TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Minute N°

N° RG 25/00208 – N° Portalis DBX2-W-B7J-K3XQ

S.A.R.L. SARL [C]. RCS [Localité 10] N° B 411 137 086.

C/

[Y] [I] [V] épouse [Z], [W] [B] [X] [Z]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 1er JUILLET 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. SARL [C]. RCS [Localité 10] N° B 411 137 086.

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Mélanie BARGETON, avocat au barreau de NIMES

DEFENDEURS

Mme [Y] [I] [V] épouse [Z]

née le 16 Août 1943 à [Localité 11] ALGERIE

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Magali FIOL, avocat au barreau de NIMES

M. [W] [B] [X] [Z]

né le 08 Juillet 1962 à [Localité 9] ALGERIE

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par M^e Magali FIOL, avocat au barreau de NIMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alice CHARRON, juge des contentieux de la protection

En présence de Marion VILLENEUVE, auditrice de justice, lors des débats

Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 04 Février 2025

Date des Débats : 29 avril 2025

Date du Délibéré : 1er juillet 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 1er Juillet 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 30 septembre 2021 à effet au 1er octobre 2021, la SARL [C] représentée par Monsieur [D] [C] a donné contrat de location à Monsieur [W] [Z] et Madame [Y] [Z] pour trois ans, un bien immobilier situé au [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 190 euros et 10 euros de charges mensuelles.

Par acte de commissaire de justice du 21 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer à Monsieur et Madame [Z], un commandement de payer la somme principale de 5 571,94 euros au titre de l’arriéré locatif au 2 décembre 2023, dans un délai d’un mois, en visant la clause résolutoire prévue au contrat.

Un état des lieux de sortie a été réalisé le 17 octobre 2024 par un commissaire de justice uniquement en présence du bailleur.

Par acte du 8 novembre 2024, la SARL [C] a assigné Monsieur et Madame [Z] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Nîmes afin de les voir condamner au paiement de la somme de 7 782,39 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation ainsi que les condamner aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement de payer et d’état des lieux de sortie et à 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civil, avec intérêts aux taux légal à compter de la décision à intervenir.

Par conclusions déposées à l’audience du 29 avril 2025, la SARL [C], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 23 octobre 2024, s’élève désormais à 7 782,39 euros. Elle demande en outre que Monsieur et Madame [Z] soient déboutés de leurs prétentions.

La SARL [C] fait valoir dans un premier temps que les demandes de Monsieur et Madame [Z] tendant à voir déclarer nulle et sans objet l’assignation du 8 novembre 2024 pour incompétence matérielle du juge des contentieux et de la protection et pour non-respect des mentions obligatoires doivent être rejetées car bien que l’usage du bail litigieux ne porte pas sur l’habitation, il porte sur l’occupation d’un logement ce qui rend le juge du contentieux de la protection compétent. Le demandeur ajoute que bien que l’article 832 du code de procédure civile ne soit pas mentionné dans l’assignation, les défendeurs n’apportent pas la preuve que cette irrégularité leur a causé grief. Cette prétentions n’est pas reprise en défense de telle sorte qu’il n’y a pas lieu de la développer.

Concernant sa demande principale en paiement, la SARL [C] fait valoir que depuis novembre 2021, Monsieur et Madame [Z] n’ont pas honoré le paiement du loyer, et ce jusqu’à la fin du contrat et la remise des clés en octobre 2024. Elle ajoute qu’en conséquence les locataires restent redevables d’une dette locative d’un montant total de 7 782,39 euros actualisé au 23 octobre 2024, date de l’état de lieux de sortie.

Pour s’opposer à la demande de nullité du contrat de location de Monsieur et Madame [Z], la SARL [C] fait valoir que le contrat litigieux porte exclusivement sur un local à usage de remise et non d’habitation comme c’est pourtant soutenu par les défenseurs. Elle ne conteste pas que la location du local pour un usage d’habitation soit interdite par l’arrêté préfectoral de 2018 et précise que le bail comporte une mention explicite selon laquelle : « ne pas habiter dans le local/remise ; garder un logement ailleurs ». Elle ajoute en outre que Monsieur et Madame [Z], antiquaires de profession, disposaient d’un logement au sein du même immeuble, si bien qu’il n’apparait pas incohérent qu’ils aient eu besoin d’une remise pour stocker des biens utiles à leur activité.

*

Madame et Monsieur [Z] assistés par leur conseil demandent au tribunal, à titre principal de :

Constater la nullité du contrat de bail et en conséquence, constater que les loyers ne sont pas dus ;Constater le paiement indu des loyers des époux [Z] à la SARL [C] à hauteur de 420 euros ;Condamner la SARL [C] au paiement de dommages et intérêts ;Condamner la SARL [C] aux entiers dépensCondamner la SARL [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;A titre subsidiaire de :

Constater la résiliation du contrat de bail au 19 juillet 2022 ;Fixer le cas échéant un échéancier sur 24 mois pour apurer la dette locative.

A l’audience, les défendeurs concluent à titre principal à la nullité du bail litigieux et par conséquent au rejet de la demande en paiement des loyers. Ils expliquent, au visa de l’article 1128 du code civil, que le bien litigieux fait l’objet d’un arrêté préfectoral du 28 juin 2018 interdisant à la SARL [C] de mettre à disposition le local aux fins d’habitation. Ils ajoutent que bien que le contrat de bail mentionne que le bien était mis en location à titre de remise, ce dernier disposait de tous le nécessaire pour y vivre, à savoir une cuisine, une salle d’eau et des wc, un matelas et une table, si bien qu’il s’agissait non pas d’un bail à usage de remise mais bien d’un bail à usage d’habitation.

Ils précisent que la clause mentionnant l’impossibilité d’habiter dans le local a pu être ajoutée après la signature du bail, les époux [Z] n’ayant jamais eu de copie du bail après leur signature. Ils concluent qu’en raison de l’illicéité de l’objet du contrat, le paiement des loyers sollicité est infondé et que les premiers paiements versés par les époux [Z] à la SARL [C] doivent être qualifiés d’indus.

Au soutien de leur demande subsidiaire, ils font valoir qu’ils ont informé la SARL [C] de leur volonté de rompre le contrat le 19 juillet 2022 par lettre recommandée avec accusé de réception.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 1er juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il y a lieu de préciser que les demandes tendant à rejeter l’exception d’incompétence du juge des contentieux de la protection et celle tendant à rejeter la demande de nullité de l’assignation, développées par le demandeur dans ses dernières écritures, mais non reprises par les défendeurs dans leur écrite, sont sans objet.

Sur la demande de nullité fondée sur l’illicéité de l’objet du contrat :

En application de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce le contrat litigieux intitulé « contrat de location local ou emplacement à usage de garage, remise » a été signé le 30 septembre 2021 entre les parties. Il ressort de la lecture de ce contrat la présence de plusieurs mentions manuscrites : « pièce à usage de remise » avec une case cochée à coté ; « ce n’est pas l’habitation » ; et dans la partie « clause particulière » la mention » ne pas habiter le local/remise ; garder un logement ailleurs ; assurer contre l’incendie et le dégât des eaux ; ne pas sous louer ; demander l’autorisation au bailleur avant tout travaux ».

Si les défendeurs soutiennent que ces mentions ont pu être ajoutées à posteriori au présent bail, ils n’apportent aucun élément supplémentaire permettant d’établir la réalité de leur déclaration, leurs signatures sur le présent document n’étant au demeurant par contestées.

Par ailleurs, s’il est vrai que la présence d’une kitchenette, d’un wc, d’un lavabo et d’une douche peut amener à se questionner sur la destination de ce local, il appartenait à Monsieur et Madame [Z] d’établir par un faisceau d’indices qu’ils avaient effectivement leur résidence principale dans le logement objet de la présente procédure. Or les défendeurs n’ont produit aucune pièce, aucune photographie, aucune facture permettant d’établir que le lieu était en effet destiné à l’habitation.

Il convient de souligner en outre qu’il est fait mention sur la première page du bail que les Monsieur et Madame [Z] ont donné comme adresse le rez-de-chaussée à la même adresse que le bien litigieux qui lui se trouve au deuxième et troisième étage. La dernière page du bail comporte dans la case « élection de domicile » la mention « A l’adresse page 1 », si bien qu’il est raisonnable de penser que les époux [Z] avaient leur domicile au rez-de-chaussée à l’adresse du bien litigieux et non dans le local de remise.

Enfin, le virement de 20 euros effectué par les défendeurs le 15 février 2022 pour la SARL [C] et dont ils produisent un récépissé à l’appui de leur demande, porte dans la partie « message » la mention « loyer bureau », ce qui confirme que le local loué n’était pas un local destiné à l’habitation.

Dès lors, aucun élément ne permet de retenir une manœuvre de la part du demandeur pour dissimuler une habitation.

En conséquence la demande de requalification du bail et la demande subséquente en nullité pour illicéité de l’objet du bail seront rejetées.

La demande subséquence de restitution des loyers indûment payés sera également rejetée.

Sur la demande de résiliation du contrat :

L’article 1737 du code civil prévoit que le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé.

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat ou poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation. L’article 1224 du même code prévoit que la résolution résulte, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, les défendeurs font valoir qu’ils ont demandé la résiliation du contrat de bail par courrier recommandé avec accusé de réception auprès de la SARL [C] le 19 juillet 2022. S’ils n’apportent aucune preuve à l’appui de leur demande de la réalité de l’envoi d’un tel courrier, le demandeur produit quant à lui un courrier de sa part adressé aux époux [Z] et daté du 20 septembre 2022, dans le lequel il accuse réception de leur courrier recommandé et leur accorde le congé du local à l’issu de la durée du bail, c’est-à-dire au 30 septembre 2024.

Le contrat de location a été conclu pour une durée de 3 ans et ne prévoit aucune possibilité de résiliation unilatérale anticipée au profit du locataire. Seule était prévue la résiliation unilatérale du contrat à l’échéance du bail ou de chaque période de reconduction, avec un délai de préavis de deux mois.

Dès lors, Monsieur et Madame [Z] ne pouvaient résilier le contrat synallagmatique à durée déterminée que dans les conditions de l’article 1224 du code civil (c’est à dire en prouvant la faute de l’autre partie), ou alors avec l’accord de l’autre partie (résiliation amiable).

Bien que le contrat de location prévoie une clause résolutoire, la SARL [C] ne demande pas de prononcer la résolution judiciaire du contrat en application de cette clause.

En conséquence, le courrier par lequel ils ont fait valoir leur demande de résiliation auprès de la SARL [C] ne peut à lui seuls avoir pour effet d’entraîner la résiliation anticipée du contrat synallagmatique à durée déterminée.

La date de résiliation du contrat sera celle du 30 septembre 2024, conformément à la lettre du contrat signé par les parties.

Sur la dette locative

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». L’article 1728 du même code dispose quant à lui que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus ».

Par ailleurs, en vertu de l’article 1353 du code civil « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.»

Enfin, l’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

En l’espèce, aux termes des conditions financières de la location, le preneur est tenu de payer la somme mensuelle de 190 euros de loyer, indexée sur l’indice du coût de la construction et révisable tous les ans sans préavis, ainsi que 10 euros de charges par mois.

Il résulte de la sommation de payer qu’au 21 décembre 2023, le montant de la dette locative était estimé à 5 571,94 euros. Monsieur et Madame [Z] n’ont pas régularisé les loyers impayés, malgré le commandement de payer qui leur a été adressé.

Il résulte du décompte de créance produit par la société demanderesse que Monsieur et Madame [Z] ont procédé à un premier paiement de 200 euros puis un paiement de 20 euros en octobre et novembre 2021. Selon le décompte, aucun paiement n’est intervenu à partir de novembre 2021. Le solde total de la créance locative s’élève selon le décompte à 7 782,39 euros.

Toutefois, Monsieur et Madame [Z], qui ne contestent pas l’existence de la dette, produisent quant à eux, deux récépissés de virement au profit de la SARL [C] le 15 février 2022 et le 26 avril 2022 pour un montant total de 220 euros, qui n’apparaissent pas sur le décompte produit par la SARL [C].

Par ailleurs, le contrat ayant été résilié au 30 septembre 2024, la demande de paiement des loyers pour les 17 jours d’octobre 2024 comme indiqué dans le décompte sera rejetée.

En conséquence, Madame et Monsieur [Z] seront condamnés à payer la somme de 7 435,44 euros, au titre de leur arriéré de loyers et charges, dette arrêtée au 30 septembre 2024.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 décembre 2023 et jusqu’à parfait paiement.

Sur la demande de délai de paiement :

L’article 1345-3 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Monsieur et Madame [Z] sollicitent l’octroi d’un échéancier sur 24 mois pour s’acquitter de la somme due à la SARL [C] sans pour autant justifier leur demande.

Monsieur et Madame [Z] n’ont, depuis le virement de la somme de 220 euros les 15 février et 26 avril 2022, n’ont à ce jour procédé à aucun versement. En outre, et surtout, ils n’allèguent pas de l’existence de trésorerie qui pourrait justifier d’octroyer des délais de paiement.

Dans ces circonstances, la demande de délai de paiement sera rejetée.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur et Madame [Z] qui succombent, au paiement des dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 21 décembre 2023.

L’état des lieux n’étant pas obligatoire dans le cadre d’une location d’une remise, ni prévu au contrat la demande au titre des frais d’état des lieux de sortie sera rejetée.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, Monsieur et Madame [Z], parties perdantes seront condamnés à payer à la SARL [C], au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une indemnité qui sera équitablement fixée à 800 euros.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, statuant publiquement par jugement contradictoire et prononcé en premier ressort par mise à disposition au greffe

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la compétence du juge des contentieux de la protection,

CONDAMNE Monsieur [W] [Z] et Madame [Y] [Z] à payer à la SARL [C] les sommes de 7 435,44 euros, au titre de leur arriéré de loyers et charges avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 décembre 2023 et jusqu’à parfait paiement,

DEBOUTE Monsieur [W] [Z] et Madame [Y] [Z] de leurs demandes,

CONDAMNE Monsieur [W] [Z] et Madame [Y] [Z] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 21 décembre 2023,

CONDAMNE Monsieur [W] [Z] et Madame [Y] [Z] à payer à la SARL [C] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

DIT que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,