MINUTE N°

RG – N° RG 25/00488 – N° Portalis DBX2-W-B7J-LCR3

M^e Xavier COTTIN

M^e Christophe DUBOURD

M^e Marc HOFFMANN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RENDUE LE 17 SEPTEMBRE 2025

PARTIES :

DEMANDERESSES

S.A.R.L. PLURIEL, immatriculée au RCS de [Localité 7] n° 833 294 226 prise en la personne de son gérant actuellement en exercice domicilié audit siège en cette qualité, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Christophe DUBOURD, avocat au barreau de NIMES

Mme [X] [D]

née le 27 Juillet 1976 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Christophe DUBOURD, avocat au barreau de NIMES

DEFENDERESSE

La caisse Régionale d’Assurances Mutuelles agricoles Méditerannée ( C.R.A.MA Méditerranée) dont la dénomination usuelle est GROUPAMA Méditerranée, immatriculée au RCS d'[Localité 4] sous le n° 379 834 906 et ayant son siège admnistratif [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Xavier COTTIN, avocat au barreau de NIMES (postulant), M^e Marc HOFFMANN, avocat au barreau de PARIS (plaidant)

Ordonnance contradictoire, en premier ressort, prononcée par Claire GADAT, Présidente du Tribunal Judiciaire de Nîmes, assistée de Halima MANSOUR, Greffier, présente lors des débats et du prononcé du délibéré, après que la cause a été débattue à l’audience publique du 22 juillet 2025 où l’affaire a été mise en délibéré au 17 septembre 2025, les parties ayant été avisées que l’ordonnance serait prononcée par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

MINUTE N°

RG – N° RG 25/00488 – N° Portalis DBX2-W-B7J-LCR3

M^e Xavier COTTIN

M^e Christophe DUBOURD

M^e Marc HOFFMANN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé, la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles Méditerranée a donné à bail professionnel à la SARL PLURIEL un local n°3 à usage de bureaux et 3 places de stationnements privatives situés au [Adresse 3] à [Localité 8] pour une durée de 6 années à compter du 1 novembre 2022, moyennant un loyer annuel de 14 720 euros HT.

Par acte sous seing privé, la SARL PLURIEL a donné à bail de sous location une partie de ces locaux à usage professionnel à Maître [X] [D].

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juin 2025, la SARL PLURIEL et Madame [X] [D] ont assigné la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles Méditerranée (GROUPAMA MEDITERRANEE) devant Madame la Présidente du Tribunal judiciaire de Nîmes statuant en matière de référé, aux fins de voir, au visa de l’article R211-3-26 du Code de l’organisation judiciaire, des articles 47 et 835 du Code de procédure civile, 1217, 1231, 1240 et suivants, 1719 et 1720 du Code civil :

CONSTATER que la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles Méditerranée n’a pas respecté son obligation d’assurer au preneur la jouissance paisible des lieux loués à usage professionnel et que ces manquements constituent un trouble manifestement illicite à la jouissance des lieux loués à usage professionnel ;

En conséquence :

CONDAMNER la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles Méditerranée à la réalisation de travaux adéquats et pérennes du système de chauffage-climatisation, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

CONDAMNER la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles Méditerranée à émettre un avoir de la somme de 165.02 euros ;

AUTORISER LA CONSIGNATION entre les mains du Bâtonnier de l’Ordre des avocats de [Localité 7] de la totalité des loyers dus par la société PLURIEL à l’égard de la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles Méditerranée, et par ricochet de la totalité du loyer dû par Me [D] à la société PLURIEL jusqu’à la réalisation effective des travaux ;

CONDAMNER la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles Méditerranée au paiement de la somme de 6939,66 euros à la société PLURIEL, par provision de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNER la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles Méditerranée au paiement de la somme de 2313.18 euros à Maître [D], par provision de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNER la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles Méditerranée au remboursement de la somme de 1778,26 euros par provision correspondant au remboursement du loyer mensuel et provisions sur charge du mois de décembre 2022 ;

CONDAMNER la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles Méditerranée à émettre un avoir de la somme de 1778,26 euros correspondant au remboursement du loyer mensuel et provisions sur charge du mois de décembre 2022 ;

CONDAMNER la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles Méditerranée à émettre un avoir de la somme de 165.02 euros correspondant aux frais de procédure facturés à la société PLURIEL ;

CONDAMNER la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles Méditerranée au paiement de la somme de 2 500 euros à l’égard de chacun des demandeurs sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens

L’affaire RG n°25/00488 appelée le 09 juillet 2025, est venue après un renvoi contradictoire à l’audience du 22 juillet 2025.

A cette dernière audience, la SARL PLURIEL et Madame [X] [D] ont repris oralement les termes de leurs dernières conclusions auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et moyens soulevés. Elles ont maintenu l’ensemble de leurs demandes initiales sauf à voir condamner la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles Méditerranée au paiement de la somme de 9252,84 euros à la société PLURIEL, par provision de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance et elles entendent voir rejeter les demandes reconventionnelles de GROUPAMA, subsidiairement sur la demande d’expertise judiciaire, juger que la société PLURIEL émet les plus expresses réserves quant à la mesure d’expertise sollicitée

Elles exposent que la bailleresse ne respecte pas ses obligations contractuelles (remise de clefs tardives les empêchant d’entrer en jouissance du bien, dégâts des eaux, invasion de fourmis, grave dysfonctionnement du système de climatisation réversible assurant le chauffage) et qu’aucune solution amiable ne résolvant ce conflit durant depuis deux ans et demi, il convient de condamner la bailleresse a effectuer des travaux, sous astreinte, de consigner les loyers jusqu’à la réalisation de ces travaux, de reporter la remise du loyer au mois effectif d’installation et de réparer les préjudices subis par la locataire et la sous locataire.

La Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles Méditerranée a repris oralement les termes de ses conclusions en défense n°1 auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et moyens soulevés. Elle entend voir, vu les articles 30 à 32-1, et 145 du Code de procédure civile et l’article 1231-1 du Code civil :

La DECLARER recevable et bien-fondée en ses demandes, fins et prétentions ;

DECLARER mal-fondée la SARL PLURIEL en ses demandes, fins et prétentions ;

EN CONSÉQUENCE,

A titre in limine litis,

DECLARER irrecevables les demandes de Madame [X] [D] formée contre la Société CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES MEDITERRANNEE – C.R.A.M. A MEDITERRANNEE pour absence de qualité à agir ;

Sur le fond et en tout état de cause,

DEBOUTER la Société PLURIEL et Madame [X] [D] de toutes leurs demandes, fins et prétentions ;

CONDAMNER la Société PLURIEL à lui communiquer, les attestations et/ou contrats d’entretien pour les équipements suivants, le tout assorti d’une astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir :

o Systèmes de climatisation et de chauffage ;

o Tableau et équipements électriques ;

o Les extincteurs et le système d’alarme incendie ;

CONDAMNER la Société PLURIEL et Madame [X] [D] à retirer le panneau installé en façade sans autorisation du bailleur et sans déclaration préalable déposée en Mairie, le tout assorti d’une astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;

CONDAMNER la Société PLURIEL et Madame [X] [D] à lui communiquer les attestations d’assurance pour les années 2022, 2023, 2024 et 2025 le tout assorti d’une astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;

DESIGNER un Expert judiciaire avec pour mission de :

Se rendre sur site dans les locaux loués à la Société PLURIEL et dans les parties communes sise [Adresse 5] ;

Donner son avis sur l’existence des problématiques alléguées dans son assignation par la SARL PLURIEL ;

Donner son avis, le cas échéant, sur les causes des problématiques et les moyens d’y mettre fin ;

Dire si la Société PLURIEL a correctement entretenu les installations de chauffage climatisation depuis son entrée dans les lieux en 2022 ;

CONDAMNER la Société PLURIEL et Madame [X] [D] à retirer la pancarte installée sur la grille sans autorisation sous une astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;

CONDAMNER in solidum la Société PLURIEL et de Madame [X] [D] au paiement d’une somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens

Elle réplique :

Concernant la demande de réalisation de travaux sur le système de chauffage-climatisation

qu’elle n’a des obligations contractuelles qu’à l’égard de la SARL PLURIEL,

que la SARL PLURIEL ne peut pas se plaindre du dysfonctionnement d’un équipement qui n’a jamais été entretenu depuis l’entrée dans les lieux ;

que la Société PLURIEL est le seul locataire qui se plaint de problèmes affectant le chauffage et la climatisation, dès lors, si des dysfonctionnements affectent le chauffage et la climatisation d’une partie des locaux occupés par la SARL PLURIEL cela résulte de problèmes affectant les équipements privatifs du locataire ;

que le bailleur est en charge de l’entretien des équipements collectifs de l’immeuble ;

que par conséquent, il existe donc des contestations sérieuses de nature à justifier qu’elle ne soit pas condamner à effectuer des travaux sur le système de chauffage-climatisation.

Concernant la consignation des loyers

qu’aujourd’hui la SARL PLURIEL jouit pleinement des locaux,

qu’elle ne rapporte pas la preuve que les locaux auraient été contraints d’être fermés en raison d’une température trop élevée ou trop faible ;

que par conséquent, le loyer doit être payé et rien ne justifie que celui soit séquestré.

Concernant la demande d’indemnisation d’un préjudice de jouissance

que Madame [D] doit être déboutée de cette demande car elle est la sous-locataire de la Société PLURIEL et qu’elle n’a aucun lien juridique avec le propriétaire des lieux ;

que la SARLPLURIEL devra être déboutée de cette demande car elle ne rapporte pas la preuve de désagréments ;

Concernant la demande de report de la remise du loyer au mois effectif de l’installation

que conformément à l’article V du bail, il n’y a pas lieu d’octroyer une franchise de loyer sur le mois de décembre 2022 ;

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir

Aux termes de l’article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 31 du Code de procédure civile, « l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. »

En l’espèce, Maître [X] [D] sous locataire au sein des locaux que la SARL PLURIEL loue à la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles Méditerranée situés au [Adresse 3] à [Localité 8] pour lesdits objet du litige, est directement intéressée par la poursuite des opérations concernant le bail principal.

Par conséquent, la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de Maître [X] [D] est rejetée.

Sur la réalisation des travaux du système de chauffage-climatisation et de consignation

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

Les demanderesses entendent obtenir sur ce fondement la condamnation de la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles Méditerranée à la réalisation de travaux adéquats et pérennes du système de chauffage-climatisation, sous astreinte de 150 euros par jour.

La défenderesse soutient que les dysfonctionnements affectant le chauffage et la climatisation d’une partie des locaux occupés par la Société PLURIEL résulte de problèmes affectant les équipements privatifs du locataire et non de ses obligations contractuelles.

Il est constant que le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires, à la date à laquelle il prononce sa décision. En outre, le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou d’un fait juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Des éléments produits aux débats, il n’est pas démontré le trouble manifestement illicite qui résulterait de la violation de la règle de droit. En effet, le fait que les parties s’opposent quant à l’appréciation de leurs obligations contractuelles ou, comme elles le soulignent elles-mêmes, quant à leurs « responsabilités » respectives dans l’exécution concrète du contrat conclu entre elles ne pouvant caractériser le trouble manifestement illicite de l’article 835 du code de procédure civile, fondement de l’action en référé.

Les discussions entre les parties relatives aux éventuels dysfonctionnements des installations, notamment de chauffage ou de climatisation, leurs éventuels défauts d’entretien, la charge des réparations qui constituent la cause du litige démontrent au contraire que si trouble il y a, il serait le cas échéant de jouissance, dont l’indemnisation est au demeurant sollicitée, mais ne peut constituer le trouble manifestement illicite exigé par le texte susvisé

Il s’ensuit le rejet de cette demande de condamnation à faire sous astreinte des demanderesses.

De même, les demandes de consignation ou de remboursement des loyers, à supposer qu’elles soient fondées sur les dispositions de l’article 835 alinea 2 du code de procédure civile seul applicable devant le juge des référés, elles supposent que le juge des référés apprécie le fond du contrat et les relations conventionnelles dans la matérialité de l’exécution ou du défaut d’exécution de celle-ci, ce qu’il n’a pas le pouvoir de faire. Ces demandes seront donc également rejetées.

Sur les demandes provisionnelles au titre de dommages et intérêts

L’article 835 du code de procédure civile dispose : Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Il est constant que les demandes de condamnation en paiement et quand bien même elles seraient présentées à titre provisionnel ne peuvent être tranchées par le juge des référés, juge de l’évidence, qui n’a pas le pouvoir d’analyser les dispositions contractuellement convenues entre les parties ni d’apprécier si les conditions de mise en œuvre des mécanismes de la responsabilité sont réunies, autant d’éléments qui relèvent du fond du débat comme soulevant des contestations sérieuses.

En conséquence, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de condamnation à paiement présentée par la SARL PLURIEL et Madame [X] [D].

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Bien que ne préjugeant pas de la solution du litige, il est constant que la mesure d’expertise doit reposer cumulativement sur un litige potentiel à objet et fondement suffisamment caractérisé, une prétention non manifestement vouée à l’échec, la pertinence des faits et l’utilité de la preuve.

En l’espèce, s’il est acquis qu’il existe un litige suffisamment caractérisé entre les parties en ce qu’elles s’opposent sur la charge des travaux à réaliser, litige qui a vocation à intervenir au fond le cas échéant, il résulte des débats que ce n’est pas l’existence ni la cause ni l’origine des désordres ni même les solutions à être en œuvre pour les résoudre qui opposent les parties mais la seule détermination de la charge des travaux à réaliser. Les désordres sont en l’espèce parfaitement identifiés et anciens comme opposant les parties depuis a minima mars 2023.

Il n’est pas démontré le motif légitime de la demanderesse reconventionnelle à l’expertise judiciaire.

Par conséquent, la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles Méditerranée sera débouté de sa demande d’expertise judiciaire

Sur les demandes de condamnation à faire sous astreinte

Outre le fait qu’il n’est invoqué aucun fondement juridiquement de nature à soutenir ses prétentions, la CRAMA ne verse aucun élément aux débats de nature à justifier devant le juge des référés la condamnation des demanderesses à retirer le panneau installé en façade sans autorisation et sans déclaration préalable déposée en Mairie, à lui communiquer les attestations ou contrats d’entretien pour certains équipements et les attestations d’assurance pour les années 2022, 2023, 2024 et 2025 le tout assorti d’une astreinte de 300 euros par jour ni à retirer la pancarte installée sur la grille sans autorisation sous astreintes de 300 euros par jour.

En conséquence, il s’ensuit le rejet de l’ensemble de des demandes reconventionnelles de condamnation à faire sous astreinte présentées par la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles Méditerranée.

Sur les demandes accessoires

Les dépens resteront à la charge des demanderesses qui succombent à titre principal.

L’équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile compte tenu de la nature et de l’ancienneté du litige qui oppose les parties.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision contradictoire, par mise à disposition au greffe, susceptible d’appel,

REJETONS la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir ;

REJETONS la demande de condamnation à faire sous astreinte présentée par la SARL PLURIEL et Madame [X] [D] ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de consignation et demandes de condamnation à paiement présentées par la SARL PLURIEL et Madame [X] [D] ;

DEBOUTONS la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles Méditerranée de l’ensemble de ses demandes ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DISONS n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

LAISSONS les dépens à la charge de la SARL PLURIEL et Madame [X] [D] ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

La Greffière La Présidente