TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : M. [R]

Copie exécutoire délivrée

à : M^e AMAR

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/09108 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA77Z

N° MINUTE : 19/2026

JUGEMENT

rendu le jeudi 05 février 2026

DEMANDEURS

Monsieur [A] [W]

demeurant [Adresse 1] (MAROC)

Monsieur [K] [W]

demeurant [Adresse 2] (MAROC)

représentés par M^e Stéphanie AMAR, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #E1934

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [R]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne, assisté de Mme [D] [Q]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde BAILLAT, Juge des contentieux de la protection, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière,

[H] [C], auditrice de justice, ayant siégé en surnombre et participé au délibéré avec voix consultative

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 05 février 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Rédigé par [H] [C], auditrice de justice, sous le contrôle de Mathilde BAILLAT, Juge des contentieux de la protection.

Décision du 05 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/09108 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA77Z

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 mars 2010, Madame [S] [W], représentée par son mandataire de gestion immobilière la société Cagest Conseil, a donné à bail à Monsieur [B] [R] un studio à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 2].

Madame [S] [W] est décédée le 5 novembre 2017.

Monsieur [A] [W], son fils, et Monsieur [K] [W], son conjoint, sont devenus propriétaires indivis dudit studio par dévolution successorale.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2024, Monsieur [A] [W] et Monsieur [K] [W] ont fait délivrer à Monsieur [B] [R] un congé pour vendre à effet au 21 mars 2025.

Monsieur [B] [R] s’est maintenu dans les lieux après la date d’effet du congé.

Le 14 avril 2025, une mise en demeure de libérer les lieux dans un délai de 8 jours a été adressée à Monsieur [B] [R], restée sans effet.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2025, Monsieur [A] [W] et Monsieur [K] [W] ont fait assigner Monsieur [B] [R] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

A titre principal :

Valider le congé pour vendre du 26 mars 2024 à effet au 21 mars 2025 ;Constater que Monsieur [B] [R] est occupant sans droit ni titre depuis le 22 mars 2025 ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [R] et de tous occupants de son chef des lieux loués avec si besoin le concours de la force publique ;Les autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout garde meuble de leur choix, aux frais, risques et périls de Monsieur [B] [R] ;Condamner Monsieur [B] [R] à leur payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer outre les charges, taxes et accessoires dus à compter du 22 mars 2025 et jusqu’au complet déménagement et remise des clés aux bailleurs ou toute personne désignée par eux ;Dire que le dépôt de garantie de 650 euros leur demeurera acquis à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par eux du fait du comportement du preneur ;Condamner Monsieur [B] [R] à leur payer la somme de 1839,30 euros correspondant à la dette locative arrêtée au mois de septembre 2025 inclus ;Juger qu’aucun délai ne lui sera accordé pour s’acquitter du paiement de la dette locative ;

A titre subsidiaire, si des délais de paiement étaient accordés au défendeur :

Dire que le non-paiement de l’arriéré locatif ou de l’un des loyers continuant à courir par Monsieur [B] [R] entrainera l’acquisition immédiate de la clause résolutoire au profit des bailleurs ;

En tout état de cause :

Condamner Monsieur [B] [R] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [B] [R] aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 décembre 2025, lors de laquelle Monsieur [A] [W] et Monsieur [K] [W], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance auquel ils se sont rapportés en actualisant le montant de leur demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés à la somme de 2 298,33 euros, échéance du mois de décembre 2025 incluse.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation des demandeurs à laquelle ils se sont rapportés oralement à l’audience pour l’exposé de leurs différents moyens.

Monsieur [B] [R] a comparu en personne, en présence de Madame [D] [Q] aux fins de traduction. Après avoir initialement sollicité le renvoi de l’affaire pour solliciter l’assistance d’un avocat, il a sollicité que l’affaire soit retenue, ne contestant ni son obligation de quitter les lieux, ni le montant de sa dette. Il a expliqué ne pas avoir reçu le congé pour vendre et ainsi ne pas avoir eu connaissance de son obligation de quitter les lieux. Il a ajouté qu’il pouvait quitter le logement au mois de janvier 2026 et a sollicité des délais de paiement en offrant de s’acquitter du montant de sa dette en trois versements. Il a déclaré percevoir 1 200 euros de revenus et avoir déposé une demande de logement social depuis 7 ans.

Conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par jugement contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 février 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de validation de congé

En vertu de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué ».

« Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. »

« En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. »

« Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. »

« Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi nº65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. »

En l’espèce, le bail du 22 mars 2010 a été conclu pour une durée de trois ans reconduit tacitement par période de trois ans de sorte qu’il a été reconduit pour la dernière fois le 22 mars 2022. Le congé pour vendre a été signifié le 26 mars 2024 à Monsieur [B] [R], pour prendre effet au 21 mars 2025, soit 11 mois avant l’expiration du contrat de bail.

Par ailleurs, il précise le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, le prix et les conditions de la vente projetée, une offre de vente, ainsi que la reproduction de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Dès lors, le congé délivré dans les formes et les délais légaux est régulier.

En conséquence, il convient de constater la validité du congé délivré et par voie de conséquence, de constater la résiliation du bail à la date du 21 mars 2025 à minuit.

Sur la demande d’expulsion

Il n’est pas contesté que Monsieur [B] [R] s’est maintenu dans les lieux après le 21 mars 2025, ce qu’il reconnait lors de l’audience.

Il se trouve dès lors occupant sans droit ni tire depuis le 22 mars 2025.

Il y a lieu par conséquent d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, dans les formes et délais prévus au présent dispositif.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique- de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Il n’y a pas lieu dès lors d’autoriser à ce stade le transport et la séquestration des objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux et la demande de Monsieur [A] [W] et Monsieur [K] [W] à ce titre sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l’article 1104 du même code.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, la validation du congé a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du logement donné à bail. Le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Monsieur [B] [R] est redevable des loyers et charges impayés jusqu’à la date de fin du bail, soit jusqu’au 21 mars 2025, et d’une indemnité d’occupation à compter du 22 mars 2025.

En l’espèce, Monsieur [A] [W] et Monsieur [K] [W] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er décembre 2025, Monsieur [B] [R] restait leur devoir la somme de 2.298,33 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, terme de décembre 2025 inclus.

Monsieur [B] [R], comparant en personne, ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette qu’il reconnaît à l’audience.

Il sera donc condamné à payer cette somme à Monsieur [A] [W] et Monsieur [K] [W].

Monsieur [B] [R] sera par ailleurs condamné à verser à Monsieur [A] [W] et Monsieur [K] [W] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, payable et révisable dans les mêmes conditions, à compter de l’échéance du mois de janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [A] [W] et Monsieur [K] [W] ou à leur mandataire.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

Monsieur [B] [R] sollicite des délais de paiement en offrant de s’acquitter du montant de sa dette qu’il reconnaît, par trois versements mensuels consécutifs.

Compte tenu de la situation du défendeur dont il s’explique à l’audience, du montant de la dette locative et de la proposition d’apurement formulée, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les termes du présent dispositif.

L’attention de celui-ci est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité au terme prévu, en sus des charges courantes, le solde de la dette redeviendra immédiatement exigible.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts

Selon l’article 22 alinéa 3 de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire.

En l’espèce, le locataire étant toujours dans les lieux, la demande paraît prématurée étant rappelé au surplus que la retenue du dépôt de garantie s’effectue sans autorisation préalable du juge, dès qu’il subsiste un impayé de loyers ou la nécessité de procéder à des réparations locatives, et peut ensuite faire l’objet d’une action en restitution par le locataire, s’il estime qu’il a été conservé à tort.

Par ailleurs, la résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins. Il est de principe qu’elle ne se traduit pas par une simple résistance de la part du débiteur de l’obligation et le demandeur doit rapporter la preuve d’une attitude fautive du défendeur lui ayant causé un préjudice distinct. La charge de la preuve incombe au demandeur à l’indemnisation conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil.

En l’espèce, Monsieur [A] [W] et Monsieur [K] [W] qui ne formulent aucun moyen à l’appui de leur demande de dommages et intérêts, ne démontrent pas l’existence de leur préjudice et ne produisent aucun élément établissant une quelconque résistance abusive de Monsieur [B] [R].

Ils seront en conséquence déboutés de leur demande de conservation du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [R], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [A] [W] et Monsieur [K] [W] les frais irrépétibles qu’ils ont dû engager au cours de la présente instance et Monsieur [B] [R] sera ainsi condamné à leur verser la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé pour vendre délivré le 26 mars 2024 par Monsieur [A] [W] et Monsieur [K] [W] à Monsieur [B] [R], à effet au 21 mars 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail d’habitation concernant les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 2] à la date du 21 mars 2025 à minuit ;

DIT que Monsieur [B] [R] est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués situés au [Adresse 4] à [Localité 2] depuis le 22 mars 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [B] [R] de libérer le logement ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, dans un délai de quinze jours suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [B] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [A] [W] et Monsieur [K] [W] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra être mise en œuvre qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux et dans les conditions prévues aux articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande tendant à voir autoriser le transport et la séquestration des biens et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux et RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant les lieux est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [B] [R] à payer à Monsieur [A] [W] et Monsieur [K] [W] la somme de 2.298,33 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, arrêtés au 1er décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse ;

AUTORISE Monsieur [B] [R] à s’acquitter du règlement de cette somme en 3 mensualités consécutives de 750 euros au minimum, la dernière mensualité soldant la dette en principal, frais et intérêts, payables au plus tard le 10 de chaque mois, et pour la première fois, le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à la bonne date, le solde de la créance sera immédiatement et intégralement exigible huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse ;

CONDAMNE Monsieur [B] [R] à payer à Monsieur [A] [W] et Monsieur [K] [W] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’échéance du mois de janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

DEBOUTE Monsieur [A] [W] et Monsieur [K] [W] de leur demande de conservation du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [B] [R] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [B] [R] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 février 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,