Copie délivrée

à

M^e Christophe DUBOURD

la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 31]

Le 16 Décembre 2025

1ère Chambre Civile

— ------------

N° RG 22/05283 – N° Portalis DBX2-W-B7G-JV4G

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

S.A.S. MILHAUD,

immatriculée au RCS de [Localité 31] sous le n°449 720 796, représentée par son Président en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant, et par la SELARL WOOG & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant,

à :

Mme [WH] [MA] épouse [G]

née le 17 Décembre 1960 à [Localité 19],

demeurant [Adresse 2]

M. [IY] [E] [O]

né le 07 Novembre 1970 à [Localité 21],

demeurant [Adresse 3]

Mme [WZ] [C] épouse [O]

née le 10 Mai 1973 à [Localité 34],

demeurant [Adresse 3]

M. [H] [W]

né le 02 Octobre 1964 à [Localité 19],

demeurant [Adresse 9]

Mme [I] [BY] épouse [W]

née le 05 Janvier 1965 à [Localité 36],

demeurant [Adresse 8]

M. [S] [N] [V]

né le 31 Décembre 1955 à [Localité 18] (BELGIQUE),

demeurant [Adresse 5]

Mme [Z] [VC] épouse [N] [V]

née le 28 Mars 1956 à [Localité 25],

demeurant [Adresse 6]

Mme [GL] [UK]

née le 31 Janvier 1962 à [Localité 30],

demeurant [Adresse 11]

S.A.R.L. [HB],

immatriculée au RCS [Localité 22] sous le n°483 468 831, représentée par M. [RI] [KM] [LC], dont le siège social est sis [Adresse 14]

S.A.R.L. JUFRA,

immatriculée au RCS de [Localité 29] sous le n°482 590 619, représentée par M. [RR] [FW], dont le siège social est sis [Adresse 4]

S.A.R.L. STEPHALY,

société à responsabilité limitée à associé unique, immatriculée sous le n°482 573 086 au RCS de [Localité 26], représentée par Monsieur [AL] [U], dont le siège social est sis [Adresse 17]

M. [JN] [DZ]

né le 16 Septembre 1972 à [Localité 38],

demeurant [Adresse 15]

Mme [FM] [M] épouse [DZ]

née le 22 Août 1974 à [Localité 35], demeurant [Adresse 15]

M. [YE] [F]

né le 10 Mars 1970 à [Localité 27] (13),

demeurant [Adresse 13]

M. [ZB] [P]

né le 24 Février 1951 à [Localité 37],

demeurant [Adresse 10]

Mme [TF] [Y] épouse [P]

née le 22 Avril 1950 à [Localité 24],

demeurant [Adresse 10]

M. [A] [B]

né le 19 Mars 1959 à [Localité 32],

demeurant [Adresse 7]

M. [D] [K]

né le 07 Juin 1959 à [Localité 20],

demeurant [Adresse 16]

M. [R] [X]

né le 31 Mars 1959 à [Localité 19],

demeurant [Adresse 12]

Mme [CX] [TX] épouse [X]

née le 14 Février 1965 à [Localité 33],

demeurant [Adresse 12]

M. [J] [G]

né le 15 Août 1948 à [Localité 23], demeurant [Adresse 2]

Tous représentés par M^e Christophe DUBOURD, avocat au barreau de NIMES, avocat postulant et par Maître Benjamin CABAGNO, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant

Rendu publiquement, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 20 Octobre 2025 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, Antoine GIUNTINI, Vice-président, et [WH] ALBERT, Vice-présidente assistées de Aurélie VIALLE, Greffière, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats.

EXPOSE DU LITIGE

La Société Milhaud exploite un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) situé à [Adresse 28].

La SARL Stephaly, M. [ZB] [P] et Mme [TF] [P] née [Y], M. [A] [B], M. [D] [K], M. [R] [X] et Mme [CX] [TX], M. [J] [G] et Mme [WH] [G] née [MA], M. [IY] [O] et Mme [WZ] [O] née [C], M. [IY] [W] et Mme [I] [W] née [BY], M. [S] [N] [V] et Mme [Z] [N] [V] née [VC], Mme [GL] [UK], la SARL [HB], la SARL Jufra, M. [JN] [DZ] et Mme [FM] [DZ] née [M], et M. [YE] [F], (ci-après également appelés les « Bailleurs ») ont acquis, au sein de l’EHPAD, des lots privatifs correspondant à une chambre.

Ces acquisitions ont été réalisées dans le cadre d’un investissement immobilier leur permettant notamment de bénéficier d’un régime fiscal avantageux grâce aux dispositifs fiscaux Censi-Bouvard ou Loueur en meublé (LMP/LMNP).

Chaque chambre est louée à la société d’exploitation Milhaud (Domusvi et anciennement filiale de GDP Vendome) en vertu d’un contrat de bail commercial soumis aux dispositions des articles L.145-1 et suivants du code de commerce. Les baux commerciaux ont été signés entre fin 2004 et fin 2005 concomitamment avec la signature des actes d’achat de chaque chambre (en VEFA pour certains), sous la forme de promesses de bail qui ont pris effet lors de la livraison de l’EHPAD, dans le cadre d’une opération globale (achat d’un lot garantissant des revenus sous forme de loyers).

Les baux comprennent depuis l’origine un article intitulé « Loyer et Indexation » dont le 4ème alinéa est libellé comme suit :

“Ce loyer sera, à compter de la deuxième année entière suivant la prise du bail, révisé annuellement en appliquant 50 % de l’augmentation annuelle autorisée du prix des prestations d’hébergement des personnes âgées, publiée par le Ministère de l’Economie et des Finances, avec une garantie de 1.5% net par an”.

Par courriers simples du 25 juin 2020 adressés à chacun des copropriétaires la société Milhaud a notifié aux bailleurs qu’elle tenait « la clause d’indexation figurant dans votre contrat de bail » pour « illicite ». En conséquence, elle les a informés qu’à compter du 1er juillet 2020, elle ferait application des termes des baux, abstraction faite de la clause d’indexation litigieuse impliquant :

— le règlement pour l’avenir du loyer pour le montant inscrit initialement aux baux,

— et la restitution par voie de compensation du trop-perçu correspondant à la différence entre le loyer réglé au cours des cinq dernières années et le montant inscrit au bail.

Les copropriétaires – bailleurs ont contesté les termes des lettres qu’ils ont reçues et ont saisi le tribunal judiciaire, en référé, sollicitant la reprise du paiement du loyer versé pour son montant payé au titre du 1er trimestre 2020.

Par ordonnance de référé du 2 décembre 2020, le juge des référés a considéré n’y avoir lieu à référé sur ces demandes. Les copropriétaires – bailleurs ont relevé appel de cette décision et par un arrêt du 4 octobre 2021, la cour d’appel de [Localité 31] a ordonné au preneur de reprendre le paiement du loyer dû à chaque demandeur au montant résultant de la clause d’indexation stipulée dans chaque bail.

C’est dans ce contexte que par actes d’huissier des 3, 4, 7, 8, 9 et 15 novembre 2022, la société Milhaud a assigné la SARLU Stephaly, M. [ZB] [P] et Mme [TF] [P] née [Y], M. [A] [B], M. [D] [K], M. [R] [X] et Mme [CX] [TX], M. [J] [G] et Mme [WH] [G] née [MA], M. [IY] [O] et Mme [WZ] [O] née [C], M. [IY] [W] et Mme [I] [W] née [BY], M. [S] [N] [V] et Mme [Z] [N] [V] née [VC], Mme [GL] [UK], la SARL [HB], la SARL Jufra, M. [JN] [DZ] et Mme [FM] [DZ] née [M], et M. [YE] [F] devant le tribunal judiciaire de Nîmes afin de juger non écrite la clause d’indexation litigieuse et les condamner à lui restituer les sommes reçues au titre des loyers sur la base de cette clause sur les cinq dernières années.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 4 septembre 2025, la SAS Milhaud demande au tribunal, sur le fondement des articles L.112-1 et L.112-2 du code monétaire et financier et L.145-39 du code de commerce, de :

— Débouter les défendeurs de l’intégralité de leurs demandes ;

— Juger non écrite la clause d’indexation stipulée au sein de chaque bail conclu entre la société Milhaud et les Défendeurs ;

En conséquence :

— Juger que le montant du loyer annuel ne saurait excéder celui stipulé à l’article « Loyer et indexation » de chaque bail, soit :

Bailleurs

Loyer nominal

SARL Stephaly

23.717,84 €

Epoux [P]

6.679,48 €

M. [B]

17.788,38 €

M. [K]

23.717,84 €

M. [X] et Mme [TX]

6.679,48 €

Epoux [G]

23.717,84 €

Epoux [O]

11.858,92 €

Epoux [W]

6.679,48 €

Epoux [N] [V]

23.717,84 €

Mme [AF]

5.929,46 €

SARL [HB]

23.717,84 €

SARL Jufra

23.717,84 €

Epoux [DZ]

5.929,46 €

— Condamner chacun des défendeurs à restituer à la société Milhaud, dans la limite de cinq ans, toute somme reçue à titre de loyer au-delà des montants ci-dessus, soit :

▪ la somme correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 13 octobre 2015 jusqu’au 31 décembre 2024, majorée des intérêts légaux à compter du 13 octobre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs, établie à :

—  43.116,95 € pour la SARL Stephaly,

—  4.404 € pour M. [ZB] [P] et Mme [TF] [P] née [Y],

—  32.338,05 € pour M. [A] [B],

—  43.116,95 € pour M. [D] [K],

—  4.404 € pour M. [R] [X] et Mme [CX] [TX] solidairement,

—  43.116,95 € pour M. [J] [G] et Mme [WH] [G] solidairement,

—  21.558,70 € pour M. [IY] [E] [O] et Mme [WZ] [O],

—  4.404 € pour M. [H] [W] et Mme [I] [W] solidairement,

—  43.116,95 € pour M. [S] [N] [V] et Mme [Z] [N] [V],

—  10.779,35 € pour Mme [GL] [CK],

—  43.116,95 € pour la SARL [HB],

—  43.116,95 € pour la SARL Jufra,

▪ la somme correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal au 31 décembre 2024, soit :

—  7.914,50 € depuis le 18 mars 2019, date d’acquisition de leur lot pour M. [JN] [DZ] et Mme [FM] [DZ], solidairement, majorée des intérêts légaux à compter du 13 octobre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,

—  12.128,37 € depuis le 13 octobre 2015, date d’acquisition de son lot pour M. [YE] [F], solidairement, majorée des intérêts légaux à compter du 13 octobre 2020 et jusqu’à la date de la vente de son lot ;

A titre subsidiaire :

— Réputer non écrite la stipulation insérée dans les baux liant la société Milhaud à chacun des défendeurs instaurant une garantie d’augmentation minimale du loyer de 1,5% l’an ;

En conséquence :

— Condamner chacun des défendeurs à restituer à la société Milhaud, dans la limite de cinq ans, toute somme reçue à titre de loyer au-delà des montants ci-dessus, soit :

▪ la somme correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 13 octobre 2015 jusqu’au 31 décembre 2024, majorée des intérêts légaux à compter du 13 octobre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs, établie à :

—  35.431,49 € pour la SARL Stephaly,

—  2.866,41 € pour M. [ZB] [P] et Mme [TF] [P] née [Y], solidairement,

—  26.574,05 € pour M. [A] [B],

—  35.431,49 € pour M. [D] [K],

—  2.866,41 € pour M. [R] [X] et Mme [CX] [TX], solidairement,

—  35.431,49 € pour M. [J] [G] et Mme [WH] [G], solidairement,

—  17.663,73 € pour M. [IY] [E] [O] et Mme [WZ] [O],

—  2.866,41 € pour M. [H] [W] et Mme [I] [W] solidairement,

—  35.431,49 € pour M. [S] [N] [V] et Mme [Z] [N] [V],

—  8.858,02 € pour Mme [GL] [CK],

—  35.431,49 € pour la SARL [HB],

—  35.431,49 € pour la SARL Jufra,

▪ la somme correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal au 31 décembre 2024, soit :

—  6.269,01 € depuis le 18 mars 2019, date d’acquisition de leur lot pour M. [JN] [DZ] et Mme [FM] [DZ], solidairement, majorée des intérêts légaux à compter du 13 octobre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,

—  25.89,01 € depuis le 13 octobre 2015, date d’acquisition de son lot pour M. [YE] [F], solidairement, majorée des intérêts légaux à compter du 13 octobre 2020 et jusqu’à la date de la vente de son lot ;

En toute hypothèse :

— Condamner in solidum les défendeurs à payer à la Société Milhaud la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner les défendeurs aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Marie Mazars – Kusel, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— Assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire.

La société Milhaud soutient que la clause stipulée au 4ème alinéa du paragraphe « loyer et indexation », faisant application de l’indice du prix des prestations d’hébergement des personnes âgées (indice PPH) avec une garantie d’augmentation de 1,5% par an est une clause d’indexation illicite. Elle souligne l’indissociabilité des termes de cette clause, l’application de la majoration de 1,5% n’étant que la résultante d’une variation de l’indice PPH inférieure à 3%. Elle assure que le PPH est bien un indice, dont la détermination résulte d’une formule de calcul annexée au code de l’action sociale et des familles, et non un « indicateur de marché », pour être composé d’un panier de 6 indices, tous susceptibles de varier à la hausse comme à la baisse, comparé avec le taux d’évolution des retraites de base.

Elle rappelle qu’en outre, le statut des baux commerciaux ne connaît que deux modes de révision du loyer, la révision triennale et l’application d’une clause d’échelle mobile, et qu’en conséquence le concept de « clause de revalorisation » envisagé par les bailleurs est contraire à l’ordre public.

Elle explique que l’article L.112-1 du code monétaire et financier prohibe l’indexation automatique des prix des biens ou de services, sauf si elle a une relation directe avec l’objet du statut ou de la convention, ou avec l’activité de l’une des parties, mais qu’en toute hypothèse la clause ne doit pas prévoir « la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision ». Elle indique que la clause litigieuse écarte l’indice choisi aussitôt que son application aboutit à une variation du loyer inférieure à 1,5%, provoquant une augmentation systématiquement supérieure à celle obtenue par la variation indiciaire ; qu’ainsi, si la variation est bien annuelle, elle n’est calquée sur l’indice PPH qu’à condition qu’il varie de plus d’un certain taux ; qu’ainsi, si le loyer est révisé annuellement, l’indice PPH n’est pas appliqué selon la même périodicité. L’application de la garantie aboutit ainsi à la distorsion prohibée entre la révision du prix et le jeu de l’indice dont l’objectif est la lutte contre l’inflation.

Elle fait état de la jurisprudence constatant l’illicéité des clauses prévoyant la modification automatique du loyer uniquement en cas de hausse de l’indice au motif contraire à l’ordre public économique qu’elles organisent nécessairement la distorsion prohibée. Elle expose que la cour de cassation considère illicite la clause d’indexation qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu’à la hausse, en ce qu’il « fausse le jeu normal de l’indexation ». Elle rappelle qu’en l’espèce, la clause litigieuse exclut chaque période où l’indice publié dans le même temps est inférieur à 3%, opérant alors un ajustement à taux fixe de 1,5%. Elle fait état d’un principe jurisprudentiel constamment appliqué.

Elle considère que dans l’arrêt sur lequel se basent les défendeurs, la Cour de cassation ne se prononce pas sur ces questions.

Elle indique que ce ne pas elle qui a rédigé cette clause d’indexation et estime paradoxal que les défendeurs revendiquent l’application d’une clause en prétendant qu’elle leur a été imposée ; elle rappelle que c’est avant tout au preneur que cette clause a nui.

Elle critique la qualification alléguée par les bailleurs de « clause d’augmentation forfaitaire » proche d’un bail à paliers. Elle souligne alors que la stipulation litigieuse s’insère dans le chapitre « loyer et indexation » et qu’elle a pour objet et pour effet d’aboutir à une variation homothétique du loyer en fonction de l’évolution d’un indice. Elle rappelle que le statut des baux commerciaux n’autorise pas la révision annuelle du loyer, qui plus est automatique et à la hausse. Elle expose que la clause litigieuse remplit les trois conditions de l’indexation, à savoir qu’elle est automatique et n’est soumise à aucun formalisme ni condition, qu’elle joue selon une périodicité définie et opère selon la variation d’un indice économique objectif. Elle soutient par ailleurs que dans un bail à paliers le loyer n’est pas révisé ou revalorisé puisque son montant correspond toujours à celui dont les parties sont convenues lors de la conclusion du bail, sans qu’il soit nécessaire de calculer le loyer de l’année à venir en fonction de celle en cours ; qu’en outre, le nombre de paliers est limitativement déterminé par avance, sans pouvoir excéder la durée du bail, et que le plafonnement du loyer de renouvellement se calcule par rapport au loyer d’origine, en faisant un mécanisme anti-spéculatif insusceptible de concourir à l’inflation.

Elle souligne que, quelle que soit la qualification retenue, une clause d’augmentation constante du loyer « avec une augmentation de 1,5% net par an » a pour effet « l’indexation automatique des prix », et partant un effet inflationniste contraire aux impératifs de l’ordre public monétaire.

Elle expose que la loi du 18 juin 2014 répute non écrite la clause litigieuse, et qu’elle est applicable aux baux en cours selon une jurisprudence constante ; qu’ainsi la stipulation en cause n’a aucune existence juridique et son action n’est pas soumise à prescription ; qu’en conséquence, le seul montant des loyers que les bailleurs sont en droit d’appeler est le loyer nominal.

Elle conclut que sa demande reconventionnelle signifiée le 13 octobre 2020 dans la procédure de référé a interrompu la prescription quinquennale de l’action en répétition de l’indu et qu’elle est en conséquence fondée à demander remboursement des sommes perçues par les bailleurs au-delà du loyer nominal après le 13 octobre 2015.

Elle revient sur le caractère indivisible du mécanisme contractuel d’indexation compte tenu de l’imbrication entre l’application d’un indice et d’une garantie d’augmentation, rédigées dans un unique alinéa, et estime que la stipulation litigieuse a un caractère essentiel, rappelant que les bailleurs consacrent leur argumentation principale à en solliciter l’application.

Subsidiairement, si le tribunal considérait la clause divisible, il devrait considérer non écrite la stipulation sur la « garantie de 1,5% par an », impliquant de reconstituer les loyers tels qu’ils auraient dû être appelés sur la seule base de l’indexation à hauteur de 50% du PPH.

* * *

Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 27 août 2024, la SARLU Stephaly, M. [ZB] [P] et Mme [TF] [P] née [Y], M. [A] [B], M. [D] [K], M. [R] [X] et Mme [CX] [TX], M. [J] [G] et Mme [WH] [G] née [MA], M. [IY] [O] et Mme [WZ] [O] née [C], M. [IY] [W] et Mme [I] [W] née [BY], M. [S] [N] [V] et Mme [Z] [N] [V] née [VC], Mme [GL] [UK], la SARL [HB], la SARL Jufra, M. [JN] [DZ] et Mme [FM] [DZ] née [M], et M. [YE] [F] demandent au tribunal, sur le fondement des articles L.112-1 et L.112-2 du code monétaire et financier, de :

· DEBOUTER la société SAS Milhaud de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

· REJETER toutes fins, moyens et conclusions contraires,

· JUGER ladite clause d’augmentation forfaitaire licite,

· REJETER la sanction de ce que la clause rédigée comme suit serait non-écrite :

“Ce loyer sera, à compter de la deuxième année entière suivant la prise du bail, révisé annuellement en appliquant 50% de l’augmentation annuelle autorisée du prix des prestations d’hébergement des personnes âgées, publié par le Ministère de l’Economie et des Finances, avec une garantie de 1,5 % net par an.”

En conséquence,

A titre principal :

· JUGER que ladite clause n’est pas une clause d’indexation mais une clause d’augmentation forfaitaire,

· REJETER la demande de la SAS Milhaud visant à faire condamner les bailleurs au remboursement du trop-perçu dans la limite de cinq ans,

· ORDONNER la poursuite du bail dans les termes contractuellement prévus,

A titre subsidiaire :

· JUGER que la clause de révision ne peut être réputée non écrite en son entier et que seul le taux d’augmentation de 1,5 % stipulé par les parties est réputé non écrit,

· REJETER la demande de la SAS Milhaud visant à faire condamner les bailleurs au remboursement du trop-perçu dans la limite de cinq ans,

· ORDONNER la poursuite du bail dans les termes contractuellement prévus,

En tout état de cause,

· CONDAMNER la SAS Milhaud à payer à chacun des demandeurs une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

· CONDAMNER la SAS Milhaud aux entiers dépens de l’instance.

Les défendeurs estiment que la stipulation litigieuse n’est pas une clause d’indexation mais s’analyse comme une augmentation forfaitaire, qui ne contrevient pas aux dispositions du code de commerce et du code monétaire et financier. Ils expliquent à cette fin que le seul fait que la clause soit intitulée clause d’indexation ne suffit pas à lui conférer cette qualification. Ils font état du principe de liberté contractuelle autorisant les parties à établir un bail avec un loyer à paliers. Ils soutiennent qu’en l’espèce, l’augmentation du loyer est consentie et forfaitaire et les modalités de calcul consensuelles et empruntes d’une réciprocité certaine entre les parties. Ils indiquent que la volonté des parties d’appliquer une augmentation forfaitaire est ici sans équivoque, rappelant que les baux ont été signés dans le cadre d’un investissement immobilier locatif. Ils expliquent que pour garantir leur investissement immobilier, la société d’exploitation a prévu une augmentation forfaitaire du loyer de 1,5% minimum avec la contrepartie de ne pas dépasser le plafond de 50% du PPH. Ils insistent sur la libre négociation entre les parties des termes de cette clause, de telle sorte que le preneur a clairement exprimé son consentement sur ses modalités, en renonçant à la protection d’un ordre public relatif censé le protéger d’une augmentation excessive et déconnectée des loyers. Ils soulignent que cette clause est le fruit de discussions et de concessions réciproques, amenant à un aléa restreint des deux côtés, pour la stipulation d’une révision du loyer automatique et forfaitaire selon des modalités librement négociées ; que la seule référence à un plafond à 50% du PPH ne signifie nullement un souhait de faire réviser le loyer par le seul jeu, à la hausse comme à la baisse, d’une clause d’indexation.

Ils exposent que les montants auto-facturés par la société Milhaud ne font d’ailleurs pas application de l’indice mais suivent une augmentation constante au taux fixe de 1,5%, sans aucune critique depuis l’exécution du contrat ; que cette continuité dans les relations contractuelles confirme la volonté des parties sur un mécanisme d’augmentation forfaitaire des loyers.

Ils ajoutent qu’un indice est une valeur permettant de caractériser une variation sur une période donnée, qui peut alors s’envisager à la hausse comme à la baisse ; que ce n’est pas le cas pour le prix des prestations à l’hébergement qui ne s’établit qu’à la hausse ; qu’il s’agit d’un indicateur de marché choisi pour sa cohérence économique avec les baux de l’espèce ; qu’il s’agit donc bien d’un mécanisme d’augmentation forfaitaire à 1,5% garantis par an, sous réserve d’une meilleure augmentation forfaitaire par l’effet de 50% du PPH, qui interdit toute variation de réciprocité.

Elle soutient par ailleurs que la société Milhaud a fait preuve d’une grave déloyauté et que la turpitude visée par l’adage « nemo auditur » lui interdit toute restitution. Elle développe à cette fin que la requérante a rédigé les baux en contrat d’adhésion que les bailleurs n’ont pas pu discuter ; qu’elle a appliqué spontanément l’augmentation de loyer pendant 10 ans et notamment pendant quatre ans après le prononcé de la décision de la cour de cassation de 2016 sur lequel elle se fonde ; qu’elle a brutalement et unilatéralement cessé d’appliquer le contrat et entrepris de récupérer par la force ce qu’elle a décrété comme « trop perçu ».

Subsidiairement, elle affirme que l’absence de variation à la baisse prévue ne constitue aucunement un élément déterminant ni essentiel de la volonté des parties. Elle souligne à cette fin que, rien dans les stipulations litigieuses, n’amène à considérer que la non variation à la baisse était un élément essentiel et déterminant lors de la conclusion des baux, qu’il n’est prévu aucun loyer plancher en dessous duquel le loyer versé ne pourrait descendre, que la stipulation peut être retranchée sans atteinte au jeu normal de l’indexation ni à la cohérence de la clause ou même du contrat. Tenant compte de cette dissociabilité et du caractère non déterminant de la stipulation éventuellement illicite, ils estiment que seule la partie garantissant un taux d’augmentation annuel de 1,5% est susceptible d’être réputée non écrite ; qu’ainsi, il n’est pas porté atteinte à l’éventuel indice.

* * *

Pour un exposé complet des faits, prétentions et moyens des parties, il y a lieu en vertu de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs dernières écritures.

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La clôture est intervenue le 22 septembre 2025 par ordonnance du juge de la mise en l’état du 3 juillet 2025. L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 20 octobre 2025 pour être plaidée et la décision mise en délibéré au 16 décembre 2025.

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MOTIFS DE LA DECISION

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur la qualification de la clause litigieuse

Conformément aux dispositions de l’article 1156 du code civil, il convient de rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes.

Sans dénaturer les obligations qui résultent des termes clairs et précis d’une convention, et sans modifier les stipulations qu’elle renferme, il appartient au juge également de rechercher la commune intention dans tout comportement ultérieur de nature à la manifester.

Il résulte des articles L.145-15 et L.145-37 à L.145-39 du code de commerce que, en cours de bail, la modification du montant du loyer ne peut résulter que d’une demande de révision triennale, de l’application d’une clause d’indexation licite ou d’une demande de révision si la clause d’indexation a entraîné une variation du loyer de plus du quart.

Il est toutefois admis que la liberté contractuelle autorise la conclusion d’un bail à paliers, dans lequel les parties conviennent par avance de l’évolution du loyer, tant en ce qui concerne son montant que la date à laquelle elle devra se produire, indépendamment des évolutions liées à la révision ou l’indexation, dès lors que le prix reste aisément déterminé et déterminable. Les stipulations d’un tel bail échappent alors à la réglementation des clauses d’indexation.

La clause d’indexation peut être définie comme une stipulation par laquelle les parties s’accordent sur la variation du montant du loyer permettant une révision automatique selon une périodicité convenue, en fonction d’un élément objectif de référence nommé indice.

Pour répondre à ce caractère d’automaticité, la clause d’échelle mobile doit comporter les moyens de sa mise en œuvre : la périodicité de la révision, l’indice utilisé et une date de référence de l’indice permettant de calculer la variation.

En l’espèce, pour rappel, la clause litigieuse est ainsi libellée :

“Ce loyer sera, à compter de la deuxième année entière suivant la prise du bail, révisé annuellement en appliquant 50 % de l’augmentation annuelle autorisée du prix des prestations d’hébergement des personnes âgées, publiée par le Ministère de l’Economie et des Finances, avec une garantie de 1.5% net par an”.

Comme souligné par la requérante, le taux d’évolution du prix des prestations d’hébergement des personnes âgées repose sur une formule de calcul développée à l’annexe 2-3-3 du code de l’action sociale et des familles. Elle se base sur une comparaison entre un indicateur des charges des établissements, constitué lui-même d’un panier pondéré de 6 indices publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques, et le taux d’évolution des retraites de base, lui-même calculé, aux termes du code de la sécurité sociale, sur la base d’un coefficient égal à l’évolution de la moyenne annuelle des prix à la consommation, hors tabac.

La clause litigieuse stipule d’abord une révision annuelle selon le PPH, puis garantit une augmentation de 1,5% si cette revalorisation ressort insatisfaisante. Il s’ensuit que la volonté première des contractants est d’obtenir une augmentation de 50% du PPH, et que si cette dernière s’avérait inférieure à 1,5% net par an, ils seraient garantis contractuellement à hauteur d’une telle revalorisation ; ce mécanisme s’accorde avec l’objectif de rentabilité sécurisée de l’investissement allégué par les bailleurs. Les termes de cette clause sont clairs et précis ; ils ne nécessitent aucune interprétation susceptible de la dénaturer.

Si le mécanisme de révision ne s’est opéré que sur la base de l’augmentation forfaitaire, comme l’allèguent les défendeurs, cela ressort davantage comme une circonstance de la conjoncture économique, amenant à faire jouer la garantie stipulée, que comme une modalité d’application des relations contractuelles.

Par ailleurs, dans un bail à paliers, comme souhaite le qualifier les défendeurs, la fixation des loyers intervient automatiquement et indépendamment de l’application des règles de révision du loyer ou de l’indexation ; elle ne se conjugue avec cette dernière que par des dispositions claires et précises qui n’opèrent aucun mélange entre les deux mécanismes, la clause d’indexation devant préciser de quelle manière elle trouvera à s’appliquer à chacun des paliers considérés, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Il ne résulte en outre d’aucune disposition du bail que les parties ont voulu instaurer un mécanisme de loyers à paliers, distinct de l’indexation et la garantie minimum de 1,5% net ne peut s’analyser comme tel dans la mesure où elle constitue une partie intégrante de l’indexation.

Il s’ensuit que la révision stipulée du loyer repose sur un indice économique, tenant compte de données objectives, extrinsèques et aléatoires, avec accessoirement une garantie d’augmentation. Force d’ailleurs est de constater, à l’instar de la requérante, que le mode de calcul du taux peut amener des variations tant à la hausse qu’à la baisse ; d’ailleurs, l’indexation tendant uniquement à la hausse n’est pas un critère de qualification mais de licéité de la clause.

Il s’évince de ces développements que la clause litigieuse est effectivement une clause d’indexation soumise aux dispositions des articles L.112-1 et L.112-2 du code monétaire et financier.

Sur la licéité de la clause litigieuse

Aux termes des articles L. 112-1 et L. 112-2 du code monétaire et financier, si les clauses prévoyant des indexation fondées sur les prix des biens, produits ou services ayant une relation directe avec l’objet du statut, de la convention ou avec l’activité d’une des parties sont autorisées, demeure réputée non écrite « toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision ».

En l’espèce, aux termes de la clause litigieuse, dès lors que « 50 % de l’augmentation annuelle autorisée du prix des prestations d’hébergement des personnes âgées » constitue une revalorisation de moins de 1,5% net, l’indice est écarté au profit de la garantie. En conséquence, la variation indiciaire stipulée ne s’applique pas annuellement, mais seulement lorsqu’elle dépasse les 1,5% net du loyer.

Il apparaît ainsi que par le jeu de cette clause d’indexation, le loyer va être révisé annuellement, mais tantôt par le jeu de l’indice, tantôt par le mécanisme de la garantie forfaitaire, selon la conjoncture économique. En neutralisant le jeu de l’indice s’il n’atteint pas un seuil d’augmentation satisfaisant, la clause organise donc automatiquement son gel au profit d’un référentiel forfaitaire, de telle sorte que les révisions du loyer ne sont pas opérées chaque année successive sur la base de l’indice stipulé. La révision se fait donc, en cas de hausse inférieure à 1,5% net comme en cas de baisse de l’indice, sans aucune référence à l’indice choisi, par l’application d’une majoration forfaitaire détachée de toute référence indiciaire ; elle conduit alors à une inadéquation entre période de variation de l’indice et période de révision.

La garantie insérée fausse ainsi le jeu normal de l’indexation annuelle en « prévoyant (mathématiquement et mécaniquement) la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision ».

La clause d’indexation litigieuse entre donc dans le champ de l’interdiction de toute distorsion entre la révision du prix et le jeu de l’indice posée par l’article L112-1 alinéa 2 du code monétaire et financier.

Sur la sanction de la clause d’indexation illicite

L’article L112-1 alinéa 2 du code monétaire et financier répute non écrite « toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision ».

Il est en outre de principe jurisprudentiel constant qu’est nulle une clause d’indexation qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu’à la hausse (3ème Civ., 14 janvier 2016, n° 14-24.681).

Les défendeurs demandent, subsidiairement, que seul le taux d’augmentation de 1,5% stipulé par les parties soit réputé non écrit, et de maintenir en conséquence la référence à l’indice de révision annuelle de « 50 % de l’augmentation annuelle autorisée du prix des prestations d’hébergement des personnes âgées ».

En l’espèce, le mécanisme de la garantie forfaitaire de 1,5% et celui de l’indexation forment un tout, un mécanisme contractuel imbriqué et interdépendant, la stipulation litigieuse ne trouvant à s’appliquer qu’en fonction des performances de l’indice. Les défendeurs sont en outre mal fondés à soutenir à ce stade que cette stipulation n’était pas un élément déterminant et essentiel lors de la conclusion des baux, après avoir longuement développé sur leur volonté sans équivoque d’appliquer une augmentation forfaitaire pour garantir leur investissement immobilier.

En toute hypothèse, la stipulation dont il est demandé le maintien fonde la révision annuelle en application de « 50% de l’augmentation annuelle autorisée du prix des prestations d’hébergement des personnes âgées ». Cette référence à la seule « augmentation » du PPH conduit à une révision des loyers uniquement à la hausse, quel que soit la variation de l’indice, laquelle est prohibée par le principe jurisprudentiel ci-dessus rappelé.

La clause d’indexation sera en conséquence réputée non écrite en son entier.

Sur les restitutions demandées

Aux termes de l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette et ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

La clause d’indexation étant réputée non écrite, les augmentations de loyers payées par la société Milhaud au-delà des montants initialement convenus ressortent indues.

Par conclusions signifiées par RPVA le 13 octobre 2020 dans le cadre de l’instance en référé n° RG 20/577, la société Milhaud a demandé reconventionnellement aux bailleurs le remboursement de ces trop perçus de loyer, interrompant la prescription de l’action en restitution. Elle est ainsi fondée à demander les excédents de loyer depuis le 13 octobre 2015, étant précisé que pour M. [JN] [DZ] et Mme [FM] [DZ] la date à prendre en considération est celle de l’acquisition de leur lot le 18 mars 2019.

Par ailleurs, les défendeurs ne peuvent, là encore à ce stade, invoquer une clause qui leur aurait été imposée dans le cadre d’un contrat d’adhésion par la requérante, qui n’est pas la rédactrice du bail d’ailleurs, après avoir longuement développé sur la liberté contractuelle et conclut que ces stipulations étaient le fruit de négociations et de concessions réciproques. L’application spontanée de la clause interdite avant sa reconsidération ne caractérise aucune turpitude, elle n’est que l’application du contrat alors signé, source du trop perçu par les bailleurs, objet de la présente action. Il n’est pas démontré de récupération « par la force » de l’excédent des loyers alléguée par les défendeurs, l’exercice du droit, pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci par un tribunal afin qu’il statut sur son bien-fondé, comme en l’espèce, ne pouvant en aucun cas être considéré comme tel.

Il n’est établi aucune turpitude par les défendeurs de nature à rejeter les demandes de restitution de la société Milhaud sur l’adage « nemo auditur… ».

Les défendeurs ne contestant par ailleurs pas les montants demandés, il sera fait droit aux prétentions de la requérante de ce chef comme repris au dispositif de la présente décision, précision faîte que la société Milhaud :

— demande la condamnation solidaire de M. [R] [X] et Mme [CX] [TX], sans que ne soit établi leurs statuts d’époux/épouse ; ils seront en conséquence condamnés in solidum,

— ne demande pas la condamnation solidaire des époux [T] ni des époux [N] [V] qui ne saurait en conséquence être prononcée comme telle par le tribunal ;

— demande par erreur matérielle la condamnation solidaire du seul M. [F].

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRESAux termes de l’article 1231-6 du code civil, « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En outre, il est constant que la créance d’une somme d’argent dont le principe et le montant résultent de la loi ou du contrat et non de l’appréciation du juge porte intérêt dès la sommation de payer.

En l’espèce, les conclusions signifiées par RPVA le 13 octobre 2020 dans le cadre de l’instance en référé n° RG 20/577, valant mise en demeure aux bailleurs de rembourser les trop perçus de loyer, il sera fait droit à la demande de la requérante de faire courir les intérêts au taux légal à compter de cette date, et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les bailleurs qui succombent à l’instance en supporteront in solidum les dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations

L’équité commande en l’espèce de condamner in solidum les bailleurs à payer à la société Milhaud au titre des frais irrépétibles la somme de 1.500 €. Les défendeurs qui perdent le procès seront déboutés de leur demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, en premier ressort, par jugement contradictoire,

Condamne la SARL Stephaly à payer à la SAS Milhaud la somme de 43.116,95 € au 31 décembre 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 13 octobre 2015 ;

Condamne solidairement M. [ZB] [P] et Mme [TF] [P] née [Y], à payer à la SAS Milhaud la somme de 4.404 € au 31 décembre 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 13 octobre 2015 ;

Condamne M. [A] [B] à payer à la SAS Milhaud la somme de 32.338,05 € au 31 décembre 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 13 octobre 2015 ;

Condamne M. [D] [K] à payer à la SAS Milhaud la somme de 43.116,95 € au 31 décembre 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 13 octobre 2015 ;

Condamne in solidum M. [R] [X] et Mme [CX] [TX] à payer à la SAS Milhaud la somme de 4.404 € au 31 décembre 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 13 octobre 2015 ;

Condamne solidairement M. [J] [G] et Mme [WH] [G] à payer à la SAS Milhaud la somme de 43.116,95 € au 31 décembre 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 13 octobre 2015 ;

Condamne M. [IY] [E] [O] et Mme [WZ] [O] à payer à la SAS Milhaud la somme de 21.558,70 € au 31 décembre 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 13 octobre 2015 ;

Condamne solidairement M. [H] [W] et Mme [I] [W] à payer à la SAS Milhaud la somme de 4.404 € au 31 décembre 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 13 octobre 2015 ;

Condamne M. [S] [N] [V] et Mme [Z] [N] [V] à payer à la SAS Milhaud la somme de 43.116,95 € au 31 décembre 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 13 octobre 2015 ;

Condamne Mme [GL] [AF] à payer à la SAS Milhaud la somme de 10.779,35 € au 31 décembre 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 13 octobre 2015 ;

Condamne la SARL [HB] à payer à la SAS Milhaud la somme de 43.116,95 € au 31 décembre 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 13 octobre 2015 ;

Condamne la SARL Jufra à payer à la SAS Milhaud la somme de 43.116,95 € au 31 décembre 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 13 octobre 2015 ;

Condamne solidairement M. [JN] [DZ] et Mme [FM] [DZ] à payer à la SAS Milhaud la somme de 7.914,50 € au 31 décembre 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 18 mars 2019, date d’acquisition de son lot ;

Dit que ces sommes seront majorées des intérêts légaux à compter du 13 octobre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

Condamne M. [YE] [F] à payer à la SAS Milhaud la somme de 12.128,37 € au 31 décembre 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 13 octobre 2015, majorée des intérêts légaux à compter du 13 octobre 2020 et jusqu’à la date de la vente de son lot ;

Condamne in solidum la SARL Stephaly, M. [ZB] [P] et Mme [TF] [P] née [Y], M. [A] [B], M. [D] [K], M. [R] [X] et Mme [CX] [TX], M. [J] [G] et Mme [WH] [G] née [MA], M. [IY] [O] et Mme [WZ] [O] née [C], M. [IY] [W] et Mme [I] [W] née [BY], M. [S] [N] [V] et Mme [Z] [N] [V] née [VC], Mme [GL] [UK], la SARL [HB], la SARL Jufra, M. [JN] [DZ] et Mme [FM] [DZ] née [M], et M. [YE] [F] aux entiers dépens de l’instance ;

Condamne in solidum la SARL Stephaly, M. [ZB] [P] et Mme [TF] [P] née [Y], M. [A] [B], M. [D] [K], M. [R] [X] et Mme [CX] [TX], M. [J] [G] et Mme [WH] [G] née [MA], M. [IY] [O] et Mme [WZ] [O] née [C], M. [IY] [W] et Mme [I] [W] née [BY], M. [S] [N] [V] et Mme [Z] [N] [V] née [VC], Mme [GL] [UK], la SARL [HB], la SARL Jufra, M. [JN] [DZ] et Mme [FM] [DZ] née [M], et M. [YE] [F] à payer à la SAS Milhaud la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SARL Stephaly, M. [ZB] [P] et Mme [TF] [P] née [Y], M. [A] [B], M. [D] [K], M. [R] [X] et Mme [CX] [TX], M. [J] [G] et Mme [WH] [G] née [MA], M. [IY] [O] et Mme [WZ] [O] née [C], M. [IY] [W] et Mme [I] [W] née [BY], M. [S] [N]

[V] et Mme [Z] [N] [V] née [VC], Mme [GL] [UK], la SARL [HB], la SARL Jufra, M. [JN] [DZ] et Mme [FM] [DZ] née [M], et M. [YE] [L] de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

Déboute les parties de toutes leurs demandes supplémentaires, plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice-Présidente et par Aurélie VIALLE, greffière , présente lors de sa mise à disposition.

LE GREFFIER LE PRESIDENT