TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/00349 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KMRW

S.C.I. CIMIEZ-[T]

inscrte au RCS de Nanterre n° 403 221 476

M. [Z] [E], Gérant

C/

[L] [J], [X] [V]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 MARS 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. CIMIEZ-[T]

inscrte au RCS de Nanterre n° 403 221 476

M. [Z] [E], Gérant

13 Promenade Paul Doumer

92400 COURBEVOIE

représentée par M^e Cyril SABATIER, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS

M. [L] [J]

né le 20 Novembre 1961 à JOUY (EURE-ET-LOIR)

« Palais Buisine »

38 boulevard de Cimiez et accès 7 avenue Villebois Mareuil

06000 NICE

représenté par M^e Stéphane CHARPENTIER, avocat au barreau de NICE

Mme [X] [V]

née le 02 Février 1959 à FOUGERES (ILLE-ET-VILAINE)

« Palais Buisine »

38 boulevard de Cimiez et accès 7 avenue Villebois Mareuil

06000 NICE

représentée par M^e Stéphane CHARPENTIER, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alice CHARRON, juge des contentieux de la protection Greffier : Maureen THERMEA lors des débats et Stéphanie RODRIGUEZ lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 07 Mai 2024

Date des Débats : 03 décembre 2024

Date du Délibéré : 04 mars 2025

DÉCISION :

contradictoire , en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 04 Mars 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 5 mars 1999, Madame [B] [R] a donné à bail à Madame [X] [V] et Monsieur [L] [J] un appartement type F5 situé Palais Buisine, 38 boulevard de Cimiez à 06000 NICE moyennant un loyer initial de 4500 francs soit 686,02 euros.

Madame [B] [R] décédait le 8 juin 2014 et la SCI CIMIEZ [T] devenait titulaire de la pleine propriété du bien.

Selon acte du 16 août 2022, la SCI CIMIEZ [T] a fait signifier aux locataire une offre de renouvellement du bail avec réévaluation du loyer.

Le terme du bail était fixé au 28 février 2023.

Selon courrier du 27 octobre 2022, les locataires ont notifié leur refus de l’augmentation du loyer.

La SCI CIMIEZ [T] a saisi la Commission Départementale de Conciliation de Nice par courrier envoyé le 28 octobre 2022.

Selon acte de commissaire de justice du 13 février 2023, la SCI CIMIEZ [T] a saisi le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Nice qui s’est déclaré incompétent au profit du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois.

Dans ses dernières conclusions du 3 décembre 2024, la SCI CIMIEZ [T] sollicite :

— de se voir déclarer recevable et bien fondée,

— de juger que le loyer actuel de 993,88 euros mensuel, soit 8,7 euros le mètre carré est manifestement sous-évalué ;

— de fixer le loyer dû solidairement par Madame [X] [V] et Monsieur [L] [J] à la somme de 1.366,37 euros par mois à compter du 1er mars 2023, étant précisé que la réévaluation s’appliquera par sixième annuel, outre la somme de 192,08 euros par mois au titre des provisions sur charges locatives,

— de rejeter les prétentions des défendeurs,

— de condamner in solidum les défendeurs au paiement de la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI CIMIEZ [T] expose avoir saisi la commission dans les délais légaux dès lors que la saisine a été faite par courrier envoyé le 28 octobre 2022 et que la saisine du tribunal a été saisi postérieurement à l’avis de la commission du 24 janvier 2023.

Au visa de l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989, la partie demanderesse soutient produire des références en faveur de l’augmentation du loyer soulignant que la ville de Nice est une zone tendue et que l’actualisation du loyer à 12 euros le m2 est conforme à la hausse édictée par l’article 5 du décret du 27 juillet 2017. Elle estime que les pièces produites en défense ne sont plus d’actualité dès lors que des travaux ont été réalisés et plus particulièrement la façade, les fenêtres et la cage d’escalier.

A l’audience, la SCI CIMIEZ [T] était représentée par son Conseil qui a repris les termes de ses dernières conclusions.

De leurs côtés, Madame [X] [V] et Monsieur [L] [J] étaient représentés par leur Conseil qui a également repris ses dernières conclusions.

Ils sollicitent :

— de déclarer recevable leurs demandes ;

— de rejeter les prétentions de la SCI CIMIEZ [T] ;

Subsidiairement :

— de dire et juger que le contrat est renouvelé à effet au 1er mars 2023 aux mêmes conditions et charges que celle du bail principal ;

— de rejeter la demande d’augmentation à la somme de 1.366,37 euros,

— de rejeter l’ensemble des demandes,

— de condamner la demanderesse à lui verser la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Subsidiairement,

— de constater que les références produites ne répondent pas aux exigences des textes légaux et que les logements sélectionnés ne sont pas comparables,

— de déclarer que la référence à retenir est de 10,65 euros le mètre carré,

— de condamner la demanderesse à lui verser la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Au soutien de leurs prétentions, Madame [V] et Monsieur [J] exposent que la demande adressée à la commission a été réceptionnée le 2 novembre 2022 alors que le contrat expirait le 28 février 2023 et que l’action engagée est irrecevable.

Ils soutiennent que le loyer actuel est de 1075,85 euros en 2024. Ils considèrent que l’augmentation de loyer n’est pas justifiée dès lors qu’ils ont sollicité à répétition des travaux de rénovation et réparation. Ils estiment que le constat du commissaire de justice est valable bien que certaines fenêtres auraient été changées et la façade rénovée. Ils arguent de la vétusté du logement. Ils font valoir que les comparatifs produits ne sont pas recevables dès lors que les références ne démontrent pas une sous-évaluation, qu’elles ne sont pas détaillées ou étayées, que les logements ne sont pas identiques, ne tiennent pas compte de l’ancienneté du bail et de la performance énergétique du logement classée E ;

L’affaire était mise en délibéré au 4 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

L’article 9 du Code de procédure civile précise également qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa pretention ;

Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

II. — Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d’amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux. Cette majoration ne peut faire l’objet d’une action en diminution de loyer.

III. — La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le bailleur peut proposer une augmentation du loyer si le loyer est inférieur aux loyers constatés dans le voisinage pour des logements comparables. On parle alors de loyer manifestement sous-évalué.

Il doit fournir au moins trois références précises (six références dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants) qui justifient le nouveau loyer, c’est-à-dire des éléments de comparaison représentatifs.

Les références de loyer doivent être représentatives de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

— Sur la recevabilité de la demande initiale

En l’espèce, la partie demanderesse justifie de la saisine de la commission par envoi du courrier le 28 octobre 2022 et le contrat arrivait à expiration le 28 février 2023. Aussi, le délai de 4 mois est ainsi respecté et la demande de la SCI CIMIEZ [T] doit être déclarée recevable.

Sur la demande d’augmentation du loyer

Le bailleur doit fournir au moins trois références précises (six références dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants) qui justifient le nouveau loyer.

Les références de loyer doivent être représentatives de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

L’augmentation du loyer s’applique progressivement :

si l’augmentation est inférieure à 10 % du loyer initial, elle est étalée sur la durée du nouveau bail (1/3 par an pour un bail de 3 ans, 1/6 par an pour un bail de 6 ans) ;si l’augmentation est supérieure à 10 %, elle s’effectue par sixième annuel (1/6 par an quelle que soit la durée du bail).

Conformément aux dispositions précédentes, la preuve doit être rapportée d’une sous évaluation manifeste du loyer mensuel.

A l’appui de ses prétentions, la partie justifie tout d’abord du caractère tendu de la zone urbaine de Nice.

En outre, la demanderesse produit 6 références dont 2 dans le même immeuble, 1 dans la même rue et les autres entre 200 à 300 mètres de distances du bien loué. Les 6 références font état d’un loyer supérieur au loyer actuel payé par les défendeurs. Il est relevé par ailleurs que deux de ces logements ont le même classement énergétique, soit E.

De leurs côtés, les défendeurs produisent deux références mettant en évidence un loyer maximal à 10,65 le m2.

En outre, les défendeurs produisent:

— plusieurs courriers sollicitant la réalisation de travaux depuis 2016 et jusqu’en 2023,

— des photographies démontrant une vétusté évidente des lieux et des dégradations manifestes

— un procès-verbal de commissaire de justice du 17 mai 2023 de 130 pages, relevant que “la façade présente un état d’usure avec des murs qui s’effritent, des photographies non datées avec des prises de vue différentes de celles du bailleur, démontrant une vétusté des lieux avec certaines réparations à effectuer dû à l’ancienneté de l’immeuble. Les photographies en couleurs mettent en évidence des travaux à réaliser et notamment la reprise des fenêtres, le diagnostic de performance énergétique à E, la révision annuelle du loyer.

Il convient de relever que le tribunal avec les éléments produits ne peut êre en meusre de connaître l’état actuel de la façade que la bailleuresse dit entièrement rénovée et que les locataires prétendent inachevée.

Parallèlement, la demanderesse ne justifie pas de la reprise d’une vétusté évidente de l’intérieur des lieux et les références produites bien qu’indiquant un “immeuble de moins bon standing” ne renseignent pas sur l’intérieur des lieux. Il convient de relever que les appartements donnés en location par le même bailleur ont nénanmoins connu une augmentation de loyer.

En l’espèce, l’appartement, objet du litige, comprend une surface de 113,91 m2 en zone tendue . La bailleresse justifie de la réalisation de travaux et les différentes références produites dont celle des défendeurs caractérisent une sous évaluation du loyer pour le logement occupé par les défendeurs.

Pour autant, le manque d’élément quant à l’état intérieur et la vétusté des autres logements ne justifie pas une augmentation telle que souhaitée par la demanderesse .

En conséquence il y a lieu de fixer le loyer mensuel à la somme de 1253 euros soit 11 euros par m2 à compter du 1er mars 2023.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens et à payer à l’autre partie une somme que le juge détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ;

En l’espèce, il y a lieu de dire que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

En outre, il n’apparait pas inéquitable que chaque partie conserve la charge de ses frais irrépétibles.

Enfin, il y a lieu de rappeler le caractère exécutoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au Greffe,

DIT que la présente action engagée par la SCI CIMIEZ-[T], prise en la personne de son représentant légal, est recevable ;

DIT que le loyer principal dû solidairement par Madame [X] [V] et Monsieur [L] [J] pour le logement situé « palais Buisine », 38 boulevard de Cimiez et 7 avenue Villebois Mareuil à 06000 Nice est manifestement sous-évalué ;

FIXE le loyer dû solidairement par Madame [X] [V] et Monsieur [L] [J] à la SCI CIMIEZ-[T] pour le logement situé « palais Buisine », 38 boulevard de Cimiez et 7 avenue Villebois Mareuil à 06000 Nice à la somme de 1253 euros par mois hors charges, soit 11 euros par m2 à compter du 1er mars 2023 étant précisé que la réevaluation s’appliquera par sixième annuel ;

REJETTE les autres prétentions des parties ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles,

DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

RAPPELLE le caractère exécutoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés,

Le GREFFIER Le juge des contentieux de la protection