Copie délivrée

à

Maître Emmanuelle VAJOU de la SELARL LX [Localité 3]

M^e Fabrice SROGOSZ

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 3]

Le 08 Avril 2025

1ère Chambre Civile

— ------------

N° RG 22/01238 – N° Portalis DBX2-W-B7G-JM2H

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

S.E.L.A.R.L. GRANDE PHARMACIE [Localité 3] SOLEIL

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Fabrice SROGOSZ, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat plaidant,

à :

Société FONCIERE CHABRIERES

immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 344 092 341, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL LX NIMES, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant et par Maître Servanne ROUSTAN de la SCP RENAUD – ROUSTAN avocat au barreau de Paris, avocat plaidant,

Rendu publiquement, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 03 Février 2025 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, Antoine GIUNTINI, Vice-président, et Margaret BOUTHIER-PERRIER, magistrate à titre temporaire, assistés de Aurélie VIALLE, greffière, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats.

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un bail commercial du 30 juin 1993 ayant fait l’objet de deux renouvellements, la SC Foncière Chabrières loue à la Selarl Grande pharmacie [Localité 3] soleil un local situé dans la galerie marchande du centre commercial [Localité 3] Soleil.

Un premier litige a opposé les parties à la suite de dysfonctionnements du système de chauffage et de climatisation du centre commercial.

Par assignation du 31 août 2018 devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Nîmes, sept des locataires du centre commercial, dont la Selarl Grande pharmacie Nîmes soleil, ont sollicité une expertise judiciaire et la suspension du paiement des loyers.

Par ordonnance du 13 mars 2019, le juge des référés a fait droit à la demande d’expertise et a débouté les locataires de leur demande de suspension du paiement des loyers.

Un appel a été interjeté par les locataires et une mesure de médiation a été ordonnée par la cour d’appel de [Localité 3] (arrêt du 21 novembre 2019).

Le 24 février 2021, les parties sont parvenues à un accord amiable au titre du préjudice subi en raison de la défaillance des installations du système de chauffage et de climatisation et la société Grande Pharmacie [Localité 3] soleil a procédé à un règlement de la somme de 57.616,83 euros au titre des loyers impayés.

Toutefois, un litige a perduré sur les charges locatives, le preneur s’opposant à leur paiement à compter de 2017 au motif que les justificatifs de ces charges avaient été communiqués avec retard.

Par acte de commissaire de justice du 2 février 2022, la SC Foncière Chabrières a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire d’un montant en principal de 24.539,56 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 18 janvier 2022.

La Selarl Grande pharmacie [Localité 3] soleil a refusé de payer cette somme.

Par acte du 14 mars 2022, elle a fait assigner son bailleur devant le tribunal judiciaire de Nîmes, aux fins notamment de :

— dire que le commandement a été délivré de mauvaise foi et que les appels de fonds sont sans cause,

— condamner le bailleur à lui rembourser la somme de 7.255 euros au titre du remboursement des provisions pour charges réglées entre le 1er janvier 2017 et le 30 juin 2018,

— ordonner la production des avoirs annulant la facturation des provisions pour charges locatives entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2020,

— condamner le bailleur à lui régler la somme de 180.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure et résistance abusive.

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées le 5 juillet 2024, la Selarl Grande pharmacie Nîmes soleil demande au tribunal, sur fondement des articles 1104 et 1719 du code civil, de ;

— à titre principal :

— dire que le commandement du 2 février 2022 visant la clause résolutoire a été délivré en toute mauvaise foi par le bailleur ;

— dire que la SC Foncière Chabrières n’a jamais procédé à la régularisation des charges des exercices 2017 à 2021 dans le délai stipulé au bail ;

— dire que les appels de fonds desdites charges sont sans cause ;

— annuler le commandement de payer délivré le 2 février 2022 ;

— rejeter toute demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et demande d’expulsion ;

— condamner la SC Foncières Chabrières à lui payer la somme de 7.255 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2018, au titre du remboursement des provisions pour charges locatives appelées du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018 et payées ;

— la condamner aussi au paiement de la somme de 2.423,26 euros au titre des charges 2021 non justifiées ;

— ordonner la production par la SC Foncières Chabrières des avoirs annulant la facturation de la totalité des provisions pour charges locatives (y-compris les éventuelles régularisations tardives) du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2020, pour un montant total de 21.820,28 euros TTC ;

— ordonner la production par la SC Foncières Chabrières des avoirs annulant la facturation de la totalité des provisions pour charges locatives (y-compris les éventuelles régularisations tardives) du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2021, pour un montant total de 5.488,56 euros TTC ;

— condamner la SC Foncières Chabrières à lui payer la somme de 180.000 euros, à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice économique, outre la somme de 50.000 euros au titre du préjudice moral ;

— ordonner la publication par extraits ou en entier, du dispositif du présent arrêt aux frais de la SC Foncières Chabrières dans les deux journaux suivants Le Figaro et LSA Commerce et Consommation. Dans ces publications, la société SC Foncières Chabrières sera désignée expressément comme « La société FONCIERE CHABRIERES, filiale immobilière du groupe INTERMARCHE. »

— débouter la SC Foncières Chabrières de ses demandes contraires ;

— à titre subsidiaire,

— suspendre les effets de la clause résolutoire du bail ;

— dire qu’elle pourra se libérer de la somme de 22.793,67 euros arrêtée au 18 janvier 2022 dans le mois du jugement à intervenir ;

— en tout état de cause,

— condamner la SC Foncières Chabrières à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Fabrice SROGOSZ, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La Selarl Grande pharmacie [Localité 3] soleil reproche au bailleur de ne pas avoir communiqué les justificatifs des charges avant le 30 juin de chaque année, comme prévu au contrat et ce en dépit de ses demandes. Elle soutient que l’absence de production de ces justificatifs, dans le délai stipulé par le contrat de bail, rend sans cause les appels trimestriels de provision. Elle considère en conséquence que la somme objet du commandement de payer n’est pas due et que la clause résolutoire n’est pas acquise.

Elle fait valoir que le bailleur organise l’opacité de la gestion des charges locatives en refusant de présenter un budget annuel, en dépit du contrat qui le lui impose. Elle s’oppose à l’interprétation du bail par la SC Foncières Chabrières qui estime que l’obligation d’établir un budget prévisionnel ne s’appliquerait que la première année du contrat de location commerciale et non les suivantes.

Concernant la taxe foncière, la Selarl Grande pharmacie [Localité 3] soleil fait état de la même problématique. Elle reproche à la société défenderesse de ne pas avoir communiqué l’avis d’imposition pour les exercices 2018, 2019 et 2020 et d’avoir facturé la taxe foncière 2021 en avril 2022 sans justificatif. Elle affirme que le bailleur a cessé de joindre à ses factures l’état de répartition des taxes foncières du site entre les différents locataires à partir de 2018.

Elle considère, de plus, que le bailleur a modifié la clé de répartition des quotes-parts de taxe foncières à son détriment pour les années 2021 et 2022. Elle estime ainsi être victime d’une fraude de sa part. Enfin, elle soutient qu’aucune provision ne saurait être sollicitée au titre du paiement de la taxe foncière car le contrat l’exclut.

La Selarl Grande pharmacie [Localité 3] soleil soutient que les honoraires de gestion ne constituent pas une charge locative car le bail ne le mentionne pas expressément de sorte qu’elle est fondée à solliciter le remboursement de l’intégralité des charges perçues par le bailleur entre le 1er janvier 2017 et le 30 juin 2018, soit la somme de 8.706 euros TTC.

Subsidiairement, si le tribunal considérait qu’il s’agit d’une charge locative, elle fait valoir que cette charge ne correspond pas à des prestations réalisées pour le compte des preneurs et relève que :

les états de répartition des charges et les régularisations afférentes ne sont pas réalisés dans le délai contractuel, le budget prévisionnel des charges communes n’est plus présenté aux locataires depuis 2018, le calcul de la quote-part des taxes foncières n’est pas sincère pour les exercices 2021 et 2022.

Au regard de ces éléments, la société demanderesse estime que la clause résolutoire a été actionnée de mauvaise foi par la société défenderesse et ne peut donc produire aucun effet.

Au soutien de sa demande de dommages-intérêts à hauteur de 180.000 euros, la Selarl Grande pharmacie [Localité 3] soleil impute une série de fautes à la société défenderesse. Elle lui reproche de se créer un avantage de trésorerie à ses dépens en ne produisant pas les comptes de régularisation des charges, de facturer des prestations non fournies, de fixer arbitrairement le montant des provisions trimestrielles, de se créer un nouvel avantage de trésorerie en facturant trimestriellement et à terme à échoir une provision trimestrielle pour le paiement de la taxe foncière, de mettre en jeu sa responsabilité pénale quant au respect de ses obligations en matière de sécurité des personnes, de ne pas respecter son obligation contractuelle et légale de produire un état de répartition des charges dans les délais l’exposant à un risque comptable et fiscal.

La Selarl Grande pharmacie [Localité 3] soleil indique connaître un préjudice économique caractérisé par l’impossibilité de céder son fonds de commerce. Elle soutient également subir un préjudice moral consécutif au comportement de son bailleur, qu’elle considère comme grave, délibéré et répété depuis sur plusieurs années.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées le 7 novembre 2024, la SC Foncières Chabrières demande au tribunal, sur le fondement des articles 1234 ancien et 1728 du code civil, et de l’article L.145-41 du code de commerce, de :

— débouter la Selarl Grande pharmacie [Localité 3] soleil de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la Selarl Grande pharmacie [Localité 3] soleil, en raison de sa mauvaise foi et de ses manquements, à lui payer une somme de 20.000 euros au titre des dommages et intérêts compensatoires ;

— constater acquise au 2 mars 2022 la clause résolutoire visée au commandement payer ;

— condamner la Selarl Grande pharmacie [Localité 3] soleil à lui payer une indemnité d’occupation journalière à compter du 3 mars 2022 et ce, jusqu’à parfaite libération du local, correspondant au montant du loyer conventionnellement exigible, charges et taxes conventionnellement exigibles en sus ;

— prononcer l’expulsion de la Selarl Grande pharmacie [Localité 3] soleil et celle de tous occupants de son chef des locaux objets du bail du 1er septembre 2005, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner la Selarl Grande pharmacie [Localité 3] soleil à lui payer une somme de 57.607,40 euros TTC arrêtée au 11 octobre 2024, assortie d’intérêts de retard au taux des avances sur titres pratiqué par la Banque de France majoré de quatre points et majoré de 10 %, conformément au contrat de bail du 30 juin 1993 renouvelé le 21 février 2014, sous réserve de l’actualisation à la date de l’audience,

— condamner la Selarl Grande pharmacie Nîmes soleil à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 2 février 2022, dont distraction au profit de Maître Emmanuelle Vajou, LEX NIMES, avocat au barreau de Nîmes.

La SC Foncière Chabrières rappelle que le paiement des loyers et des charges constitue l’obligation essentielle du preneur et que celle-ci ne s’éteint que selon les termes visés à l’article 1234 ancien du code civil. Elle soutient que le retard dans la justification des charges locatives d’un bail commercial est sans incidence sur la validité de la créance. Elle affirme que les sommes réclamées au titre des charges sont justifiées et conteste avoir procédé par forfaitisation.

Sur la résistance abusive qui lui est imputée, et plus précisément sur les désordres affectant les installations de climatisation et de chauffage, la SC Foncière Chabrières rappelle que la société demanderesse s’était engagée à ne pas se prévaloir de ces dysfonctionnements pour se départir du paiement des charges et des loyers.

Concernant la provision sur taxe foncière qui lui est reprochée, la société défenderesse fait valoir que le contrat de bail prévoit expressément que l’impôt foncier constitue une des charges locatives, lesquelles doivent être versées par provision au début de chaque trimestre civil. Elle conteste avoir reconnu que la facturation d’une provision, au titre de l’impôt, était infondée indiquant seulement avoir souhaité préserver ses relations avec la société demanderesse en accédant à sa demande. Elle ajoute que l’absence de facturation d’une provision pour taxe foncière pendant une période ne démontre pas la volonté de la bailleresse de ne pas appliquer cette disposition du bail et précise ne jamais avoir été hostile à communiquer les avis de taxe foncière afin de justifier les sommes appelées.

Sur le budget prévisionnel annuel, la défenderesse soutient adresser et avoir adressé à tous ses locataires l’ensemble des justificatifs de charges au moment des redditions. Elle considère que l’entrave à l’accès des pièces ou les demandes demeurées sans réponse ne sont pas démontrées. Elle indique n’avoir aucune obligation contractuelle de fournir un budget prévisionnel comme de tenir des réunions annuelles de courtoisie, auparavant organisées par le gestionnaire [V].

La SC Foncière Chabrières soutient que les honoraires de gestion relèvent des charges locatives. Elle affirme que les prestations sont réalisées et que le preneur doit assumer ce coût.

Au soutien de son action en responsabilité, la SC Foncière Chabrières indique que le locataire a suspendu d’office le paiement de ses loyers et de ses charges, a fait état des dysfonctionnements du système de climatisation malgré un protocole transactionnel le lui interdisant et a tenté de ternir l’image du Groupement les Mousquetaires.

* * *

La clôture est intervenue le 6 janvier 2025 par ordonnance en date du 14 novembre 2024. L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 3 février 2025 pour être plaidée. La décision a été mise en délibéré au 8 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la clause résolutoire

L’article 1224 du code civil dispose : « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

Le contrat de bail contient une clause résolutoire en cas de non-paiement par le preneur d’un seul terme de loyer, des charges ou des accessoires un mois après un commandement de payer contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de cette clause.

Le 2 février 2022, la SC Foncière Chabrières a fait délivrer un commandement de payer la somme de 24.539,56 euros correspondant au montant des loyers et charges restant dus au 18 janvier 2022. Ce commandement visait l’article 22 du contrat de bail intitulé « clause résolutoire – sanctions – pénalités ».

Sur la créance du bailleur au titre des charges locatives

Pour s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire, le preneur conteste la créance dont il est fait état par le bailleur et estime en premier lieu que les charges locatives depuis le 1er janvier 2017 sont indues car la SC Foncière Chabrières a procédé à la régularisation de ces charges avec retard de sorte que sa créance serait désormais éteinte.

Il est constant que la preuve de l’existence de la créance du bailleur au titre des charges locatives implique que celui-ci justifie clairement des charges qui sont dues par le preneur. Cette preuve suppose d’établir le montant des charges ainsi que leur répartition entre les différents commerçants dans le cas d’une galerie commerciale. En cas de non justification des charges, les appels trimestriels de provisions deviennent sans cause et doivent être restitués au locataire.

Contrairement à ce que soutient la Selarl Grande pharmacie [Localité 3] soleil, c’est l’absence de justification des charges qui rend sans cause les provisions versées par le preneur et non le retard dans la production des justificatifs.

En l’espèce, le contrat de bail stipule que « Dans le cours du deuxième trimestre suivant la fin de l’année civile, le bailleur (…) arrêtera les comptes de l’année écoulée, les adressera au preneur et lui réclamera éventuellement le complément de charges ou le créditera du trop versé correspondant à la différence entre les sommes versées à titre de provision et les charges réelles ».

Cette clause, rédigée en termes clairs, impose au bailleur de justifier auprès du preneur des charges réelles supportées au cours de l’année avant le 30 juin de l’année suivante.

Il n’est pas prévu au contrat que le non-respect de cette date éteindrait la créance du bailleur. Aucune sanction n’est d’ailleurs prévue par le contrat, étant rappelé que le retard dans la régularisation des charges constitue un manquement susceptible d’engager la responsabilité contractuelle du bailleur si le locataire justifie d’un préjudice en lien de causalité direct.

En l’espèce, les charges de l’année 2017 ont été justifiées par un courrier du 18 février 2020 comprenant la grille de répartition, le relevé des dépenses générales pour l’année, le relevé individuel calculant la participation de la pharmacie et enfin la facture résultant de la reddition. La créance du bailleur au titre des charges locatives est justifiée.

Les charges de l’année 2018 ont été justifiées et régularisées aux termes de ce même courrier du 18 février 2020.

Les charges de l’année 2019 ont été justifiées et régularisées le 1er janvier 2021.

Les charges de l’année 2020 ont été justifiées et régularisées le 1er janvier 2022. La Selarl Grande pharmacie [Localité 3] soleil soutient ne pas avoir reçu l’état de répartition des charges et n’avoir été destinataire que d’un extrait comptable provisoire. La SC Foncières Chabrières produit dans le cadre de l’instance (pièce 41) : l’avoir résultant de la reddition pour un montant de 523,19 euros TTC, le relevé individuel de charges, le relevé général des dépenses et le relevé des dépenses par répartition. Il est exact que le bailleur ne démontre pas avoir envoyé ces pièces à son locataire avant la présente instance, ce qui n’a cependant aucune incidence sur le fait que la créance de la SC est justifiée dans son principe et son montant.

Les charges de l’année 2021 ont été justifiées et régularisées le 9 novembre 2022.

Les charges de l’année 2022 ont été justifiées et régularisées le 21 septembre 2023.

La SC Foncière Chabrières n’a effectivement jamais respecté le délai contractuel pour régulariser les charges locatives depuis 2018. Cependant, elle a justifié de sa créance au titre des charges locatives pour les années comprises entre 2017 et 2022 et aucune forfaitisation des charges ne saurait lui être reprochée.

La Selarl Grande pharmacie [Localité 3] soleil fait état de l’augmentation des charges pour l’année 2021 sans en tirer aucune conséquence.

En outre, elle soutient que le bailleur n’a pas fourni le tableau de répartition des tantièmes entre les locataires en affirmant qu’il l’aurait modifié, modification qui n’est pas établie.

Sur la taxe foncière

L’article 6 – 1) du bail stipule : « le preneur contracte en connaissance de qu’il aura à régler, en dehors du loyer, sa quote-part de la totalité des charges, prestations et taxes de toutes natures (charges communes et privatives) relatives aux locaux loués et à la Galerie commerciale et découlant du règlement de copropriété de l’immeuble et du règlement intérieur dont il déclare avoir pris connaissance. En ce compris l’impôt foncier. ».

Il est exact que la mention « En ce compris l’impôt foncier » semble avoir été ajoutée puisque sa police diffère du reste du document mais il n’en demeure pas moins qu’elle traduit la volonté commune des parties. Il s’ensuit que le bailleur avait toute latitude de solliciter une provision sur le paiement de cet impôt et aucun reproche ne peut être adressé au bailleur de ce chef.

Dans le cadre de la présente instance, le bailleur a produit les avis d’imposition des années allant de 2018 à 2022.

En outre, il est exact que le mode de répartition de la quote-part de la taxe foncière entre les locataires de la galerie commerciale n’a pas été contractualisé et était susceptible d’évoluer.

Le bailleur expose que :

jusqu’en 2021, cette répartition était faite selon la valeur cadastrale ; en 2021, cette répartition a été réalisée selon la surface des locaux ; depuis 2022, elle est effectuée en fonction des tantièmes.

Le tribunal relève que si le bailleur justifie de cette répartition dans le cadre de la présente instance, il ne démontre pas avoir informé clairement le locataire de ces modifications dans le calcul de la quote-part de la taxe foncière, ce qui a incontestablement pu entraîner une incompréhension de sa part.

Sur l’absence de budget prévisionnel

L’article 2 du contrat de bail relatif au règlement des charges stipule :

« Le paiement des charges interviendra aux dates d’échéances prévues pour le règlement des loyers. En cas de retard dans lesdits paiements, les pénalités prévues à l’article 22 seront applicables de plein droit au preneur.

Le bailleur ou la société de gestion qu’il aura désigné établira un budget prévisionnel annuel comprenant toutes les charges à répartir entre les preneurs.

Le preneur devra verser au jour de l’ouverture de la nouvelle galerie marchande sa quote-part de charges calculée au prorata temporis à partir du budget établi.

Il devra ensuite verser au début de chaque trimestre civil, sa quote-part de charges correspondant au quart du budget annuel.

Dans le cours du deuxième trimestre suivant la fin de l’année civile, le bailleurs (…) arrêtera les comptes de l’année écoulée, les adressera au Preneur et lui réclamera éventuellement le complément de charges ou le créditera du trop versé correspondant à la différence entre les sommes versées à titre de provision et les charges réelles. »

Le bailleur soutient que l’obligation d’établir un budget prévisionnel ne s’imposait qu’en 1993 (date du bail commercial) et qu’ensuite, les provisions sur charges étaient calculées en fonction du budget annuel précédent.

Toutefois, l’article 2 du contrat n’a pas limité l’obligation d’établir un budget annuel prévisionnel à la première année d’existence de la galerie commerciale et il était tout à fait possible pour le bailleur d’établir un budget annuel prévisionnel en considération du budget précédent.

Il convient de relever qu’en l’absence de budget annuel prévisionnel et au vu du retard du bailleur dans la justification des charges, le grief de la Selarl Grande Pharmacie [Localité 3] soleil tenant à l’opacité de la gestion des comptes par le bailleur est tout à fait justifié.

Sur les honoraires de gestion

L’article 6 – 1) du bail définit les charges locatives de la façon suivante, il s’agit de la : « totalité des charges, prestations et taxes de toutes natures (charges communes et privatives) relatives aux locaux loués et à la Galerie commerciale et découlant du règlement de copropriété de l’immeuble et du règlement intérieur ». Les honoraires de gestion constituent une charge relative à la gestion des locaux et de la galerie et doivent être qualifiées de charges locatives.

S’il est exact que les états de répartition des charges et des avoirs n’ont pas été établis pendant plusieurs années, ces prestations ont été finalement réalisées et constituent de ce fait des honoraires de gestion justifiés à la charge du locataire.

En définitive, la SC Foncières Chabrières était créancière d’une somme de 24.539,56 euros arrêtée au 18 janvier 2022 et si le grief tenant à l’opacité de la gestion des comptes est établi, il ne permet pas de caractériser une mauvaise foi de la part du bailleur, seule en mesure de neutraliser les effets de la clause résolutoire.

La somme de 24.539,56 euros n’ayant pas été réglée dans le délai d’un mois à compter du 2 février 2022, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit à la date du 2 mars 2022.

Les demandes de la Selarl Grande pharmacie [Localité 3] soleil tendant à condamner la SC Foncières Chabrières à lui payer diverses sommes et à lui ordonner la production d’avoirs seront logiquement rejetées.

Sur la demande de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire

En application de l’article L. 141-45 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la Selarl Grande pharmacie [Localité 3] soleil sollicite un délai d’un mois pour payer 22.793,67 euros correspondant à la somme sollicitée dans le commandement de payer, déduction faite de la provision sur les taxes foncières. Toutefois, elle ne démontre pas être en capacité financière de payer cette somme dans ce délai puisqu’elle ne produit aucune pièce comptable. Surtout, le décompte produit par le bailleur arrêté à la date du 11 octobre 2024 montre que la dette locative n’a cessé de croître pour atteindre la somme de 57.607,40 euros.

La Selarl Grande pharmacie [Localité 3] ne donne aucune explication sur l’augmentation de sa dette.

Dans ces conditions, sa demande de délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire doit être rejetée.

Sur les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation

Au vu des développements précédents, l’expulsion de la Selarl Grande pharmacie [Localité 3] soleil sera ordonnée, si besoin avec le concours de la force publique.

Il convient en outre de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation depuis la date de résolution du bail, soit le 2 mars 2022.

Cette indemnité d’occupation doit être fixée à un montant égal au montant du loyer commercial augmenté des charges et taxes telles que fixées par le bail.

La SC Foncières Chabrières produit un décompte arrêté au 11 octobre 2024 justifiant d’une dette locative d’un montant de 57.607,40 euros TTC. La Selarl Grande Pharmacie sera donc condamnée au paiement de cette somme.

Le bailleur demande que cette somme soit assortie d’intérêts de retard au taux des avances sur titres pratiqué par la Banque de France majoré de quatre points, outre une majoration de 10 %.

L’article 22 du bail stipule « A défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme d’après le présent bail, quarante huit heures après une simple lettre recommandée restée sans effet, le dossier sera transmis à l’huissier et les sommes dues, automatiquement majorées de dix pour cent (10 %) et ce indépendamment de tous les frais de commandement, de recette et des droits proportionnels… ».

Il est également prévu que l’ensemble des sommes qui pourraient être dues par le preneur, au titre de la clause pénale, porteront intérêt conformément à la clause d’intérêt stipulée à l’article 23.

Cet article prévoit que « Tout retard dans le paiement d’une somme exigible (loyer, charges) fera l’objet d’un calcul d’intérêt :

au taux des avances sur titre consenties par la Banque de France majoré de quatre points, et ce sans qu’une quelconque mise en demeure préalable soit nécessaire, le preneur étant mis en demeure par le seul effet de la signature du présent bail ».

Par conséquent, il convient de condamner la Selarl Grande pharmacie [Localité 3] soleil au paiement d’une somme de 57.607,40 euros TTC, laquelle sera majorée de 10 % à titre de clause pénale, outre des intérêts de retard au taux des avances sur titre consenties par la Banque de France majoré de quatre points à compter du 11 octobre 2024.

Sur l’action en responsabilité contractuelle du locataire contre le bailleur

L’article 1231-1 du code civil dispose que : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

La responsabilité contractuelle suppose de prouver une faute, un préjudice et un lien de causalité.

Sur la demande de dommages-intérêts pour préjudice économique

La Selarl Grande pharmacie [Localité 3] soleil estime qu’elle subit un préjudice du fait de l’attitude du bailleur qui dans les faits lui interdit de pouvoir céder son fonds de commerce. Elle soutient que son fonds de commerce à une valeur nette de 900.000 euros et qu’elle est bien fondée à obtenir une indemnité égale à 20 % compte tenu de la période d’immobilisation de celui-ci depuis 2019.

Il résulte des développements précédents que le bailleur a manqué à plusieurs de ses obligations contractuelles :

en ne fixant pas de budget prévisionnel annuel, en ne régularisant pas les charges locatives avant le 30 juin de l’année N+1, en ayant modifié le mode de répartition de la taxe foncière sans en informer préalablement le locataire.

Ces différents manquements sont susceptibles d’engager la responsabilité contractuelle du bailleur à condition que la Selarl Grande Pharmacie [Localité 3] soleil justifie d’un préjudice en lien de causalité direct.

Or, le seul préjudice dont elle argue serait constitué par l’impossibilité de pouvoir céder son fonds de commerce.

Un tel préjudice s’analyse en une perte de chance, laquelle n’est indemnisable qu’en cas de disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable.

En l’espèce, la Selarl Grande pharmacie [Localité 3] soleil produit un courrier du 3 novembre 2019 ayant pour objet « votre projet de cession de fonds de commerce ». Il a été établi par une société en conseil et transactions de pharmacie et mentionne : « A la suite de nos échanges je dois toutefois vous conseiller vivement de différer votre projet, jusqu’à ce que votre litige avec votre bailleur en ce qui concerne les charges locatives soit définitivement réglé. L’absence de régularisation des charges locatives au titre des exercices 2017 et 2018 engendre une incertitude comptable. Elle montre également une grande désinvolture, ou pire, de la part de votre bailleur ».

Ce courrier ne suffit pas à établir que la Selarl Grande pharmacie [Localité 3] soleil a sérieusement envisagé la cession du fonds de commerce. En outre, si l’existence d’un litige relatif à la régularisation des charges locatives constitue incontestablement un facteur négatif de vente, il n’apparaît pas de nature à faire totalement obstacle à une cession du fonds de commerce.

Par conséquent, le préjudice dont fait état la société demanderesse est incertain et ne saurait donner lieu à une quelconque indemnisation.

Sur la demande de dommages-intérêts pour préjudice moral

Les manquements de la SC Foncière Chabrières dans la régularisation des charges locatives n’ont pas permis à la Selarl Grande Phramarcie [Localité 3] soleil d’avoir la certitude de ne pas être flouée par son cocontractant. Elle est restée pendant plusieurs années sans avoir la moindre information sur la réalité des charges définitives qu’elle devait supporter, ce qui lui a nécessairement causé un préjudice moral qui doit être indemnisé à hauteur de 3.000 euros.

Sur l’action en responsabilité du bailleur contre le locataire

La SC Foncière Chabrières demande au tribunal de prononcer à l’encontre de la Selarl Grande pharmacie une « condamnation forfaitaire et compensatoire » à hauteur de 50.000 euros, en considération de la mauvaise foi dont cette dernière aurait fait preuve.

Toutefois, si les demandes du locataire sont infondées, il n’est pas démontré qu’il ait été animé d’une intention de nuire ou ait fait preuve de mauvaise foi. En outre, la SC Foncière Chabrières ne fait état d’aucun préjudice. Sa demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La Selarl Grande pharmacie [Localité 3] soleil succombe en ses prétentions et doit être condamnée aux dépens avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au bénéfice des avocats qui en ont fait la demande.

En outre, l’équité commande sa condamnation à payer à la SC Foncière Chabrières une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire attachée à la présente décision n’est pas compatible avec la nature du litige et doit être écartée d’office.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort :

Rejette les demandes de la Selarl Grande pharmacie [Localité 3] soleil tendant à condamner la SC Foncières Chabrières à lui payer diverses sommes au titre des charges locatives et à lui ordonner la production d’avoirs ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail commercial à la date du 2 mars 2022 ;

Rejette la demande de délais de paiement de la Selarl Grande pharmacie [Localité 3] soleil ;

Ordonne l’expulsion de la Selarl Grande pharmacie [Localité 3] soleil et de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ;

Condamne la Selarl Grande pharmacie [Localité 3] soleil à payer à la SC Foncière Chabrières la somme de 57.607,40 euros TTC, au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation arrêtés au 11 octobre 2024 ;

Dit que cette somme sera majorée de 10 % à titre de clause pénale, outre des intérêts de retard au taux des avances sur titre consenties par la Banque de France majoré de quatre points à compter du 11 octobre 2024 ;

Condamne la Selarl Grande pharmacie [Localité 3] soleil à payer à la SC Foncière Chabrières une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes, clause pénale et intérêts prévues au contrat de bail commercial ;

Rejette la demande de dommages-intérêts de la Selarl Grande pharmacie [Localité 3] soleil au titre de son préjudice économique ;

Condamne la SC Foncière Chabrière à payer à la Selarl Grande pharmacie [Localité 3] soleil une somme de 3.000 euros au titre de son préjudice moral ;

Rejette la demande de dommages-intérêts de la SC Foncière Chabrières ;

Condamne la Selarl Grande pharmacie [Localité 3] soleil à payer à la SC Foncière Chabrières une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la Selarl Grande pharmacie [Localité 3] soleil aux dépens ;

Accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Écarte l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice Présidente et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

LE GREFFIER LE PRESIDENT