TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 1]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00060

N° Portalis DBY2-W-B7J-HZJE

JUGEMENT du

27 Février 2026

Minute n° 26/00207

[K] [J]

C/

M. [P] [C]

U.D.A.F DE MAINE ET [Localité 2]

[L] [F]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e Romain BLANCHARD

Copie conforme

M^e Jean CHEVROLLIER

M^e Cyrille GUILLOU

Préfecture du Maine et [Localité 2]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 27 Février 2026,

après débats à l’audience du 24 Novembre 2025, présidée par Jean-Yves EGAL, Premier Vice-Président – Juge des Contentieux de la Protection,

assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [K] [J]

né le 23 Octobre 1978 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Romain BLANCHARD (GAYA AVOCATS), avocat au barreau d’ANGERS,

ET :

DÉFENDEURS

Madame [L] [F]

née le 16 Mars 1997 à [Localité 5]

(Bénéficiaire de l’Aide Juridictionnelle totale suivant décision n° C-49007-2025-006201 rendue le 17 septembre 2025 par la BAJ d'[Localité 1])

Monsieur [P] [C]

né le 15 Septembre 1987 à [Localité 5]

demeurant ensemble [Adresse 2]

[Localité 6]

représentés par Maître Jean CHEVROLLIER, avocat au barreau d’ANGERS,

UDAF DE MAINE ET [Localité 2]

dont le siège est [Adresse 3]

[Localité 7]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

ès-qualités de curateur de M. [P] [C] suivant jugements du Juge des Tutelles d'[Localité 1] en date des 14 décembre 2017 et 25 novembre 2021

représentée par Maître Cyrille GUILLOU SELARL BOIZARD – GUILLOU SELARL), avocats au barreau d’ANGERS,

FAITS ET PROCÉDURE,

Par acte sous-seing privé en date du 25 mai 2018, M [K] [J] a consenti un bail à M. [P] [C] et Mme [L] [F], portant sur un appartement situé [Adresse 4] (49).

Par la suite, des infiltrations d’eau ont traversé le mur de l’immeuble loué, provoquant des désordres dans l’habitation voisine occupée par M et Mme [I].

Ces derniers ont saisi le président du tribunal judiciaire d’Angers en référé expertise, au contradictoire de M [J], de M [C] et de l’UDAF en tant que tuteur du locataire.

Le 24 septembre 2020, le président du tribunal judiciaire d’Angers a rendu une ordonnance aux fins d’expertise judiciaire et a commis M [N] [Y] pour y procéder.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 10 septembre 2021.

Par actes de Commissaire de Justice en date des 16 décembre 2024 et 6 janvier 2025, M. [J] a assigné l’UDAF de [Localité 8], ès-qualités de tuteur de M. [P] [C], et Mme [L] [F] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 1] en résiliation du bail et expulsion des locataires.

L’affaire a été enrôlée sous le n° de RG 25/00060.

A l’audience du 6 mai 2025, il a été précisé par le conseil de M. [J] que M. [C] avait été placé, par jugement du 14 décembre 2017, sous le régime de la curatelle renforcée, la mesure ayant été maintenue par jugement du juge des tutelles d'[Localité 1] rendu le 25 novembre 2021.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 16 mai 2025, M. [J] a assigné M. [P] [C] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 1] en résiliation du bail et expulsion.

L’affaire a été enrôlée sous le n° de RG 25/00934.

Par jugement du 16 juin 2025, le juge des contentieux de la protection d'[Localité 1] a ordonné la jonction des affaires n° 25/00934 et n° 25/00060 et dit que la procédure serait désormais poursuivie sous le seul n° 25/00060.

A l’audience du 1er juillet 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 22 septembre 2025, pour réalisation d’un état des lieux par un commissaire de justice.

Le 28 juillet 2025, Me [R] [U] commissaire de justice, a dressé un procès-verbal de constat.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 24 novembre2025 à laquelle M. [K] [J], s’en rapportant à ses écritures notifées par RPVA le 22 septembre 2025, sollicite :

— le constat du désistement de M [K] [J] à l’égard de l’UDAF ;

— le prononcé de la résiliation du bail consenti le 1er juin 2018 à Mme [F] et M. [C], assisté par l’UDAF de [Localité 9], ès-qualités de curateur ;

— l’expulsion de Mme [F] et M. [C], assisté par l’UDAF de [Localité 8] ès-qualités de curateur, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— la condamnation in solidum de M. [C], assisté par L’UDAF de [Localité 8] ès-qualités de curateur, et Mme [F] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant de 372,04 euros par mois, outre la provision sur charges de 130 euros par mois, ce à compter de la résiliation du bail jusqu’à la complète libération des lieux ;

— la condamnation in solidum de M. [C], assisté par L’UDAF de [Localité 8] ès-qualités de curateur, et Mme [F] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de sa demande en résiliation, M. [J], se fondant sur l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le décret du 26 août 1987 et l’expertise judiciaire, soutient que M. [C] ne jouit pas de façon paisible du logement loué, ne l’entretient pas et le dégrade par son comportement sans en assumer les réparations, ce qui provoque des désordres dans l’habitation voisine. Il produit l’attestation de Mme [I] et des photographies pour affirmer que le manque d’entretien du logement a généré les infiltrations ayant provoqué des désordres dans l’habitation voisine. D’après lui, la lettre officielle du conseil de l’UDAF induit que M. [C] n’a pas l’intention d’assumer sa responsabilité. S’appuyant sur l’article 1227 du code civil, M. [J] considère que le comportement de M. [C] constitue des fautes locatives justifiant la résiliation du contrat de bail et la fixation d’une indemnité d’occupation, d’autant plus que le logement avait été loué en parfait état, avec remise à neuf de la partie sanitaire et de la salle de bain.

En réponse aux conclusions de l’UDAF, M. [J] réfute le fait que l’action engagée soit prescrite, le dépôt du rapport de l’expert étant intervenu en juillet 2021. Il précise que le bail est un contrat à exécution successive et que les dégradations imputables à M. [C] se sont poursuivies quotidiennement, repoussant chaque jour le point de départ du délai de prescription. Par ailleurs, il soutient que, même si les désordres consignés dans le rapport du 10 septembre 2021 devaient être considérés comme prescrits, il serait fondé à poursuivre la résiliation du bail sur la base des nouveaux désordres constatés par le commissaire de justice dans son procès-verbal de constat du 28 juillet 2025, ce procès-verbal attestant de nouveaux manquements imputables à M. [C]. Il allègue de ce que l’état dans lequel se trouve le logement le contraint à entreprendre des travaux conséquents pour une remise à neuf.

En réponse aux conclusions de M. [C] et Mme [F], M. [J] s’appuie sur l’état des lieux d’entrée pour réfuter leurs affirmations tenant à l’insalubrité du logement et à ses propres défaillances dans les réparations lui incombant. Selon lui, les locataires ne rapportent pas la preuve de leurs allégations, la lettre qu’ils produisent n’étant pas datée et n’ayant pas été envoyée en recommandé, ce qui induit un doute sur un réel envoi. M. [J] se fonde sur l’expert judiciaire pour affirmer du bon état dans lequel se trouvait le logement au moment de la location et produit plusieurs factures afin de justifier d’un entretien de la douche par un professionnel avant sa mise en location. Enfin, il soutient que les désordres constatés par le commissaire de justice dans le procès-verbal réalisé au cours de l’été 2025 ne sauraient lui être imputables, en ce que le type de désordre relevé constitue nécessairement des dégradations locatives insusceptible de découler des fautes qui lui sont attribuées. Il insiste enfin sur le coût des réparations résultant des graves fautes locatives commises par M. [C] et Mme [F].

S’en rapportant à leurs écritures notifiées par RPVA le 19 septembre 2025, Mme [L] [F] et M. [P] [C] demandent au tribunal :

— le débouté de la demande en résiliation de bail et en expulsion formée par M. [J] ;

A titre subsidiaire :

— l’octroi d’un délai de trois mois supplémentaires, à l’issue du délai de deux mois après commandement de quitter les lieux délivré par commissaire de justice, pour libérer le logement ;

En tout état de cause :

— le débouté de la demande formée par M. [J] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, eu égard à leur situation de précarité.

Pour s’opposer aux demandes formées par M. [J], M. [C] et Mme [F] se fondent sur l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour soutenir que le logement présentait déjà des désordres relatifs aux installations de plomberie au moment de la signature du contrat de bail. Ils produisent un courrier adressé de leur part au propriétaire pour justifier de ce qu’ils en ont informé M. [J], et affirment ne jamais s’être opposés à la venue d’artisans dans le logement. Ils arguent de l’absence de justificatif produit par M. [J], tel qu’un devis, une facture ou une demande de prestation par un professionnel, et soutiennent que les désordres constatés par l’huissier au cours de l’été 2025 résultent des fuites de la robinetterie, qui n’a jamais été réparée en raison de l’inertie du propriétaire. Ils dénient ainsi toute responsabilité quant aux dégradations locatives constatées.

Au soutien de leur demande de délai supplémentaire formée à titre subsidiaire, M. [C] et Mme [F], se fondant sur les articles L.412-1, L.412-2 et L.412-3 du code des procédures d’exécution, indiquent avoir déposé des demandes de logements sociaux par l’intermédiaire de leur assistante sociale, leurs situation financière précaire ne leur permettant pas de rechercher un logement dans le parc privé. Ils se disent également dénués de toutes ressources familiales et se trouver en grande fragilité du fait de troubles psychiatriques. Ils expliquent qu’étant tributaires des délais pratiqués par les bailleurs sociaux, leur expulsion du logement aurait pour effet de les placer dans une situation sans domicile.

L’UDAF de [Localité 8], s’en rapportant à ses conclusions en date du 21 novembre 2025, déclare s’en rapporter à justice, M. [J] apparaissant mal fondé en ses demandes, dès lors, selon elle, que la résiliation d’un bail d’habitation ne peut intervenir que sur le fondement d’un motif, d’une part, qui soit prouvé, d’autre part, qui présente une gravité certaine.

Se fondant sur les articles 426, 459-2, 472, 503 et 510 à 515 du code civil, L’UDAF de [Localité 8] rappelle qu’en matière de curatelle, le majeur protégé conserve une grande autonomie pour tout ce qui concerne son lieu de vie, de sorte que la manière dont il jouit de son logement au quotidien relève strictement de sa vie personnelle. Elle soutient dès lors que le curateur n’exerce qu’une mission d’assistance du majeur protégé, s’exerçant principalement sur le plan patrimonial et administratif du logement, et non sur son usage quotidien. Dè lors, elle allègue que le curateur n’a pas vocation à répondre des actes personnels du majeur protégé commis dans le cadre de la vie quotidienne, y compris dans son logement, et qu’il ne bénéficie pas de marge de manoeuvre ni d’autonomie décisionnelle sur cet aspect.

Cependant, l’UDAF de [Localité 8] fait observer que le droit au logement doit l’emporter sur la simple allégation de dégât des eaux non réparé, s’interrogeant sur l’inertie des assurances qui ont pourtant été mobilisées. Elle considère que les loyers étant régulièrement payés par les locataires, de même que l’assurance habitation, une demande en résiliation du bail et en expulsion n’est pas fondée.

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 27 février par mise à disposition au greffe, les parties présentes en étant informées.

MOTIFS DE LA DECISION,

Sur l’intervention de l’UDAF de [Localité 8]

L’article 426 du code civil dispose que “le logement de la personne protégée et les meubles dont il est garni, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire, sont conservés à la disposition de celle-ci aussi longtemps qu’il est possible.

Le pouvoir d’administrer les biens mentionnés au premier alinéa ne permet que des conventions de jouissance précaire qui cessent, malgré toutes dispositions ou stipulations contraires, dès le retour de la personne protégée dans son logement.

S’il devient nécessaire ou s’il est de l’intérêt de la personne protégée qu’il soit disposé des droits relatifs à son logement ou à son mobilier par l’aliénation, la résiliation ou la conclusion d’un bail, l’acte est autorisé par le juge ou par le conseil de famille s’il a été constitué, sans préjudice des formalités que peut requérir la nature des biens. Si l’acte a pour finalité l’accueil de l’intéressé dans un établissement, l’avis préalable d’un médecin, n’exerçant pas une fonction ou n’occupant pas un emploi dans cet établissement, est requis. Dans tous les cas, les souvenirs, les objets à caractère personnel, ceux indispensables aux personnes handicapées ou destinés aux soins des personnes malades sont gardés à la disposition de l’intéressé, le cas échéant par les soins de l’établissement dans lequel celui-ci est hébergé”.

L’article 459-2 alinéa 1er du code civil précise en outre que “la personne protégée choisit le lieu de sa résidence”.

L’article 469 du code civil ajoute que “le curateur ne peut se substituer à la personne en curatelle pour agir en son nom”.

Enfin, l’article 472 du code civil mentionne que “le juge peut également, à tout moment, ordonner une curatelle renforcée. Dans ce cas, le curateur perçoit seul les revenus de la personne en curatelle sur un compte ouvert au nom de cette dernière. Il assure lui-même le règlement des dépenses auprès des tiers et dépose l’excédent sur un compte laissé à la disposition de l’intéressé ou le verse entre ses mains.

Sans préjudice des dispositions de l’article 459-2, le juge peut autoriser le curateur à conclure seul un bail d’habitation ou une convention d’hébergement assurant le logement de la personne protégée.

La curatelle renforcée est soumise aux dispositions des articles 503 et 510 à 515".

En l’espèce, M. [C] a été placé sous la curatelle renforcée de l’UDAF de [Localité 8].

Cette mesure induit un rôle d’assistance de l’UDAF auprès de M. [C], essentiellement sur les aspects financiers et administratifs de sa vie.

Il convient de constater que M. [J] s’est désisté dans ses dernières écritures de l’ensemble des demandes formées à l’encontre de l’UDAF de [Localité 8] ès-qualités de tuteur, qualité qu’elle n’a pas.

Sur la demande en résiliation du bail

L’article 7, a, b, c, d, e de la loi n° 89-462 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

“Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris”.

L’article 1er du décret n° 87-712 du 26 août 1987 précise que “sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret”.

La partie III de l’annexe dudit décret, intitulée “ Parties intérieures” , énumère comme réparations locatives, s’agissant des plafonds, murs intérieurs et cloisons :

“Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ;rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci”.

S’agissant des parquets, il est encore mentionné comme étant des réparations locatives :

“Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;

Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous”.

La partie IV de l’annexe du décret du 26 août 1987, intitulée “Installations de plomberie”, énumère comme réparations locatives :

— s’agissant des canalisations d’eau : “dégorgement, remplacement de joints et de colliers” ;

— s’agissant des éviers et appareils sanitaires : nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches”.

Enfin, l’article 1227 du code civil dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice, l’article 1228 précisant que le juge peut la constater ou l’ordonner.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire établi le 10 septembre 2021 par M. [N] [Y] que le logement donné à bail à M. [C] et Mme [F] se trouve dans un état de dégradation considérable.

Les photographies jointes au rapport permettent de constater l’état de saleté dans lequel se trouvent les sols et les murs.

L’expert, missionné dans le cadre d’un litige intenté par les voisins des locataires du fait de désordres dans leur salle à manger, constate à l’inspection de la douche :

“ un essai d’écoulement d’eau au niveau du receveur a montré des infiltrations directes sous le receveur”. Il note également que “le joint périphérique du receveur de la douche est totalement à reprendre du fait qu’il ne soit plus parfaitement étanche”.

Il constate encore que la faïence de la douche est “ponctuellement fissurée et n’est plus adhérente à son support. Certains joints entre carreaux de faïence sont ponctuellement dégarnis”.

Après visite du logement et après avoir mentionné que le constat d’état des lieux ne précisait pas de problème particulier, M. [Y] conclut que la responsailité de l’infiltration ayant donné lieu aux désordres constatés dans l’habitation voisine, incombe à M. [C] et Mme [F], lesquels “n’ont pas réalisé un entretien correct du bien qui leur était loué par le défendeur”.

Cette expertise judiciaire est corroborée par le procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 28 juillet 2025, dans lequel il est constaté que le sol de type parquet stratifié se délite et est imbibé d’eau. Le commissaire de justice note également la saleté des murs et des plafonds ainsi que la présence de deux trous dans les murs (dans la pièce en entrant et dans les WC).

Il constate encore :

— dans la salle de douche : le décollement des faïences à l’arrière du lavabo et dans la douche, le tout étant noirci, la dégradation de l’évacuation d’eau du receveur,

— dans les WC : l’eau s’écoulant en continu dans la cuvette, l’arrêt automatique réservoir (sans couvercle) plein ne fonctionnant pas.

Il mentionne également la présence de divers insectes dans les lieux.

M. [J] produit en outre des photographies réalisées avant la mise en location des lieux, représentant un logement propre, dénué de tous les désordres constatés dans le rapport d’expertise judiciaire du 10 septembre 2021 et le procès-verbal de constat du 28 juillet 2025.

Si ces photographies ne sont pas datées, les allégations de M. [J] tenant au fait que le logement avait été donné à bail en bon état, sont corroborées par l’état des lieux d’entrée, et le rapport d’expertise judiciaire, dans lequel M. [Y] atteste que le constat d’état des lieu d’entrée, remis par M. [J] dans le cadre du litige l’opposant aux voisins de ses locataires, ne mentionne pas de problème particulier, étant précisé en outre que “aucune observation n’y a été formulée par les défendeurs locataires, M. [C] et Mme [F]”.

M. [J] justifie encore par la production de factures datées du 31 octobre 2017 et 26 janvier 2018, corroborées par le contenu du rapport d’expertise judiciaire, de l’entretien de la douche, effectué par un professionnel avant la location du bien.

Afin de s’exonérer de leur responsabilité, M. [C] et Mme [F] produisent un courrier qu’ils disent avoir envoyé à leur propriétaire, pour justifier de ce qu’ils l’avaient informé des problèmes de plomberie existant déjà dans le logement au moment de leur entrée dans les lieux.

Néanmoins ce courrier n’est pas daté et les défendeurs ne rapportent pas la preuve de son envoi effectif à M. [J].

Ensuite, ce courrier évoque le dégât des eaux subi par la voisine du logement, ce qui implique que les locataires en avaient déjà connaissance au moment de son écriture.

Enfin, dans un courrier de l’UDAF daté du 20 décembre 2019, le mandataire judiciaire chargé de la protection de M. [C] relate un échange qu’il a pu avoir avec ce dernier, dans lequel le défendeur aurait argué de l’absence de problème dans son logement.

Ce courrier dont la preuve de l’envoi n’est pas établie, ne suffit dès lors pas à rapporter la preuve d’un désordre en lien avec la plomberie du logement, existant déjà au moment de la signature du contrat de bail.

Il appartenait à M. [C] et Mme [F], en application du décret du 26 août 1987, d’assurer les menues réparations locatives, à savoir maintenir les lieux en état de propreté, remettre en place et remplacer les carreaux de faïence défaillants et remplacer les joints défectueux afin d’assurer leur étanchéité.

Or, il ressort des pièces produites par le demandeur, et notamment des photographies annexées, que M. [C] et Mme [F] ont manqué à leur obligation d’entretien courant du logement et, par là-même, ont considérablement dégradé le bien dont ils avaient la jouissance exclusive.

Ce faisant, ils ont commis des manquements graves à leurs obligations, de manière successives et quotidiennes, justifiant de la résiliation du contrat de bail à compter de la date du présent jugement.

Les désordres constatés en 2021 s’étant poursuivis sans interruption jusqu’au constat d’huissier réalisé le 28 juillet 2025, le bailleur n’est pas prescrit à en invoquer la teneur et l’importance.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande de M [J] et de prononcer la résiliation du contrat de bail conclu le 25 mai 2018 entre M [J], d’une part, et M. [C] et Mme [F] d’autre part, à compter du 27 février 2026.

Sur la demande en expulsion

En application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, s’il estime que les occupants d’un logement sont sans droit ni titre, le juge peut ordonner leur expulsion.

L’article L.412-1 alinéa 1 du code des procédures civiles d’exécution précise que “si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai”.

En l’espèce, le bail étant résilié à compter du 27 février 2026, M. [C] et Mme [F] seront à compter de cette date, occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 5].

Il convient en conséquence d’ordonner leur expulsion dudit logement, avec le concours éventuel d’un serrurier et de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation

Dans l’attente de leur départ du logement, il convient en outre de fixer une indemnité d’occupation, afin d’indemniser le propriétaire de cette occupation illicite des lieux.

Le bail consenti à M. [C] et Mme [F], et produit par M. [J], prévoyait un loyer de 330 euros outre des charges pour un montant de 40 euros, étant précisé qu’au 1er janvier 2024, le montant du loyer serait augmenté à la somme de 359,46 euros, outre une avance sur charges de 120 euros.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, il convient de fixer l’indemnité d’occupation due par les défendeurs le temps qu’ils se maintiendront dans les lieux, à la somme de 359,46 euros par mois, outre une provision sur charges de 120 euros, soit un montant mensuel total de 479,46 euros, et de les condamner in solidum à payer mensuellement ce montant à M. [J].

Sur la demande renconventionnelle de délai pour quitter les lieux

L’article L.412-2 du code des procédures civiles d’exécution énonce que “lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois”.

L’article L.412-3 alinéas 1 et 2 du code des procédures civiles d’exécution indique que “le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions”.

L’article L.412-4 du codes des procédures civiles d’exécution précise cependant que “la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an”.

Enfin, l’article L.412-6 alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution mentionne que “nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille”.

M. [C] et Mme [F] produisent tous deux leur avis d’imposition de l’année 2025, portant sur les revenus de l’année 2024, permettant de justifier de leur absence de revenus.

Ils produisent également une attestation de suivi social du CESAME, indiquant qu’une demande de logement social est actuellement en cours.

Une seconde attestation provenant du CESAME certifie du suivi pluridisciplinaire de Mme [F] sur leur centre médico-psychologique.

Il est en outre établi que M. [C] est placé sous la curatelle renforcée de L’UDAF de [Localité 8].

Eu égard à la situation financière précaire des défendeurs et à leur fragilité, il convient de constater que ces derniers sont soumis aux délais pratiqués par les bailleurs sociaux, et qu’en conséquence, leur relogement ne peut avoir lieu rapidement.

Il convient dès lors de leur octroyer un délai supplémentaire de deux mois seulement à compter de l’expiration du délai légal de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, le bailleur étant en droit de récupérer rapidement son bien pour le remettre en état et faire cesser les causes de dégradation.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 699 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [P] [C] et Mme [L] [F], dont les demandes sont rejetées, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il apparait justifié, compte tenu des circonstances de l’espèce, de condamner les défendeurs in solidum au paiement de la somme de 1.500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il y a lieu de constater l’exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection par décision contradictoire, rendue en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que M. [K] [J] s’est désisté de l’ensemble de ses demandes de condamnation à l’encontre de l’Udaf de [Localité 10] et [Localité 2] ;

DÉCLARE le présent jugement commun et opposable à l’Udaf de [Localité 10] et [Localité 2] agissant en qualité de curateur de M. [P] [C].

PRONONCE la résiliation du bail consenti le 25 mai 2018 par M. [K] [J] à M. [P] [C] et Mme [L] [F], portant sur l’immeuble situé [Adresse 6] ;

en conséquence,

ORDONNE à M. [P] [C] et Mme [L] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [P] [C] et Mme [L] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M [K] [J] pourra, dans un délai de deux mois suivant l’expiration du délai légal de deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE in solidum M. [P] [C] et Mme [L] [F] à verser à M [K] [J] une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter du 27 février 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE in solidum M. [P] [C] et Mme [L] [F] à verser à M [K] [J] la somme de Mille Cinq Cents euros (1.500,00 euros) en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DÉBOUTE M [K] [J] de l’ensemble de ses autres demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [P] [C] et Mme [L] [F] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera communiquée par le greffe à la préfecture de Maine-et-[Localité 2] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le greffier, Le Président,