TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/01599 -

N° Portalis DBX2-W-B7I-KXX4

HABITAT DU GARD

C/

[S] [B],

[X] [B]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 17 MARS 2025

DEMANDERESSE:

HABITAT DU GARD

RCS NIMES N° 273 000 018

92 bis boulevard Jean Jaurès

BP 47046

30911 NIMES

représentée par la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, avocats au barreau de NIMES

DEFENDEURS:

Mme [S] [B]

née le 11 Août 1995 à NIMES (GARD)

424 Ancienne Route De Generac

Bât 5 étage 1 Porte 57

30900 NÎMES

comparante en personne

M. [X] [B]

né le 29 Août 1994 à NIMES (GARD)

424 Ancienne Route De Generac

Bât 5 étage 1 Porte 57

30900 NÎMES

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Serge SALTET-DE-SABLET, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Stéphanie RODRIGUEZ, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date des Débats : 10 février 2025

Date du Délibéré : 17 mars 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 17 Mars 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 26 février 2021, l’établissement OPH HABITAT DU GARD a consenti un bail d’habitation à Mme [S] [B] et M. [X] [B] sur des locaux situés au 424 ancienne route de Générac, Bat 5 etg 1, porte 5, 30900 Nîmes, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 447,39 euros.

Par actes de commissaire de justice du 6 août 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2314,59 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [S] [B] et M. [X] [B] le 20 août 2024.

Par assignations du 23 octobre 2024, l’établissement OPH HABITAT DU GARD a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [S] [B] et M. [X] [B], dire que si ils se réinstallent dans les lieux après l’expulsion, ils se rendront coupables d’une voie de fait et que la nouvelle expulsion pourra avoir lieu sans délai, même pendant la trêve hivernale, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

−

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  2882,70 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

—  250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 octobre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 janvier 2025, renvoyée au 10 février 2025, date à laquelle elle a été retenue.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 10 février 2025, l’établissement OPH HABITAT DU GARD, représenté, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 6 février 2025, s’élève désormais à 3618,15 euros, compte tenu d’un paiement de 800 euros n’apparaissant pas dans le décompte actualisé, intervenu le 5 février 2025 et dont les locataires justifient. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par les défendeurs. L’établissement OPH HABITAT DU GARD admet donc qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [S] [B] et M. [X] [B] reconnaissent en effet le montant de la dette locative et demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 200 euros, en plus du loyer courant. M [X] [B] informe qu’il a retrouvé un travail depuis 3 mois.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [S] [B] et M. [X] [B] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement OPH HABITAT DU GARD justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 6 août 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2314,59 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 octobre 2024.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’établissement OPH HABITAT DU GARD admet qu’à la date du 6 février 2025, Mme [S] [B] et M. [X] [B] lui devaient la somme de 3618,15 euros, soustraction faite des frais de procédure et compte tenu du paiement de 800 euros le 5 février qui n’apparaît pas dans le décompte actualisé.

Mme [S] [B] et M. [X] [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [S] [B] et M. [X] [B] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 566,20 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 octobre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement OPH HABITAT DU GARD ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [S] [B] et M. [X] [B], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de l’établissement OPH HABITAT DU GARD concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

les droits et moyens des parties demeurant réservés quant au fond mais cependant et dès à présent, en l’absence de contestation sérieuse, vu l’urgence ;

Vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,

Vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

Vu le bail,

DECLARE recevable l’action initiée par l’établissement OPH HABITAT DU GARD,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 août 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 26 février 2021 entre l’établissement OPH HABITAT DU GARD, d’une part, et Mme [S] [B] et M. [X] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au 424 ancienne route de Générac, Bat 5 etg 1, porte 5, 30900 Nîmes est résilié depuis le 7 octobre 2024,

CONDAMNE solidairement Mme [S] [B] et M. [X] [B] à payer à l’établissement OPH HABITAT DU GARD la somme de 3618,15 euros (trois mille six cent dix-huit euros et quinze centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 6 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE Mme [S] [B] et M. [X] [B] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 18 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 200 euros (deux cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [S] [B] et M. [X] [B],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 7 octobre 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [S] [B] et M. [X] [B] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [S] [B] et M. [X] [B] seront solidairement condamnés à verser à l’établissement OPH HABITAT DU GARD une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE à Mme [S] [B] et M. [X] [B] que si ils se réinstallent dans les mêmes lieux après l’expulsion, ils se rendront coupables d’une voie de fait et leur nouvelle expulsion pourra avoir sans délai, même pendant la trêve hivernale,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE in solidum Mme [S] [B] et M. [X] [B] à payer à l’établissement OPH HABITAT DU GARD la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Mme [S] [B] et M. [X] [B] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 6 août 2024 et celui des assignations du 23 octobre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 mars 2025 , et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge