REPUBLIQUE FRANÇAISE N° minute : 26/00019

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BONNEVILLE

PREMIÈRE CHAMBRE

DOSSIER N° RG 22/02108

N° Portalis DB2R-W-B7G-DODJ

CR/LT

JUGEMENT DU 12 Janvier 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

DEMANDERESSE

Société LES JARDINS DES FONTAINES, SCCV au capital de 60.000,00 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’ANNECY sous le numéro 891 485 088, , dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par son Gérant en exercice, Monsieur [B] [V],

représentée par Maître Euriell BERTHE de la SELARL ADVOCATEM SELARL, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS.

DÉFENDEURS

S.C.P. CIAVOLELLA [O] STEYER POUZOL JOSSERAND, titulaire d’un office notarial à [Localité 19], SCP au capital de 185 987,80 euros, immatriculée au Registre du commerce et des sociétés d’ANNECY sous le numéro [Numéro identifiant 8], dont le siège social est sis [Adresse 17], aux poursuites et diligences de son représentant légal demeurant audit siège,

représentée par Maître Alex BOUVARD de la SCP CABINET BOUVARD, avocats au barreau de BONNEVILLE.

Monsieur [E] [XF], [IJ] [L]

né le 04 Février 1956 à [Localité 22]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 10],

Madame [VV], [X] [L]

née le 26 Novembre 1954 à [Localité 19]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 7]

Monsieur [IS] [H], [J] [L]

né le 05 Avril 1952 à [Localité 19]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 15],

Monsieur [FU] [K], [G] [AR]

né le 15 Avril 1944 à [Localité 21]

de nationalité Française, retraité, demeurant [Adresse 16]

Monsieur [N] [T] [P] [AR]

né le 14 Avril 1943 à [Localité 21]

de nationalité Française, buraliste, demeurant [Adresse 13]

Monsieur [I] [H] [R] [F]

né le 14 Mai 1947 à [Localité 22]

de nationalité Française, retraité, demeurant [Adresse 14]

Monsieur [H] [BG] [Y] [F]

né le 18 Mars 1952 à [Localité 22]

de nationalité Française, retraité, demeurant [Adresse 9]

représentés par Maître Laetitia BLANC de la SARL BALLALOUD ET ASSOCIES, avocats au barreau de BONNEVILLE.

Monsieur [U] [A] [D] [AR]

né le 23 Avril 1957 à [Localité 18]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

Monsieur [YK] [Z] [C] [AR]

né le 20 Février 1941 à [Localité 22]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 6]

Monsieur [NO] [S] [KZ] [AR]

né le 13 Avril 1945 à [Localité 21]

de nationalité Française, industriel, demeurant [Adresse 12]

représentés par Maître Pierre BRIFFOD de la SCP BRIFFOD/PUTHOD/CHAPPAZ, avocats au barreau de BONNEVILLE.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Christelle ROLQUIN, Vice-Présidente statuant à juge unique

par application des articles 801 à 805 du code de procédure civile, avis préalablement donné aux avocats.

GREFFIÈRE

Léonie TAMET

INSTRUCTION ET DEBATS

Clôture prononcée le : 16 Avril 2025,

Débats tenus à l’audience publique du : 13 Octobre 2025,

Date de délibéré indiquée par le Président : 12 Janvier 2026

DECISION

Jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 12 Janvier 2026.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 30 septembre 2020 reçu par Me [O], notaire au sein de la SCP CIAVOLELLA-[O]-STEYER-POUZOL-JOSSERAND, Messieurs [H] et [I] [F], Messieurs [U], [N], [NO], [FU] et [YK] [AR], Messieurs [E] et [IS] [L], et Madame [VV] [L] ont conclu avec Monsieur [UP] [M] une promesse unilatérale de vente portant sur une parcelle de terrain cadastrée section B[Cadastre 3] lieudit [Localité 20] sur la commune de [Localité 21], avec faculté de substitution.

Le délai de la validité de la promesse était fixé au 13 février 2021, et la promesse était consentie sous conditions suspensives d’obtention d’un permis de construire valant division expresse, et de régularisation de l’ensemble des actes constituant les titres de propriété des promettants.

Monsieur [M] a régularisé d’autres promesses sur la parcelle B[Cadastre 11] le 28 septembre 2020, B [Cadastre 4] le 29 juin 2020 et B[Cadastre 5] le 08 juin 2020.

Les quatre parcelles font l’objet d’une orientation d’aménagement et de programmation (OAP).

Suivant statuts du 19 novembre 2020, la SCCV LES JARDINS DES FONTAINES a été constituée entre les sociétés HOLDING AMK, AB INVESTMENT HOLDING et M. B INVEST HOLDING dont Monsieur [M] est le président, afin d’acquérir l’ensemble des parcelles et construire des bâtiments destinés à la promotion immobilière.

Des difficultés sont apparues pour la régularisation de l’acte authentique en que les promettants pour la parcelle B [Cadastre 3] ne sont pas les seuls propriétaires indivisaires de la parcelle, plusieurs successions étant à régler dont celle de Monsieur [IJ] [AR].

Par actes de commissaire de justice des 21, 22 et 23 décembre 2022, la SCCV LES JARDINS DES FONTAINES et Monsieur [UP] [M] ont fait assigner Monsieur [FU] [AR], Monsieur [YK] [AR], Monsieur [H] [F], Monsieur [IS] [L], Monsieur [U] [AR], Monsieur [N] [AR], Monsieur [NO] [AR], Monsieur [E] [L], Monsieur [I] [F], la SCP CIAVOLELLA-[O]-STEYER-POUZOL-JOSSERAND et Madame [VV] [L] devant le tribunal judiciaire de BONNEVILLE aux fins principales de les voir condamner in solidum à leur payer la somme de 90 445,59 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leurs préjudices.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 11 décembre 2024, la SCCV LES JARDINS DES FONTAINES et Monsieur [UP] [M] demandent, au visa des articles 1112-1, 1231-1 et 1240 du code civil de :

— Condamner in solidum la Société Civile Professionnelle CIAVOLELLA-[O]-STEYER-POUZOL-JOSSERAND, Monsieur [U] [AR], Monsieur [YK], [AR], Monsieur [N] [AR], Monsieur [NO] [AR], Monsieur [FU] [AR], Monsieur [I] [F], Monsieur [H] [F], Monsieur [E] [L], Madame [VV] [L] et Monsieur [IS] [L] à payer à la SCCV LES JARDINS DES FONTAINES, la somme de 90 445,59 euros à titre de dommages-intérêts,

— Condamner in solidum les mêmes à payer à la SCCV LES JARDINS DES FONTAINES, la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent que l’absence de levée d’une condition suspensive ne saurait entraîner la nullité de la promesse, que la promesse a en outre été tacitement prorogée, des échanges étant intervenus entre les parties après la date d’expiration de ladite promesse et que le permis de construire a été obtenu dans ce délai prorogé.

Ils fondent leur action sur un manquement à une obligation précontractuelle et de négociation de bonne foi au sens de l’article 1112-1 du code civil de sorte que le sort de la promesse est indifférent. Ils soutiennent que les consorts [AR] ont caché l’existence d’autres coindivisaires avec lesquels ils étaient en litige depuis de nombreuses années, ce qui rendait peu vraisemblable la réitération de la vente dans le délai, relativement court, de validité de la promesse. Ils précisent que l’un ou certains des défendeurs avaient connaissance de leur qualité d’héritier bien avant la signature de la promesse et donc du contentieux existant sur la succession de Monsieur [IJ] [AR], et n’en ont pas fait état auprès de l’acheteur.

Ils indiquent que Maître [O], notaire, a commis une faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle pour avoir accepté que le compromis soit signé par une partie seulement des coindivisaires, sans prendre contact au préalable avec le notaire en charge de la succession de [IJ] [AR], et sans effectuer les vérifications nécessaires, notamment auprès du service de la publicité foncière, pour garantir la régularité et l’efficacité juridique de l’acte, l’ajout d’une clause relative à la régularisation de l’ensemble des actes constituant les titres de propriété n’étant pas une information suffisante à cet égard. Ils ajoutent que le notaire a commis une faute pour n’avoir pas alerté Monsieur [M], bénéficiaire de la promesse, sur les risques qui résultaient d’un accord donné par certains indivisaires seulement.

Ils précisent que la SCCV LES JARDINS DES FONTAINES a engagé des frais importants pour obtenir le permis de construire et commercialiser la vente, et a ainsi réglé des factures à hauteur de 90 455,59 euros entre octobre 2020 et janvier 2021, soit dans le délai de validité de la promesse et avant que le bénéficiaire soit informé de la moindre difficulté, de sorte qu’aucune imprudence n’a été commise par les demandeurs en engageant ces frais.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 17 mai 2023, Monsieur [NO] [AR], Monsieur [YK] [AR] et Monsieur [U] [AR] demandent de :

— Juger nulle et non avenue, en tout état de cause caduque, la promesse unilatérale de vente en date du 30 septembre 2020 conclue entre Mr [M] et les consorts [F]/[L]/[AR].

Subsidiairement,

— Juger que les promettants n’ont commis aucune faute vis-à-vis des bénéficiaires de la promesse,

Très subsidiairement,

— Juger que les demandeurs ne justifient pas d’un préjudice actuel et certain, ni d’un lien entre les prétendus manquements des promettants et les préjudices invoqués.

En conséquence,

— Débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes

En tout état de cause,

— Condamner la SCP CIAVOLELLA-[O]-STEYER-POUZOL-JOSSERAND à relever et garantir les promettants de toutes condamnations qui seraient prononcées contre ces derniers au profit de Monsieur [M] et/ou de la SCCV LES JARDINS DES FONTAINES,

Reconventionnellement,

— Condamner in solidum Monsieur [M], la SCCV LES JARDINS DES FONTAINES, ou tout autre succombant, à payer aux concluants :

o 3000 euros chacun à titre de dommages intérêts en réparation de leur préjudice moral,

o 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Les condamner in solidum aux entiers dépens dont distraction sera ordonnée au profit de la SCP BRIFFOD PUTHOD CHAPPAZ.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que la promesse imposait, à peine de caducité, le versement par le bénéficiaire d’une indemnité d’immobilisation avant le 15 novembre 2020, laquelle n’a jamais été versée par Monsieur [M]. Ils précisent que Monsieur [M] ne justifie pas de l’obtention de son permis de construire avant le 30 janvier 2021, délai stipulé contractuellement, et qu’il n’a pas levé l’option avant la date d’expiration de la promesse, fixée au 13 février 2021, de sorte que la caducité est intervenue de plein droit en application des articles 1124, 1186 et 1304-6 dernier alinéa du code civil, sans aucun lien avec la qualité de propriétaire des promettants.

Ils ajoutent qu’au stade de la signature de la promesse, aucun des coindivisaires ne savait précisément les droits que chacun détenait dans cet immeuble, raison pour laquelle une condition suspensive relative à la régularisation de l’ensemble des actes constituant les types de propriété des promettants, a été insérée. Ils soutiennent que suite à un courriel adressé par les demandeurs au notaire le 10 septembre 2020 aux fins de faire le point sur le dossier [AR], une réunion s’est tenue en l’étude de Maître [O] le 16 septembre 2020 au cours de laquelle ont été évoquées les difficultés relatives à l’origine de propriété et à l’identification des titulaires de droits sur la parcelle [Cadastre 3], de sorte que Monsieur [M] a signé la promesse unilatérale de vente le 30 septembre 2020 en toute connaissance de cause. Ils en déduisent l’absence de toute faute des promettants, soulignant qu’ils ont été démarchés comme les propriétaires des parcelles voisines, et n’ont fait que signer des procurations pour vente.

Ils indiquent que Maître [O] a manqué à ses obligations de renseignement et conseil pour n’avoir pas procédé lui-même aux vérifications et effectué les réquisitions au service de la publicité foncière avant la régularisation de la promesse unilatérale de vente, alors qu’il s’est retranché derrière la liste établie par Madame [W], particulier et voisin de l’opération.

Ils ajoutent que les demandeurs ne justifient pas de la réalité de leur préjudice ni de son caractère actuel, et n’établissent pas de lien de causalité avec les prétendues fautes reprochées aux promettants.

Sur la demande reconventionnelle, les consorts [AR] soulignent avoir été affectés moralement par la présente procédure et la mauvaise foi de Monsieur [M] et de la SCCV, qui ont été informés dès l’origine des difficultés.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 18 juin 2024, la SCP CIAVOLELLA-[O]-STEYER-POUZOL-JOSSERAND demande de :

À titre principal,

— Juger nulle et non avenue, en tout état de cause caduque, la promesse unilatérale de vente du 30 septembre 2020.

À titre subsidiaire,

— Juger que la responsabilité du notaire ne saurait être retenue,

— Débouter les demandeurs et les consorts [L] – [F] – [AR] de leurs demandes dirigées contre le notaire,

En toutes hypothèses,

— Condamner les demandeurs in solidum au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner les demandeurs in solidum aux entiers dépens avec application au profit de la SCP CABINET BOUVARD, Avocats, des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir en substance que la promesse imposait le versement par le bénéficiaire d’une indemnité d’immobilisation avant le 15 novembre 2020, laquelle n’a jamais été versée par Monsieur [M], et l’obtention du permis de construire avant le 30 janvier 2021, lequel n’a été obtenu par la SCCV que le 15 février 2021, de sorte que la promesse est considérée comme nulle et non avenue. Elle ajoute que Monsieur [M] n’a pas levé l’option avant le délai butoir fixé contractuellement au 13 février 2021 de sorte que la promesse est, de plein droit, caduque, et que les demandeurs ne peuvent ainsi pas réclamer l’indemnisation d’un préjudice qui aurait été subi du fait de la non concrétisation d’une promesse de vente n’ayant plus d’existence légale.

Elle précise n’avoir commis une faute, Monsieur [V], gérant de la SCCV LES JARDINS DES FONTAINES, Monsieur [M] et les consorts [AR], [F], [L] connaissant parfaitement la situation au moment de la signature de la promesse et alors que Monsieur [M] souhaitait signer rapidement la promesse sur la dernière parcelle sous peine de faire tomber toute l’opération. Elle soutient enfin que les demandeurs n’établissent pas la preuve du préjudice qu’ils invoquent.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 18 février 2025, Monsieur [E] [L], Madame [VV] [L], Monsieur [IS] [L], Monsieur [FU] [AR], Monsieur [N] [AR], Monsieur [I] [F] et Monsieur [H] [F] demandent de :

— Juger mal-fondées l’ensemble des demandes formées par la SCCV LES JARDINS DES FONTAINES et Monsieur [M],

À titre principal :

— Juger nulle et non avenue la promesse de vente conclue entre Monsieur [M] et les Consorts [F]-[L]-[AR],

— Débouter la SCCV LES JARDINS DES FONTAINES et Monsieur [M] de l’ensemble de leurs demandes,

À titre subsidiaire :

— Juger que les concluants n’ont commis aucune faute et n’ont manqué à aucune obligation à l’égard des bénéficiaires de la promesse,

En conséquence :

— Rejeter l’intégralité des demandes de la SCCV LES JARDINS DES FONTAINES et Monsieur [M] à l’encontre de Monsieur [E] [L], Madame [VV] [L], Monsieur [IS] [L], Monsieur [FU] [AR], Monsieur [N] [AR], Monsieur [I] [F], Monsieur [H] [F],

À titre infiniment subsidiaire :

— Constater que seule la responsabilité du Notaire pourrait être engagée,

En tout état de cause :

— Condamner la SCP CIAVOLELLA-[O]-STEYER-POUZOL-JOSSERAND à relever et garantir les Consorts [L]-[AR]-[F] de toutes condamnations qui seraient prononcées contre ces dernier au profit de Monsieur [M] et/ou la SCCV LES JARDINS DES FONTAINES,

Reconventionnellement :

— Condamner in solidum la SCCV LES JARDINS DES FONTAINES et Monsieur [M], ou tout autre succombant, à payer aux concluants la somme de 3000 euros à chacun, à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

— Condamner in solidum la SCCV LES JARDINS DES FONTAINES et Monsieur [M], ou tout autre succombant, à payer aux concluants la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du Code procédure civile,

— Condamner in solidum la SCCV LES JARDINS DES FONTAINES et Monsieur [M], ou tout autre succombant, aux dépens, dont distractions au profit de la SARL BALLALOUD & ASSOCIES.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir en substance que la promesse de vente s’avère caduque, les demandeurs n’ayant pas exécuté leurs obligations ni justifié d’une prolongation du délai de la promesse, et que cette caducité est intervenue en l’absence de tout lien avec la qualité de propriétaires des promettants.

Ils ajoutent qu’ils n’ont commis aucune faute et qu’il ne peut leur être reproché un défaut d’information, n’étant détenteurs d’aucune information relative aux identités des autres ayants-droits potentiels de la succession de Monsieur [IJ] [AR]. Ils rappellent qu’une condition suspensive tenant à la régularisation de l’ensemble des actes constituants les titres de propriété des promettants figurait dans la promesse, de sorte qu’ils n’ont aucunement voulu cacher une information aux bénéficiaires de la promesse. Ils soutiennent qu’il appartenait aux bénéficiaires, à l’origine de l’opération, de se renseigner sur l’identité des propriétaires de la parcelle litigieuse. Ils ajoutent que le notaire ne peut pas se réfugier derrière son ignorance, dans la mesure où il lui appartenait de se renseigner pour informer son client. Ils précisent que la qualité des signataires à la promesse de vente était une condition essentielle de l’acte, dont la vérification incombait au notaire qui avait reçu mission d’établir la désignation et l’origine de propriété de l’immeuble et de régulariser tout acte nécessaire pour conférer un titre de propriété régulier au vendeur.

Ils ajoutent que les demandeurs ne justifient d’aucun lien de causalité entre la prétendue faute des promettants et les préjudices qu’ils invoquent, soulignant que les demandeurs doivent assumer les conséquences du risque qu’ils ont cru devoir prendre en engageant des frais avant la levée des conditions suspensives tenant à la réitération authentique des actes et à l’établissement des titres de propriété des promettants.

Reconventionnellement, ils précisent être très affectés psychologiquement par la mauvaise foi des demandeurs qui, parfaitement informés dès l’origine des difficultés et incertitudes sur l’identité des propriétaires de la parcelle [Cadastre 3], croient aujourd’hui venir réclamer des sommes exorbitantes totalement injustifiées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 avril 2025 et l’affaire fixée à l’audience à juge unique du 13 octobre 2025, au cours de laquelle elle a été évoquée et mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 15 décembre 2025 conformément à l’article 450 du code de procédure civile, délibéré ensuite prorogé au 12 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité ou caducité de la promesse de vente

A titre liminaire, les défendeurs sollicitent tous de déclarer nulle et non avenue, et/ou caduque la promesse de vente du 30 septembre 2020, sans lien avec la qualité de propriétaires des promettants, de sorte qu’aucune responsabilité des promettants ou du notaire ne pourrait être encourue à partir d’un acte réputé n’avoir jamais existé.

L’article 1589 du code civil dispose que la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix.

Selon l’article 1124 du même code, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Les articles 1103 et 1104 du code civil disposent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente du 30 septembre 2020 stipule en page 8 qu’en l’absence de levée d’option ou de signature de l’acte de vente dans le délai de réalisation, le bénéficiaire sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation, sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant, qui disposera alors librement du bien nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du bénéficiaire de l’acquérir.

L’acte prévoit une indemnité d’immobilisation de 4 136 euros que le bénéficiaire déposera au plus tard le 15 novembre 2020 à la comptabilité du notaire, à défaut de quoi « la présente promesse de vente sera considérée comme caduque, et le bénéficiaire sera déchu du droit de demander la réalisation des présentes ».

L’acte stipule encore, outre des conditions suspensives de droit commun, une condition suspensive d’obtention par Monsieur [M], avec faculté de substitution, d’un permis de construire valant division exprès avant le 30 janvier 2021 pour la réalisation sur le bien et d’autres parcelles de l’opération suivante : « construction d’au moins onze maisons pour une surface de plancher totale de 1.560 m² minimum, éventuellement un douzième lot à usage de parking ».

Il était prévu la date butoir du 15 octobre 2020 pour le dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire. La sanction prévue en cas de non obtention du permis de construire dans le délai ou en cas de non dépôt de la demande de permis dans le délai stipulé est la suivante : « les présentes seront considérées comme nulles et non avenues de plein droit et de manière automatique ».

Il est également stipulé en page 6 une condition suspensive de régularisation de l’ensemble des actes constituant les titres de propriété des promettants, à leurs frais, et une promesse « consentie pour une durée expirant le 13 février 2021 à seize heures. »

Si les termes « nulles et non avenues » sont utilisés dans l’acte authentique, il apparaît qu’il s’agit en réalité de la non réalisation d’une condition suspensive qui ne peut être sanctionnée que par la caducité, et non la nullité.

Il résulte des pièces produites aux débats et des conclusions de l’ensemble des parties que Monsieur [M] n’a pas versé l’indemnité d’immobilisation avant le 15 novembre 2020, et ce sans aucune explication.

De même, le permis de construire a été obtenu suivant arrêté du maire de la commune de [Localité 21] du 15 février 2021, donc postérieurement à la date fixée au 30 janvier 2021, mais la demande avait bien été déposée dans le délai, soit le 6 octobre 2020.

Enfin, il est constant que l’acte authentique de vente n’a pas été régularisé avant le 13 février 2021.

Cependant, la SCCV LES JARDINS DES FONTAINES et Monsieur [UP] [M] produisent des échanges de mails entre la SCP CIAVOLELLA-[O]-STEYER-POUZOL-JOSSERAND et l’étude notariale en charge de la succession de Monsieur [IJ] [AR] des 12 mai, 17 mai et 18 mai 2021 ayant pour objet Vente [F]-[AR]-[L] / [M]-[V], indiquant que Me [ZV], en charge de cette succession depuis 2003, était encore en recherche de l’ensemble des héritiers comme détenant une partie de la parcelle. Il était noté « nous oeuvrons au maximum pour trouver une solution pour signature ». Le conseil de Monsieur [M] et de la SCP CIAVOLELLA-[O]-STEYER-POUZOL-JOSSERAND a adressé un courrier le 8 juin à la SCP CIAVOLELLA-[O]-STEYER-POUZOL-JOSSERAND dans lequel il lui demande si les « propriétaires sont en mesure de régulariser la vente ou si les promettants ont engagé une action en urgence afin d’être autorisés par le président à signer la vente en application des dispositions de l’article 815-6 du code civil ou ce qui y fait obstacle. »

La réponse de l’étude notariale en date du 16 juillet 2021 n’évoque aucunement la caducité de la promesse ou l’absence de réalisation des conditions suspensives, ni même l’absence de versement de l’indemnité d’immobilisation. Maître [O] invite in fine les demandeurs à se rapprocher des vendeurs pour leur rappeler la nécessité de régulariser les actes de succession pour leur permettre d’être titrés, à défaut de quoi aucune transaction en pourra être dans l’immédiat signée.

Dès lors, ces échanges conduisent à considérer que le terme extinctif de la promesse a été prorogé tacitement, au moins jusqu’à fin juillet 2021, que la condition suspensive du permis de construire était alors réalisée, et que les parties ont implicitement renoncé à la sanction prévue pour le non-versement de l’indemnité d’immobilisation (que les défendeurs ne sollicitent d’ailleurs pas dans la présente instance) et de la rédaction du sort de cette indemnité si le promettant ne justifiait pas de son titre de propriété.

Par conséquent, il convient de rejeter les demandes de l’ensemble des parties défenderesses relatives à la nullité ou la caducité de la promesse du fait de Monsieur [UP] [M] et de SCCV LES JARDINS DES FONTAINES.

Sur la responsabilité des promettants

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

Il résulte d’une part des éléments produits, notamment des notes prises lors de la réunion au sein de l’office notarial en date du 16 septembre 2020 en présence des promettants, et d’autre part de la date du décès de Monsieur [IJ] [AR], survenu en 2003, que les consorts [L], [AR] et [F] avaient nécessairement connaissance, à la date de signature de la promesse objet du présent litige, soit le 30 septembre 2020, des difficultés relatives à la succession de Monsieur [IJ] [AR], portant notamment sur la parcelle [Cadastre 3]. Ils ne contestent pas l’intervention, dans cette succession, d’autres héritiers de Monsieur [IJ] [AR], et n’indiquent aucunement ce qui aurait pu leur faire légitimement penser que la propriété de ce bien leur reviendrait à eux seuls. Ils ne pouvaient donc ignorer l’existence potentielle d’autres coindivisaires.

S’agissant de l’information des bénéficiaires par les promettants, il n’est pas établi que les bénéficiaires aient assisté à la réunion réalisée au sein de l’office notarial le 16 septembre 2020.

Par ailleurs, si la promesse comporte dans une section intitulée « effet relatif », une condition suspensive relative à la régularisation de l’ensemble des actes constituant les titres de propriété des promettants, celle-ci porte sur la régularisation des titres de propriété des seuls promettants, et non de l’ensemble des titulaires d’un droit de propriété sur la parcelle [Cadastre 3]. Elle doit en outre s’entendre comme portant sur le seul aspect formel du droit, tenant à la régularisation des titres de propriété, et non sur le fond du droit, à savoir la titularité effective du droit de propriété.

Ainsi, cette condition suspensive ne constitue pas une information suffisante quant à l’existence potentielle d’autres titulaires d’un droit de propriété sur le bien objet de la promesse pouvant priver cette promesse de toute efficacité.

Dès lors, les promettants n’établissent pas avoir informé le bénéficiaire de la promesse de l’existence potentielle d’autres coindivisaires. Or, cette information présente un lien direct avec la qualité des parties et une importance déterminante pour le consentement du bénéficiaire. La responsabilité contractuelle de Monsieur [U] [AR], Monsieur [YK] [AR], Monsieur [N] [AR], Monsieur [NO] [AR], Monsieur [FU] [AR], Monsieur [I] [F], Monsieur [H] [F], Monsieur [E] [L], Madame [VV] [L], Monsieur [IS] [L] est donc engagée à ce titre.

Sur la responsabilité du notaire

L’article 1124 du code civil prévoit que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

Aux termes de l’article 815-3 du code civil, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte de disposition.

Il est constant, depuis un arrêt de la première chambre civile de la Cour de cassation du 25 janvier 1989, n°87-12-838, que l’obligation qui pèse sur les notaires de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’ils dressent s’étend à tous les actes auxquels ils donnent la forme authentique, notamment aux promesses de vente, lesquelles sont créatrices de droit.

Il ne peut néanmoins, aux termes d’un arrêt de la première chambre civile du 3 février 2011 n°09-69.617, être imposé au notaire d’établir avec certitude l’origine de propriété d’un bien faisant l’objet d’une promesse unilatérale de vente qui ne constitue qu’un acte préparatoire destiné à arrêter la volonté des parties de vendre et d’acquérir ou de renoncer à l’acquisition sans attendre les délais utiles à la vérification des éléments nécessaires à la perfection de la vente.

En l’espèce, il ressort de la tenue de la réunion du 16 septembre 2020 et des notes prises à cette occasion, que l’établissement de l’origine de propriété de la parcelle [Cadastre 3] présentait des difficultés nécessitant d’établir un arbre généalogique aux fins d’identifier les différents titulaires d’un droit de propriété sur le bien. Ces difficultés relatives aux titres de propriété étaient déjà évoquées par le notaire le 17 juillet 2020, mais dans un mail concernant la vente de parcelle voisine

Dès lors, le notaire détenait des indices quant à l’existence de difficultés d’identification des indivisaires, de sorte que l’insertion de la condition suspensive précitée, était, en l’absence de mention de la nécessité de vérifier l’absence d’autres indivisaires ou d’obtenir leur accord conformément aux dispositions de l’article 815-3 du code civil, insuffisante à garantir la validité de la promesse unilatérale de vente, soumise au respect des dispositions régissant l’indivision.

Ainsi, Maître [O] aurait dû vérifier l’issue des successions mentionnées lors de la réunion du 16 septembre 2020, parmi lesquelles figurait celle de Monsieur [IJ] [AR]. Cette absence de vérification constitue une faute engageant sa responsabilité délictuelle à l’égard des bénéficiaires de la promesse, l’insertion de la condition suspensive relative à l’obtention des titres de propriété étant insuffisante. L’ampleur des difficultés du règlement de la succession de Monsieur [IJ] [AR], ouverte depuis 2003, soit plus de 17 ans lors de la signature de la promesse, rendait quasi impossible la levée de la précédente condition suspensive avant le 13 février 2021.

En revanche, il a été précédemment établi que les promettants ne pouvaient ignorer l’existence potentielle d’autres coindivisaires, de sorte que la responsabilité du notaire ne peut être engagée totalement engagée à leur égard, ayant eux-mêmes commis une faute. Maître [O], qui a obtenu leur accord à la promesse en leur faisant remplir pour certains la veille une procuration pour vente, a manqué à son obligation d’information et de conseil.

Dès lors, dans les rapports entre eux, il sera retenu une responsabilité de 70 % pour la SCP CIAVOLELLA-[O]-STEYER-POUZOL-JOSSERAND et de 30 % pour l’ensemble des promettants.

Sur le préjudice

Il se déduit de ce qui précède que la non-réalisation de la vente résulte de l’impossibilité de lever la condition « suspensive » de régularisation de l’ensemble des actes constituant les titres de propriété des promettants, en ce que l’ensemble des propriétaires de la parcelle B[Cadastre 3] ne sont toujours pas connus et/ou identifiés. Il est évident que Monsieur [UP] [M] n’aurait pas signé cette promesse et les trois autres sur les parcelles voisines s’il avait su que les propriétaires de la parcelle B[Cadastre 3] n’étaient pas tous connus et qu’un long délai était nécessaire pour les identifier et les faire intervenir à la vente.

Dès lors, tant le défaut de conseil du notaire et le défaut d’information précontractuelle des consorts [AR]-[F]-[L] sont à l’origine d’un préjudice pour la SCCV LES JARDINS DES FONTAINES qui a engagé des frais pour l’opération immobilière qui n’a pu se réaliser.

Sont ainsi concernés les frais de constitution de la SCCV LES JARDINS DES FONTAINES (1920 euros – pièce 11), les frais de publication d’annonces légales (302,98 euros – pièce 12), les frais d’étude géotechniques (2 632 euros), la note d’honoraires de l’architecte qui a déposé le permis de construire suivant facture en date du 10 octobre 2020 (15 000 euros TTC – pièce 17), les factures de pièces et reproduction pour le dépôt du permis de construire (950 euros, 21, 60 euros et 1 444, 80 euros – pièces 18 à 20). Soit un total de 22 271,38 euros.

Les autres demandes seront ainsi rejetées à défaut de démontrer pour les factures GEDIMAT leur lien avec le présent litige, et pour la facture de la SARL ALPEE le caractère actuel de ce préjudice et la réalité des travaux facturés, étant souligné que cette société était directement intéressée par l’OAP sur une autre parcelle.

Il convient en conséquence de condamner in solidum la SCP CIAVOLELLA-[O]-STEYER-POUZOL-JOSSERAND, Monsieur [FU] [AR], Monsieur [YK] [AR], Monsieur [H] [F], Monsieur [IS] [L], Monsieur [U] [AR], Monsieur [N] [AR], Monsieur [NO] [AR], Monsieur [E] [L], Monsieur [I] [F] et Madame [VV] [L] à payer à la société LES JARDINS DES FONTAINES la somme de 22 271,38 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices matériels.

Dans leurs rapports entre eux, il convient de condamner la SCP CIAVOLELLA-[O]-STEYER-POUZOL-JOSSERAND à relever et garantir à hauteur de 70 % l’ensemble des condamnations prononcées contre Monsieur [U] [AR], Monsieur [YK] [AR] et Monsieur [NO] [AR] d’une part, et Monsieur [N] [AR], Monsieur [FU] [AR], Monsieur [I] [F], Monsieur [H] [F], Monsieur [E] [L], Madame [VV] [L] et Monsieur [IS] [L].

Sur les demandes reconventionnelles

Les consorts [AR], [L] et [F] n’apportent la preuve d’aucune faute commise à leur encontre par Monsieur [UP] [M] et la SCCV LES JARDINS DES FONTAINES, alors qu’au contraire, ils ont commis une faute à l’égard des promettants.

Si une faute du notaire à l’égard des consorts [AR], [L] et [F] a été retenue précédemment pour justifier leur demande de relevé et garantie, ces derniers n’invoquent aucune faute de la SCP CIAVOLELLA-[O]-STEYER-POUZOL-JOSSERAND à l’origine du préjudice moral qu’ils invoquent puisqu’ils soutiennent avoir été très affectés psychologiquement par la mauvaise foi des demandeurs qui étaient informés dès l’origine des incertitudes sur l’identité des propriétaires de la parcelle B[Cadastre 3].

Il convient en conséquence de rejeter leurs demandes respectives aux fins d’indemnisation d’un préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCP CIAVOLELLA-[O]-STEYER-POUZOL-JOSSERAND et les consorts [AR], [L] et [F] succombant, ils assumeront in solidum la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° À l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SCP CIAVOLELLA-[O]-STEYER-POUZOL-JOSSERAND et les consorts [AR], [L] et [F] qui succombent, seront condamnés in solidum, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à la SCCV LES JARDINS DES FONTAINES, la somme de 3000 euros.

La SCP CIAVOLELLA-[O]-STEYER-POUZOL-JOSSERAND sera condamnée à relever et garantir à hauteur de 70 % l’ensemble des condamnations prononcées contre Monsieur [U] [AR], Monsieur [YK] [AR] et Monsieur [NO] [AR] d’une part, et Monsieur [N] [AR], Monsieur [FU] [AR], Monsieur [I] [F], Monsieur [H] [F], Monsieur [E] [L], Madame [VV] [L] et Monsieur [IS] [L].

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE in solidum la SCP CIAVOLELLA-[O]-STEYER-POUZOL-JOSSERAND, Monsieur [FU] [AR], Monsieur [YK] [AR], Monsieur [H] [F], Monsieur [IS] [L], Monsieur [U] [AR], Monsieur [N] [AR], Monsieur [NO] [AR], Monsieur [E] [L], Monsieur [I] [F] et Madame [VV] [L] à payer à la société LES JARDINS DES FONTAINES la somme de 22 271,38 euros (VINGT DEUX MILLE DEUX CENT SOIXANTE ET ONZE EUROS ET TRENTE HUIT CENTIMES) à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices matériels.

CONDAMNE la SCP CIAVOLELLA-[O]-STEYER-POUZOL-JOSSERAND à relever et garantir à hauteur de 70 % l’ensemble des condamnations prononcées contre Monsieur [U] [AR], Monsieur [YK] [AR] et Monsieur [NO] [AR] d’une part, et Monsieur [N] [AR], Monsieur [FU] [AR], Monsieur [I] [F], Monsieur [H] [F], Monsieur [E] [L], Madame [VV] [L] et Monsieur [IS] [L].

REJETTE les demandes respectives de Monsieur [FU] [AR], Monsieur [YK] [AR], Monsieur [H] [F], Monsieur [IS] [L], Monsieur [U] [AR], Monsieur [N] [AR], Monsieur [NO] [AR], Monsieur [E] [L], Monsieur [I] [F] et Madame [VV] [L] aux fins d’indemnisation d’un préjudice moral.

CONDAMNE in solidum la SCP CIAVOLELLA-[O]-STEYER-POUZOL-JOSSERAND, Monsieur [FU] [AR], Monsieur [YK] [AR], Monsieur [H] [F], Monsieur [IS] [L], Monsieur [U] [AR], Monsieur [N] [AR], Monsieur [NO] [AR], Monsieur [E] [L], Monsieur [I] [F] et Madame [VV] [L] aux entiers dépens.

CONDAMNE in solidum la SCP CIAVOLELLA-[O]-STEYER-POUZOL-JOSSERAND, Monsieur [FU] [AR], Monsieur [YK] [AR], Monsieur [H] [F], Monsieur [IS] [L], Monsieur [U] [AR], Monsieur [N] [AR], Monsieur [NO] [AR], Monsieur [E] [L], Monsieur [I] [F] et Madame [VV] [L] à payer à la société LES JARDINS DES FONTAINES la somme de 3 000 euros (TROIS MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCP CIAVOLELLA-[O]-STEYER-POUZOL-JOSSERAND à relever et garantir à hauteur de 70 % l’ensemble des condamnations prononcées contre Monsieur [U] [AR], Monsieur [YK] [AR] et Monsieur [NO] [AR] d’une part, et Monsieur [N] [AR], Monsieur [FU] [AR], Monsieur [I] [F], Monsieur [H] [F], Monsieur [E] [L], Madame [VV] [L] et Monsieur [IS] [L].

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire,

Le présent jugement a été signé par Christelle ROLQUIN, Vice-Présidente, et Léonie TAMET, greffière présente lors de la mise à disposition au greffe du jugement.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

Léonie TAMET Christelle ROLQUIN