Copie ❑ exécutoire

❑ certifiée conforme

délivrée à

Me [Localité 4] LE SAGERE

la SCP LOBIER & ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 8]

Le 11 Février 2025

1ère Chambre Civile

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N° RG 23/02319 – N° Portalis DBX2-W-B7H-J4YM

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

M. [P] [X] [B]

né le 26 Juillet 1977 à [Localité 11],

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Sébastien NEANT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant, et par M^e Laurie LE SAGERE, avocat au barreau de NIMES, avocat postulant,

Mme [W] [L] [O]

née le 03 Août 1979 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Sébastien NEANT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant et par M^e Laurie LE SAGERE, avocat au barreau de NIMES, avocat postulant,

à :

M. [M] [G]

né le 30 Juillet 1987 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 5]

n’ayant pas constitué avocat

Mme [T] [D]

née le 26 Juillet 1989 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

représenté par la SCP LOBIER & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

Rendu publiquement, le jugement réputé contradictoire suivant, en application de l’article 474 du code de procédure civile, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 10 Décembre 2024 devant Antoine GIUNTINI, Vice-président, statuant comme juge unique, assisté de Aurélie VIALLE, greffière, et qu’il en a été délibéré.

N° RG 23/02319 – N° Portalis DBX2-W-B7H-J4YM

EXPOSE DU LITIGE

Les époux [B] – [O] ont acquis le 1er avril 2022 une villa à [Localité 10] auprès de Mme [T] [D].

L’acte notarié mentionne que Mme [T] [D] avait elle-même fait l’acquisition de cette villa auprès de M. [J] [G] aux termes d’un acte reçu par Maître [N] [U], Notaire à [Localité 9] (30) le 17 février 2020. Il précise en outre que la piscine a été réalisée suivant permis de construire délivré au nom de M. [J] [G] en date du 15 mai 2019. Il ajoute qu’aucune assurance contre les dommages pouvant survenir à l’immeuble du fait des travaux n’a été souscrite par le précédent propriétaire. L’acquéreur était alors averti “qu’en cas de dommages à l’extension, il devra agir contre le précédent propriétaire ou contre l’entreprise ayant réalisé les travaux ou son assureur et faire les frais du procès.”

Se plaignant de problème d’étanchéité de la piscine édifiée sur l’un des bâtiments de la propriété, les consorts [B] – [O] ont vainement sollicité, dès le 22 mai 2022, auprès de Mme [T] [D], la prise en charge des travaux de réparation des fuites alléguées. Ils ont fait dresser le 1er juin 2022 un procès-verbal de constat par Maître [S], commissaire de justice.

Par acte du 5 mai 2023, les époux [B] – [O] ont assigné Mme [T] [D] devant le tribunal judiciaire de Nîmes aux fins de la faire condamner notamment à leur rembourser la reprise des désordres constatés.

Par acte du 28 mars 2024, Mme [T] [D] a assigné Monsieur [M] [G] devant le tribunal judiciaire de Nîmes pour qu’il soit condamné à la relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcée contre elle.

Par ordonnance du 6 juin 2024, le juge de la mise en état a joint les deux procédures.

* * *

Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 18 novembre 2024, les consorts [B] – [O] demandent au Tribunal, sur le fondement de des articles 1792 et suivants, 1641 et suivants et 1231-1 du code civil de :

CONDAMNER solidairement Madame [D] et M. [G] au paiement de la somme de 10.560 euros au titre du devis de la société « JPMS » pour reprendre l’étanchéité de la piscine.

A titre infiniment subsidiaire sur cette demande :

CONDAMNER solidairement Madame [D] et M. [G] au paiement de la somme de 6 912,00 € conformément au devis de l’entreprise CL COMPOSITE

En toute hypothèse :

CONDAMNER solidairement Madame [D] et M. [G] au paiement de la somme de 3.500 euros au titre de la reprise des enduits sur les façades et les fissures.

CONDAMNER solidairement Madame [D] et M. [G] au remboursement des frais de constat d’huissier de justice.

DEBOUTER Madame [D] de l’ensemble de ses demandes.

Y AJOUTANT :

CONDAMNER Madame [D] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’appui de leurs demandes ils indiquent que M. [G] est réputé constructeur de l’ouvrage pour avoir fait construire la piscine ou construit lui-même et l’avoir vendue ensuite. Ils soulignent que l’acte notarié de vente stipule lui-même qu’en cas de désordres les acquéreurs devront se retourner contre le “précèdent propriétaire”. Ils indiquent que Mme [T] [D] est également réputée constructeur et ne peut écarter conventionnellement sa garantie décennale d’ordre public.

Ils soutiennent que le défaut d’imperméabilité de la piscine la rend impropre à sa destination. Ils déclarent que les désordres sont constatés sur PV de commissaire de justice étayé par deux devis d’hommes de l’art.

Ils excipent subsidiairement que les tâches d’humidité constatées constituent un vice caché qui s’est révélé postérieurement à la vente et qui trouve son origine dans la construction de la piscine. Ils qualifient Mme [T] [D] de “vendeur ayant réalisé les travaux” dans la mesure où l’acte notarié précise que la déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux à la date du 1er juillet 2021 a été déposée en mairie le 2 décembre 2021. Ils rappellent que la vendeuse était déjà propriétaire de la villa à ce moment-là, pour l’avoir achetée à M. [J] [G] le 17 février 2020. Ils soutiennent que Mme [T] [D] ne peut se prévaloir de la clause exonératoire de la garantie des vices cachés dans la mesure où, ayant fait réaliser les travaux litigieux, elle est assimilée à un vendeur professionnel présumé connaître les vices. Ils produisent de surcroît l’attestation d’un voisin selon laquelle une ligne horizontale d’humidité était déjà visible avant la vente.

Ils indiquent que M. [J] [G], en sa qualité de vendeur initial ayant réalisé lui-même les travaux, est assimilé à un professionnel présumé connaître les vices de constructions qu’il a lui-même réalisées.

Ils soutiennent enfin que leurs demandent peuvent encore être accueillies sur le fondement de la responsabilité contractuelle, tant à l’encontre de la vendeuse que de M. [J] [G].

* * *

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 14 octobre 2024, Mme [T] [D] demande au tribunal, sur le fondement des article 1792-1 et 1641 du code civil, et l’article 16 du code de procédure civile de :

A titre principal,

Débouter les époux [B] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

Condamner Monsieur [G] à la relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre elle,

Lui allouer 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre infiniment subsidiaire,

Juger que le montant des travaux de reprise des façades ne peut excéder la somme de 2 333 €,

Condamner tout succombant aux dépens.

Ecarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir si Mme [D] devait être condamnée à indemniser les époux [B].

A l’appui de ses prétentions, elle soutient que le simple PV d’un commissaire de Justice, qui n’est pas un homme de l’art, est insuffisant pour assurer la démonstration de l’existence d’un désordre relevant d’une garantie décennale ou de vices cachés ; l’absence de compétence technique de l’officier ministériel ne lui permettrait pas davantage d’imputer un prétendu désordre au constructeur de la piscine, ni d’en déterminer l’origine.

Elle souligne en outre que le commissaire de justice n’a constaté que des “points d’humidité” en façade et le fait que le sous-œuvre de la piscine serait “gorgé d’humidité”. Ils estiment alors que ni l’impropriété à destination de la villa, ni un risque pour sa solidité ne sont démontrés. Ils relèvent que l’utilisation de la piscine n’a pas été rendue impossible, ni même diminuée, par les fuites alléguées du bassin.

Elle déclare ensuite ne pas être l’auteur de la construction pour l’avoir acquise de M. [G] qui a réalisé les travaux. Elle réfute toute assimilation à un “professionnel” ainsi que d’être réputée connaître le vice. Elle estime qu’il n’est pas démontré qu’elle connaissait le vice allégué.

Elle considère en tout état de cause que M. [G] qui lui a vendu la villa le 17 février 2020 après avoir réalisé les travaux de construction de la piscine en 2019 est réputé constructeur au sens de l’article 1792-1 du code civil, et doit dès lors la garantir de toute condamnation prononcée contre elle.

* * *

M. [J] [G] n’a pas constitué avocat. En application de l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision sera donc réputée contradictoire.

Il y également lieu de rappeler à ce stade qu’aux termes de l’article 472 du même code, si le juge statue sur le fond même lorsque le défendeur ne comparaît pas, il n’est fait cependant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable est bien fondée.

* * *

Pour un exposé complet des faits, prétentions et moyens des parties, il y a lieu en vertu de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs dernières écritures.

* * *

La clôture est intervenue le 26 novembre 2024 par ordonnance du juge de la mise en l’état en date du 3 octobre 2024.

L’affaire a été fixée à l’audience de juge unique du 10 décembre 2024 pour être plaidée.

La décision a été mise en délibéré au 11 février 2025.

* * *

MOTIFS DE LA DECISION

I) SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

S’agissant de la demande en garantie décennale

Sur l’origine et la qualification du désordre

Aux termes de l’article 1792 du Code civil, un dommage, même résultant d’un vice du sol, revêt un caractère décennal s’il compromet la solidité de l’ouvrage, ou l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, ou rend l’ouvrage impropre à sa destination. Le dommage doit être apparu dans les dix années suivant la réception de l’ouvrage et ne pas avoir été apparent au moment de la réception ni réservé à cette occasion.

Il s’en suit que plusieurs conditions cumulatives sont nécessaires pour appliquer la garantie décennale :

— le désordre doit intervenir dans le cadre d’une opération de construction immobilière et affecter un ouvrage immobilier dans ses éléments constitutifs ou sous certaines conditions dans ses éléments d’équipement,

— le désordre doit ensuite revêtir une certaine gravité, en portant atteinte à la solidité de l’ouvrage ou en le rendant impropre à sa destination, soit en raison de leur ampleur ou de leur nature,

— le désordre doit être caché lors de la réception des travaux.

En l’espèce, il n’est pas contesté que l’édification d’une piscine sur le toit constitue une opération de construction immobilière entrant dans le champ de la garantie décennale. L’acte authentique de vente, faisant foi jusqu’à inscription en faux, fait état d’une déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux au 1er juillet 2021, déposée en mairie le 2 décembre 2021 par M. [J] [G], titulaire du permis de construire y afférent. Lors de la vente, Mme [T] [D] a communiqué aux acquéreurs le certificat de non-opposition délivré par la mairie à ladite déclaration.

Il n’est mentionné aucune réserve relative à cet ouvrage dans les pièces remises. Il en ressort une réception tacite de l’ouvrage à la date de la réitération de la vente par l’acquéreur, marquant sa volonté univoque d’en prendre possession, confirmée par l’entier paiement du prix.

Les requérants produisent à l’appui de leur démonstration de l’existence des désordres un constat de commissaire de justice, établi le 1er juin 2022, régulièrement communiqué et soumis à discussion contradictoire dans la présente procédure.

Maître [S] y consigne des « traces de fuite au niveau de l’enduit du bâtiment » supportant la piscine, dont le « mur est tâché par plusieurs points d’humidité ». Dans le local technique « sous la plage sud » il note que « le sol est entièrement détrempé » et « que le bas du mur côté piscine est gorgé d’humidité ». L’officier ministériel ne se comporte en effet pas ici en homme de l’art, et se centre sur son office, en constatant objectivement des dommages. Ces observations précises font gravement présumer un défaut d’imperméabilité de la piscine édifiée sur le toit d’un des bâtiments de la parcelle. Elles sont en outre corroborées par les devis produits aux débats par les requérants, datés de juillet 2022 et septembre 2024, visant des interventions pour « rénovation piscine sur toit qui fuit » et « rénovation piscine (…) suite à de gros problèmes de fuite ».

Il ressort de ce constat d’huissier et de ces deux devis l’appuyant, des présomptions graves, précises et concordantes de désordres grevant l’imperméabilité de la piscine.

Les conséquences de ces désordres sont également rapportées par le commissaire de justice, qui ne les restreint pas à des préjudices esthétiques en relevant, outre les tâches d’humidité, un sol entièrement détrempé en dessous de l’ouvrage et un bas de mur « gorgé d’humidité ». Il s’en suit que le défaut d’imperméabilité n’autorise pas, par nature et au regard de son ampleur, le maitre de l’ouvrage à remplir sa piscine et à l’utiliser, sous peine d’inondation des zones l’entourant et d’érosion du mur. Les désordres constatés ne permettent donc pas un usage normal de la piscine et la rendent impropre à sa destination.

Sur les imputabilités

L’article 1792-1 du code civil répute constructeur de l’ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

Il est constant en jurisprudence que le vendeur d’un immeuble dans lequel il a été procédé à des travaux de rénovation peut être déclaré responsable, envers les acquéreurs, des désordres affectant cet immeuble, sur le fondement de la garantie décennale, sans qu’y puissent faire obstacle les stipulations de l’acte de vente.

Sont présumés responsables tous les constructeurs concernés par les désordres revêtant un caractère décennal, sauf s’ils démontrent que les dommages proviennent d’une cause étrangère ou ne rentrent pas dans leur sphère d’intervention.

Chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage des responsabilités entre les divers responsables, qui n’affecte que les rapports réciproques de ces derniers. La responsabilité des intervenants ne peut cependant être recherchée que pour des dommages à la réalisation desquels ils ont concouru et pour des travaux qu’ils ont contribué à réaliser.

En l’espèce, Mme [T] [D] soulève que le commissaire de justice mandaté n’a aucune compétence technique pour apprécier la cause des infiltrations. Néanmoins, la mise en jeu de la garantie décennale, responsabilité de plein droit, n’exige pas la recherche de la cause des désordres, mais suppose seulement l’existence d’un lien d’imputabilité entre le dommage constaté et l’activité des personnes réputées constructeurs.

Mme [T] [D], vendeuse après achement de l’ouvrage qu’elle a fait construire, en est réputée constructeur au sens de l’article 1792-1 du code civil. Quant à M. [J] [G], il est établi par la demande de permis de construire la piscine et la déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux qu’il en est le constructeur direct.

Il s’en suit que les responsabilités de Mme [T] [D] et de M. [J] [G] sont engagées sur le fondement de la garantie décennale pour les dommages résultant du défaut d’imperméabilité de la piscine sur toit.

Sur coût des travaux de reprise

En l’espèce, les consorts [B] – [O] excipent deux devis pour les travaux d’imperméabilité de la piscine, l’un de 10.560 euros, l’autre de 6.912 euros, sans expliquer l’importante différence de prix, ni relever de prestation de moindre qualité ou insuffisante pour la moins onéreuse. Ils ressortent donc mal fondés à demander l’indemnisation la plus couteuse de leur préjudice, qui sera donc réparé dans son intégralité par son évaluation à la somme de 6.912 euros comme sollicité subsidiairement.

Il n’est ensuite effectivement pas établi par le PV de commissaire de justice que la seconde façade de l’ouvrage a subi un dommage d’enduit. Il sera donc fait droit à la demande subsidiaire de Mme [T] [D] sur ce point, et le coût des reprises à ce titre sera fixé à 2.333 euros.

Mme [T] [D] et M. [G] seront donc condamnés in solidum à payer 6.912 euros et 2.333 euros aux consorts [B] – [O] en réparation de leurs préjudices.

Il est enfin demandé le remboursement des frais d’huissier. Ceux-ci ont été engagés par les consorts [B] – [O] à la suite de la résistance illégitime de Mme [T] [D], obligeant les requérants à l’actionner en justice et à se constituer subséquemment des éléments de preuves. Il n’est par ailleurs pas établi que M. [J] [G] ait été contacté amiablement dans le cadre de ces désordres, et il ne saurait donc lui être imputé la nécessité de mandater un commissaire de justice.

Dès lors, seule Mme [T] [D] sera condamnée à rembourser aux consorts [B] – [O] les frais engagés pour le procès-verbal établi le 1er juin 2022 par Maître [A] [S], sur justification des sommes effectivement payées à cette fin.

Sur le recours en garantie de Mme [T] [D] contre M. [J] [G]

Comme sus-développé, il ressort des éléments produits que si Mme [T] [D] est réputée constructeur de la piscine, son auteur en est M. [J] [G]. Il sera donc condamné à relever et garantir la vendeuse des condamnations prononcées à son encontre visant les travaux de reprise à effectuer.

Il y a lieu de souligner à ce stade que l’assignation et les conclusions de Mme [D] visent M. [M] [G] né le 30 juillet 1987, nommé dans l’acte authentique, en qualité d’ancien propriétaire comme [J] [E] [G].

Le présent dispositif reprendra la dénomination de M. [G] telle que figurant sur l’assignation qui a saisi le tribunal, en le nommant également par son troisième prénom, [M].

II) SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 695.4° du même code précise que les honoraires de l’expert entrent dans l’assiette des dépens.

Mme [T] [D] qui succombe à l’instance en supportera les dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations

L’équité commande en l’espèce de condamner Mme [T] [D] à payer aux consorts [B] – [O] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles. La défenderesse qui perd le procès sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code dispose que "le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée".

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire attachée à la présente décision qui est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire,

CONDAMNE in solidum Mme [T] [D] et M. [M] [G] à payer à Mme [W] [O] épouse [B] et M. [P] [B] la somme de 6.912 euros au titre des travaux de reprise de l’étanchéité de la piscine ;

CONDAMNE in solidum Mme [T] [D] et M. [M] [G] à payer à Mme [W] [O] épouse [B] et M. [P] [B] la somme de 2.333 euros au titre des travaux de reprise des enduits sur la façade et les fissures ;

CONDAMNE M. [M] [G] à relever et garantir Mme [T] [D] de ces condamnations aux sommes de 6.912 euros au titre des travaux de reprise de l’étanchéité de la piscine et de 2.333 euros au titre des travaux de reprise des enduits sur la façade et les fissures ;

CONDAMNE Mme [T] [D] à payer à Mme [W] [O] épouse [B] et M. [P] [B] les frais engagés pour le procès-verbal établi le 1er juin 2022 par Maître [A] [S], sur justification des sommes effectivement payées à cette fin ;

DEBOUTE Mme [W] [O] épouse [B] et M. [P] [B] du surplus de leurs demandes indemnitaires ;

CONDAMNE Mme [T] [D] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE Mme [T] [D] à payer à Mme [W] [O] épouse [B] et M. [P] [B] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles :

DEBOUTE Mme [T] [D] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs demandes plus amples, supplémentaires ou contraires.

Le présent jugement a été signé par Antoine GIUNTINI, Vice-président et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

LE GREFFIER LE PRESIDENT