Copie délivrée

à

M^e Périne FLOUTIER

M^e Marion TOUZELLIER

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 8]

Le 10 Mars 2025

1ère Chambre Civile

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N° RG 21/05075 – N° Portalis DBX2-W-B7F-JJDB

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

S.C.I. SOLEIL CAMARGUE D’OC

immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le n° 879 417 772 prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par M^e Périne FLOUTIER, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant,

à :

Communauté COMMUNAUTE DE COMMUNES [Localité 4] [Localité 14] D'[Localité 3]

identifiée au SIREN sous le n° 242 000 585 00139 prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marion TOUZELLIER, avocat au barreau de NIMES, avocat postulant et par M^e Philippe PETIT, avocat au barreau de Lyon, avocat plaidant,

Rendu publiquement, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 06 Janvier 2025 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, Antoine GIUNTINI, Vice-président, et Margaret BOUTHIER-PERRIER, magistrat à titre temporaire, assistés de Aurélie VIALLE, greffière, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats.

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 18 septembre 2020 la Communauté de Communes Beaucaire [Localité 14] d'[Localité 3], ( la CCBTA) le vendeur et la SCI SOLEIL CAMARGUE D’OC, l’acquéreur, ont signé un compromis de vente portant sur une parcelle de terrain à bâtir sis [Adresse 12], moyennant un prix de 312 000 euros TTC. Des conditions suspensives ont été stipulées en faveur de l’acquéreur, d’une part l’obtention d’un permis de construire, purgé de tout recours au plus tard le 18 mai 2021 pour l’édification d’un bâtiment contenant bureaux, hangar de stockage pour matériel et véhicule, d’autre part l’obtention d’un prêt bancaire pour un montant maximal de 512000 euros pour acquisition et travaux, sur une durée de 15 ans au taux nominal d’intérêt maximal de 1,20% hors assurance, la réception de l’offre de prêt devant intervenir au plus tard le 18 février 2021. Les parties ont stipulé une clause pénale de 31 200 euros, mais n’ont pas prévu de dépôt de garantie.

La réitération en acte de vente authentique devait intervenir au plus tard le 31 mai 2021 par le ministère de Maître [O], notaire à [Localité 4] et avec la participation de Maître [E] [J], notaire à [Localité 6].

En l’absence de réitération de l’acte dans les délais contractuels, après différents échanges entre les parties, le notaire de la venderesse a convoqué par LRAR du 20 octobre 2021 l’acquéreur pour une signature de l’acte authentique le 29 octobre 2021. Dans un acte dressé le même jour, le notaire a constaté le défaut de réitération en raison de l’absence d’obtention des fonds par l’acquéreur.

Considérant que le vendeur refusait à tort de signer la vente, en dépit du délai supplémentaire laissé jusqu’au 12 novembre 2021 et de la levée des conditions suspensives au 23 novembre 2021, la SCI SOLEIL CAMARGUE D’OC lui a fait délivrer le 29 novembre 2021 une assignation à comparaître devant le tribunal judiciaire de Nîmes aux fins de voir prononcer parfaite la vente, condamner le vendeur à payer la clause pénale et à l’indemniser de ses préjudices.

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Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 novembre 2023 la SCI SOLEIL CAMARGUE D’OC au visa des articles 1217 et 1589 du code civil, demande au tribunal de :

DÉBOUTER la COMMUNAUTE DE COMMUNE [Localité 4] [Localité 14] D'[Localité 3] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

PRONONCER parfaite la vente de la parcelle sises [Adresse 11], cadastrée Section BS Numéro [Cadastre 2], lieudit « Merarde», d’une superficie de 1 hectare, au prix de 312.000 euros, par la COMMUNAUTE DE COMMUNES DE BEAUCAIRE [Localité 14] D'[Localité 3], cédant, à la SCI SOLEIL CAMARGUE D’OC, cessionnaire ;

ORDONNER le transfert de propriété de la parcelle sises [Adresse 11], cadastrée Section BS Numéro [Cadastre 2], lieudit « Merarde », d’une superficie de 1 hectare, au profit de la SCI SOLEIL CAMARGUE D’OC ;

DECLARER que le jugement à intervenir vaudra acte translatif de propriété;

ORDONNER la publication du jugement à intervenir au fichier immobilier du lieu de situation de l’immeuble ;

CONDAMNER la COMMUNAUTE DE COMMUNES DE BEAUCAIRE [Localité 14] D'[Localité 3] à porter et payer à la SCI SOLEIL CAMARGUE D’OC la somme de 31.200 euros à titre de pénalité conventionnelle, outre intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2021, date de signification de l’acte introductif d’instance ;

CONDAMNER la COMMUNAUTE DE COMMUNES DE BEAUCAIRE [Localité 14] D'[Localité 3] à porter et payer à la SCI SOLEIL CAMARGUE D’OC la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER la COMMUNAUTE DE COMMUNES DE BEAUCAIRE [Localité 14] D'[Localité 3] à porter et payer à la SCI SOLEIL CAMARGUE D’OC la somme de 3.600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

ÉCARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions elle explique avoir rencontré de grandes difficultés à obtenir les documents comptables en raison des trois confinements décrétés pendant la pandémie du Covid -19. Elle se réfère aux confinements du 17 mars au 10 mai 2020, puis du 29 octobre 2020 au 15 décembre 2020 enfin du 3 avril 2021 au 3 mai 2021.

Elle expose que la condition suspensive tenant à l’obtention du permis de construire a été levée car le permis de construire a été obtenu.

Elle décrit les difficultés rencontrées avec l’expert-comptable pour fournir à la banque les documents demandés. Elle insiste sur sa bonne foi, car dès le 3 novembre 2020 elle a signé un contrat avec la SAS PRIVILEGE COURTAGE afin de rechercher un financement.

Elle fait état des différentes sollicitations complémentaires du Crédit Agricole, de la Banque Populaire sur les revenus personnels et les bilans des sociétés. Elle se réfère à différents courriers échangés avec son comptable et l’administration fiscale et fait valoir que les établissements bancaires étaient difficilement joignables, voir injoignables à cette période.

Elle indique qu’à l’issue du troisième confinement les établissements de crédit ont rouvert, acceptant de recevoir des demandes de prêt dès lors Madame [X] [W], en qualité de courtière de la SCI SOLEIL CAMARGUE D’OC, a démarché des établissements bancaires. Elle énumère toutes les pièces qui lui ont été demandées à l’appui des demandes de prêt.

Elle se prévaut d’un courriel du 1er septembre 2021 du [Adresse 7] avisant les experts comptables de son ressort que les avis d’impôt 2020 sur les revenus 2019 seraient disponibles en octobre 2021.

Elle relate que selon courriel du 29 septembre 2021, le Cabinet ROSSI LICARI PALMIER l’informait de la télétransmission de la déclaration des revenus 2020, précisant que l’avis d’impôt n’était pas disponible.

Elle soutient qu’elle a dû attendre octobre 2021 pour compléter les dossiers de demande de prêt déposés auprès des établissements bancaires démarchés.

Elle fait état de différentes attestations des banques :

Le 28 octobre 2021, le CREDIT MUTUEL attestait du dépôt de dossier de demande de prêt de la SCI SOLEIL CAMARGUE D’OC. Attestation de demande de prêt du 28 octobre 2021 du CREDIT MUTUEL Le 29 octobre 2021, la BANQUE POPULAIRE DU SUD attestait du dépôt de dossier de demande de prêt de la SCI SOLEIL CAMARGUE D’OC.

Elle fait valoir les écrits de sa courtière qui explique les difficultés rencontrées dans ses recherches de financement pour le compte de la SCI SOLEIL CAMARGUE D’OC. Elle vise notamment : « Les aléas de retard liés à la crise Covid pour une production rapide des documents comptables et financiers de la part de l’expert-comptable ».

Aux difficultés rencontrées dans la constitution des dossiers de demande de prêt se sont ajoutées des difficultés médicales de la gérante, qu’elle justifie.

Elle considère que le prêt lui a été accordé par le CREDIT MUTUEL le 23 novembre 2021.

Elle conteste la caducité du compromis, au visa de l’article 1103 du code civil car le vendeur ne l’a pas mise en demeure de justifier sous huit jours de la réalisation ou de la défaillance de l’obtention du prêt, alors qu’il allègue la caducité du compromis pour ne pas avoir été réitéré au plus tard le 31 mai 2021.

Elle rappelle qu’un délai lui a été laissé jusqu’au 12 novembre 2021 pour obtenir son prêt, or elle n’a pas été mise en demeure à l’issue de cette date.

Elle s’estime fondée à solliciter la vente forcée du bien immobilier au visa des articles 1217 et 1589 du code civil en raison de l’accord sur la chose et sur le prix.

Elle soutient que les deux conditions suspensives ont été réalisées, l’obtention du permis de construire et de l’accord du prêt.

Elle sollicite de se voir octroyer la clause pénale car la CCBTA a refusé de signer l’acte de vente alors que toutes les conditions étaient réunies.

Elle demande condamnation de cette dernière à lui verser la somme de 20 000 euros en raison de sa résistance abusive qui lui cause un préjudice car la SARL CARMARGUE TP et la SARL MCV TRANSPORT ne sont pas exploitées dans des conditions optimales.

Elle conclut au rejet des demandes reconventionnelles de la Communauté de communes contestant l’affirmation selon laquelle elle ne voulait pas acquérir la parcelle, car elle a fait appel à un architecte et effectué diverses démarches auprès de professionnels de portique de lavage poids lourds et station d’hydrocarbures.

Elle invoque un accord de principe du Crédit Agricole pour le prêt le 7 juillet 2023 ainsi que la saisine d’un médiateur pour une issue amiable du litige.

Elle estime que seule la CCBTA est à l’origine de son propre préjudice.

Elle sollicite de voir écarter l’exécution provisoire de la décision s’agissant de la nature immobilière du litige.

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Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 décembre 2024 la COMMUNAUTE DE COMMUNES BEAUCAIRE [Localité 14] DARGENCE au visa de l’article 1304-6 du code civil, demande au tribunal de :

Dire et juger que la SCI demanderesse n’apporte pas la preuve du caractère parfait de la vente,

Dire et juger que la condition suspensive relative à l’obtention du prêt visée au compromis n’a pas été levée,

En conséquence,

Constater la caducité de la promesse,

Débouter la SCI SOLEIL CAMARGUE D’OC de sa requête, comme non fondée en droit et en fait,

Condamner la SCI SOLEIL CAMARGUE D’OC à payer à la Communauté de commune Beaucaire Terre d’Argence la somme de 46 053,05 euros TTC au titre des préjudices subis du fait de l’immobilisation de la parcelle, sauf à parfaire,

Condamner la SCI SOLEIL CAMARGUE D’OC à payer à la Communauté de commune Beaucaire Terre d’Argence la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la SCI SOLEIL CAMARGUE D’OC aux entiers dépens de l’instance, qui seront distraits au profit de Maître TOUZELLIER sur son affirmation de droit, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions elle fait valoir que les discussions avec les acquéreurs perdurent depuis 2017 et que la signature du compromis intervient deux ans après le début des négociations.

Elle considère que la période de pandémie ne peut avoir d’influence sur l’absence de levée des options par l’acquéreur.

Elle souligne qu’il n’est pas versé au débat de justificatif de demande de prêt dès septembre 2020, comme affirmé par Mme [W], d’autant que le contrat de courtage est présenté comme étant signé le 30 novembre 2020. Elle ajoute qu’il n’est pas démontré que le dossier de financement a été déposé en temps utile, mais plutôt le 23 novembre 2021.

Elle souligne la mauvaise foi de la SCI SOLEIL CAMARGUE car le comptable a pu établir le dossier pour l’acquisition d’une société MCV et non le dossier de financement pour le terrain.

Elle rappelle les conditions suspensives d’obtention de permis de construire et de prêt.

Elle relève que le permis de construire a été demandé le 19 janvier 2021 alors que la démarche devait être réalisé avant le 18 novembre 2020 et l’obtention au 18 mai 2021 purgée de tout recours.

Elle fait valoir qu’un accord avait été donné par l’acquéreur pour signer la vente le 10 puis 13 septembre 2020 alors que ce dernier ne disposait pas de l’offre du prêt bancaire.

Elle soulève que le prêt devait être accordé avant le 18 février 2021 et que seuls les justificatifs existants à cette date devaient être pris en considération pour l’octroi ou le refus du prêt.

Elle explique que diverses propositions de dates ont été faites pour la signature de l’acte, qui n’ont pas été suivies d’effet et qu’une convocation à signer a été transmise en LRAR le 20 octobre 2021, or l’offre de prêt n’était pas justifiée, après le report ultime au 12 novembre 2021, ni dans le courriel du 23 novembre 2021.

A titre principal elle soutient la caducité de compromis de vente au visa de l’article 1304-6 du code civil, au regard de la défaillance de la condition suspensive d’obtention du prêt. Elle se prévaut de plusieurs décisions de la Cour de cassation qui statue régulièrement pour rappeler que le défaut de réalisation de la condition à la date prévue entraine la caducité de l’acte.

Elle se réfère aux clauses contractuelles pour soutenir cette caducité et ajoute que par trois fois elle a sollicité l’acquéreur pour connaitre l’avancée de ses recherches de financement, le 11 juin, 30 juillet et 4 octobre 2021.

Elle fait grief à l’acquéreur de sous estimer la mention expresse de caducité contenue dans le compromis de vente.

Elle estime que si la date butoir de signature de vente n’est pas extinctive,mais constitutive du point de départ pour obliger l’autre à s’exécuter en l’absence de date fixée pour la réalisation de la vente, en l’espèce les dates de réalisation étaient prévues. Les dates de non réalisation des conditions suspensives étaient mentionnées et sanctionnées par la caducité.

Elle fait valoir que le report de la date de signature n’efface pas la caducité du compromis, sanction du défaut de réalisation des conditions suspensives.

Elle conteste qu’il y ait eu une prorogation de délai, alors que seule la date de signature a été repoussée pour satisfaire l’acquéreur.

Elle considère qu’il ne peut être fait droit au moyen du demandeur fondé sur l’absence de nécessité d’un acte notarié pour engager les parties.

Elle rappelle que la sanction de caducité est attachée à la non réalisation des conditions suspensives et l’absence de caducité pour le terme de la signature de l’acte est sans incidence sur la caducité prévue pour la non-réalisation des conditions suspensives.

Elle ajoute que la lecture combinée du compromis de vente et de l’article 1304-6 du code civil ne peut que conduire à constater la caducité de plein droit du compromis faute de justification de la réalisation des conditions suspensives. Elle relève que la demanderesse ne justifie pas de l’obtention du prêt.

Sur l’absence de mise en demeure par LRAR du vendeur, afin de justification de la réalisation ou de la défaillance de la condition, elle répond que cette formalité a été réalisée au 4 octobre 2021.

Sur la demande au titre de la clause pénale elle fait valoir la caducité de l’acte du seul fait de l’acquéreur et demande le rejet de cette prétention.

Elle sollicite l’indemnisation des préjudices qu’elle subit, au titre de:

L’immobilisation du terrain qu’elle fixe à 10% de la valeur du bienFrais d’entretien du terrainConstats d’huissiersHonoraires études juridiques.

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La clôture a été fixée au 23 décembre 2024 par ordonnance du 3 octobre 2024 et l’affaire fixée en audience de plaidoirie du 6 janvier 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2025.

MOTIFS

Sur la demande de voir prononcer parfaite la vente de la parcelle

En vertu de l’article 1583 du code civil la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. »

Selon l’article 1584 du même code « Elle peut être faite purement et simplement ou sous une condition soit suspensive, soit résolutoire (…) dans tous ces cas, son effet est réglé par les principes généraux des conventions. »

La portée des conventions entre les parties étant fixée par l’article 1103 du code civil selon lequel « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » il convient de se référer au compromis de vente signé le 18 septembre 2020 aux fins de déterminer si la vente du terrain à bâtir est parfaite ou non.

Les parties ne remettent pas en cause leur accord sur la parcelle vendue ni sur sa consistance ni sur son prix définit à l’acte.

Cette vente a été passée sous plusieurs conditions suspensives consistant en l’obtention d’un permis de construire. Cette condition suspensive a été levée, hors délai puisque cette formalité devait être réalisée avant le 18 mai 2021, purgée de tous recours, il est justifié de la délivrance du permis de construire le 28 juin 2021, au-delà du délai initial prévu pour la réitération authentique de l’acte le 31 mai 2021.

Concernant la condition suspensive d’obtention du financement il n’est pas établi que le prêt demandé corresponde aux prescriptions contractuelles :

— d’un montant maximal de 512 000 euros pour acquisition et travaux

— sur une durée de 15 ans

— au taux nominal d’intérêt maximal de 1,20% hors assurance,

Sur la réalisation ou défaillance des conditions suspensives

Il ressort des termes du compromis de vente que :

— « l’acquéreur s’oblige à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt dans un délai de six mois à compter des présentes » soit au plus tard le 18 mars 2021.

— la réception de l’offre de prêt devant intervenir au plus tard le 18 février 2021

Cependant cette incohérence est sans impact sur la solution du litige dans la mesure où les parties ont tacitement prorogé les délais prévus au 31 mai 2021 au regard de la convocation par le notaire pour la signature de l’acte au 29 octobre 2021 faite par LRAR du 20 octobre 2021 et du courrier du 4 octobre 2021 de la CCBTA.

Cette lettre rappelle les reports de signature et propose la date du 29 octobre 2021 et mentionne expressément « Par la présente nous vous indiquons que si l’acte de vente de cette parcelle n’était pas signé à la date du 29 octobre 2021 et compte tenu du dépassement de plusieurs mois de la date de réitération de l’acte inscrite au compromis de vente, nous ne poursuivrons pas cette vente et le terrain sera proposé à une autre entreprise.»

La convocation transmise par le notaire, met en demeure la société SOLEIL CAMARGUE D’OC de signer la vente au 29 octobre 2021, fait l’appel des fonds et rappelle en gras « Le défaut de signature de votre part entrainera la mise en œuvre des dispositions contenues dans l’avant contrat avec les conséquences financières en découlant »

Il se déduit de ces deux courriers que le terme de la réalisation de la condition suspensive de prêt a été implicitement reporté à la date de la signature de l’acte du 29 octobre 2021.

Force est de constater qu’à cette date la condition suspensive d’obtention de fonds n’a pas été réalisée puisque l’acquéreur déclare « Je n’ai pas pu obtenir mon financement dans les délais prévus, mon comptable ayant trop tardé à me fournir les bilans de ma société. J’ai pu déposer une demande de prêt complète le 28 octobre 2021 ainsi qu’en justifie( sic) par l’attestation ci jointe et devrait avoir mon accord de prêt sous 15 jours »

Si le vendeur requérant à la signature de l’acte déclare « Compte tenu du non-respect des échéances prévues au compromis par la SCI SOLEIL CAMARGUE D’OC, je ne donnerai pas suite à la vente objet du compromis relaté », constatant ainsi la défaillance de la condition financière à la date de l’acte, il accorde toutefois un délai supplémentaire à l’acquéreur pour la réalisation de la condition au 12 novembre 2021. Cette prorogation ressort des écritures de deux parties et du mail d’un agent de la Communauté de communes du 25 novembre 2021 dans lequel il est écrit « M [F] reste sur le délai qu’il vous avait annoncé lors de la rencontre du 29/10 pour obtenir un prêt pour votre dossier, à savoir le 12/11/2021. Le terrain n’est donc plus disponible comme acté au PV de carence le 29/10/2021 »

L’acquéreur justifie avoir demandé un prêt, mais bien au-delà des dates contractuelles prévues pour la réalisation des conditions suspensives puisqu’il fait valoir trois écrits qui attestent d’une demande de prêt :

— en date au 29 octobre 2021 auprès de la Banque Populaire

— en date du 28 octobre 2021 auprès du Crédit Mutuel

— un courriel du 30 novembre 2022 de la courtière confirmant qu’une demande avait été réalisée dans les délais et que « La demande de prêt a été accordée par le Crédit Mutuel le 23 novembre 2021 et l’attestation d’accord de prêt communiquée immédiatement aux notaires ainsi qu’aux personnes en charge du dossier à la CCBTA ».

Cependant l’acquéreur n’établit pas avoir obtenu une offre de prêt au 12 novembre 2021 et avoir ainsi levé la condition suspensive d’obtention du prêt pour permettre la réitération de la vente en acte authentique. Les éléments visés dans le courriel précité qui ne sont pas produits à la procédure ne seraient pas de nature à caractériser la réalisation de la condition suspensive au 12 novembre 2021, pour être postérieurs à cette date.

De plus le courriel du 23 novembre 2021 du Crédit Mutuel ne peut être considéré comme la levée la condition suspensive du prêt :

D’une part il intervient neuf jours après le dernier délai de réitération du 12 novembre 2021, date admise par les deux parties après la carence de signature du 29 octobre 2021 faute d’obtention des fonds. D’autre part les termes « Pour faire suite à notre entretien de ce matin , je vous confirme notre volonté de vous accompagner pour le financement par LA SCI SOLEIL CAMARGUE D’OC du terrain situé [Adresse 10] à Beaucaire. Je m’occupe d’effectuer le montage du dossier et je reviens vers vous au plus vite » ne peuvent être assimilés à une offre de prêt.Il est relevé qu’aucune des pièces produites par l’acquéreur lors de la présente procédure ne correspond à une offre de prêt. Plus de deux ans après les premiers délais fixés le courriel de la courtière du 7 juillet 2023, évoque un accord de principe du Crédit Agricole « Nous aurons l’accord définitif la semaine prochaine normalement ».

Par conséquent la défaillance de la condition suspensive d‘obtention du prêt ne peut qu’être retenue.

Sur la sanction du défaut de réalisation de la condition suspensive

Selon les dispositions de l’article 1304-6 du code civil « L’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive. Toutefois, les parties peuvent prévoir que l’accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l’obligation, n’en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l’administration et a droit aux fruits jusqu’à l’accomplissement de la condition. En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé. ».

En l’espèce il est expressément prévu dans la clause Conditions suspensives (p 6 ) : « Les présentes sont soumises à l’accomplissement de conditions suspensives indiquées ci-après. Conformément aux dispositions de l’article 1304-6 du Code civil, à partir de cet accomplissement les obligations contractées produisent leurs effets. La non réalisation d’une seule de ces conditions, pouvant être invoquée par les deux parties, entraine la caducité des présentes, qui sont alors réputées n’avoir jamais existé ».

Le principe posé étant que lorsqu’une obligation est contractée sous la condition qu’un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l’événement soit arrivé. S’il n’y a point de temps fixe, la condition peut toujours être accomplie ; et elle n’est censée défaillie que lorsqu’il est devenu certain que l’événement n’arrivera pas.

Si le terme initial a tacitement été prorogé par les parties, en fixant une date de signature au 29 octobre 2021 puis au 12 novembre 2021, force est de constater qu’un terme a toujours été assorti à la réalisation de la condition suspensive même s’il a été prorogé.

Lorsque, dans un compromis de vente, un délai est prévu pour la réalisation de la condition suspensive et qu’à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition n’est pas accomplie, l‘acte est caduc.

Il est rappelé par la Cour de cassation que si les parties ont encadré la réalisation des conditions suspensives dans un délai et que l’une d’elles au moins n’est pas accomplie à la date prévue pour la régularisation de la vente par acte authentique, la promesse de vente ou le compromis de vente sont de facto caducs. La venderesse n’a pas à accomplir de formalités particulières pour voir prononcer la caducité de la vente.

De sorte qu’il ne peut être fait grief au vendeur de ne pas avoir mis en demeure l’acquéreur de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition, dans la mesure où la caducité du compromis est prévue sans formalité. Au surplus deux mises en demeure lui ont été adressées d’avoir à signer l’acte, donc de justifier de l’obtention des fonds. Le contrat a prévu que les conditions suspensives devaient être réalisées avant un terme, le défaut de réalisation à la date prévue entraine ipso facto la caducité de l’acte, sans formalisme.

Le formalisme posé pour l’information de l‘obtention ou non du prêt bancaire dans le délai prévu a pour objet de sanctionner le défaut d’information de l‘acquéreur par la caducité et non de soumettre à un formalisme la caducité de l‘acte en cas de défaillance d’une des conditions suspensives prévues à l‘acte.

Enfin il ne peut être retenu que la date de réitération ne serait pas extinctive mais le point de départ à partir duquel l’une des parties peut obliger l''autre à signer dans la mesure où des délais étaient prévus pour la réalisation des conditions suspensives et que le compromis prévoyait la caducité en cas de défaut de réalisation desdites conditions.

Par conséquent il y a lieu de constater la caducité du compromis de vente .

Il s’ensuit que la demande tendant à voir prononcer la vente parfaite doit être rejetée ainsi que toutes les demandes subséquentes de transfert de propriété.

Sur la demande au titre de la clause pénale.

Aux termes de l’articles 1231-5 du code civil «Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. ».

En l’espèce les parties ont prévu une pénalité « Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des PARTIES ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de trente et un mille deux cents euros (31 200 EUR) à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil ».

La demande faite par la SCI SOLEIL CAMARGUE D’OC ne peut aboutir, les conditions relatives à l’exécution du compromis de vente n’ayant pas été remplies faute de la levée de la condition suspensive d’obtention de prêt.

Par conséquent la demande est rejetée.

Sur la demande indemnitaire de la SCI SOLEIL CAMARGUE D’OC

La somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts est sollicitée par la société SOLEIL CAMARGUE D’OC en raison de la résistance abusive de la Communauté de communes qui aurait pour conséquence de ne pas permettre la pleine exploitation de deux sociétés, tiers au contrat de vente, qui ne sont pas dans la cause.

Outre ces éléments aucune résistance abusive n’est établie à l’encontre de la Communauté de communes qui ne peut être sanctionnée pour n’avoir pas exécuté un contrat, devenu caduc faute de la levée d’une des conditions suspensives.

Par conséquent la SCI SOLEIL CAMARGUE D’OC est déboutée de sa demande indemnitaire.

Sur la demande indemnitaire de la Communauté de Communes [Localité 4] [Localité 14] d'[Localité 3]

Cette demande, formulée à titre subsidiaire est fondée sur l’attitude de l’acquéreur, qui n’aurait jamais eu l’intention d’acheter, il lui est également fait grief d’avoir entrepris les démarches hors délai pour le permis de construire et de n’avoir pas obtenu le financement. Elle invoque la caducité du compromis au 31 mai 2021.Elle reproche à la SCI SOLEIL CAMARGUED’OC de ne pas avoir donné de suite au mail de la courtière le 14 octobre 2021 alors que la réitération était prévue le 29 octobre et qu’il lui était loisible d’obtenir le financement durant ce délai.

Le préjudice invoqué consiste dans l’immobilisation du terrain correspondant à 10% de la valeur du bien vendu soit 31200 euros TTC et par la prise en charge de frais d’entretien du terrain, par les réparations des dommages subis par le terrain en raison de l’occupation par un tiers ainsi que les frais d’huissiers nécessités pour faire constater l’occupation illégale du terrain soit 14853,05 euros TTC.

L’acquéreur estime que toutes les démarches faîtes démontrent au contraire sa volonté d’acheter.

* Sur la demande au titre de l’immobilisation du terrain

En raison de la caducité du compromis de vente et de l’absence de clause d’indemnité d’immobilisation contractuelle, la demande doit être analysée au regard de la responsabilité extracontractuelle de la SCI SOLEIL CARMARGUE D’OC.

Sur l’attitude de l’acquéreur

Il est indéniable que les formalités d’obtention de prêt ont été réalisées tardivement par l’acquéreur qui devait faire toutes les démarches pour le financement de l’acquisition dans les 6 mois du compromis, soit au plus tard le 18 mars 2021 alors qu’il a:

— Signé le mandat avec la courtière, le 3 novembre 2020, ce qui exclut qu’il ait déposé des demandes de financement en septembre 2020 comme le soutient cette dernière dans un courriel,

— Sollicité par l’intermédiaire de son comptable en janvier 2021 son avis d’impôt 2020 en janvier 2021 de l’un des associés pour le revenu 2019

— Justifié de démarches toutes postérieures au 18 mars 2021 entre lui et ses correspondants pour ses déclarations fiscales.

— Justifié avoir déposé les demandes de prêt le 28 et 29 octobre 2021 soit concomitamment à la convocation pour signature chez le notaire.

Bien que la période des confinements puisse avoir un impact sur la rapidité d’instruction des dossiers l’attitude de l’acquéreur a incontestablement contribué à retarder l’étude financière des banques pour l’octroi du crédit et caractérise ainsi une négligence fautive.

Sur le lien de causalité

Le préjudice dont il est demandé réparation est celui de l’immobilisation du terrain,

Comme relevé précédement le contrat ne prévoit pas d’indemnité d’immobilisation, s’agissant d’un compromis de vente au travers duquel les deux parties s’engagent et le vendeur a octroyé une prorogation de délai jusqu’au 12 novembre 2021, ainsi il a admis implicitement l’immobilisation du terrain jusqu’à cette date alors qu’il aurait pu invoquer la caducité du compromis dès le 31 mai 2021 date initiale de réitération de la vente.

Par conséquent il ne peut imputer à la seule attitude de l’acquéreur le préjudice né de l’immobilisation de son terrain jusqu’au 29 octobre 2021, date à laquelle le vendeur a déclaré le terrain indisponible à la vente envers la SCI DU SOLEIL CARMARGUE D’OC.

Dès lors les conditions de la responsabilité de cette dernière ne sont pas réunies et la demande d’indemnisation est en voie de rejet.

Sur la prise en charge des frais d’entretien et de restauration du terrain

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 1304-6 du code civil en l’attente de la réalisation de la condition suspensive « La chose, objet de l’obligation, n’en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l’administration et a droit aux fruits jusqu’à l’accomplissement de la condition».

Il s’ensuit que la Communauté de communes n’est pas fondée à solliciter réparation pour les sommes déboursées pour l’entretien du bien et pour les réparations des dommages causés par des tiers au contrat, pendant la durée du compromis de vente.

Par conséquent la demande est rejetée.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce la SCI SOLEIL CAMARGUE D’OC sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, qui seront distraits au profit de Maître TOUZELLIER en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La SCI SOLEIL CAMARGUE D’OC sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposé et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d‘office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire n’y avoir lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de rejeter la demande de la société SCI SOLEIL CAMARGUE D’OC à ce titre et de la condamner à payer à la somme de 2500 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile à la Communauté de communes Beaucaire Terre d’Argence.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au 1 janvier 2020 les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il y a lieu de constater l’exécution provisoire de la présente décision et de rejeter toute demande contraire.

Il y a lieu de débouter les parties du surplus de leurs demandes.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la SCI SOLEIL CAMARGUE D’OC de toutes ses demandes à quelque titre que ce soit,

DEBOUTE la Communauté de communes de [Localité 5] de ses demandes indemnitaires,

CONDAMNE la SCI SOLEIL CAMARGUE D’OC à payer la somme de 2500 euros à la Communauté de communes Beaucaire Terre d’Argence en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SCI SOLEIL CAMARGUE D’OC de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI SOLEIL CAMARGUE D’OC aux entiers dépens de l’instance, la déboute de ses demandes à ce titre, et autorise Maitre Maître TOUZELLIER à les recouvrer conforment aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision et rejette toute demande contraire,

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice-Présidente et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

LE GREFFIER LE PRESIDENT