DOSSIER N° : N° RG 24/00010 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KODH

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIMES

Expropriation

JUGEMENT DU 27 MARS 2025

EXPROPRIANT

SPL AGATE, inscrite au RCS de [Localité 10] sous le numéro 752 100 461, prise en la personne de son représentant légal domcilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Christophe PONS de la SCP VERBATEAM, avocats au barreau de MONTPELLIER

EXPROPRIE

la société DREAMS AUTO, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 850 113 267 000 15, prise en la personne de son représentant légal en exercice, representée par son Président Monsieur [H] [L], né le 07/07/1988 à [Localité 7] au MAROC, domicilié [Adresse 2], en sa qualité de titulaire d’un bail commercial sur la parcelle KL [Cadastre 5], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Sonia ALLEGRET-DIMANCHE, avocat au barreau de NIMES

PARTIE INTERVENANTE

[Adresse 8], dont le siège social est sis [Adresse 6]

comparante

Nous, Emmanuelle MONTEIL, Première vice-présidente, juge de l’expropriation du département du Gard près le Tribunal judiciaire de Nîmes conformément à l’article L 211-1 du Code de l’Expropriation pour cause d’utilité publique assistée de Halima MANSOUR, Greffier, présente lors des débats et du prononcé du délibéré

, Greffier, après que la cause a été débattue à l’audience publique du 23 janvier 2025, en présence de Madame BRUCCI Stéphanie , Commissaire du Gouvernement, où l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025, les parties ayant été avisées que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

FAITS, PROCEDURE

La société AMENAGEMENT ET GESTION POUR L’AVENIR DU TERRITOIRE (ci-après dénommée la SPL Agate) a été désignée en qualité de concessionnaire d’aménagement par le Conseil Communautaire de [Localité 10] Métropole suivant délibération du 3 février 2020 pour accompagner la réalisation de l’opération de requalification du secteur du Marché Gare.

Par arrêté préfectoral n°30-2023-01-19-00001 du 19 janvier 2023, l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique du projet de ZAC « Marché Gare » a été ouverte.

Par arrêté n°30-2023-09-21-00001 du 21 septembre 2023, le représentant de l’Etat dans le département a déclaré d’utilité publique le projet de création de la ZAC du « Marché Gare ».

Dans le périmètre du projet, la société Dreams Auto est titulaire d’un bail commercial pour une activité de vente de véhicules d’occasion sur la parcelle n°[Cadastre 5], acquise par acte notarié du 28 décembre 2022, auprès de la société [J].

Ce bail commercial a été cédé par le précédent preneur, la société [Localité 10] Cartes Grises, par acte du 1er juillet 2019.

Par courrier du 27 février 2024, la SPL Agate a formulé une offre d’éviction à la société Dreams Auto à hauteur globale de 84 969 euros (indemnité principale de 78 290 euros et indemnité de remploi de 6 679 euros).

Par courrier du 22 mars 2024, la société Dreams Auto a exprimé son désaccord sur l’offre.

Par mémoire de saisine enregistré au greffe le 8 avril 2024, la SPL Agate a saisi le juge de l’expropriation aux fins de voir fixer l’indemnité d’éviction à allouer à la société Dreams Auto du local commercial situé sur la parcelle cadastrée section KL n°[Cadastre 5] située à [Localité 10] [Adresse 3], décomposée comme suit :

— indemnité principale : 78 290 euros,

— indemnité de remploi : 6 679 euros.

L’ordonnance fixant le transport sur les lieux au 4 juillet 2024 a été rendue le 6 mai 2024.

Le transport s’est déroulé le 4 juillet 2024 en présence de l’ensemble des parties et du commissaire du gouvernement.

A l’issue du transport, l’audience a été fixée au 24 octobre 2024.

Après deux renvois contradictoires, l’affaire a été retenue à l’audience du 23 janvier 2025, plaidée et mise en délibéré au 27 mars 2025.

OFFRES ET DEMANDES DES PARTIES

Offre de la partie expropriante (conclusions récapitulatives n°2) :

S’agissant de l’indemnité principale et de l’indemnité de remploi, la SPL Agate expose que la société Dreams Auto a refusé les propositions de réinstallation qui lui ont été faites. Pourtant, les devis produits pour le déménagement vers un site situé à [Localité 12] (indiqué dans les documents) laissent supposer que l’entreprise envisage de poursuivre son activité. La SPL AGATE demande donc à Madame le Juge de considérer que DREAMS AUTO projette en réalité de se réinstaller. Cette circonstance remet en cause la nature des indemnités réclamées, notamment au regard de la mutation des activités de ce secteur, étant rappelé que la majorité des ventes automobiles se réalisent désormais grâce à la visibilité sur Internet.

Par conséquent et à titre principal, la SPL AGATE demande à Madame le Juge de constater le refus de transfert et, en conséquence, de fixer les indemnités comme suit :

— Indemnité pour la valeur du droit au bail : 21.564 € (selon l’avis des Domaines, pièce 9).

— Indemnité de remploi : 1.078 € (selon l’avis des Domaines, pièce 9).

— Indemnité pour trouble commercial : 5.542 € (selon l’avis des Domaines, pièce 9).

— Indemnité pour frais de déménagement (selon devis les plus bas, et HT dans la mesure où la SASU DREAMS AUTO récupèrera la TVA payée) :

Enlèvement du pont de l’atelier (devis GABY) : 4.540 €

Enlèvement du bungalow (devis LAFONT FRÈRE) : 1.182,40 €

Dépose de l’abri de garage (devis KRZ) : 3.625 €

Enlèvement du système d’alarme (devis Casanewtech) : 1.125 €

Total frais de déménagement : 10.472,40 €.

Compte-tenu du refus de la SASU DREAMS AUTO de se réinstaller, la SPL AGATE n’a pas eu d’autre choix que d’offrir une indemnité d’éviction en prenant comme référence la valeur du fonds de commerce, cette dernière a été fixée selon la méthode des barèmes.

Le taux de 15 % du chiffre d’affaires TTC a été choisi par la méthode de la comparaison.

Le chiffre d’affaires moyen TTC de la SARL DREAMS AUTO au titre des années 2020, 2021 et 2022 s’élevant à 521.933 €, la valeur du fonds de commerce avait été ainsi calculée : 15 % x 521.933 € TTC = 78.289,95 € arrondis à 78.290 €.

Suite au transport sur les lieux et à l’analyse des bilans de la partie expropriée, la SPL AGATE entend revoir l’évaluation de l’indemnité d’éviction due à la SASU DREAMS AUTO.

S’agissant de la méthode de calcul à appliquer, les parties s’accordent sur l’application des barèmes professionnel au chiffre d’affaires de l’entreprise.

Le service des domaines avait initialement pris le parti d’appliquer le coefficient sur le CA TTC.

A la lecture des bilans transmis par la SASU DREAMS AUTO (pièce adverse n°5) il apparaît que, par exemple, sur un CA HT de 656.573 € HT le cout d’achat des marchandises est de 529.897€. La marge dégagée n’est que de 126.676 €.

Afin de proposer une indemnité plus pertinente au regard des résultats de la SASU DREAMS AUTO, et conformément à l’usage en la matière la SPL AGATE propose de retenir comme assiette moyenne des chiffres d’affaires non pas TTC mais HT (voir par exemple C. cass, Civ. 3°, 26 mai 2010, 09-12.280).

Pour les années 2021 – 2022 et 2023, le chiffre d’affaires HT moyen s’élève à : 645.020 €.

La SPL Agate estime que l’application d’un taux de 45% (telle que souhaitée par la partie expropriée) doit être écartée car la société n’est autorisée qu’à exercer une activité d’achat et vente de véhicules d’occasion, et non une activité de réparation ou d’entretien. Elle souligne que la clause de destination du bail stipule en effet : « vente et achat de véhicules d’occasion ». Elle en déduit que seule cette activité peut être prise en compte pour l’évaluation de l’indemnité d’éviction. Elle maintient l’application du taux de 15%.

La SPL Agate ajoute que le versement des indemnités doit être subordonné :

— à l’engagement de la société Dreams Auto de ne pas se réinstaller dans un rayon inférieur à 30 kilomètres de ses locaux actuels et ce pour une durée de deux ans à compter de la date de départ des locaux,

— à la production de justificatifs attestant la suspension de son activité.

S’agissant de l’indemnité de déménagement en cas d’indemnisation du fonds de commerce, la SPL Agate relève une erreur matérielle de calcul (14 199,78 euros et non 16 473,78 euros). Elle estime qu’il ne peut être admis de frais de déménagement car les devis produits visent à déménager des éléments constitutifs du fonds de commerce (pont atelier, bungalow servant de bureau, système d’alerte etc.).

La partie expropriée ne peut prétendre à la fois se voir indemniser pour la valeur totale de son fonds de commerce et entendre récupérer le matériel constitutif du fonds de commerce. Elle précise qu’elle n’est pas opposée à ce que la partie expropriée récupère ce matériel, pour autant que sa valeur soit déduite du montant de l’indemnité d’éviction et que les frais de déménagements y afférent soient supportés par la partie expropriée. Elle conclut que la valeur de ce matériel peut être estimée forfaitairement à la somme de 20 000 euros qui se compensera avec le montant de l’indemnité fixée dans l’hypothèse d’une cessation d’activité.

Ainsi la partie expropriante propose l’indemnisation suivante :

— à titre principal, sur la base d’une indemnisation de la perte du droit au bail, la somme globale de 38 656,40 euros, soit :

— indemnité pour la valeur du droit au bail : 21 564 euros,

— indemnité de remploi : 1 078 euros,

— indemnité pour trouble commercial : 5 542 euros,

— indemnité pour frais de déménagement : 10 472,40 euros,

— à titre subsidiaire, sur la base d’une indemnisation du fonds de commerce, la somme globale de 105 278 euros, soit :

— indemnité principale : 76 753 euros (correspond à 96 753 – 20 000)

— indemnité de remploi : 6 525 euros.

— subordonner le versement de ces indemnités à l’engagement de la société DREAMS AUTO de ne pas se réinstaller dans un rayon de moins de 30 kilomètres des locaux qu’elle occupe actuellement et dans un délai de deux années à compter de son départ des locaux et à la production des justificatifs de sa cessation d’activité.

Demande de la partie expropriée (mémoire en réponse n°3) :

S’agissant de l’indemnité principale et de remploi, les parties s’accordent pour confirmer que l’activité n’est pas transférable en l’absence de biens comparables à proximité, la partie expropriée étant en mesure de bénéficier d’une indemnité d’éviction.

La partie expropriée estime que l’avis rendu par le service des domaines le 16 octobre 2023 ne peut être conforme à la réalité dès lors que l’ensemble des bilans comptables pourtant produits n’ont pas été retenus.

La partie expropriée demande de retenir le chiffre d’affaires TTC moyen de 742 869 euros :

— CA TTC 2021 : 627 129 euros,

— CA TTC 2022 : 823 079 euros,

— CA TTC 2023 : 778 399 euros.

Quant au taux appliqué au chiffre d’affaire moyen, il ne saurait être inférieur à 45% tenant la nature de l’entreprise, la qualité de l’exploitation, l’évolution du chiffre d’affaires sur les trois dernières années, l’emplacement privilégié du terrain.

Les ouvrages de référence font état des fourchettes suivantes :

— évaluations LEFEBVRE : de 30% à 50% du CA TTC

— édition CALLON : de 40% à 55% du CA TTC pour les villes moyennes.

La jurisprudence récente (Cour d’appel de [Localité 13], 15 février 2023, n°20/04075) pour une même activité fait état de l’application d’un taux de 40%.

La société DREAMS AUTI conclut à une indemnité d’éviction de :

742 869 euros x 45% = 334 291,05 euros TTC.

En réponse aux conclusions adverses, la partie expropriée estime que le taux proposé par le commissaire du gouvernement à hauteur de 22,5% est bien insuffisant au regard des taux préconisés par la profession pour la vente de voitures d’occasion. Elle estime que ce taux, pour des villes moyennes comparables à la ville de [Localité 10], est davantage fixé au minimum de 30%. Elle rappelle que dans le cas d’une activité mixte « vente – réparation », la jurisprudence retient que les deux activités, quel que soit la part du chiffre d’affaires, sont nécessairement impactée avec disparition de l’atelier, de l’espace de stockage et parking servant à la vente.

Elle souligne que lors du transport sur les lieux, les parties ont pu constater la situation géographique privilégiée de l’entreprise et la qualité des équipements (atelier composé d’un pont et outils mécaniques, bureau d’accueil, parking de stockage des véhicules clôturé et surveillé par système d’alarme).

La partie expropriée affirme qu’il est totalement faux d’indiquer qu’elle aurait refusé des propositions pour le transfert de son activité, qu’aucune pièce justificative n’est transmise à cet effet par la SPL Agate et qu’elle n’a aucune possibilité de transfert sur un site comparable à [Localité 10]. Elle souligne que le service des domaines a confirmé que « l’activité n’est pas transférable ». Elle relève que le commissaire du gouvernement ne peut davantage faire état de refus de proposition sans avoir connaissance de la réalité de ces propositions. Elle expose enfin que l’offre de l’expropriant ne repose que sur la perte du fonds, admettant ainsi l’impossibilité de transfert. En ce sens, la société DREAMS AUTO ne sollicite pas d’indemnité en raison du trouble commercial.

La partie expropriée indique qu’elle est contrainte d’enlever son matériel du site du marché gare dans le cadre de l’expropriation. Elle souligne que le stock n’a pas fait l’objet de proposition d’indemnisation dans le cadre de l’offre ou encore durant la procédure judiciaire, alors que l’estimation d’un fonds de commerce s’entend stocks et marchandises non compris. Elle explique avoir sollicité un devis pour l’enlèvement du matériel (outils mécaniques et pont) au profit de la société Auto Sélection 30, installée à [Localité 12] et pour les véhicules restant en stock dans le cadre de la cessation d’activité.

Sur l’indemnité de déménagement, la partie expropriée souligne qu’elle doit procéder au déménagement du bungalow dans lequel il est installé un bureau, et de l’atelier comprenant le mobilier technique nécessaire à l’exercice de l’activité. Elle indique qu’elle n’est pas en mesure de déterminer la réalité de son stock perdu.

En réponse aux conclusions adverses, elle précise que lors du transport sur les lieux, il a été remarqué que les éléments constitutifs de son activité nécessitent l’intervention de professionnels pour le déménagement. Elle explique être contrainte de procéder à :

— l’enlèvement du pont de l’atelier dont les devis font état d’un coût moyen de : 7152,60 euros ;

— l’enlèvement du bungalow faisant office de bureau d’accueil pour un coût moyen de 1418,88 euros ;

— la dépose de l’abri de garage servant d’atelier pour un coût moyen de 4 317 euros ;

— l’enlèvement du système d’alarme pour un coût moyen de 1 311,3 euros.

— le déplacement du stock non écoulé par transport spécifique dont le coût est de 2 274 euros.

Elle produit des devis afin de déterminer avec précision les frais engendrés. Elle ajoute enfin que le devis correspond non pas à un transfert d’activité, mais à l’évacuation du matériel et stock dans le cadre de la cessation d’activité découlant directement de l’éviction.

L’indemnité de remploi est calculée comme suit :

—  20% jusqu’à 5 000 euros : 1 000 euros,

—  15% pour les 10 000 suivants : 1 500 euros,

-10% sur 319 291,05 euros : 31 929,10 euros,

Soit une indemnité de remploi de 31 929,10 euros.

Ainsi la partie expropriée sollicite les indemnités suivantes :

—  334 291,05 euros au titre de l’indemnité principale d’éviction,

—  16 473,78 euros au titre des frais de déménagement,

—  31 929,10 euros au titre de l’indemnité de remploi,

Soit la somme de 382 693,93 euros,

—  5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Propositions du Commissaire du Gouvernement (conclusions n°3) :

L’immeuble est situé sur la commune de [Localité 10], [Adresse 3], parcelle KL n°[Cadastre 5] d’une superficie de 12 733 m2. Il est situé dans la zone d’activité « Marché Gare » principalement dédiée aux activités liées à l’agroalimentaire. L’immeuble se situe au centre de la zone, il ne donne pas directement sur la route de [Localité 9], il n’est pas visible de la route.

La société occupe un terrain de 600 m² goudronné et clôturé, en nature de parking aérien déjà aménagé au moment de l’installation de l’exploitant. Le parking peut contenir une cinquantaine de véhicules. Présence d’un atelier/algeco de 60 m² environ. La construction est constituée d’un coin cuisine, un bureau ainsi que des sanitaires. L’ensemble bénéficie d’un système d’alarme.

L’immeuble appartient à la SPL Agate (transfert suite à exercice du droit de délaissement par la société [J] au profit de la SPL Agate, par acte notarié le 28 décembre 2022). Le bail commercial a été conclu le 3 février 2017 pour une durée de 9 ans à compter du 1er mars 2017 pour se terminer le 28 février 2026 entre la société [J] (ancien propriétaire des murs) et la société Utile Car.

Par avenant du 21 février 2018, le preneur du bail commercial a modifié pour indiquer le nom du locataire « SASU [Localité 10] Carte Grise ». Le 1er juin 2019, la société SASU [Localité 10] Carte Grise a cédé son droit au bail à la société Dreams Auto pur une montant de 0 euro.

Les lieux sont destinés à la vente et à l’achat de véhicules d’occasion. Le loyer actuel au moment de la cession est de 5 102,28 euros hors charges et 425,19 euros par mois. Indemnité annuelle actuelle de 6 609 euros TTC, soit 11€/m²/an de terrain, 66€/m²/an de surface utile des locaux (100 m²).

La date de référence se situe au 23 juillet 2018, soit au dernier acte modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. A cette date, l’immeuble est situé en zone VUEa.

Le fonds est réputé disparaître s’il apparaît que son déplacement entraînera la perte de sa clientèle, c’est-à-dire de son élément constitutif fondamental : la conservation de la clientèle suppose que le transfert puisse être effectué à proximité immédiate et dans des conditions comparables d’accessibilité, de visibilité, de qualité, de configuration et d’importance.

Ainsi dans le cadre d’une procédure d’expropriation, l’exploitant évincé est indemnisé à hauteur de la valeur pleine de son fonds s’il est impossible de le reloger à proximité et que ce déplacement entraîne la perte de sa clientèle.

Si et seulement si l’activité est non transférable, il sera indemnisé sur la base de la valeur du fonds de commerce lui-même déterminée selon les usages de la profession.

Si, au contraire, il peut se réinstaller et poursuivre l’exploitation, il lui est allouée la valeur du droit au bail. Il en est de même en cas d’exploitation déficitaire ou dégageant de très faibles résultats (TGI [Localité 11], 18ème ch, 1ère sect., 21 mai 1996).

En l’espèce, l’autorité expropriante propose dans ses dernières conclusions, d’indemniser la société DREAMS AUTO sur le préjudice de la perte du droit au bail. La société DREAMS AUTO refuse cette proposition et maintient ses demandes sur la valorisation du fonds de commerce dans le cadre d’une cessation définitive de son activité.

Dans l’hypothèse où le commerçant n’a pas la possibilité de se réinstaller ailleurs, l’indemnité d’éviction correspond à la valeur de son fonds de commerce. La valeur du fonds de commerce est déterminée par la méthode des barèmes appliqués au chiffre d’affaires. La grande majorité des usages professionnels retiennent le CA pour son montant TTC. Les deux méthodes sont pratiquées, la plus avantageuse pour l’exploitant sera retenue.

Au regard des taux préconisés par la profession pour la vente de voitures d’occasion (10 à 25% du CA TTC annuel pour la vente de voitures neuves et 10 à 35% du CA TTC pour la vente de véhicules d’occasion), le taux de 22,5% sera retenu : 742 896 x 22,5% = 167 145 euros.

L’évaluation par application d’un pourcentage du CA HT est moins avantageuse pour l’exproprié à l’instar de la méthode par comparaison.

L’indemnité de remploi est calculée comme suit :

—  5% pour la fraction de l’indemnité d’éviction inférieure ou égale à 23 000 euros,

—  10% pour le surplus soit (5% x 23 000) + (10% x 144 145) = 15 564,50 € arrondis à 15 565 euros.

S’agissant de l’indemnité de déplacement, le fonds racheté dans sa totalité en cas de cessation de l’activité donne lieu à une indemnité pour frais de déménagement uniquement pour les effets personnels et sur présentation de trois devis. Le déménagement du matériel et des aménagements ne donnent pas lieu à indemnité dès lors que l’activité n’est pas transférée. Par ailleurs, l’exploitant évincé s’engage à ne pas exploiter tout fonds de commerce ayant une activité similaire et d’exercer toute activité concurrente à celle du fonds pour une durée de cinq ans et dans un rayon de 10 kilomètres à vol d’oiseau autour du fonds de commerce.

Dans l’hypothèse où le commerçant a la possibilité de se réinstaller sans perdre sa clientèle, l’indemnité d’éviction correspond à une valeur de déplacement. La méthode d’évaluation est celle dite du différentiel de loyer : la valeur du droit au bail est la différence entre la valeur locative et le loyer réel du bail auquel est appliqué un coefficient de situation ou d’emplacement.

Au regard des termes de comparaison les plus pertinents (station de lavage louée 16 euros / m² de terrain avec bâtiment de 125 m²), des offres locatives (terrain proposé 18€/m² en 2019 sur la commune de [Localité 10]), de la surface du terrain et des bâtis, la valeur locative de marché est estimée à 20 €/m²/an HC de surface linéaire de terrain. Le différentiel de loyer est donc de 5 391 euros.

Le local se situe dans un lotissement bien desservi mais en état très dégradé, l’immeuble est bien situé au regard de son activité mais ne bénéficie pas de visibilité sur la route de [Localité 9], il sera retenu un coefficient de commercialité de 4.

Ainsi l’indemnité (valeur du droit au bail) serait fixée à :

Différentiel de loyer x coef de commercialité = 4 391 x 4 = 21 564 euros.

L’indemnité de remploi est calculée comme suit :

—  5% pour la fraction de l’indemnité d’éviction inférieure ou égale à 23 000 euros,

—  10% pour le surplus (5% x 21 564 €) = 1 078,20 euros.

Les frais de remploi sont évalués à 1 078 euros.

S’agissant de l’indemnité pour frais de déménagement et de réinstallation, les frais sont remboursés sur devis (au minimum 3) et en cas de réinstallation dans des locaux plus vastes, les frais de réinstallation seront retenus au prorata des surfaces nouvelles par rapport aux surfaces anciennes.

S’agissant de l’indemnité pour trouble commercial, le transfert de l’activité peut présenter un trouble certain compte tenu des aménagements spécifiques, il sera retenu une indemnité pour trouble commercial correspondant à 15 jours de CA HT : 679 610 euros / 300 jours x 15 jours = 33 980 euros.

Le commissaire du gouvernement propose les indemnités suivantes :

— en cas de transfert de l’activité :

— indemnité principale : 21 564 euros,

— indemnité de remploi : 1 078 euros,

— indemnité de déménagement : sur devis,

— indemnité pour trouble commercial : 33 980 euros,

soit un total de 56 622 euros,

— en cas d’absence de transfert :

— indemnité principale : 167 145 euros,

— indemnité de remploi : 15 565 euros,

— indemnité de déménagement : uniquement les affaires personnelles,

soit un total de 182 710 euros.

MOTIFS

Le juge de l’expropriation a pour fonction de rendre l’ordonnance d’expropriation et de fixer les indemnités, à défaut d’accord amiable entre les parties.

En matière d’expropriation pour cause d’utilité publique la saisine du juge de l’expropriation n’intervient qu’à défaut d’accord amiable entre les parties sur le montant des indemnités qui doivent être réglées par la partie expropriante.

Aux termes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, l’autorité expropriante doit réparer l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. L’indemnité devant être allouée doit ainsi permettre à la partie expropriée de se replacer dans l’état dans lequel elle se trouvait avant l’expropriation. Cette indemnité ne doit pas, cependant, lui procurer un enrichissement sans cause.

L’article R 311-22 du même code précise que le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Ainsi l’indemnité globale allouée ne peut être ni supérieure à la demande de l’exproprié, ni inférieure à la somme la plus basse de l’offre faite par l’entité expropriante et de la proposition faite par le commissaire du gouvernement.

1- Sur le bien exproprié

La date de référence qui ne fait pas l’objet de débats, est fixée au 23 juillet 2018, soit au dernier acte modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, en ce en application de l’article L 322-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Le bien se situe dans la zone d’activité « Marché Gare » de 23 ha, principalement dédiée aux activités liées à l’agroalimentaire ou compatibles avec celles-ci, située à l’entrée ouest de [Localité 10]. Cet ancien Marché d’Intérêt National s’est dégradé malgré une situation géographique toujours attractive bien qu’éloignée des quartiers résidentiels.

L’immeuble se situe au centre de la zone, il ne donne pas directement sur la route de [Localité 9], il n’est pas visible de la route.

Le transport sur les lieux a mis en évidence ou confirmé les éléments suivants :

La société DREAMS AUTO occupe un terrain de 600 m², goudronné et clôturé, en nature de parking aérien déjà aménagé au moment de l’installation de l’exploitant. Le parking peut contenir une cinquantaine de véhicules. Sur ce terrain, est installé un atelier / algeco de 60 m² environ, avec un coin cuisine, un bureau ainsi que des sanitaires. L’ensemble bénéficie d’une installation d’un système d’alarme.

Au plan juridique, l’immeuble est la propriété de la SPL AGATE (transfert de propriété suite à exercice du droit de délaissement par la société [J] au profit de la SPL AGATE, par acte notarié le 28 décembre 2022).

Le bail commercial a été conclu le 3 février 2017 pour une durée de 9 ans à compter du 1er mars 2017 pour se terminer le 28 février 2026 entre la SARL [J] et la SAS UTILE CAR (devenue la SASU [Localité 10] CARTE GRISE le 21 février 2018).

Le 1er juin 2019, la société SASU [Localité 10] CARTE GRISE a cédé son droit au bail à la société DREAMS AUTO pour un montant de 0 €.

L’activité déclarée de la société DREAMS AUTO (n°SIRET : 850 113 267 immatriculé le 17/04/2019) est : Réparation de machines et équipements mécaniques (3312Z) ; Maintenance et la réparation de tous types de véhicules, le négoce de tous types de véhicules, de pièces auto et de matériel en tous genre.

Le loyer annuel est de 5 102,28 € HC et 425,19 €/mois.

2- Sur la nature de l’indemnisation

L’expropriation d’un immeuble abritant un fonds de commerce a pour effet, non de transférer la propriété de ce fonds, mais d’éteindre les droits du bail et de contraindre le commerçant à : soit cesser son activité ; soit la poursuivre en un autre lieu.

L’autorité expropriante a l’initiative du choix de la solution : ainsi soit elle propose de rétablir le commerce en un autre local avec conservation de la clientèle et de verser une indemnité de perte du droit au bail ; soit elle ne propose pas de relogement et verse une indemnité d’éviction totale (valeur de l’entier fonds de commerce) et cela induit l’engagement du commerçant de ne pas se réinstaller à proximité de l’ancien fonds.

L’article L 311-4 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose :

« L’expropriant notifie le montant de ses offres et invite les expropriés à faire connaître le montant de leur demande. »

L’article R 311-5 du même Code précise :

« Les notifications des offres sont faites à chacun des intéressés susceptibles d’obtenir une indemnisation.

Elles précisent, en les distinguant, l’indemnité principale, le cas échéant, les offres en nature et chacune des indemnités accessoires ainsi que, lorsque l’expropriant est tenu au relogement, la commune dans laquelle est situé le local offert. Les notifications invitent, en outre, les personnes auxquelles elles sont faites à faire connaître par écrit à l’expropriant, dans un délai d’un mois à dater de la notification, soit leur acceptation des offres, soit le montant détaillé de leurs demandes. Elles reproduisent en caractères apparents les dispositions de l’article R. 311-9.

Elles indiquent également que toute demande d’emprise totale est adressée au juge dans le même délai.

La réponse de chaque intéressé contient ses nom, prénoms, domicile, date et lieu de naissance, ainsi que le titre pour lequel il est susceptible de bénéficier d’une indemnité et, pour chaque personne morale, toutes indications propres à l’identifier. »

En l’espèce, l’offre adressée à la société DREAMS AUTO le 23 février 2024 est une offre d’éviction commerciale.

La SPL AGATE affirme, sans pièce justificative, avoir préalablement proposé des solutions de réinstallation sans suite favorable.

En toute hypothèse, elle ne présente pas à l’issue des débats une solution concrète de réinstallation du fonds de commerce à proximité immédiate et sans perte de clientèle, qui justifierait une indemnisation équivalente à la valeur du droit au bail.

Elle soutient des velléités de réinstallation de la société DREAMS AUTO sur la commune de [Localité 12].

Il convient de relever que la société DREAMS AUTO reste ambiguë sur cette question, exposant une impossibilité de réinstallation « à proximité », une « obligation » d’enlever le matériel à cause de l’expropriation tout en ne sollicitant pas une indemnisation au titre du trouble commercial (indemnité destinée à couvrir les frais assumés par l’exploitant évincé pendant la période de déménagement/réinstallation, au cours de laquelle il ne peut pas exercer son activité commerciale).

En toute hypothèse, la SPL AGATE ne démontre pas que cette réinstallation qui serait envisagée par la société DREAMS AUTO pourrait se concrétiser sans perte de clientèle.

En effet, si ce transfert de l’activité devait se réaliser sur un secteur éloigné de celui actuel, n’est aucunement établie l’absence de perte de clientèle, élément constitutif fondamental du fonds de commerce actuel.

En conséquence, la demande principale de la SPL AGATE de voir fixer à titre principal une indemnisation de la perte du droit au bail est rejetée.

3- Sur l’indemnité principale

Aucun transfert à proximité immédiate sans perte de clientèle n’étant proposé ou démontré, l’indemnisation doit correspondre à la valeur pleine du fonds de commerce.

S’agissant de la méthode d’évaluation, les parties s’accordent sur la méthode des barèmes professionnels appliqués au chiffre d’affaires (CA) moyen.

Les parties ne s’accordent ni sur le taux, ni sur l’application au chiffre d’affaires moyen HT ou au chiffre d’affaires moyen TTC.

Il n’est pas établi une priorisation jurisprudentielle sur l’application du taux au chiffre d’affaires moyen HT ou au chiffre d’affaires moyen TTC. Les deux possibilités de calcul sont tout aussi pertinentes l’une que l’autre de sorte qu’il convient de fixer les taux du CA HT et du CA TTC puis de l’appliquer sur le CA moyen HT et sur le CA moyen TTC pour retenir l’indemnité la plus avantageuse pour l’exploitant évincé.

3.1 Le chiffre d’affaires

Au regard des bilans des années 2021, 2022 et 2023, le chiffre d’affaires moyen HT est arrêté à 679 610 euros et le chiffre d’affaires moyen TTC à 742 869 euros.

3.2 La fixation des taux

L’activité déclarée de la société DREAMS AUTO (n°SIRET : 850 113 267 immatriculé le 17/04/2019) est : Réparation de machines et équipements mécaniques (3312Z) ; Maintenance et la réparation de tous types de véhicules, le négoce de tous types de véhicules, de pièces auto et de matériel en tous genre.

N’est pas contestée l’étude des bilans comptables des années 2021, 2022 et 2023 qui met en évidence que la société DREAMS AUTO réalise son chiffre d’affaires principalement grâce à l’activité de ventes de véhicules. Cela représente une moyenne de 94% de l’activité source de résultats financiers. Il n’en demeure pas moins une activité réelle mais résiduelle de garage/atelier qui génère également un chiffre d’affaires.

L’activité principale génératrice du chiffre d’affaires tient en la vente de véhicules d’occasion.

** Fixation du taux du CA HT

Tenant les développements ci-dessus, ce taux, selon les barèmes professionnels cités par les parties, doit se situer entre 15 % et 30% du CA HT.

Les cinq termes de comparaison produits par la commissaire du gouvernement mettent en évidence les taux suivants :

—  15,36% du CA moyen HT pour une entreprise dont 88% de l’activité est la vente, avec des résultats en baisse ;

—  19,25 % du CA moyen HT pour une entreprise dont 92% de l’activité est la vente, avec des résultats en baisse ;

—  20,49% du CA moyen HT pour une entreprise dont 60% de l’activité est la vente, avec des résultats constants.

Tenant ces éléments, les bons résultats financiers de la société DREAMS AUTO en constante évolution et la localisation géographique qui demeure attractive malgré la dégradation du site, le taux est fixé à 30%.

Cela permet de fixer une indemnité principale de 679 610 euros x 30% = 203 883 euros.

** Fixation du taux du CA TTC

Tenant les développements ci-dessus, ce taux, selon les barèmes professionnels cités par les parties, doit se situer entre 10 % et 35% du CA TTC.

Le taux de 45% privilégié par la société DREAMS AUTO est donc rejeté.

Aucun terme de comparaison (de cessions avec des références sur des CA TTC) n’est produit par les parties.

Rien ne justifie de retenir le taux de 15% préconisé par la SPL AGATE.

En conséquence, le taux moyen explicité par la commissaire du gouvernement est retenu, soit 22,5%.

Cela permet de fixer une indemnité principale de 742 869 euros x 22,5% = 167 145 euros.

3.3 En conséquence

L’indemnité principale est arrêtée à la somme de 203 883 euros.

4- Sur l’indemnité de remploi

L’article R 322-5 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose :

« L’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique. »

L’indemnité de remploi ne doit être allouée qu’en cas de réinstallation. Mais lorsqu’il s’agit d’une éviction opérée par une personne publique, l’usage est d’accorder systématiquement cette indemnité accessoire, qu’il y ait réinstallation ou pas (sauf si le fonds était notoirement destiné à la vente ou si la disparition du fonds n’est pas liée à la procédure d’expropriation, ce qui n’est aucunement le cas en l’espèce).

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir l’ensemble des frais engagés par l’exploitant pour retrouver des locaux comparables à ceux dont il est évincé : droits de mutation et d’enregistrement d’un nouveau bail, frais de notaire, frais de recherche et d’agence, éventuellement droit d’entrée. Cette indemnité accessoire vient compenser les frais de recherche et d’acquisition d’un nouveau fonds équivalent.

L’indemnité principale constitue l’assiette de calcul de l’indemnité de remploi.

Pour les fonds de commerce, elle est calculée forfaitairement par l’application des taux dégressifs suivants sur le montant de l’indemnité principale :

—  5 % pour la fraction de l’indemnité d’éviction inférieure ou égale à 23 000 € ;

—  10 % pour le surplus.

Les taux dégressifs privilégiés par la société DREAMS AUTO ne peuvent pas s’appliquer au cas d’un fonds de commerce.

Il s’ensuit l’indemnité de remploi suivante :

(5 % X 23 000 €) + (10 % x 180 883 €) = 19 238,30 €.

5- Sur la demande de voir subordonner le versement de ces indemnités à l’engagement de la société DREAMS AUTO de ne pas se réinstaller dans un certain périmètre géographique

Nonobstant des considérations tenant à l’impossibilité de transférer son activité à proximité pour justifier ses demandes indemnitaires, force est de relever que la société DREAMS AUTO n’a pas pris, dans le cadre de ses écritures, l’engagement à ne pas se réinstaller à proximité.

Eu égard aux indemnités principale et de remploi fixées, il convient en conséquence de subordonner leur versement à l’engagement de la société DREAMS AUTO à ne pas se réinstaller dans un rayon de moins de 30 kilomètres des locaux qu’elle occupe actuellement et dans un délai de deux années à compter de son départ des locaux.

Il n’y a pas lieu à subordonner ces versements à autre engagement ou production de document.

6- Sur les autres demandes d’indemnités

6.1 Sur une indemnité pour frais de déménagement

S’il est constant que l’exproprié doit être indemnisé des frais de déménagement engendrés par l’expropriation, l’indemnité afférente ne peut concerner que les effets personnels de l’exploitant évincé en cas de transfert du fonds de commerce ou de disparition du fonds de commerce.

En l’espèce, la société DREAMS AUTO ne sollicite aucune demande d’indemnité au titre d’un déménagement d’effets personnels.

6.2 Sur une indemnité pour déménagement du matériel et des aménagements

La société DREAMS AUTO expose « être contrainte » de procéder aux actions suivantes :

— l’enlèvement du pont de l’atelier dont les devis font état d’un coût moyen de 7 152,60 euros ;

— l’enlèvement du bungalow faisant office de bureau d’accueil pour un coût moyen de 1418,88 euros ;

— la dépose de l’abri de garage servant d’atelier pour un coût moyen de 4 317 euros ;

— l’enlèvement du système d’alarme pour un coût moyen de 1 311,3 euros.

— le déplacement du stock non écoulé par transport spécifique dont le coût est de 2 274 euros.

Elle ajoute de manière dépourvue d’équivoque : « A ce titre, il sera relevé que les devis correspondent non pas à un transfert d’activité, mais à l’évacuation du matériel et stock dans le cadre de la cessation d’activité découlant directement de l’éviction. »

Il n’existe aucune obligation légale (ouvrant droit à une indemnisation) mise à la charge de l’exploitant évincé de procéder ou faire procéder à ses frais à l’enlèvement des éléments constitutifs du fonds de commerce qui ne serait pas transféré. En effet l’indemnité principale d’éviction commerciale a consisté à évaluer l’entièreté du fonds de commerce.

Aussi, la demande de l’expropriée d’être indemnisée pour l’enlèvement des éléments ci-dessus listés alors même qu’elle précise qu’il ne s’agit pas d’un transfert d’activité mais d’une cessation d’activité est rejetée.

La SPL AGATE fera son affaire financière et opérationnelle de ces enlèvements.

Si la société DREAMS AUTO venait à vouloir conserver le pont de l’atelier, le bungalow, l’abri de garage, le système d’alarme et stock non écoulé, la valeur de ces éléments et le coût de leur déplacement viendraient en déduction de l’indemnité principale d’éviction commerciale qui a consisté à évaluer l’entièreté du fonds de commerce.

7- Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article L 312- 1 du Code de l’expropriation, l’expropriante supportera seule les dépens de première instance.

L’équité commande de faire supporter à la SPL AGATE une partie des frais non compris dans les dépens engagés par la société DREAMS AUTO, en la condamnant à payer à cette dernière une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge de l’Expropriation, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, après en avoir délibéré,

REJETONS la demande principale de fixation d’indemnités pour perte du droit au bail ;

FIXONS à 203 883 euros l’indemnité principale revenant à la société DREAMS AUTO au titre de l’éviction du local commercial exploité sur la parcelle KL [Cadastre 5] située [Adresse 3] à [Localité 10] ;

FIXONS à 19 238,30 euros l’indemnité de remploi revenant à la société DREAMS AUTO au titre de l’éviction du local commercial exploité sur la parcelle KL [Cadastre 5] située [Adresse 3] à [Localité 10] ;

SUBORDONNONS le versement des deux indemnités ci-dessus fixées à l’engagement de la société DREAMS AUTO de ne pas se réinstaller dans un rayon de moins de 30 kilomètres des locaux qu’elle occupe actuellement et dans un délai de deux années à compter de son départ des locaux ;

REJETONS le surplus des demandes de la SPL AGATE ;

REJETONS les autres demandes indemnitaires présentées par la société DREAMS AUTO ;

CONDAMNONS la SPL AGATE à verser à la société DREAMS AUTO la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DISONS que l’autorité expropriante supportera seule les dépens.

Le greffier, Le juge de l’expropriation,