Copie délivrée

à

M^e Tiffany MAHISTRE

M^e Mathilde PERNODAT

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 25]

**** Le 11 Juillet 2025

1ère Chambre Civile

N° RG 23/02037 – N° Portalis DBX2-W-B7H-J6LM

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

M. [P] [F]

né le 03 Octobre 1937 à [Localité 22],

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Mathilde PERNODAT, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

à :

M. [R] [N] [C]

né le 21 Décembre 1950 à [Localité 23],

demeurant [Adresse 21]

représenté par M^e Tiffany MAHISTRE, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 13 Mai 2025 devant Antoine GIUNTINI, Vice-président, statuant comme juge unique, assisté de Aurélie VIALLE, greffière, et qu’il en a été délibéré.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte dressé par maitre [K], notaire à [Localité 19] (30), en date du 5 mai 1981, M. [P] [F] a acquis de M. [W] [V] sur la commune de [Localité 26] lieu dit « [Localité 20] », les parcelles inscrites au cadastre de ladite ville sous les n° [Cadastre 4] et [Cadastre 18]. L’acte précise que la parcelle n° [Cadastre 4] provient de la division de la parcelle [Cadastre 17], le surplus nouvellement numéroté [Cadastre 5] restant la propriété de M. [W] [V].

Il est expressément convenu dans cet acte que « M. [V] concède au profit de M. [F] et à ses successeurs ou ayants droit, une servitude perpétuelle de passage sur un chemin de terre de six mètres de large pour lui permettre d’accéder de la parcelle vendue au chemin communal. Cette servitude de passage s’exercera en prolongement de la limite Ouest de la parcelle vendue, l’entretient du sol de cette servitude sera à la charge exclusive de M. [F], en outre, il est expressément convenu que M. [V] se réserve pour lui ou ses ayants droits la possibilité de déplacer le chemin passant devant sa propriété bâtie à l’endroit où il le jugera convenable. ».

Selon acte de maitre [O], notaire à [Localité 19] (30), en date du 28 novembre 1986, M. [P] [F] a acquis de M. [W] [V] sur la commune de [Localité 26] lieu dit « [Localité 20] », la parcelle inscrites au cadastre de ladite ville sous le n° [Cadastre 7]. L’acte précise que la parcelle [Cadastre 7] provient de la division de la parcelle [Cadastre 5], le surplus nouvellement numéroté [Cadastre 8] restant la propriété de M. [W] [V].

Le 5 décembre 2008, M. [R] [C] a acquis de M. [X] [A] les parcelles cadastrées sur la commune de [Localité 26] lieu dit « [Localité 20] » section AR n° [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 9], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 15], [Cadastre 14], [Cadastre 16], [Cadastre 8], [Cadastre 10], [Cadastre 6]. L’acte authentique comporte un rappel de servitude stipulant que « Monsieur et Madame [A] déclarent que Monsieur [P] [B] propriétaire des parcelles sises commune de [Localité 26] (Gard), cadastrées AR numéro [Cadastre 18] et [Cadastre 4], bénéficie d’une servitude verbale de passage sur la parcelle sise commune de [Localité 26] (Gard) section AR numéro [Cadastre 8], lui permettant d’accéder sa propriété depuis le chemin « … ».

Monsieur [C] déclare avoir une parfaite connaissance de cette servitude et vouloir à l’avenir en faire son affaire personnelle. ».

A partir de 2016, M. [P] [F] a contacté M. [R] [C] via son avocat pour « étudier dans quelles conditions » il pourrait exercer le droit de passage qu’il revendique sur son fonds.

M. [R] [C] contestant le principe même d’une servitude sur son fonds au profit de celui de M. [P] [F], ce dernier l’a assigné par acte de commissaire de justice du 19 avril 2023 devant le tribunal judiciaire de Nîmes afin de le faire condamner sous astreinte à tracer la servitude revendiquée.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 28 avril 2025, M. [P] [F] demande au tribunal, sur le fondement des articles 637 et suivants du code civil, de :

Dire recevable en la forme et bien fondée la présente demande,

CONSTATER qu’il bénéficie, comme propriétaire du fonds [Cadastre 4], d’une servitude de passage de six mètres de large pour accéder à la voie publique sur le fonds de M. [R] [C],

CONDAMNER M. [R] [C] à tracer la servitude de passage de six mètres de large, et de la lui communiquer, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard commençant à courir le 30ème jour suivant la signification de la décision à intervenir,

CONDAMNER M. [R] [C] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter,

CONDAMNER M. [R] [C] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER M. [R] [C] aux entiers dépens.

M. [P] [F] revendique, sur la base de l’acte notarié du 5 mai 1981, en tant que propriétaire du fonds n°[Cadastre 4], une servitude de passage sur la parcelle n°[Cadastre 8] acquise le 5 décembre 2008 par M. [R] [C]. Il précise que si à l’origine le fonds servant était la parcelle n°[Cadastre 5], celle-ci a été divisée en deux parcelles cadastrées [Cadastre 7] et [Cadastre 8].

Il explique que le notaire a commis une erreur matérielle en mentionnant que le « passage s’exercera en prolongement de la limite Ouest de la parcelle vendue » puisqu’il précise en même temps la possibilité pour le propriétaire du fonds servant « de déplacer le chemin passant devant sa propriété bâtie ».

Il excipe d’un document d’arpentage faisant ressortir que le passage pour accéder au chemin communal depuis sa parcelle passait à l’Est, sur la parcelle n°[Cadastre 5]. Il produit un plan rappelant le tracé initial, puis celui souhaité suite aux aménagements ayant eu lieu sur le fonds servant.

Il verse des attestations de personnes ayant emprunté un chemin sur la parcelle n°[Cadastre 8] pour rejoindre son fonds.

Il souligne que dans son acte d’achat du 5 décembre 2008 « Monsieur [C] déclare avoir une parfaite connaissance de cette servitude et vouloir à l’avenir en faire son affaire ».

* * *

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 29 avril 2025, M. [R] [C] demande au tribunal, sur le fondement des articles 514 et suivants du code de procédure civile, de :

DEBOUTER M. [P] [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement, ECARTER l’exécution provisoire de droit,

CONDAMNER M. [P] [F] à lui verser à la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

M. [R] [C] indique que la servitude visée ne le concerne pas pour mentionner dans l’acte que le chemin de terre la constituant passe sur la parcelle cadastrée [Cadastre 5]. Il ajoute que si la servitude passait sur son fonds, l’acte de vente aurait visé les autres parcelles privées devant être traversées pour aboutir à un chemin public. Il souligne que le passage invoqué par le requérant ne mène pas à une voie publique.

Il relève également que le chemin revendiqué par M. [P] [F] se situe au sud de la parcelle n°[Cadastre 4], non à l’Ouest comme stipulé dans le titre excipé. Il souligne qu’à l’Ouest de la parcelle n°[Cadastre 4] du requérant existait un sentier permettant de rejoindre une voie publique.

Il soutient qu’en achetant la parcelle n°[Cadastre 7], M. [P] [F] a mis fin à la servitude de passage, puisqu’il est devenu propriétaire de l’Ouest de la parcelle n°[Cadastre 4] qui constituait son assiette. Il estime que la référence à la « propriété bâtie » dans le titre établissant la servitude renvoie de manière générale à l’ensemble des parcelles de Monsieur [V], et n’est pas suffisamment précise pour considérer que le chemin passe au Sud et non à l’Ouest comme stipulé.

Il déclare que les attestations produites par le requérant ne permettent pas de corroborer l’existence d’une servitude de passage conventionnelle.

Il conteste que son acte d’achat du 5 décembre 2008 fasse état d’une servitude conventionnelle entre M. [V] et le requérant au profit de ce dernier. Il indique que le rappel dans l’acte notarié concerne une simple tolérance pour permettre à M. [P] [F] de passer sur quelques mètres de la parcelle n°[Cadastre 8], et d’accéder ainsi à un chemin situé au Nord-Est de la propriété, et rejoindre une voie communale.

Il relève que le document d’arpentage produit par M. [P] [F] indique de manière manuscrite « d’accord pour 8 m à l’est », confirmant un accord donné par M. [V] au requérant pour un passage sur un linéaire de huit mètres uniquement à l’Est de la propriété.

* * *

Pour un exposé complet des faits, prétentions et moyens des parties, il y a lieu en vertu de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs dernières écritures.

* * *

La clôture est intervenue le 29 avril 2025 par ordonnance du juge de la mise en l’état en date du 10 avril 2025. L’affaire a été fixée à l’audience de juge unique du 13 mai 2025 pour être plaidée et la décision mise en délibéré au 11 juillet 2025.

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MOTIFS DE LA DECISION

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Selon l’article 686 du code civil, « Il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public.

L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après. ».

L’article 688 du même code qualifie les droits de passage de servitudes discontinues, l’article 691 précisant qu’elles ne peuvent s’établir que par titre. L’article 695 ajoute ensuite qu’alors le titre constitutif de la servitude ne peut être remplacé que par un titre recognitif de la servitude et émané du propriétaire du fonds servi.

Aux termes de l’article 700 alinéa 1 du code civil, « Si l’héritage pour lequel la servitude a été établie vient à être divisé, la servitude reste due pour chaque portion, sans néanmoins que la condition du fonds assujetti soit aggravée. ».

Il ressort de l’acte authentique du 5 mai 1981, que la parcelle n°[Cadastre 17] de la commune de [Localité 27] lieudit « [Localité 20] » a été divisée en parcelles n°[Cadastre 4] et n°[Cadastre 5]. M. [W] [V] a alors vendu la parcelle n°[Cadastre 4] à M. [P] [F] et s’est conservé la n°[Cadastre 5]. Le vendeur concède alors à l’acquéreur une servitude de passage sur un chemin de terre « se trouvant sur la parcelle [Cadastre 5] » est-il rajouté manuscritement. Les parties ne critiquent pas cet ajout manuscrit et reconnaissent toutes les deux qu’à cette date le fonds servant était la parcelle n°[Cadastre 5].

L’acte authentique du 28 novembre 1986 enseigne que ce fonds servant n°[Cadastre 5] a été à son tour divisé en deux parcelles : le n°[Cadastre 7], alors acheté par M. [P] [F] et le n°[Cadastre 8], restant la propriété de M. [W] [V].

Le requérant invoque à ce stade l’article 700 alinéa 1er du code civil pour soutenir que la servitude est toujours en cours. Cette disposition ne vise cependant que la division du fonds dominant sans aucune référence à celle du fonds servant. Il est pour autant admis en jurisprudence, sur le principe de l’indivisibilité de la servitude, que celle-ci survit en telle hypothèse, mais pour la seule partie qui était grevée.

Il sera à ce stade souligné que le requérant se fonde exclusivement sur la reconnaissance d’une servitude conventionnelle mentionnée dans un acte du 5 mai 1981, sans s’appuyer sur un état d’enclave de son fonds, qu’il n’établit pas.

En l’espèce, aux termes de l’acte fondateur, la partie grevée de la parcelle [Cadastre 24] était un chemin de « six mètres de large » en « prolongement de la limite Ouest de la parcelle vendue » soit la n°[Cadastre 4]. « Il est expressément convenu que M. [V] se réserve pour lui ou ses ayants droit la possibilité de déplacer le chemin passant devant sa propriété bâtie à l’endroit où il y jugera convenable ».

Il ressort des pièces versées, et plus particulièrement de la superposition des plans cadastrés avec les vues aériennes géoportail, qu’au Sud – Ouest de l’ancienne parcelle n°[Cadastre 5], sur l’actuelle parcelle n°[Cadastre 8], se trouve effectivement un immeuble bâti, par devant lequel on accède depuis la parcelle n°[Cadastre 4] en descendant vers le Nord depuis sa limite Ouest. Il n’y a pas d’immeuble bâti visible sur les pièces produites sur la partie de la parcelle n°[Cadastre 5] située au Sud de la parcelle n°[Cadastre 4].

Il n’est donc pas établi d’erreur matérielle du notaire mentionnant dans l’acte authentique que l’assiette de la servitude constitue un chemin en « prolongement » de la limite Ouest de la parcelle n°[Cadastre 4] passant devant la propriété bâtie de M. [V]. Les attestations versées au dossier par le requérant sont insuffisantes à établir le contraire, en ce qu’il s’en déduit seulement que des personnes empruntaient d’autres chemins pour se rendre chez lui.

Par ailleurs, l’instauration de cette servitude conventionnelle implique de facto un accès à une voie publique. Les pièces produites par le défendeur sont insuffisantes à renverser cette présomption, ne permettant pas de constater qu’il n’y aurait pas d’accès à une voie publique en prolongement de la limite Ouest de sa parcelle. M. [R] [C] n’établit pas que cette servitude conventionnelle n’aurait plus d’objet et serait éteinte.

Le défendeur soutient toutefois qu’aucune servitude de passage conventionnelle instituée entre M. [P] [F] et M. [V], au profit du premier, n’est reprise dans son titre de vente.

Par acte du 5 décembre 2008 dressé par Maître [Z] [Y], M. [R] [C] a acheté à M. [X] [A] notamment la parcelle n°[Cadastre 8], lequel l’avait lui-même acquise par acte du 4 août 1988 reçu par Maître [M] [L]. Dans cet acte de vente du 5 décembre 2008, « le vendeur déclare qu’il n’a créé, ni laissé créer aucune servitude sur l’immeuble vendu, et qu’à sa connaissance il n’en existe pas d’autres que celles pouvant résulter de la situation des lieux, de la loi ou de l’urbanisme ».

Il ne ressort effectivement de l’acte du 7 septembre 1988 reçu par Maître [M] [L], publié le 7 septembre 1988, valant vente de la parcelle n°[Cadastre 8] par M. [V] à M. [A], aucune référence à la servitude conventionnelle instaurée dans l’acte authentique du 5 mai 1981.

Dans le paragraphe « Rappel de servitude » du titre de vente du 5 décembre 2008, Maître [Z] [Y] prend d’ailleurs la précaution d’inscrire qu’il a analysé l’acte susmentionné reçu par Maître [M] [L], lequel ne fait état que d’une servitude de passage, elle-même mentionnée dans un précédent acte de 1963, sans rapport avec « les biens immobiliers présentement vendus ».

Les vendeurs déclarent ensuite que M. [P] [F], propriétaire des parcelles n° [Cadastre 18] et [Cadastre 4], « bénéficie d’une servitude verbale de passage sur la parcelle sise commune de [Localité 26] (Gard) section AR numéro [Cadastre 8], lui permettant d’accéder à sa propriété depuis le chemin « … ».

Monsieur [C] déclare avoir une parfaite connaissance de cette servitude et vouloir à l’avenir en faire son affaire personnelle ».

Si cet acte fait ainsi mention, en termes clairs et précis, à une servitude et non une tolérance de passage comme l’invoque le défendeur, il ne fait aucune référence au titre constitutif de la servitude revendiquée du 5 mai 1981. Il ne peut dès lors valoir titre recognitif ni même reconnaissance par M. [R] [C] de la servitude revendiquée par M. [P] [F], en l’absence de précision suffisante sur son assiette et au regard de son mode de constitution déclaré par convention verbale.

Il s’ensuit que le requérant ne produit pas de pièce émanant du propriétaire du fonds éventuellement servant faisant état de la servitude de passage revendiquée mentionnée dans l’acte authentique du 5 mai 1981 : ni publication, ni acte notarié, ni acte sous seing privé. Il ne démontre donc pas l’opposabilité de son acte à M. [R] [C] et sera en conséquence débouté de sa demande de condamnation sous astreinte du défendeur à tracer une servitude de six mètres de large et de la lui communiquer.

M. [P] [F] échouant dans sa demande principale, il n’établit pas de faute de M. [R] [C] lui ayant créé un préjudice et sera donc débouté de ce chef de demande.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRESAux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [P] [F] qui succombe à l’instance en supportera les dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations

L’équité commande en l’espèce de condamner M. [P] [F] à payer à M. [R] [C] au titre des frais irrépétibles la somme de 1.500 €. Le requérant sera débouté de sa demande à ce titre.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code dispose que “le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée”.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire attachée à la présente décision qui est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, en premier ressort, par jugement contradictoire,

DEBOUTE M. [P] [F] de sa demande de condamnation sous astreinte de M. [R] [C] à tracer la servitude de passage de six mètres de large et de la lui communiquer,

DEBOUTE M. [P] [F] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [P] [F] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE M. [P] [F] à payer à M. [R] [C] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [P] [F] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs demandes supplémentaires, plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Antoine GIUNTINI, Vice-président et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,