TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/01613 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KX5A

[Y] [X]

C/

[K] [L] [N]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 12 MARS 2025

DEMANDEUR:

M. [Y] [X]

né le 07 Juin 1944 à MAINXE (CHARENTES)

16 Avenue Folco De Baroncelli

34160 BOISSERON

représenté par M^e CALAFELL Philippe, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

M. [K] [L] [N]

né le 08 Février 1984 à NIMES (GARD)

13 Rue De La Vierge

30000 NIMES

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Jean-Richard COUTON, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Stéphanie RODRIGUEZ, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date des Débats : 08 janvier 2025

Date du Délibéré : 12 mars 2025

DÉCISION :

réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 12 Mars 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Selon acte sous seings privés en date du 20 avril 2022, Monsieur [Y] [X] a donné à bail à Monsieur [K] [N] un logement situé sur la commune de NIMES (30000), 13 rue de la Vierge, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 320 € avec 20 € de provision pour charges.

Monsieur [K] [N] bien que s’acquittant régulièrement de ses loyers et charges est l’auteur d’importantes nuisance et cause des troubles certains à la tranquillité des autres résidents de l’immeuble.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 03 juin 2024, faisant suite à des courriers de 2022 et 2023 écrits par le précédent syndic, le syndic actuel, POMIES IMMOBILIER a écrit au propriétaire : “le 02 février 2023, nous vous faisions part par lettre simple des agissements de votre locataire et des troubles de voisinage dont il est à l’origine. Force est de constater aujourd’hui que la situation n’a pas évolué.

Votre locataire est à l’origine d’agressions verbales envers les autres résidents, de nuisances sonores répétées, de dégradations des parties communes (caches électriques détériorés, luminaires cassés, câbles arrachés) et diverses incivilités.

Les résidents se sentent impuissants et désemparés au regard de cette situation qui dure désormais depuis plus d’un an. Ils vivent dans la peur et le stress permanents. Toutes les tentatives de dialogues avec votre locataire ont échoué.“

Madame [O] [G], locataire de l’immeuble et demeurant au rez-de-chaussée, a déposé plainte auprès du Commissariat de police de NIMES contre Monsieur [N], en date du 31 octobre 2024 pour dégradation ou détérioration d’un bien appartenant à autrui.

Lors de la dernière Assemblée Générale des copropriétaires, il a été demandé à Monsieur [X] de faire le nécessaire pour mettre fin au bail conclu avec son locataire, aux motifs notamment que “depuis plusieurs mois, les habitants de la résidence se plaignent d’infractions répétées au règlement de copropriété en lien avec les agissements du locataire de M. [X], lot n°05, pris à bail.

Entre autre, agressions verbales à l’encontre de résidents, nuisances sonores et dégradations répétées des parties communes de la copropriété dont :

— Destructions de caches électriques,

— Détériorations diverses,

— Luminaires cassés,

— Bouteilles jetées par terre.

— Câbles arrachés

Plusieurs témoignages affirment également que de cet appartement sortent blattes et cafards et que ce locataire est à l’origine de nombreux problèmes d’hygiènes dans l’immeuble.“

C’est en l’état qu’en date du 17 octobre 2024, Monsieur [X] a assigné Monsieur [K] [N] pour l’audience du 8 janvier 2025, afin de voir :

juger que le comportement de Monsieur [N] est anormal et génère des troubles aux occupants de l’immeuble, prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de Monsieur [N], ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués, si besoin est avec le concours de la force publique, fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [N] au montant du loyer, jusqu’à parfaite libération des lieux,condamner Monsieur [N] à payer la somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En demande, Monsieur [X] représentée par son avocat, explique que Monsieur [N] est à jour du paiement des loyers mais qu’il cause des troubles importants au sein de l’immeuble. Il demande la résiliation du bail et l’expulsion et s’en réfère aux termes de son assignation.

En défense, Monsieur [N] est non comparant.

L’affaire est mise en délibéré au 12 mars 2025.

MOTIFS

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, “si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée“.

En l’espèce, il sera fait droit à la demande,

Sur la recevabilité de la demande :

En vertu de l’article 24 III de la Loi du 6 juillet 1989 en vigueur à la date de délivrance de l’assignation, “A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précité.

Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.“

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au Préfet du Département par voie électronique le 18 octobre 2024 pour l’audience du 8 janvier 2025, soit deux mois au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action, ont été exécutées dans les délais impartis de telle sorte que l’action en résolution de bail diligentée à l’encontre de Monsieur [N] sera déclarée recevable.

Sur l’absence de tentative de conciliation :

Selon les termes de l’article 750-1 Code de procédure civile : “ En application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Conformément à l’article 4 du décret n° 2023-357 du 11 mai 2023, ces dispositions sont applicables aux instances introduites à compter du 1er octobre 2023.“

En l’espèce, il ressort qu’aucune tentative de conciliation n’est produite aux débats par Monsieur [X].

Au vu des pièces produites au dossier, un motif légitime tenant à l’urgence manifeste tel que prévu à l’alinéa 3 de l’article 750-1 Code de procédure civile, justifie l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable.

En conséquence, la demande formée par Monsieur [X] sera déclarée recevable,

Sur la résiliation du bail :

L’article 7 de la Loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que “le locataire est obligé :

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure“.

La clause résolutoire du bail signé, en date du 20 avril 2022, entre Monsieur [X] et Monsieur [N] est applicable, dans la mesure où le locataire n’a pas respecté l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passées en force de chose jugée“.

Il ressort des termes de l’article 1229 du Code civil que : “ La résolution met fin au contrat.

La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats et notamment le courrier recommandé avec accusé de réception du 03 juin 2024, du syndic actuel, POMIES IMMOBILIER faisant suite à des courriers de 2022 et 2023 écrits par le précédent syndic, la plainte déposée, en date du 31 octobre 2024, par Madame [O] [G], locataire de l’immeuble et demeurant au rez-de-chaussée, auprès du Commissariat de police de NIMES contre Monsieur [N], la demande de l’Assemblée Générale des copropriétaires, à Monsieur [X] de faire le nécessaire pour mettre fin au bail le liant avec son locataire que Monsieur [N] est à l’origine d’infractions répétées au règlement de copropriété en commettant, entre autre, agressions verbales à l’encontre de résidents, nuisances sonores et dégradations répétées des parties communes.

En conséquence, la locataire n’ayant pas respecté l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, des troubles de voisinage et des violences ayant été constatés, la résolution de l’acte sous seings privés, en date du 20 avril 2022, par lequel Monsieur [X] a donné à bail à Monsieur [N], un logement situé sur la commune de NIMES (30000), 13 rue de la Vierge, sera prononcée.

Sur la demande d’expulsion et les mesures subséquentes :

Le présent jugement ayant constaté la résolution de l’acte sous seings privés, en date du 20 avril 2022, par lequel Monsieur [X] a donné à bail à Monsieur [K] [N] un logement situé sur la commune de NIMES (30000), 13 rue de la Vierge, il conviendra, en conséquence, de prononcer son expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures d’exécution.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens“, Monsieur [N] sera condamné à payer la somme de 1 500,00 € à Monsieur [X].

Aux termes de l’article 696 du même code, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.“, en conséquence, Monsieur [N] sera condamné aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande en résiliation de bail diligentée par Monsieur [Y] [X] recevable et bien fondée,

CONSTATE la résiliation du bail consenti à Monsieur [K] [N] à la date du 12 mars 2025,

EN CONSEQUENCE :

ORDONNE l’expulsion domiciliaire de Monsieur [K] [N] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux sis à NIMES (30000), 13 rue de la Vierge, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [K] [N] à payer par provision à Monsieur [X] à compter du 12 mars 2025 et jusqu’à libération des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales,

CONDAMNE Monsieur [K] [N] à payer à Monsieur [Y] [X] la somme de 1 500,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE Monsieur [K] [N] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 12 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La Greffière, Le Juge,