N° RG 24/01645 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KNVV

Copie délivrée

à

la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES

la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI

M^e Christelle LEXTRAIT

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE NIMES Le 03 Novembre 2025

1ère Chambre Civile

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N° RG 24/01645 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KNVV

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

M. [F] [P]

né le 21 Février 1979 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 1]

Mme [X] [L],

née le 10 avril 1978 à [Localité 10] (56)

demeurant [Adresse 1]

Tous deux représentés par représenté par M^e Christelle LEXTRAIT, avocat au barreau de NIMES, avocat postulant, et par M^e Olivier DUPUIS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant,

à :

Mme [Y] [Z]

née le 10 Septembre 1985 à [Localité 11],

demeurant [Adresse 2]

représentée par la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant,et par la SELARL PHUNG 3P, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocats plaidant,

S.A.R.L. [Z] PARTICIPATIONS,

immatriculée au RCS de Montpellier sous le n°312 844 210, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant,et par la SELARL PHUNG 3P, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocats plaidant,

S.C.P. VIALLA DOSSA [T] THOORIS,

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par la SCP CABINET BRUGUES LASRY, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocats plaidant, et par la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant,

Rendu publiquement, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 01 Septembre 2025 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, Antoine GIUNTINI, Vice-président, et Laurence ALBERT, Vice-présidente assistés de Nathalie FORINO, F.F. greffière, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte reçu le 12 février 2021 par Maître [H] [A], notaire associé de la SCP VIALLA-DOSSA-[A] et THOORIS, la SARL [Z] PARTICIPATIONS a vendu à M. [F] [P] et Mme [X] [L] une maison à usage d’habitation située [Adresse 4], édifiée sur la parcelle cadastrée section KM, N°[Cadastre 6], moyennant le prix de 515 000 euros.

Les acquéreurs ont fait réaliser des travaux de rénovation de la maison, réceptionnés le 8 avril 2022.

Le 13 avril 2022, les consorts [P]-[L] ont informé la SARL [Z] PARTICIPATIONS du dysfonctionnement du système d’assainissement se traduisant par une remontée des eaux usées.

Le 14 avril 2022, l’entreprise de plomberie FARAH, mandatée par les acquéreurs, constatait le défaut d’étanchéité des canalisations, la présence de résidus, gravats et l’envahissement du réseau par des radicelles ; elle concluait à la nécessité de remplacer le réseau sur toute sa longueur.

Il est établi que le réseau enterré était bouché au niveau de la parcelle mitoyenne cadastrée section KM, N°[Cadastre 7], propriété de la SARL [Z] PARTICIPATIONS.

Le 16 avril 2022, l’intervention de l’entreprise FARAH a permis d’améliorer l’écoulement des eaux usées en procédant au retrait de matières, sans toutefois remédier totalement aux désordres, en raison des défauts du réseau d’assainissement de la parcelle voisine assurant la desserte de la parcelle des consorts [P]-[L] au réseau collectif (conduit cassé, défaut d’étanchéité…).

Par courriel du 15 avril 2022, les acquéreurs sollicitaient par l’intermédiaire du notaire instrumentaire la prise en charge par la SARL [Z] PARTICIPATIONS des travaux de réfection du réseau d’assainissement et la constitution, aux frais du vendeur, d’une servitude de passage des canalisations grevant la parcelle cadastrée section KM, N°[Cadastre 7] jusqu’au réseau collectif de raccordement de l'[Adresse 8].

Par acte notarié du 4 mai 2022, la SARL [Z] PARTICIPATIONS a vendu à Mme [Y] [Z] la parcelle contiguë, cadastrée section KM, N°[Cadastre 7], sur laquelle étaient édifiées les fondations d’une maison à usage d’habitation.

Le 26 juin 2023, la SARL [Z] PARTICIPATIONS acceptait de prendre en charge les frais de raccordement d’un réseau indépendant d’évacuation sur la [Adresse 13] ; en cas d’impossibilité technique, elle s’engageait à constituer à ses frais la servitude de passage et à effectuer sur la parcelle propriété de Mme [Y] [Z] les travaux de réfection et de raccordement des canalisations au réseau collectif de l'[Adresse 8].

Les 29 juin et 24 août 2023, la société MK BTP, mandatée par la SARL [Z] PARTICIPATIONS, a procédé à la création d’une déviation, provisoire puis définitive, du réseau d’évacuation des eaux usées de la parcelle KM, N°[Cadastre 6] et aux travaux de fermeture du réseau endommagé.

Par courriel du 26 janvier 2024, les consorts [P]-[L] mettaient en demeure Mme [Y] [Z] de cesser les troubles anormaux du voisinage qu’ils prétendaient subir depuis l’abandon du chantier de construction de sa maison à usage d’habitation.

Par lettre recommandée du 7 février 2024, les consorts [P]-[L], agissant par l’intermédiaire de leur conseil, ont mis en demeure la SARL [Z] PARTICIPATIONS de financer le coût des travaux de création d’un réseau indépendant, estimé par la société VEOLIA à la somme de 21 918,06 euros, augmentée de la somme de 8 000 euros correspondant au coût des travaux de raccordement de leur maison à ce nouveau réseau sur la [Adresse 13], outre la somme de 1 375 euros au titre des frais de débouchage des canalisations avancés par les acquéreurs.

Les parties se sont finalement opposées sur la nature et l’ampleur des travaux de remise en état incombant au vendeur.

Par acte de commissaire de justice du 4 avril 2024, M. [F] [P] et Mme [X] [L] ont fait citer la SARL [Z] PARTICIPATIONS, Mme [Y] [Z] et la SCP VIALLA-DOSSA-[A] et THOORIS à comparaître devant le tribunal judiciaire de Nîmes afin d’obtenir leur condamnation au paiement de dommages et intérêts.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 28 juillet 2025, M. [F] [P] et Mme [X] [L] demandent au tribunal la condamnation in solidum de la SARL [Z] PARTICIPATIONS et de la SCP VIALLA-DOSSA-[A] et THOORIS au paiement de :

—  32 452,33 euros au titre des travaux nécessaires à la suppression de la non-conformité et des vices cachés et pour permettre de rendre leur maison indépendante au niveau du réseau d’évacuation des eaux usées,

—  1 375 euros au titre des deux factures de débouchage,

—  7 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

—  5 000 euros au titre du préjudice moral,

—  2 500 euros au titre de la résistance abusive.

M. [F] [P] et Mme [X] [L] demandent au tribunal que le jugement soit déclaré opposable à Mme [Y] [Z]. Ils sollicitent la condamnation solidaire de la SARL [Z] PARTICIPATIONS et de Mme [Y] [Z] au paiement de la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le trouble anormal de voisinage subi.

Ils demandent la condamnation sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du jugement à venir de Mme [Y] [Z] à reprendre et terminer les travaux de construction de sa villa.

Ils sollicitent la condamnation in solidum de tous les défendeurs au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Les demandeurs fondent leurs demandes en paiement de dommages et intérêts sur les dispositions des articles 1603, 1604 et 1641 et suivants du code civil. Ils allèguent que la responsabilité de la SARL [Z] PARTICIPATIONS est engagée tant pour manquement à son obligation de délivrance conforme que sur le fondement de la garantie contre les vices cachés de la chose vendue.

Sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme, ils font valoir que les stipulations du contrat énoncent l’absence de servitude et d’empiètement sur le fonds voisin ; qu’ils ont dès lors acquis un immeuble disposant, selon les termes du contrat, d’un réseau d’assainissement indépendant, alors qu’ils ont découvert après la vente que les canalisations d’évacuation des eaux usées de leur maison traversent en réalité le fonds voisin.

Sur le fondement de la garantie contre les vices cachés, les acquéreurs indiquent qu’ils ont découvert le 12 avril 2022 la défectuosité antérieure à la vente du système d’évacuation des eaux usées, laquelle a engendré des débordements du regard d’égout à l’extérieur, des odeurs désagréables, des remontées dans les réseaux intérieurs de la maison ainsi qu’un usage diminué de l’eau courante. Ils ajoutent que le vendeur est un professionnel de la construction, qui de surcroît a vendu l’immeuble en qualité de marchand de biens, de sorte qu’aucune exonération de garantie n’est applicable en l’espèce.

Ils concluent que la responsabilité contractuelle du vendeur est pleinement engagée, lequel est tenu de les indemniser des préjudices résultant du défaut de conformité et des vices cachés affectant l’immeuble. A ce titre, ils allèguent notamment que les travaux de réfection entrepris en 2023 par la SARL [Z] PARTICIPATIONS ont consisté en un remplacement partiel du réseau enfoui sous la parcelle limitrophe ; que les canalisations dépendant de leur parcelle n’ont fait l’objet d’aucuns travaux de réfection. Ils concluent à l’insuffisance de ces interventions, réalisées au demeurant sans leur accord et assurent que la conception d’un réseau d’assainissement autonome, raccordé sur le système d’assainissement collectif dépendant de la [Adresse 13], serait de nature à réparer la non-conformité du bien.

Sur l’appel en garantie de la SCP VIALLA-DOSSA-[A] et THOORIS, les consorts [P]-[L] allèguent que le notaire instrumentaire a manqué à son devoir d’information et de conseil envers les parties à l’acte ; qu’il aurait du, avant de recevoir l’acte, procéder à des investigations sur la localisation précise du réseau d’écoulement des eaux usées, ce d’autant que les deux parcelles en litige sont issues d’une division cadastrale de la parcelle section KM N°[Cadastre 3], résultant d’un document d’arpentage déposé au rang de ses propres minutes le 16 juillet 2018.

Au soutien de leurs demandes au titre du trouble anormal du voisinage, ils allèguent que lors de l’achat de leur maison, la construction édifiée sur la parcelle mitoyenne était au stade des fondations ; que les travaux n’ont repris que le 11 mars 2024, alors que le permis de construire délivré le 30 juillet 2018 était périmé. Ils ajoutent que le chantier est à nouveau à l’abandon depuis le début de l’année 2025 et déplorent que cette situation crée depuis leur installation un trouble anormal du voisinage en ce que la parcelle voisine n’est ni sécurisée ni clôturée, ce qui favorise la présence d’occupants sans droit ni titre, les dégradations et la prolifération de la délinquance urbaine liée au trafic de produits stupéfiants et au proxénétisme.

Pour contrer la demande reconventionnelle de Mme [Y] [Z], ils indiquent que celle-ci ne démontre pas la réalité des griefs allégués, s’agissant tant de la violation de son domicile, que de l’existence d’écrits diffamatoires diffusés par les consorts [P]-[L] dans le [Adresse 12] à [Localité 11].

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 30 juillet 2025, la SARL [Z] PARTICIPATIONS et Mme [Y] [Z] demandent au tribunal de:

— rejeter les pièces N°56 et N°57, s’agissant de photographies prises lors d’une violation du domicile de Mme [Y] [Z] et d’images captées par des caméras de vidéo-surveillance dirigées en direction de sa propriété,

— débouter les demandeurs de leurs prétentions.

La SARL [Z] PARTICIPATIONS demande reconventionnellement que la SCP VIALLA-DOSSA-[A] et THOORIS soit condamnée à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Mme [Y] [Z] sollicite reconventionnellement que M. [F] [P] et Mme [X] [L] soient solidairement condamnés à lui payer la somme de 15 000 euros en réparation de son préjudice moral.

La SARL [Z] PARTICIPATIONS et Mme [Y] [Z] demandent la condamnation in solidum de M. [F] [P] et Mme [X] [L] au paiement de la somme de 7 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Ils sollicitent que l’exécution provisoire de la décision soit écartée.

Pour contrer les prétentions des demandeurs, la SARL [Z] PARTICIPATIONS allègue que le défaut de conformité de la chose vendue s’apprécie au regard des stipulations du contrat, mais aussi de ses annexes. Elle précise que figurait en annexe de l’acte notarié une note architecturale sur le plan de division de la parcelle section KM N°[Cadastre 3] dont sont issues les parcelles KM N°[Cadastre 6] et KM N°[Cadastre 7] ; que ce document mentionnait clairement le raccordement de la parcelle KM N°[Cadastre 3] au réseau de l'[Adresse 8]. Elle conclut que les acquéreurs, exerçant de surcroît la profession d’avocat, étaient bien informés que la parcelle KM N°[Cadastre 6] qu’ils envisageaient d’acquérir disposait d’un réseau traversant en aval la parcelle KM N°[Cadastre 7] jusqu’à son raccordement sur la voie publique.

Elle fait valoir que les acquéreurs ne démontrent pas l’existence d’un vice antérieur à la vente ; que les désordres ne sont pas imputables à un défaut du réseau d’évacuation des eaux usées, mais ont pour origine des événements survenus postérieurement à la vente : les travaux de rénovation entrepris par les acquéreurs sur leur maison (démolition et gros oeuvre) et la pose par la société ENEDIS d’un poteau électrique près du réseau d’évacuation.

Subsidiairement, si sa responsabilité contractuelle était retenue, elle indique que les acquéreurs ne justifient de l’existence d’aucun préjudice. Elle rappelle avoir mandaté en 2023 l’exécution de travaux de déviation du réseau vers un regard indépendant ; que depuis cette réfection réalisée dans les règles de l’art, aucun sinistre n’a été constaté.

Mme [Y] [Z] conclut à l’absence de trouble anormal du voisinage et prétend s’exonérer au motif que les travaux de construction de sa maison ont été ralentis par la crise sanitaire de la Covid-19, par les travaux de raccordement électrique entrepris par la société ENEDIS et enfin par l’exécution en 2023 des travaux de reprise du système d’évacuation des eaux usées de la parcelle en amont. Elle ajoute que les travaux ont repris le 11 mars 2024 ; que la charpente a été posée, de sorte que la pose des menuiseries extérieures viendra sans délai achever les aménagements extérieurs. Elle fait valoir que les demandeurs ne démontrent l’existence d’aucun lien de causalité entre le retard pris dans l’exécution du chantier et les désagréments liés à la délinquance urbaine.

Au soutien de sa demande reconventionnelle, la SARL [Z] PARTICIPATIONS invoque la faute du notaire instrumentaire qui a rédigé un acte dont les clauses contredisent la note architecturale figurant en annexe au contrat.

Au soutien de sa demande reconventionnelle, Mme [Y] [Z] fait valoir le comportement fautif des consorts [P]-[L] qui ont violé et filmé sans autorisation son domicile et diffusé des écrits diffamatoires dans son quartier.

Dans ses dernières écritures notifiées le 27 juin 2025, la SCP VIALLA-DOSSA-[A] et THOORIS conclut au rejet de l’ensemble des demandes formées à son encontre. Elle sollicite la condamnation de la SARL [Z] PARTICIPATIONS et de Mme [Y] [Z] au paiement de la somme de 3 900 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle réplique que la SARL [Z] PARTICIPATIONS, professionnel de l’immobilier, a déclaré en phase pré-contractuelle que la parcelle cédée était raccordée à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées ; que le notaire n’avait aucune obligation de se rendre sur place afin de vérifier la consistance des lieux, ce d’autant que les acquéreurs n’ont pas fait de l’existence d’un réseau privatif et indépendant une condition substantielle de l’acquisition, comme en témoigne leur accord en 2022 pour régulariser une servitude de passage des canalisations. Elle précise que la note architecturale alléguée par la SARL [Z] PARTICIPATIONS fait référence à la seule parcelle cadastrée KM N°[Cadastre 3]-a, détachée de la parcelle KM N°[Cadastre 3] et conservée par le vendeur, sur laquelle Mme [Y] [Z] a fait édifier sa maison.

Subsidiairement, si son intervention était jugée fautive, elle allègue que le préjudice réellement subi par les acquéreurs réside dans le dysfonctionnement du réseau et non sa configuration. Elle soutient l’absence de préjudice réparable, lequel s’analyse en une perte de chance. Concernant particulièrement le financement des travaux d’installation d’un réseau privatif, elle allègue que la perte de chance de bénéficier d’un réseau privatif n’est pas démontrée dans la mesure où les acquéreurs n’ont pas fait de cet élément une condition déterminante de leur volonté de contracter.

Elle fait valoir l’absence de lien de causalité entre son manquement à l’obligation d’information sur le tracé du réseau et les préjudices liés à l’état de délabrement des canalisations à l’origine du sinistre.

La clôture a été fixée au 11 avril 2025. A l’audience du 1er septembre 2025, la décision a été mise en délibéré au 3 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la responsabilité de la SARL [Z] PARTICIPATIONS

· sur le défaut de conformité du bien vendu

Selon les dispositions de l’article 1603 du code civil, le vendeur “ a deux obligations principales, celle de délivrer et de celle de garantir la chose qu’il vend ”.

Le bien délivré doit être celui-là même qui a été désigné par le contrat et doit présenter les qualités et caractéristiques que l’acquéreur est en droit d’attendre au regard des qualités convenues entre les parties.

Le bien délivré doit présenter les qualités expressément stipulées au contrat de vente.

En l’espèce, les acquéreurs font valoir que l’immeuble délivré n’est pas doté d’un réseau d’évacuation des eaux usées raccordé directement au réseau collectif dépendant de la [Adresse 13], mais dispose en réalité de canalisations traversant le fonds voisin, raccordées au réseau collectif de l'[Adresse 8].

Ils allèguent qu’aux termes des stipulations du contrat de vente, le vendeur déclarait l’absence de servitude et de tout empiètement sur le fonds voisin, de sorte qu’ils en ont déduit l’existence d’un raccordement direct des canalisations vers la [Adresse 13] attenante à leur fonds.

Or, il résulte au chapitre “ Assainissement ” de l’acte de vente, la déclaration du vendeur aux termes de laquelle “ L’immeuble est raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques, conformément aux dispositions de l’article L. 1331-1 du Code de la santé publique”, ce qui correspond aux caractéristiques du bien délivré.

Aucun élément relatif aux pourparlers ne permet d’établir que le raccordement direct du réseau d’évacuation depuis le fonds délivré vers la [Adresse 13] soit entré dans le champ contractuel et le caractère occulte de la servitude de passage des canalisations, dans le silence du contrat, ne permet pas de déterminer indubitablement que les parties ont convenu de la vente d’un bien disposant d’un réseau d’évacuation raccordé directement au réseau collectif qui dépendrait de la [Adresse 13].

A titre surabondant, il convient d’observer que les acquéreurs n’ont eu de cesse de réclamer jusqu’en 2023 la constitution d’une servitude de passage des canalisations, aux frais du vendeur, ce qui corrobore le caractère fallacieux de leurs arguments.

Aucun manquement du vendeur à l’obligation de délivrance ne sera donc retenu.

· sur la garantie des vices cachés

Selon les dispositions de l’article 1641 du code civil, “ le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ”.

L’article 1642 dispose que “ le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui même “.

Tenu de délivrer la chose convenue, le vendeur doit livrer un bien qui n’est atteint d’aucun défaut susceptible de compromettre l’utilisation que l’acquéreur souhaite en faire.

Pour que le vendeur se trouve tenu à garantie, la chose doit avoir un défaut, de nature à rendre la chose impropre à l’usage auquel elle était destinée, et donc revêtir une certaine gravité ; le défaut doit être caché et être antérieur ou concomitant à la vente.

En l’espèce, il résulte du rapport de l’entreprise FARAH établi le 14 avril 2022 que les canalisations d’évacuation des eaux usées présentent au passage de l’aval vers l’amont des défauts d’étanchéité ; elles sont envahies par des racines et encombrées de résidus, de terre et de gravats. Le technicien conclut que le réseau est à remplacer sur toute la longueur.

Il résulte de l’attestation établie le 4 mars 2024 par M. [V] [J], architecte et maître d’oeuvre des acquéreurs, que lors de l’intervention de l’entreprise FARAH, le réseau enterré était bouché au niveau de la parcelle voisine. M. [V] [J] explique que l’intervention du technicien a permis d’améliorer l’écoulement des eaux usées par le retrait de matières, sans toutefois que l’évacuation ne soit satisfaisante en raison des défauts d’étanchéité et des défectuosités affectant les canalisations de la parcelle limitrophe.

Il est établi que les acquéreurs ont subi le 12 avril 2022, concomitamment à leur installation dans les lieux, un sinistre lié au débordement du regard d’égout à l’extérieur provoquant des odeurs désagréables, des remontées dans les réseaux intérieurs de la maison ainsi qu’un usage diminué de l’eau courante.

Il ressort des éléments techniques que ce sinistre trouve son origine dans les dégradations des canalisations enfouies d’évacuation des eaux usées, bien d’équipement de l’immeuble à usage d’habitation vendu.

Le vendeur a été informé dès le 13 avril 2022 par les acquéreurs de leurs insatisfactions.

L’antériorité du vice est établie par la nature et de l’importance des dégradations.

La profession d’avocat des acquéreurs ne permet pas de présumer qu’ils disposaient d’une réelle capacité de contrôle de la chose vendue et de compétences techniques leur permettant de déceler le vice.

Il s’en suit que les acquéreurs établissent que la particulière dégradation des canalisations a affecté l’usage d’habitation du bien vendu et constitue donc un vice caché et antérieur à la vente, au sens de l’article 1641 du code civil.

En défense, le vendeur désireux de se libérer de la garantie allègue que les travaux de rénovation de gros oeuvre entrepris par les acquéreurs seraient à l’origine de la dégradation des canalisations. Toutefois, il n’en rapporte pas la preuve.

Le vendeur invoque également que les travaux de pose d’un poteau électrique par la société ENEDIS seraient à l’origine de la dégradation des canalisations sur la parcelle KM N°[Cadastre 7]. Or, il est établi que ces travaux ont été réalisés au mois de novembre 2022, bien après l’apparition des désordres.

Il s’en suit que le vendeur échoue à démontrer que le trouble subi par les acquéreurs

est dû à une cause étrangère ou à une mauvaise utilisation du bien vendu et engage en conséquence sa responsabilité contractuelle sur le fondement de la garantie des vices cachés.

— Sur la responsabilité de la SCP VIALLA-DOSSA-[A] et THOORIS

Le notaire est tenu d’un devoir d’information et de conseil envers les parties à l’acte qu’il établit.

En l’espèce, la SCP VIALLA-DOSSA-[A] et THOORIS allègue à juste titre qu’elle n’est pas responsable de l’état du réseau d’assainissement et n’avait pas à contrôler sur place la véracité des déclarations du vendeur reproduites à l’acte de vente : “ le vendeur informe l’acquéreur qu’à sa connaissance, les ouvrages permettant d’amener les eaux usées domestiques de l’immeuble à la partie publique ne présentent pas d’anomalie ni aucune difficulté particulière d’utilisation “.

Tant les acquéreurs appelants en garantie que le vendeur au soutien de sa demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts ne démontrent l’existence d’une faute du notaire instrumentaire qui aurait eu pour effet de favoriser l’apparition du vice ou d’en dissimuler l’existence.

Il convient donc de débouter les consorts [P]-[L] de leur appel en garantie ; la demande de dommages et intérêts de la SARL [Z] PARTICIPATIONS sera également rejetée.

— Sur les demandes indemnitaires des acquéreurs

Selon l’article 1645 du code civil, “ si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ”.

La mauvaise foi du vendeur, présumée ou non, ne saurait engager la responsabilité contractuelle de l’intéressé que s’il existe un lien de causalité direct et immédiat entre le vice caché et le dommage invoqué.

En l’espèce, la SARL [Z] PARTICIPATIONS, professionnel de l’immobilier, est présumée avoir eu connaissance du vice et doit indemniser l’intégralité des dommages soufferts par les acquéreurs en lien avec le vice.

· au titre des frais de création d’un réseau indépendant

Les acquéreurs font valoir que les travaux entrepris les 29 juin et 24 août 2023 par la société MK BTP ne sont pas conformes aux règles de l’art en ce que l’intégralité du réseau n’a pas été reprise.

Or, ils ne produisent aucun élément technique corroborant leurs allégations.

Il ressort des conclusions du rapport d’intervention de la société MK BTP et de l’attestation de conformité que les travaux ont permis de déposer le réseau provisoire et de modifier le tracé existant en créant une sortie indépendante vers le regard extérieur tout en fermant le réseau endommagé pour éviter tout débordement. Les canalisations défectueuses ont été remplacées et raccordées au réseau collectif de l'[Adresse 8] ; deux regards distincts ont été créés à l’entrée et en fin de parcelle voisine afin de permettre un entretien régulier du réseau.

Il est constant que depuis cette réfection définitive du réseau les consorts [P]-[L] ne subissent plus aucune difficulté d’évacuation des eaux usées.

Les acquéreurs déplorent toutefois l’absence d’un nouveau réseau indépendant qui serait raccordé au réseau collectif situé [Adresse 13].

Or, ce dommage ne présente aucun lien de causalité avec le vice caché.

Il convient donc de débouter les consorts [P]-[L] de leur demande.

· au titre des factures des entreprises de débouchage

Les acquéreurs sont fondés à solliciter réparation au titre des factures acquittées les 22 avril 2022 et 24 juin 2023 (1 185 euros et 190 euros) lors de l’engorgement des canalisations, en lien direct et immédiat avec le vice.

Il convient donc de condamner la SARL [Z] PARTICIPATIONS à leur payer la somme 1 375 euros (1 185 euros + 190 euros) en réparation du préjudice matériel subi.

· au titre du préjudice de jouissance

Les acquéreurs ont subi un préjudice de jouissance résultant de la privation de l’usage normal de leur bien lors des débordements survenus aux mois d’avril 2022 et juin 2023.

Ils allèguent avoir été privés d’eau courante et contraints de quitter momentanément leur domicile en compagnie de leurs deux jeunes enfants.

Il convient donc de condamner la SARL [Z] PARTICIPATIONS à leur payer la somme de 3 000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi.

· au titre du préjudice moral

Les acquéreurs allèguent avoir subi des tracas et désagréments.

Ils ne justifient cependant pas de l’existence d’un préjudice moral distinct du préjudice de jouissance d’ores et déjà indemnisé.

Il convient donc de débouter les consorts [P]-[L] de leur demande.

· au titre de la résistance abusive du vendeur

Il ressort des pièces versées aux débats que la SARL [Z] PARTICIPATIONS a procédé aux travaux de reprise temporaire du réseau au mois de juin 2023, alors qu’elle était informée des désordres liés à la défectuosité du réseau depuis le mois d’avril 2022.

Les atermoiements du vendeur, professionnel de l’immobilier, caractérisent une faute autonome qui a causé aux acquéreurs un préjudice distinct de l’obligation qui leur a été faite d’ester en justice.

Cette résistance fautive justifie la condamnation de la SARL [Z] PARTICIPATIONS au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

— Sur les demandes au titre du trouble anormal de voisinage

· sur le rejet des pièces

La SARL [Z] PARTICIPATIONS et Mme [Y] [Z] demandent que les pièces adverses N° 54 et 57 soient écartées des débats au motif d’une part, qu’elles ont été obtenues en violation du domicile de Mme [Y] [Z] en 2023 et 2025 et d’autre part qu’elle porteraient atteinte à sa vie privée et à la protection de son logement à usage d’habitation.

Or, il n’est pas démontré que les clichés aient été pris depuis l’intérieur du chantier, celui-ci pouvant aisément être observé depuis la voie publique, à travers les grillages.

D’autre part, s’agissant des clichés pris au moyen de la vidéo-surveillance des consorts [P]-[L], l’installation fixée sur la partie privative de leur habitation a procédé à des captures d’images de la construction voisine consistant en des murs en parpaing ouverts. Cette construction inhabitée, ne constituait donc pas la résidence de Mme [Y] [Z], de sorte que les clichés n’ont porté aucune atteinte au respect de sa vie privée.

Il convient donc de rejeter la demande tendant à écarter des débats les pièces N°54 et 57 produites par les consorts [P]-[L].

· sur l’existence du trouble anormal de voisinage et ses conséquences

Le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

En l’espèce, il est établi que les travaux de construction de la maison voisine étaient au stade de fondations surélevées de murs au mois de février 2021. Mme [Y] [Z] a acquis le bien le 4 mai 2022 et les travaux de construction ont repris le 11 mars 2024, exécutés par la société MK BTP.

Selon le compte rendu de réunion de chantier du 18 septembre 2024, établi par M.[G] [O] maître d’oeuvre de Mme [Y] [Z], les travaux de gros oeuvre, de couverture, d’étanchéité, la pose des enduits de façade, de la métallerie et des menuiseries extérieures devaient être achevés sous 3,5 mois.

Les consorts [P]-[L] allèguent, sans toutefois en rapporter la preuve, que le chantier serait à l’arrêt depuis janvier 2025, ce que conteste Mme [Y] [Z] qui démontre au moyen du dernier compte rendu de chantier du 9 juillet 2025 que seuls les travaux de pose du réseau téléphonique, des descentes d’eaux pluviales et des menuiseries restaient à réaliser.

Les consorts [P]-[L] seront en conséquence déboutés de leur demande de condamnation de Mme [Y] [Z] à reprendre et terminer sous astreinte les travaux de construction de sa villa.

Le procès-verbal de constat dressé le 1er mars 2024 par Maître [U] [C], commissaire de justice, met en exergue que la parcelle en chantier est encombrée d’herbes folles, ce qui dénote un abandon de chantier ancien. Dans les fondations, les murs en parpaings, élevés sur une hauteur de deux mètres, sont recouverts de tags ; la parcelle est délimitée par un mur en maçonnerie ancienne, ouvert en large partie pour laisser passer des véhicules de chantier et sommairement protégé par une barrière de chantier tordue et de mauvaise qualité qui n’empêche pas les passants de pénétrer sur le chantier. Du côté de la [Adresse 13], une seconde ouverture d’un mètre vingt de large a été pratiquée dans le mur en maçonnerie et n’est pas protégée.

Il est donc établi que depuis l’entrée des consorts [P]-[L] dans leur maison le 8 avril 2022 et jusqu’à la reprise des travaux le 11 mars 2024, le chantier voisin était à l’abandon et insuffisamment sécurisé.

Il ressort de l’attestation établie le 16 juillet 2025 par la société MK BTP que le chantier a été correctement sécurisé dès la reprise des travaux, conformément aux normes de sécurité .

Cette situation a favorisé pendant une durée particulièrement longue de 22 mois l’intrusion régulière de personnes sur les parcelles KM N° [Cadastre 6] et [Cadastre 7], comme en atteste notamment le jugement rendu le 29 janvier 2024 par le tribunal correctionnel de Montpellier condamnant M. [K] [B] du chef de vol par escalade dans un local d’habitation et de vol avec destruction ou dégradation, commis les 10 août 2023 et 25 janvier 2024 au préjudice de M. [F] [P] sur son lieu d’habitation.

Les constatations de Maître [U] [C] relatives à la présence sur le chantier de déchets et notamment de préservatifs usagés accréditent les allégations des consorts [P]-[L] concernant la prolifération sur le chantier de la délinquance urbaine liée notamment au proxénétisme.

Il s’en suit, l’existence d’un trouble excessif par rapport aux inconvénients normaux du voisinage, survenu depuis l’acquisition de la parcelle par Mme [Y] [Z] concomitante à l’installation des consorts [P]-[L], et jusqu’à la reprise des travaux et la sécurisation du chantier le 11 mars 2024.

Contrairement aux allégations de Mme [Y] [Z], les travaux de remise en état des canalisations d’évacuation des eaux usées entrepris les 29 juin et 24 août 2023 et les travaux effectués par la société ENEDIS en novembre 2022, n’étaient pas de nature à empêcher ni la reprise des travaux de construction de sa maison ni la sécurisation du chantier.

Il y a donc lieu d’indemniser les victimes par le paiement par Mme [Y] [Z], propriétaire du bien siège des travaux, de dommages et intérêts évalués à la somme de 2 200 euros (100 euros x 22 mois).

Les consorts [P]-[L] seront déboutés de leur demande formée à l’encontre de la SARL [Z] PARTICIPATIONS, précédant propriétaire.

— Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [Y] [Z]

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Mme [Y] [Z] ne démontre pas que les consorts [P]-[L] aient porté une quelconque atteinte à sa réputation et au respect de sa vie privée.

Elle sera donc déboutée de sa demande.

— Sur les demandes accessoires

La SARL [Z] PARTICIPATIONS et Mme [Y] [Z] succombent et doivent être condamnés in solidum au paiement des dépens.

En outre, l’équité commande de les condamner in solidum à payer aux consorts [P]-[L] et à la SCP VIALLA-DOSSA-[A] et THOORIS la somme à chacun de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire,

Déboute M. [F] [P] et Mme [X] [L] de leur appel en garantie de la SCP VIALLA-DOSSA-[A] et THOORIS,

Déboute la SARL [Z] PARTICIPATIONS de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de la SCP VIALLA-DOSSA-[A] et THOORIS,

Condamne la SARL [Z] PARTICIPATIONS à payer à M. [F] [P] et Mme [X] [L] la somme de 1 375 euros en réparation du préjudice matériel,

Déboute M. [F] [P] et Mme [X] [L] de leurs plus amples demandes au titre du préjudice matériel,

Condamne la SARL [Z] PARTICIPATIONS à payer à M. [F] [P] et Mme [X] [L] la somme de 3 000 euros en réparation du préjudice de jouissance,

Condamne la SARL [Z] PARTICIPATIONS à payer à M. [F] [P] et Mme [X] [L] la somme de 1 000 euros pour résistance abusive,

Déboute M. [F] [P] et Mme [X] [L] de leur demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral,

Déboute M. [F] [P] et Mme [X] [L] de leurs demandes de dommages et intérêts à l’encontre de Mme [Y] [Z] sur le fondement de la garantie des vices cachés,

Déboute la SARL [Z] PARTICIPATIONS et Mme [Y] [Z] de leur demande tendant à voir écarter des débats les pièces adverses N° 54 et 57,

Déboute M. [F] [P] et Mme [X] [L] de leur demande de condamnation de Mme [Y] [Z] à reprendre et terminer sous astreinte les travaux de construction de sa villa,

Condamne Mme [Y] [Z] à payer à M. [F] [P] et Mme [X] [L] la somme de 2 200 euros en réparation du trouble anormal de voisinage,

Déboute M. [F] [P] et Mme [X] [L] de leur demande de dommages et intérêts à l’encontre de la SARL [Z] PARTICIPATIONS en réparation du trouble anormal de voisinage,

Déboute Mme [Y] [Z] de sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral,

Condamne in solidum la SARL [Z] PARTICIPATIONS et Mme [Y] [Z] à payer à M. [F] [P] et Mme [X] [L] d’une part, et à la SCP VIALLA-DOSSA-[A] et THOORIS d’autre part, la somme de 3 000 euros à chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la SARL [Z] PARTICIPATIONS et Mme [Y] [Z] aux dépens,

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice Présidente et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

LE GREFFIER LE PRESIDENT