TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 1]

[Localité 1]

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REFERENCES : N° RG 25/04981 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3DX7

Minute : 26/258

S.A. D’HLM BATIGERE HABITAT

Représentant : SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

C/

Madame [I] [J] [F]

Représentant : M. [K] [C] [A] (Conjoint)

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 13 Avril 2026 par Madame Audrey GRAFF, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 19 Janvier 2026 tenue sous la présidence de Madame Audrey GRAFF, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. D’HLM BATIGERE HABITAT,

demeurant [Adresse 2]

et son antenne [Localité 2] au [Adresse 3]

représentée par SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [I] [J] [F],

demeurant [Adresse 4]

représentée par M. [K] [C] [A] (Conjoint), muni d’un pouvoir

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 19 février 2016, la société BATIGERE HABITAT a donné à bail à Madame [I] [J] [F] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel initial de 318,66 euros outre une provision sur charges de 112,18 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la société BATIGERE HABITAT a fait signifier par acte de commissaire de justice du 13 février 2025 un commandement de payer la somme en principal de 4.160,01 euros, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 avril 2025, la société BATIGERE HABITAT a fait assigner Madame [I] [J] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du locataire,

— ordonner l’expulsion immédiate du locataire et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— autoriser la demanderesse à disposer des meubles se trouvant dans les lieux au jour de l’expulsion,

— la condamner à lui payer les loyers et charges impayés au 24 avril 2025, soit la somme de 4.829,11 euros, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer et de l’assignation pour le surplus,

— la condamner à lui payer une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— la condamner à lui payer la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, des mesures conservatoires éventuelles, de ses suites et plus généralement tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 janvier 2026.

La société BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 4.028,03 euros, échéance de décembre 2025 incluse, selon décompte en date du 13 janvier 2026. Elle indique qu’il y a une reprise du paiement du loyer courant et s’en rapporte quant à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés ainsi qu’à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [I] [J] [F] est représentée par Monsieur [K] [C] [A], son compagnon, suivant pouvoir dûment présenté. Par son entremise, elle reconnaît le principe et le montant de la dette. Elle demande des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, faisant valoir que le paiement intégral du loyer courant a été repris et que la situation financière lui permet de faire face à un échéancier de paiement. Elle expose être actuellement en congé parental et percevoir des revenus à hauteur de 2.000 euros et 500 euros de prestations de la CAF. Elle précise qu’un plan d’apurement a déjà été mis en place avec le bailleur à hauteur de 100 euros par mois. Elle sollicite de pouvoir régler la dette selon ces mêmes modalités.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé à l’assignation de la société BATIGERE HABITAT pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 3] le 30 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 28 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il ressort de cet avis que s’agissant des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et dotés d’une clause résolutoire visant un délai de deux mois pour défaut de paiement, le délai de deux mois doit être respecté. Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit donc viser le délai de deux mois.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 19 février 2016, avant le 29 juillet 2023, et il contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 12).

De plus, un commandement de payer visant cette clause et un délai de deux mois a été signifié le 13 février 2025, pour la somme en principal de 4.160,01 euros,outre la mention de la possibilité pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il convient donc de vérifier si la locataire a réglé la dette dans le délai de deux mois.

Il est constant que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 avril 2025.

L’acquisition de la clause résolutoire étant acquise, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judicaire du contrat de bail.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit, en application de l’article 1240 du code civil, à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la société BATIGERE HABITAT produit un décompte démontrant que Madame [I] [J] [F] reste lui devoir la somme de 4.028,03 euros à la date du 13 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, en ce compris 310,62 euros imputés pour frais, lesquels seront déduits en ce qu’il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens. (146,32 + 164,30)

Madame [I] [J] [F] ne conteste pas le montant de la dette, qu’elle reconnaît à l’audience.

Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 3.717,41 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 13 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Madame [I] [J] [F] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte des débats que Madame [I] [J] [F] a repris le paiement intégral du loyer courant et démontre être en capacité de régler sa dette locative.

Le bailleur indique par ailleurs s’en rapporter quant à l’octroi d”éventuels délais de paiement.

Au regard de ces éléments, il sera fait droit à sa demande délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire valant résiliation du bail.

L’attention de la locataire est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré :

— le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion et celle de tout occupant de son chef avec si nécessaire l’assistance de la force publique,

— elle sera redevable du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a donc pas lieu d’autoriser le bailleur à disposer des meubles se trouvant dans les lieux.

Sur la demande d’expulsion immédiate

L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Par ailleurs, ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient donc de rejeter la demande.

II – Sur les mesures de fin de jugement

Madame [I] [J] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 13 février 2025 ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient donc de rejeter la demande formulée à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la société BATIGERE HABITAT ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 février 2016 entre la société BATIGERE HABITAT et Madame [I] [J] [F] concernant l’appartement situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 14 avril 2025 ;

CONDAMNE Madame [I] [J] [F] à verser à la société BATIGERE HABITAT la somme de 3.717,41 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 13 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 février 2025 ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

AUTORISE Madame [I] [J] [F] à s’acquitter de cette somme en 35 mensualités de 100 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, et ce en plus du loyer et des charges courants, sauf meilleur accord entre les parties ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT en revanche que si une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, reste impayée 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet  :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le contrat de bail résilié ;

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

— à défaut pour Madame [I] [J] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société BATIGERE HABITAT sera autorisée à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Madame [I] [J] [F] sera condamnée à verser à la société BATIGERE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

REJETTE la demande d’expulsion immédiate ;

REJETTE la demande relative au sort des meubles ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [I] [J] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 13 février 2025 ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE