TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Minute N°

N° RG 25/00498 – N° Portalis DBX2-W-B7J-K56A

Société HABITAT DU GARD. RCS [Localité 11] N° 273 000 018 .

C/

[H] [P]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 30 JUIN 2025

DEMANDERESSE:

Société HABITAT DU GARD. RCS [Localité 11] N° 273 000 018 .

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 3]

représentée par Maître Christine BANULS de la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, avocats au barreau de NIMES

DEFENDERESSE:

Mme [H] [P]

née le 04 Avril 1966 à [Localité 7] ([Localité 9])

[Adresse 12]

[Adresse 10]

[Localité 2]

Représentée par [I] [P], sa fille, munie d’un pouvoir spécial

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne GIVAUDAND, Vice-présidente exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,

En présence de Sophie NOEL, auditrice de justice, lors des débats

Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 19 Mai 2025

Date des Débats : 19 mai 2025

Date du Délibéré : 30 juin 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 30 Juin 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

Par acte sous seing privé en date du 23 juin 2020, HABITAT DU GARD a donné en location à usage unique d’habitation à Madame [H] [P] un logement situé [Adresse 14]) et un garage attenant (contrat de bail du 30 juin 2020)moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 422, 21 euros.

Des loyers demeuraient impayés et le 04 décembre 2024, HABITAT DU GARD faisait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à sa locataire, pour un montant en principal de 736,20 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 février 2025, HABITAT DU GARD a assigné Madame [H] [P] par devant le Tribunal de céans, pour l’audience du 19 mai 2025 afin de voir :

CONSTATER la résiliation du bail intervenue de plein droit par le jeu de la clause résolutoire à compter du jugement,En conséquence :

ORDONNER son expulsion de corps et de biens ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier,CONDAMNER Madame [H] [P] au paiement à titre provisionnel :De la somme principale de 933,73 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 17 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la date de la décision,D’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant du loyer et charges et en subissant les augmentations légales en fonction de la clause insérée dans le bail, à compter de l’assignation et jusqu’à parfaite libération des lieux, De la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, De la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience qui s’est tenue le 19 mai 2025, Habitat du Gard, comparant par ministère d’avocat, a maintenu l’ensemble de ses demandes, actualisé le montant de l’arriéré locatif à la somme de 730,63 euros (échéance du mois d’avril 2025 incluse) précisant que le dernier loyer n’a pas été intégralement réglé.

Madame [H] [P], représentée par sa fille [I] [P], a sollicité l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, précisant être en mesure de s’acquitter de la somme de 100 euros par mois au titre de l’apurement de l’arriéré locatif en sus du paiement du loyer courant s’élevant à ce jour à la somme totale de 643 euros par mois. Elle indique percevoir l’AAH ainsi que des prestations sociales.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

« Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, HABITAT DU GARD justifie avoir signalé la situation d’impayé à la CAF du GARD par courriers du 04 juillet 2024 et du 04 février 2025.

En outre, et dans le respect des dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, une copie de l’assignation a été dénoncée à la Préfecture du Gard par voie électronique le 18 février 2025 pour l’audience du 19 mai 2025 soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action, ont été exécutées dans les délais impartis, de telle sorte que l’action en résolution de bail diligentée à l’encontre de Madame [H] [P] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail :

Vu les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur au jour du commandement,

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire le 04 décembre 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, en application des dispositions en vigueur à la date de sa délivrance, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 15 janvier 2025 ; le contrat de location se trouve donc résilié depuis cette date.

Sur la demande d’expulsion et les mesures subséquentes :

Par le jeu de la clause résolutoire, Madame [H] [P] est devenue occupante sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer son expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’arriéré locatif et les charges impayées :

Aux termes de l’article 7 (a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les locataires sont tenus de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; et, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant d’aucune contestation sérieuse.

HABITAT DU GARD produit un décompte faisant état d’une dette locative de 730,63 euros (échéance du mois d’avril 2025 incluse).

Cette somme n’est pas contestée de sorte que Madame [H] [P] sera condamnée à payer par provision à HABITAT DU GARD la somme de 730, 63 euros au titre de la dette locative (échéance d’avril 2025 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Au regard des dispositions de l’Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.»

Le paragraphe VII de ce même article précise :

« VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Madame [P] [H] fait preuve d’efforts significatifs aux fins d’apurer la dette locative dont elle est redevable, le montant de l’arriéré ayant diminué depuis la délivrance de l’assignation.

Il ressort par ailleurs du diagnostic social et financier versé aux débats que Madame [H] [P] perçoit des AAH et une pension invalidité, vit avec sa fille et sa petite fille, l’ensemble du ménage étant confronté à une précarité sociale et financière étant précisé qu’une demande de logement social est en cours d’instruction.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, il convient d’accorder à la locataire des délais de paiement tels que détaillés au présent dispositif, et de suspendre les effets de la clause résolutoire afin de favoriser son maintien dans les lieux ainsi que celui de sa fille et petite fille.

Afin de préserver les intérêts du bailleur, ces délais seront toutefois assortis d’une clause de déchéance en cas de défaut de paiement par la locataire d’une seule échéance.

Sur l’indemnité d’occupation :

En application de l’article 1240 du Code Civil, l’occupation sans droit, ni titre constitue un trouble illicite préjudiciable qui emporte le versement par l’occupant d’une indemnité pour toute la durée de son maintien dans les lieux.

Il est de bon droit d’estimer que cette indemnité devra s’élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n’avait pas été résilié et comme tel, qu’elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Madame [H] [P] sera condamnée à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux.

Sur la demande en dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, HABITAT DU GARD ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

En application de l’article 700 du Code de procédure civile « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Madame [H] [P] sera condamnée à payer la somme de 100 euros à HABITAT DU GARD au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l’article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Madame [H] [P] qui succombe, supportera les entiers dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

DÉCLARONS la demande en résiliation de bail diligentée par HABITAT DU GARD recevable et bien fondée ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au baux conclus le 23 juin 2020 concernant le logement d’habitation et le 30 juin 2020 concernant le garage entre HABITAT DU GARD et Madame [H] [P] l’ensemble immobilier étant situé [Adresse 13] (30) étaient réunies à la date du 15 janvier 2025,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 15 janvier 2025,

CONSTATONS que Madame [H] [P] est déchue de son titre d’occupation et se maintient indûment dans le logement initialement loué susvisé,

En conséquence :

ORDONNONS, l’expulsion domiciliaire de Madame [H] [P] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux situés [Adresse 13] (30) avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Madame [H] [P] à payer par provision à HABITAT DU GARD à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales,

CONDAMNONS Madame [H] [P] à payer par provision à HABITAT DU GARD la somme de 730,63 euros au titre de la dette locative arrêtée au 19 mai 2025 (échéance d’avril 2025 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision,

Autorisons Madame [H] [P] à se libérer de ladite somme en 12 mensualités en sus du loyer courant, payables le 05 de chaque mois à partir du mois suivant la signification de la présente ordonnance, par 12 mensualités de 60,88 euros, la 12eme et dernière mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais,

Disons que si Madame [H] [P] s’exécute dans les délais et selon les modalités fixées, la clause résolutoire insérée au bail, dont les effets sont suspendus, sera réputée n’avoir jamais joué ;

Disons qu’à défaut de paiement de toute mensualité pendant le délai accordé, qu’elle soit due au titre de l’arriéré ci-avant fixé, du loyer courant ou des charges afférentes, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible en intégralité et la clause résolutoire produira son plein effet,

REJETONS la demande en paiement de dommages et intérêts,

CONDAMNONS Madame [H] [P] à payer à HABITAT DU GARD la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [H] [P] aux entiers dépens incluant notamment le coût du commandement de payer.

La Greffière, La Juge,