TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/00971 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KR62

Société HABITAT DU GARD . RCS NIMES N° 273 000 018.

C/

[I] [Y]

Le

Exécutoire délivré à :

Copie certifiée conforme

délivrée à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 27 JANVIER 2025

DEMANDERESSE:

Société HABITAT DU GARD . RCS NIMES N° 273 000 018.

92 Bis Bd Jean Jaurès

B.P 47046

30000 NIMES CEDEX 2

représentée par Maître Sylvie SERGENT de la SELARL DELRAN-BARGETON DYENS-SERGENT- ALCALDE, avocats au barreau de NIMES

DEFENDERESSE:

Mme [I] [Y]

née le 07 Septembre 1973 à OUJDA

15 rue Clément Marot

Villa 715.

30000 NIMES

représentée par Maître Guillaume GUTIERREZ de la SCP CHATELAIN GUTIERREZ, avocats au barreau de NIMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie LIET, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Coraline MEYNIER, lors des débats et Stéphanie RODRIGUEZ, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 16 Septembre 2024

Date des Débats : 02 décembre 2024

Date du Délibéré : 27 janvier 2025

DÉCISION :

contradictoire , en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 27 Janvier 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

Selon actes sous seings privés en date du 08 juin 2023 avec effets rétroactifs au 25 mai 2023, la SA D’HLM HABITAT DU GARD a donné à bail à Madame [Y] [I] une maison d’habitation avec garage située sur la commune de NIMES (30000), 15 rue Clément Marot, Résidence les Amelliers, villa 715 moyennant le paiement d’un loyer mensuel avec provision pour charges de 666,90€.

Ce bail intervenait en suite de la résiliation judiciaire des baux précédents et mise à jour du compte locataire.

Des loyers demeuraient impayés et le bailleur signalait la situation d’impayé à la Direction Départementale de la Cohésion Sociale du Gard le 04 avril 2024.

La situation persistait, et le 16 avril 2024, HABITAT DU GARD faisait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire du bail à sa locataire, pour un montant de 2743,90€.

En date du 24 juin 2024, HABITAT DU GARD assignait Madame [Y] [I] devant le Tribunal de céans, pour l’audience du 16 septembre 2024 afin de voir :

— constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du bail

— ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués, si besoin est avec le concours de la force publique

— de la condamner au paiement par provision :

De la somme de 3715,97€, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation courus à ce jour, avec intérêts de droit à compter de la décision

D’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges variables en fonction des augmentations légales à venir, à compter de ce jour et jusqu’à entière libération des lieux

De la somme de 150,00€ à titre de dommages et intérêts

De la somme de 150,00€ au titre de l’article 700 du CPC et des entiers dépens de l’instance

L’affaire était successivement renvoyée à l’audience du 02 décembre 2024.

En demande, HABITAT DU GARD comparaît représentée par son avocat. Elle maintient ses demandes initiales, et actualise la dette à la somme de 4286,36€. Elle s’oppose à tout octroi de délais tenant la mauvaise foi de Madame [Y], et porte à la somme de 300,00€ ses demandes au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

En défense, Madame [Y] [I] comparaît représentée par son conseil. Dans ses dernières écritures auxquelles elle s’en remet, elle reconnait l’existence et le montant de la dette, sollicite des délais de paiement sur 24 mois et la suspension du jeu de la clause résolutoire.

A titre subsidiaire, elle sollicite des délais pour quitter les lieux.

Elle conclut au rejet des demandes d’HABITAT du GARD, et son débouté des demandes au titre de l’article 700 et des dépens.

L’affaire est mise en délibéré au 27 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la Loi du 6 juillet 1989 « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, HABITAT DU GARD justifie avoir signalé la situation d’impayé à la Direction Départementale de la Cohésion Sociale du Gard le 04 avril 2024.

La situation d’impayé a persisté, de sorte que la saisine de la CCAPEX est réputée être intervenue à cette date, et au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation le 24 juin 2024.

En vertu de l’article 24 III de la Loi du 6 juillet 1989 en vigueur à cette même date, « A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. »

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au Préfet du Département par voie électronique en date du 24 juin 2024 pour l’audience du 16 septembre 2024, soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action, ont été exécutées dans les délais impartis de telle sorte que l’action en résolution de bail diligentée à l’encontre de Madame [Y] [I] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dispose :

« « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

Le contrat liant les parties et la clause résolutoire qu’il contient, prévoit un délai de deux mois pour régulariser la dette. Ce délai, favorable au locataire, sera appliqué en l’espèce.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [Y] [I] le 16 avril 2024.

Le délai de deux mois pour régulariser la situation expirait le 16 juin 2024, et à cette date, le commandement de payer demeurait infructueux, ainsi que cela ressort du décompte produit en demande.

Par conséquent, la clause résolutoire se trouve acquise et il convient de constater la résiliation du bail.

Sur la demande d’expulsion

Par le jeu de la clause résolutoire, Madame [Y] [I] est devenue occupante sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer son expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

En raison de la résiliation du bail, le locataire est déchu de son droit de se maintenir dans les lieux et doit indemniser le propriétaire jusqu’à son départ effectif.

Cette indemnité devra s’élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n’avait pas été résilié et comme tel, qu’elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Madame [Y] [I] sera condamnée à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à son départ effectif des lieux.

Sur la demande provisionnelle :

HABITAT DU GARD produit un décompte arrêté au 02 décembre 2024 de l’audience faisant ressortir une dette s’élevant à la somme totale de 4286,36€, composée de la dette locative à la date d’acquisition de la clause résolutoire, et des indemnités d’occupation équivalente au loyer mensuel jusqu’à la date du décompte, somme qui ne souffre d’aucune contestation.

En conséquence, Madame [Y] [I] sera condamnée à payer à HABITAT DU GARD la somme provisionnelle de 4286,36€, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du Code Civil dispose:

« Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, HABITAT DU GARD sollicite l’octroi de dommages et intérêts d’un montant 150,00€ en application des dispositions susvisées.

Au soutien de sa demande, elle indique qu’il s’agit de la troisième procédure engagée à l’encontre de la défenderesse et produit des décisions précédemment rendues. Elle expose avoir à chaque fois contracté un nouveau bail, afin de permettre un maintien dans les lieux, malgré ces impayés récurrents.

Elle souligne également que la situation financière telle que décrite en défense est faussée, et que Madame [Y] perçoit plus que ce qui est affirmé, tenant le bulletin de salaire produit, ce qui justifie également l’absence d’aides au logement.

En défense, Madame [Y] ne conclut pas sur ce point.

Tenant les éléments produits, et notamment les précédentes décisions de justice ainsi que les pièces 6 et 7 en défense (arrêt de travail et unique bulletin de salaire), il appert que Madame [Y] [I] s’avère de mauvaise foi, et HABITAT DU GARD démontre l’existence d’un préjudice indépendant du retard dans le paiement des loyers tenant la multiplicité des procédures.

En conséquence, Madame [Y] [I] sera condamnée à payer par provision la somme de 150,00€ à HABITAT DU GARD à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle tendant à l’octroi de délais de paiement et la suspension du jeu de la clause résolutoire:

Au regard des dispositions de l’Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans ses paragraphes V. et VII:

« V. Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.»

« VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.»

En l’espèce, Madame [Y] [I] sollicite l’octroi de délais de paiement sur 24 mois.

Au soutien de sa demande, elle indique que la dette est née de son arrêt de travail et de l’incarcération de son fils, ayant déstabilisé son budget. Elle explique avoir effectué deux paiements de 2000,00€ et 500,00€ afin d’apurer sa dette.

HABITAT DU GARD s’oppose à cette demande et souligne que ces paiements sont intervenus à la veille des audiences. Elle expose également que l’arrêt de travail daté du 1er novembre 2024 ne saurait justifier l’impayé qui a débuté courant 2023.

Il résulte du décompte produit en demande que la reprise du paiement intégral du loyer courant, condition d’octroi des délais, n’est pas effective.

Par conséquent, Madame [Y] [I] sera déboutée de ses demandes.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux :

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article L412-3 du Code des Procédures Civiles d’Exécution :

« Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. »

En l’espèce, Madame [Y] [I] sollicite des délais pour libérer les lieux, sans effectuer la démonstration que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Madame [Y] [I] sera condamnée à payer la somme de 300,00€ à la SA HABITAT DU GARD au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l’article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Madame [Y] [I] qui succombe, supportera les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

Déclarons la demande en résiliation de bail diligentée par HABITAT DU GARD recevable et bien fondée;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire à son profit, et la résiliation du bail consenti à Madame [Y] [I] à la date du 16 juin 2024;

En conséquence :

Ordonnons l’expulsion domiciliaire de Madame [Y] [I] ainsi que celle de tout occupant de son chef, du local d’habitation et des locaux accessoires sis à NIMES (30000), 15 rue Clément Marot, Résidence les Amelliers, villa 715, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures d’exécution ;

Condamnons Madame [Y] [I] à payer par provision à HABITAT DU GARD à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales,

Condamnons Madame [Y] [I] à payer par provision à HABITAT DU GARD la somme de 4286,36€ au titre de la dette locative arrêtée au 02 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

Condamnons Madame [Y] [I] à payer par provision à HABITAT DU GARD la somme de 150,00€ à titre de dommages et intérêts

Déboutons Madame [Y] [I] de sa demande de délais de paiement et de suspension du jeu de la clause résolutoire,

Déboutons Madame [Y] [I] de sa demande de délais pour quitter les lieux,

Condamnons Madame [Y] [I] à payer à HABITAT DU GARD la somme de 300,00€ au titre de l’article 700 du CPC ;

Condamnons Madame [Y] [I] aux entiers dépens.

AINSI PRONONCE LES JOUR, MOIS ET AN SUSMENTIONNES

La Greffière, La Juge,