TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 25/00100 -

N° Portalis DBX2-W-B7J-K44V

Syndicat de copropriétaires SECONDAIRE FUCHSIAS- FLORALIES

C/

[D] [M]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 10 JUIN 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires SECONDAIRE FUCHSIAS- FLORALIES

RCS PARIS N° 487 530 099

156 Avenue Du Palais De La Mer

30240 LE GRAU DU ROI

représenté par son syndic en exercice la société NEXITY LAMY

si s19 rue de Vienne Cedex 8

75008 PARIS

et son agence NEXITY LA GRANDE MOTTE

sis 379 avenue Jean Bene

34280 LA GRANDE MOTTE

représentée par Maître Fanny MEYNADIER, SELARL MEYNADIER BRIBES, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR

M. [D] [M]

Bät Fuschias Appt 3188

220 Avenue Palais De La Mer

30240 LE-GRAU-DU-ROI

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Geoffroy TOILLIE, juge du tribunal judiciaire

Greffier : Stéphanie RODRIGUEZ lors des débats et de Maureen THERMEA, la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date des Débats : 25 mars 2025

Date du Délibéré : 10 juin 2025

DÉCISION :

réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 10 Juin 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

[D] [M] est propriétaire du lot 3188 au sein de la Copropriété SECONDAIRE FUCHSIAS-FLORALIES II sise 156 avenue du Palais de la mer 30240 LE GRAU DU ROI.

Constatant une carence dans le règlement des charges de copropriété, le Syndicat des copropriétaires SECONDAIRE FUCHSIAS-FLORALIES II, représenté par son syndic la société par actions simplifiée (SAS) NEXITY LAMY, a, par acte en date du 27 février 2025 assigné [D] [M], devant le Tribunal judiciaire de Nîmes, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, afin de :

— condamner [D] [M] au paiement de la somme de 1 454,51 euros au titre des charges dues arrêté 13 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 22 avril 2024

— condamner [D] [M] au paiement de la somme de 960,60 euros au titre des frais de l’article 10-1 avec intérêts au taux légal à compter du 22 avril 2024

— condamner [D] [M] au paiement de la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts

— condamner [D] [M] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et incluant l’ensemble des frais fixé à l’article 695 du code de procédure civile en ce compris les sommes retenues par le commissaire de justice en application de l’article A. 444-32 du code de commerce.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été retenue à l’audience en date du 25 mars 2025.

Bien que régulièrement assigné à personne, [D] [M] n’a pas comparu ou constitué avocat.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

[D] [M] a été assigné à personne et n’était ni présent ni représenté à l’audience. La décision étant in susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Selon l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, modifié par l’ordonnance n°2019-738 en date du 17 juillet 2019, “à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22".

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 13 décembre 2000 et par la loi du 24 mars 2014, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, impose aux copropriétaires de participer, d’une part aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, en fonction de l’utilité que ses services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, et d’autre part aux charges relatives à l’entretien et à l’administration des parties communes ; le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Selon l’article 10-1 de la même loi, modifié par la loi du 23 novembre 2018, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, “par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot (…) ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes (…).

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige”.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de ce même texte dispose par ailleurs que “la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale”.

* * *

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, demandeur, verse aux débats les documents suivants :

le relevé de propriétéle contrat de syndicles procès-verbaux d’assemblée générale en date des 8 juillet 2021, 1er juillet 2022, 30 juin 2023 et 5 juillet 2024, approuvant les comptes de copropriété respectivement du 01/04/2020 au 31/03/2021, du 01/04/2021 au 31/03/2022, du 01/04/2022 au 31/03/2023 et du 01/04/2024 au 31/03/2025un relevé de compte copropriétaire faisant apparaître le solde des sommes dues au 20 janvier 2025, pour un montant total de 2 618,67 eurosdes appels de fonds et factures du 20/03/2024 au 18/12/2024la mise en demeure en date du 22 avril 2024 adressée à [D] [M] par courrier recommandé avec accusé de réception.

Aucune des pièces de la procédure ne permet d’établir que [D] [M] a réglé les sommes réclamées dans la mise en demeure du 6 août 2024 dans le délai de trente jours à compter de sa présentation. Seul le versement de 383,40 euros apparaît. La condamnation sera prononcée en deniers ou quittance, au cas où des paiements auraient eu lieu sans avoir été portés à la connaissance du tribunal.

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale des 8 juillet 2021 et 14 août 2024 approuvant les comptes de l’exercice du 01/04/2020 au 31/03/2021, du 01/04/2023 au 31/03/2024, du 01/04/2022 au 31/03/2023 et du 01/04/2024 au 31/03/2025 et votant le budget prévisionnel pour l’exercice du 01/04/2022 au 31/03/2023, du 01/04/2023 au 31/03/2024 et du 01/04/2024 au 31/03/2025, que les comptes annuels ont été approuvés sans être contestés par les copropriétaires. Dès lors, les charges de copropriété sont bien engagées par décisions et chaque copropriétaire devient alors débiteur de ces charges.

Sur les charges de copropriété échues et à échoir

Le syndicat des copropriétaires produit un décompte arrêté au 15 mars 2025 mais mentionne une demande arrêtée au 13 janvier 2025 dans l’assignation. Par conséquent il convient de prendre les sommes arrêtées au 13 janvier 2025 et de se référer à la demande figurant dans l’assignation.

Toutefois, il apparaît dans le décompte détaillé que certains frais ont été comptabilisés comme étant des charges échues, alors qu’ils sont étrangers aux charges et qu’ils constituent éventuellement des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir :

—  22/04/2024 Me [W] mise en demeure 72 euros

—  17/05/2024 facture vacation contentieuse suivi trimestriel 112,20 euros

—  23/05/2024 Me [W] – rdv conciliation 552,00 euros

—  05/11/2024 facture vacation contentieuse assignation 224,40 euros.

Soit la somme totale de 960,60 euros qui a été inclue indûment dans le montant des charges échues, qu’il convient de soustraire.

Ainsi, il apparaît que la somme de 1 412,40 euros (2 373 euros montant solde du décompte – 960,60 euros montant art 10-1 et autres) est justifiée.

En conséquence, il convient de condamner [D] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble SECONDAIRE FUCHSIAS-FLORALIES II, représenté par son syndic la SAS NEXITY LAMY la somme de 1 412,40 euros, au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 13 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 avril 2024.

Les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Par “frais nécessaires”, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ainsi, pour que de tels frais soient nécessaires, ils doivent sortir de la gestion courante du syndic et traduire des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires aux fins de permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre du copropriétaire défaillant.

Ainsi, ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et réparti entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les intérêts de retard,

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais de commissaires de justice engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme totale de 960,60 euros au titre des frais de recouvrement, à savoir :

—  22/04/2024 Me [W] mise en demeure 72 euros

—  17/05/2024 facture vacation contentieuse suivi trimestriel 112,20 euros

—  23/05/2024 Me [W] – rdv conciliation 552,00 euros

—  05/11/2024 facture vacation contentieuse assignation 224,40 euros.

Les frais de vacation ne font l’objet d’aucune justification de diligences particulières, ils seront donc écartés. Les frais de “rdv conciliation” impliquant l’intervention d’un avocat, il relève de l’article 700 du code de procédure civile. Ainsi seules la mise en demeure du 22 avril 2024 pour un montant de 72 euros se trouve justifiée.

Par conséquent il y a lieu de condamner [D] [M] au paiement de la somme de 72 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 6 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive de l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, la carence du défendeur a causé au Syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en mettant en péril l’équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion. Il convient de relever que la durée en cause et le montant restent limités.

Il conviendra en conséquence de condamner [D] [M] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros au titre des dommages et intérêts.

Sur les mesures de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, [D] [M] est partie perdante au procès. En conséquence il sera condamné aux entiers dépens.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamnée aux dépens, [D] [M] sera condamné à payer à au Syndicat des copropriétaires SECONDAIRE FUCHSIAS-FLORALIES II une somme qu’il est équitable de fixer à 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution dispose que : « A l’exception des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat, les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés. Les contestations sont tranchées par le juge.

Les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Cependant, le créancier qui justifie du caractère nécessaire des démarches entreprises pour recouvrer sa créance peut demander au juge de l’exécution de laisser tout ou partie des frais ainsi exposés à la charge du débiteur de mauvaise foi ».

Il résulte de ce texte que par principe, sauf décision contraire, les frais d’exécution dont les droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement sont à la charge du débiteur de telle sorte que la demande en ce sens est sans objet.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [D] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires SECONDAIRE FUCHSIAS-FLORALIES II :

— la somme de 1 412,40 euros, au titre des charges de copropriété échues ou à échoir, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 22 avril 2024, arrêté au 13 janvier 2025, en deniers ou quittance,

— la somme de 72 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, en deniers ou quittance,

— la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE [D] [M] aux dépens, qui ne comprendront pas les frais de sommation de payer antérieure à la présente décision,

CONDAMNE [D] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires SECONDAIRE FUCHSIAS-FLORALIES II la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONSTATE que la demande visant à inclure au titre des frais fixé à l’article 695 du code de procédure civile les sommes retenues par le commissaire de justice en application de l’article A. 444-32 du code de commerce est sans objet,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

La greffière Le juge