TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/01641 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KYGE

[H] [N]

C/

[E] [V] [K] [Y] épouse [C]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 18 MARS 2025

DEMANDEUR

M. [H] [N]

né le 23 Janvier 1962 à ARLES (BOUCHES-DU-RHONE)

Chemin de la grande roubine

30220 AIGUES MORTES

représenté par Maître Anaïs COLETTA de la SCP B.C.E.P., avocats au barreau de NIMES

DEFENDERESSE

Mme [E] [V] [K] [Y] épouse [C]

née le 12 Août 1955 à BESANCON (DOUBS)

194 Rue De La Monnaie

30920 CODOGNAN

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Laurence ALBERT, Vice-Présidente exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Coraline MEYNIER lors des débats et Stéphanie RODRIGUEZ lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 21 Janvier 2025

Date des Débats : 21 janvier 2025

Date du Délibéré : 18 mars 2025

DÉCISION :

contradictoire , en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 18 Mars 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 28 mai 2018, M. [H] [N] a donné à bail à M.[R] [C] et Mme [E] [Y] épouse [C] un logement à usage d’habitation situé à AIGUES-MORTES (Gard), 288 rue des Coquilles, pour un loyer mensuel de 969 euros, avec prise d’effet au 10 août 2018.

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été établi le 9 août 2018.

M. [R] [C] est décédé le 16 décembre 2022.

Par acte du 31 mai 2023, M. [H] [N] a donné à bail meublé le même logement à Mme [Y] pour un loyer mensuel de 1.015,72 euros, avec prise d’effet au 1er mai 2023.

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été établi le 1er mai 2023.

Par courrier du 1er juin 2023, Mme [E] [Y] a donné et annoncé son départ entre fin août et début septembre 2023.

Un état des lieux de sortie contradictoire a été établi le 31 août 2023.

Invoquant un reliquat de loyers et des frais de travaux de remise en état du logement, M. [H] [N] a fait signifier à Mme [E] [Y] une sommation de payer valant mise en demeure par acte du 1er décembre 2023.

Par acte du 10 octobre 2024, M. [H] [N] a fait citer Mme [E] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, en vue de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :

—  1.083,24 euros correspondant aux loyers et charges impayés,

—  3.939,86 euros au titre des dégradations locatives ; le dépôt de garantie de 902,59 restant acquis au bailleur,

—  2.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens et la somme de 62,82 euros au titre des frais de la sommation de payer.

A l’audience du 21 janvier 2025, l’affaire a été retenue pour être plaidée.

M. [H] [N] comparait, représenté par son avocat.

Il sollicite le bénéfice de son assignation et demande que le dépôt de garantie versé par la locataire d’un montant de 969 euros soit déduit du montant de la somme due au titre des dégradations locatives.

Mme [E] [Y] comparait en personne.

Elle reconnait devoir au bailleur la somme de 1.015,72 euros au titre de la dette de loyers impayés arrêtée au 31 août 2023, et conteste le reliquat des charges réclamé ainsi que les dégradations locatives au carrelage des sols et du jardin. Elle reconnaît l’absence d’entretien du climatiseur et les dégradations des murs liées à son tabagisme excessif.

A titre reconventionnel, elle demande que des délais de paiement lui soient accordés sur 24 mois.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur la demande en paiement de la dette locative

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer » ; tandis que l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu de deux obligations principales : (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus » ; et que l’article 1184 du code civil rappelle le principe que « la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts ».

Selon l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver; réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [H] [N] produit un décompte de la dette locative arrêté au 1er septembre 2023 à la somme de 1.083,24 euros, se décomposant en un loyer impayé du mois d’août 2023 (1.015,72 euros), outre la somme de 67,52 euros au titre des charges impayées au 31 décembre 2023.

Mme [E] [Y] ne conteste pas le principe et le montant de la dette locative de 1.015,72 euros, et ne rapporte pas la preuve de sa libération.

A la lecture des deux baux signés, il n’apparaît aucune charge locative à régler par le locataire en sus du loyer.

M.[H] [N] ne justifie pas de la production d’un appel de charges incombant au locataire.

Il résulte de l’examen de ces pièces que la preuve de l’existence de l’obligation du paiement du loyer dont il est réclamé l’exécution est rapportée, la créance pouvant être fixée au terme du bail à la somme de 1.015,72 euros.

Compte tenu de la carence du bailleur dans l’administration de la preuve de l’existence de charges locatives impayées, M. [H] [N] sera débouté du surplus de sa demande en paiement.

Il convient donc de condamner Mme [E] [Y] à payer à M. [H] [N] la somme de 1.015,72 euros au titre du loyer impayé du mois d’août 2023.

2- sur les dégradations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire doit répondre des dégradations survenues pendant la durée du bail à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par la faute du bailleur ou par le cas de force majeure et il doit procéder à l’entretien du logement et aux réparations locatives sauf si les travaux à exécuter sont les conséquences de la vétusté, de malfaçons et d’un usage normal des lieux.

Il appartient au bailleur de démontrer le préjudice occasionné par la défaillance contractuelle du preneur dans ses obligations d’entretien et de réparation.

Aux termes de l’article 3 de cette même loi, dont les dispositions sont d’ordre public, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement, ou, à défaut par huissier de justice.

Conformément aux dispositions de l’article 1731 du Code civil, en l’absence d’état d’entrée des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf à rapporter la preuve du contraire.

Le bon état de réparations locatives à la restitution impose de tenir compte de la vétusté du logement c’est à dire de l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement, afin de déterminer les éventuels frais de remise en état incombant au locataire.

L’état des lieux d’entrée a été effectué contradictoirement le 1er mai 2023.

L’état des lieux de sortie était dressé le 31 août 2023.

Il est nécessaire toutefois de préciser que Mme [E] [Y] occupe le logement depuis le 9 août 2018, soit une occupation de cinq années.

— sur la climatisation

M. [H] [N] produit une facture correspondant à l’entretien de la climatisation ; Mme [E] [Y] ne s’ oppose pas à ce paiement.

En conséquence, il y a lieu d’allouer une somme de 144 euros au titre du nettoyage de la climatisation.

— sur les murs

Il résulte de l’état des lieux entrant du 1er mai 2023 que le logement a été délivré en très bon état concernant la peinture murale de toutes les pièces.

L’état des lieux de sortie met en évidence des murs jaunis dans l’ensemble de la maison.

Au soutien de sa demande M. [H] [N] produit un devis du 19 juillet 2023 d’un montant général de 3 204 euros.

Mme [E] [Y] ne s’ oppose pas à ce règlement.

Le montant du devis produit est raisonnable, proportionné, correspond à la surface du logement.

En conséquence, il y a lieu d’allouer une somme de 3 204 euros au titre de la reprise des peintures murales du logement.

— sur le carrelage

Il résulte de l’état des lieux entrant du 1 mai 2023 :

— fissure vers l’escalier,

— quelques impacts au sol,

— angle première marche cassé et fissure dernière marche,

— un carreau cassé côté extérieur face à la maison et deux carraux cassés dans les angles.

L’état des lieux de sortie dressé le 31 août 2023 reprend :

— fissure vers l’escalier, + un carreau sur une marche de l’escalier,

— quelques impacts au sol,

— angle première marche cassé et fissure dernière marche,

— un carreau cassé côté extérieur face à la maison et deux carraux cassés dans les angles,

— un morceau fissuré sur la terrasse.

Le devis de carrelage produit, mentionne la dépose de l’ancien carrelage et la pose de carrelages, fournis par le propriétaire, avec le descriptif du remplacement de carreaux cassés sur les marches et la terrasse.

Il résulte de la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie, et du devis de carrelage, que les remplacements effectués correspondent sensiblement à ceux endommagés et signalés à l’entrée dans les lieux, ou à tout le moins à la vétusté normale de l’occupation du logement durant cinq ans.

Mme [E] [Y] s’oppose à cette demande en expliquant que les dégradations reprochées existaient à son entrée dans les lieux en 2018, ce qui est justifié par l’état des lieux entrant de 2018.

En conséquence, il y aura lieu de rejeter cette demande d’indemnisation.

— sur le jardin

Il résulte de l’état des lieux entrant du 1er mai 2023 que le descriptif du jardin est inexistant.

L’état des lieux d’entrée ne fait état d’aucun arbuste ou plante dans le jardin à tailler.

Il y a donc lieu de rejeter la demande relative à la taille des arbustes, qui ne figurent pas sur l’état des lieux entrant.

L’état des lieux de sortie dressé le 31 août 2023 met en évidence un geotextile troué par endroits, laissant proliférer de l’herbe, et recouvert de cailloux blancs.

Toutefois, le remplacement du tissu géotextile usé au terme de cinq années d’occupation ne relève pas de l’entretien courant du jardin incombant au locataire et nécessite d’importants travaux de reprise à la charge du seul propriétaire-bailleur.

En conséquence, il y aura lieu de rejeter cette demande d’indemnisation.

— sur les comptes entre les parties

Selon l’article 22, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il est restitué dans le délai maximum de deux mois à compter de la remise en main propre ou par LRAR des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Le délai de restitution dans les mêmes conditions est réduit à un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

En l’espèce, M. [H] [N] a conservé le dépôt de garantie, soit la somme de 969 euros.

Le montant des sommes restant dues au bailleur s’élève à la somme totale de 3 348 euros au titre des réparations des dégradations locatives (3 204 euros + 144 euros), dont il convient de déduire le dépôt de garantie.

Mme [E] [Y] sera donc condamnée à verser à M. [H] [N] la somme de 2 379 euros (3 348 – 969), pour solde de tout compte.

3- sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

A l’audience, Mme [E] [Y] sollicite un délai de 24 mois pour régler sa dette locative.

Au soutien de sa demande, elle fait valoir ses faibles revenus en l’état de sa retraite et ses dépenses courantes nécessaires, lui octroyant un reste à vivre de 590 euros.

Compte tenu de la situation précaire de Mme [E] [Y] et de sa bonne foi, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités figurant au dispositif de la décision.

4- sur les demandes accessoires

Mme [E] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens de la procédure,

en ce compris le coût de la sommation de payer.

Il est en outre inéquitable de laisser à la charge de M. [H] [N] l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Mme [E] [Y] à lui payer la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la décision de première instance est de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou le juge n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, statuant par mise à disposition, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [E] [Y] à payer à M.[H] [N] la somme de 1.015,72 euros au titre du loyer impayé du mois d’août 2023,

CONDAMNE Mme [E] [Y] à payer à M. [H] [N] la somme de 2.379 euros au titre des dégradations locatives, après déduction du dépôt de garantie,

AUTORISE Mme [E] [Y] à s’acquitter de la somme totale de 3.394,72 euros en 23 mensualités de 141 euros chacune et une 24ième mensualité qui soldera la dette.

PRECISE que la première mensualité devra intervenir dans les dix jours de la notification de la présente décision et les suivantes au jour anniversaire de la première mensualité, la dernière échéance devant apurer l’intégralité des sommes dues en principal, intérêts et frais,

PRECISE qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible sans autre formalité,

CONDAMNE Mme [E] [Y] à payer à M. [H] [N] la somme de 400 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [E] [Y] aux dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer du 1er décembre 2023,

RAPPELLE que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes le 18 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,