TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/52554 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4MN4

N° : 7

Assignation du :

20 Mars 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 08 juillet 2024

par François VARICHON, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.A.R.L. DOUKI

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître France GUENET, avocat au barreau de PARIS – #G0257

DEFENDEURS

Monsieur [D] [I]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [M] [R] épouse [I]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentés par Maître Serge SADOUN, avocat au barreau de PARIS – #B0241

DÉBATS

A l’audience du 30 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par François VARICHON, Vice-président, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 17 février 2021, M. [D] [I] et Mme [M] [I] (ci-après dénommés “les époux [I]”) ont consenti à la société DOUKI un bail commercial portant sur des locaux d’ une surface de 48,44 m² dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6], pour une durée de neuf ans à compter du 17 février 2021, moyennant un loyer de 12.600 € HT et HC payable par mois et d’avance.

La destination des lieux loués est la suivante: “Prestations de tatouage et Piercing. Vente d’accessoires, bijoux, vêtements, produits de soins”.

Le 20 février 2024, les époux [I] ont fait signifier à la société DOUKI un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail d’avoir à leur payer la somme de 10.113,42 € au titre des loyers et charges selon décompte arrêté au 1er février 2024, outre les frais de l’acte.

Le 20 mars 2024, la société DOUKI a fait assigner les époux [I] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris auquel elle demande de:

— dire que le commandement de payer lui a été délivré de mauvaise foi;

— suspendre les effets de la réalisation de clause résolutoire;

— lui accorder un délai de deux ans pour régler les arriérés de loyer, ledit délai courant à compter de la fin des travaux de remise en état complète de son local;

— condamner les époux [I] à lui payer 2.400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— dire que l’ordonnance sera exécutoire au seul vu de la minute;

— condamner les époux [I] aux dépens.

Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience, les époux [I] demandent au juge de:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire;

— ordonner l’expulsion de la société DOUKI et de tous occupants de son chef;

— ordonner la séquestration du mobilier;

— condamner par provision la société DOUKI à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges exigibles;

— condamner la société DOUKI à lui payer une provision de 14.403,42 € à titre d’arriéré locatif selon décompte arrêté au 1er mai 2024;

— débouter la société DOUKI de toutes ses demandes;

— condamner la société DOUKI à lui payer 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande aux fins de voir dire que le commandement a été délivré de mauvaise foi et sur les demandes reconventionelles de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion

A l’appui de sa demande, la société DOUKI explique que son local a subi le 8 avril 2023 un dégât des eaux dont elle a informé les époux [I]; que le 16 août 2023, le plafond de la boutique a été retiré de sorte qu’elle n’a plus été en mesure d’exercer son activité; qu’elle a donc été contrainte de fermer son local jusqu’à ce jour et de suspendre le paiement des loyers en invoquant une exception d’inexécution fondée sur le défaut de délivrance des lieux loués; que dans ce contexte, la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire par les bailleurs est empreinte de mauvaise foi; que la jurisprudence fondée sur l’article 1134 du code civil refuse de donner effet à un commandement délivré dans ces conditions; qu’il doit leur être accordé un délai de deux années pour acquitter les arriérés de loyer, avec suspension des effets de la clause résolutoire du bail.

Les époux [I] contestent toute mauvaise foi au motif que le sinistre et les difficultés de leur locataire trouvent leur cause dans une défaillance des parties communes et dans l’impossibilité, pour le syndic, d’exécuter les travaux réparatoires votés lors de l’assemblée générale du 5 décembre 2023 en raison d’une insuffisance de trésorerie du syndicat.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En application des dispositions précitées, la clause résolutoire du bail doit être mise en oeuvre de bonne foi par le bailleur. A cet égard, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’annuler un commandement visant la clause résolutoire du bail au motif que l’acte a été délivré de mauvaise foi par le bailleur. En revanche, il est possible au juge des référés de relever l’existence d’une contestation sérieuse sur ce point faisant obstacle à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire. Il convient de rappeler à cet égard qu’une contestation présente un caractère sérieux lorsqu’elle n’est pas manifestement insusceptible de prospérer au fond.

En l’espèce, il se déduit de l’invocation, par la société DOUKI, de la jurisprudence relative aux commandements délivrés de mauvaise foi que celle-ci entend se prévaloir de l’absence d’effet de l’acte qui lui a été signifié le 20 février 2024. A cet égard, il est notamment versé aux débats:

— le courriel que la société DOUKI a adressé le 8 avril 2023 à l’administrateur de biens des époux [I] pour l’informer du dégât des eaux survenu dans son local et les correspondances ultérieures échangées par les parties au sujet de ce sinistre et de la dépose du plafond dans la boutique objet du bail;

— le rapport de l’architecte de la copropriété du 19 avril 2023, intervenu à la suite de l’effondrement du faux plafond du hall de l’immeuble, évoquant la présence d’insectes xylophages dans des poutres et solives du bâtiment imputable à des fuites répétées en provenance des pièces humides des étages supérieurs;

— les photographies de la boutique de la société DOUKI avant le sinistre et après la dépose du plafond par l’entreprise mandatée par le syndicat des copropriétaires, ces travaux ayant été entrepris au cours de l’été 2023 selon les déclarations concordantes des parties;

— le courrier du syndic de l’immeuble aux époux [I] les informant de l’impossibilité d’engager les travaux de reprise du plancher haut du rez-de-chaussée de l’immeuble votés lors l’assemblée générale du 5 décembre 2023 en raison de l’absence de trésorerie suffisante.

Il ressort de ces éléments que les époux [I], lors de la délivrance du commandement litigieux à leur locataire selon acte du 20 février 2024, étaient informés de l’existence du sinistre affectant le local de la société DOUKI mais également de la dépose du plafond de la boutique, rendue nécessaire par des désordres auxquels leur locataire n’a contribué d’aucune façon. Les défendeurs ne contestent pas que cette suppression du plafond a conduit à rendre les lieux loués inexploitables pour la destination prévue par le bail, ce que confirment au demeurant les photographies versées aux débats. Il s’en déduit que la société DOUKI n’est plus en mesure de retirer un revenu de son commerce. Par ailleurs, il est constant que les travaux de reprise du plancher haut du rez-de-chaussée de l’immeuble votés par les copropriétaires le 5 décembre 2023 n’avaient pas été réalisés, ni même entrepris, lorsque le commandement de payer litigieux a été délivré à la société DOUKI, ce dont les époux [I] étaient également informés en leur qualité de copropriétaires.

Au vu de ces circonstances, la contestation soulevée par la société DOUKI fondée sur la mauvaise foi des époux [I] lors de la délivrance du commandement de payer litigieux présente un caractère sérieux, rappel étant fait que l’éventuel constat, par le juge des référés, de l’existence d’une contestation sérieuse ne préjuge en rien de son caractère bien-fondé, qu’il appartiendra le cas échéant au juge du fond éventuellement saisi d’apprécier.

Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes des époux [I] de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, d’expulsion de la société DOUKI, de condamnation de cette dernière au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle et de conservation du dépôt de garantie.

Par voie de conséquence, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de délais de paiement pour payer les arriérés de loyer formée par la société DOUKI, laquelle vise à voir suspendre les effets de la clause résolutoire du bail en application de l’article L. 145-41 du code de commerce.

Sur la demande de provision

Les époux [I] sollicitent la condamnation provisionnelle de leur locataire à leur payer la somme de 14.403,42 € à titre de loyers et de charges selon décompte arrêté au mois de mai 2024. En réponse à l’affirmation de la société DOUKI selon laquelle ils auraient manqué à leur obligation de délivrance, ils font valoir que le sinistre survenu dans l’immeuble constitue un cas de force majeure.

Il se déduit de l’invocation, par la société DOUKI, de l’exception d’inexécution fondée sur le défaut de délivrance des lieux loués que la défenderesse s’oppose à la demande de paiement formée à son encontre.

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de l’en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail.

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En l’espèce, il ressort du relevé de compte produit par les époux [I] que la somme de 14.403,42 € dont ils sollicitent le paiement à titre provisionnel correspond à un arriéré de loyers et de charges constitué à compter du mois d’août 2023, période à laquelle le plafond de la boutique de la société DOUKI a été déposé par l’entreprise mandatée par le syndic.

Or, ainsi qu’il a été exposé ci-dessus, il ressort des pièces versées aux débats que le local pris à bail par la société DOUKI est inexploitable pour la destination prévue par le contrat du fait de la dépose de son plafond.

Par ailleurs, les époux [I] ne démontrent pas que le sinistre ayant affecté le local de leur locataire, puis la dépose du plafond et l’inexécution des travaux de réparation votés lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 décembre 2023, constituent des événements de force majeure les dispensant de leur obligation de délivrance.

Au vu de ces éléments, la contestation, par la société DOUKI, de son obligation de s’acquitter des loyers et charges en raison du manquement allégué des bailleurs à leur obligation de délivrance prévue par l’article 1719 du code civil présente un caractère sérieux, rappel étant fait que l’éventuel constat, par le juge des référés, de l’existence d’une contestation sérieuse ne préjuge en rien de son caractère bien-fondé, qu’il appartiendra le cas échéant au juge du fond d’apprécier.

Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation provisionnelle des époux [I] au paiement de la somme de 14.403,42 €.

Sur les demandes accessoires

Les époux [I] seront condamnés aux dépens de l’instance.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties seront donc déboutées de leurs demandes de ce chef.

La société DOUKI ne démontre pas la nécessité, prévue par l’article 489 du code de procédure civile, d’ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé aura lieu au seul vu de la minute. Sa demande sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de M. [D] [I] et de Mme [M] [I] de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 17 février 2021, d’expulsion de la société DOUKI et de condamnation de cette dernière au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle ainsi qu’au paiement d’une provision de 14.403,42 € à titre d’arriéré locatif selon décompte arrêté au mois de mai 2024 inclus,

Déboutons les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboutons la société DOUKI de sa demande aux fins de voir la présente ordonnance exécutoire au seul vu de la minute,

Condamnons M. [D] [I] et Mme [M] [I] au paiement des dépens.

Fait à Paris le 08 juillet 2024

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC François VARICHON