TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

N° RG 25/00130 – N° Portalis 46C2-W-B7J-BFHN

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Minute n° :

délivré le :

1 copie conforme à :

— OPH [Localité 3]

— M. [X]

— Mme [R] ép [X]

— Préfet du département

1 copie exécutoire à :

— OPH [Localité 3]

1 copie dossier

JUGEMENT DU 28 Janvier 2026

Par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire.

Au siège du Tribunal, sous la Présidence de Madame Séverine ALLAIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Marie-Pierre DEBONO, Greffière;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 3]

RCS 271 927 212

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par Madame [H] [P], chargée de contentieux munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEURS

Monsieur [R] [X]

né le 10 Avril 1975 à [Localité 4] (PAKISTAN)

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 2]

non comparant

Madame [T] [R] épouse [X]

née le 01 Janvier 1971 à [Localité 5] (PAKISTAN)

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 2]

non comparante

DÉBATS : 01 Décembre 2025

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 11 avril 2022, l’Office Public de l’Habitat [Localité 3] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [R] [X] sur des locaux situés au [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 352.09 euros et d’une provision pour charges de 96,12 euros.

Un contrat de location d’un garage a été conclu le 3 février 2023, moyennant un loyer mensuel de 12,41 euros.

Par acte de commissaire de justice du 2 juin 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 694,57 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [R] [X] le 21 mars 2025.

Par assignation du 3 septembre 2025, l’Office Public de l’Habitat Corrèze a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tulle aux fins, sur le fondement des articles 7g et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles 1217 et 1224 et suivants du code civil, de voir constater l’acquisition des conditions de la clause résolutoire contenue dans le bail, de prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [X] et de Madame [T] [X] , ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec concours de la force publique et d’un serrurier, avec autorisation de placer les meubles trouvés sur place à tel endroit qu’il lui plaira aux frais des intéressés. Il sollicite, en outre, la condamnation de Monsieur [R] [X] à lui payer :

694,57 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêtés au 6 août 2025, à laquelle somme devra s’ajouter le montant des loyers et charges impayés échus postérieurement au 6 août 2025 jusqu’à la décision de résiliation de bail, ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation due depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et charges assortis des intérêts légaux qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail,200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où des délais de paiement pour le règlement de la dette seraient accordés, l’Office Public de l’Habitat [Localité 3] demande qu’il soit prévu qu’en cas de défaut de règlement d’une seule échéance, que la totalité de la dette redeviendra exigible sans autre formalité préalable et l’expulsion sera autorisée sans autre démarche préalable.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 septembre 2025. Le diagnostic social et financier mentionne que le locataire vit en France depuis 2016 et que sa famille l’a rejoint fin 2021. Le travailleur social mentionne que Monsieur [R] [X] occupe des emplois en intérim et qu’un dossier de surendettement a été déposé.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er décembre 2025. A cette audience, l’Office Public de l’Habitat [Localité 3], représenté dûment par Madame [H] [P], maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 27 novembre 2025, s’élève désormais à 2 361,86 euros, mois de novembre 2025 inclus. Il fait part de l’existence d’une suroccupation du logement ainsi que de difficultés liées à la «barrière de la langue». L’Office Public de l’Habitat [Localité 3], représenté dûment par Madame [H] [P], indique n’y avoir pas eu de reprise des loyers, n’y avoir plus de paiement depuis juillet 2025 et que les APL ont été suspendues depuis septembre 2025. L’Office Public de l’Habitat Corrèze, représenté dûment par Madame [H] [P], ajoute laisser à l’appréciation du tribunal les délais de paiement.

Il n’a pas été fait état d’une procédure de traitement du surendettement concernant Monsieur [R] [X] .

Bien que régulièrement assignés par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [R] [X] et Madame [T] [X] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 28 janvier 2026.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile, le jugement sera réputé contradictoire.

En application de l’article 1751 alinéa premier du code civil, le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation des deux époux est, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire, et même si le bail a été conclu avant le mariage, réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux.

En l’espèce, il n’est pas justifié du lien marital.

Si l’assignation a été délivrée à Monsieur [R] [X] et à Madame [T] [X] , tel n’a pas été le cas du commandement de payer, qui a été seulement délivré à Monsieur [R] [X] . Dès lors, les demandes concernant Madame [T] [X] sont irrecevables.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’Office Public de l’Habitat [Localité 3] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort de l’avis de la Cour de Cassation n° 24-70.002 en date du 13 juin 2024 que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de bail comporte en son article 7 une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié au locataire le 2 juin 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 694,57 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 août 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Au vu des éléments versés aux débats, le bailleur se trouve confronté à des incidents de paiement réitérés, et ce depuis de nombreux mois. Ainsi, la dette locative a plus que triplé depuis le commandement de payer.

Le défendeur ne s’étant pas présenté à l’audience, ni écrit au tribunal, il n’a pu communiquer aucun élément permettant d’apprécier sa situation personnelle, familiale et financière.

Il ressort, cependant, des éléments du dossier et notamment de l’audience, que Monsieur [R] [X] n’a pas repris le paiement du loyer avant l’audience et que les revenus du foyer du défendeur ne permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette. Aucune des parties n’a sollicité une suspension des effets de la clause résolutoire.

Il n’y a pas lieu à octroi de délais de paiement, ni de suspension des effets de la clause résolutoire, les conditions posées par l’article 24 V – VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n’étant pas réunies.

Il est constamment admis que la libération effective des lieux se matérialise soit par la remise des clés soit par l’expulsion (Cour d’appel de [Localité 6], 11 mars 2025, n°24/02352).

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux avec remise des clés, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement l’Office Public de l’Habitat [Localité 3] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

La créance de l’Office Public de l’Habitat [Localité 3] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

En l’espèce, la majoration de l’arriéré locatif entre la date de l’assignation et celle de l’audience résulte du seul calcul des indemnités d’occupation qui étaient déterminables dans les termes de l’acte introductif d’instance. L’actualisation de la demande est donc recevable même en l’absence de comparution du défendeur.

L’Office Public de l’Habitat [Localité 3] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date 27 novembre 2025, Monsieur [R] [X] lui devait la somme de 2 361,86 euros, mois de novembre 2025 inclus, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [R] [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Sur l’indemnité d’occupation

Au regard de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, le bailleur est fondé à demander le paiement d’une indemnité d’occupation à l’encontre de Monsieur [R] [X], devenu occupant sans droit ni titre du local d’habitation à compter du 3 août 2025.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 502,75 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 3 août 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’Office Public de l’Habitat [Localité 3] ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [R] [X] , qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de l’Office Public de l’Habitat [Localité 3] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action de l’Office Public de l’Habitat [Localité 3] recevable en la forme ;

DIT que les demandes concernant Madame [T] [X] sont irrecevables ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 2 juin 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 11 avril 2022 entre l’Office Public de l’Habitat [Localité 3], d’une part, et Monsieur [R] [X] , d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 7] à [Localité 1] [Adresse 8], ainsi que le contrat de location d’un garage entre les mêmes parties conclu le 3 février 2023, est résilié depuis le 3 août 2025 ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [R] [X] sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

DIT n’y avoir lieu à suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE à Monsieur [R] [X] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 9], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, avec remise des clés ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il sera être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

DIT qu’en application des dispositions de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution, la présente sera transmise, par les soins du greffe, au préfet du département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE Monsieur [R] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 502,75 euros (cinq cent deux euros et soixante-quinze centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 3 août 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Monsieur [R] [X] à payer à l’Office Public de l’Habitat [Localité 3] la somme de 2 361,86 euros (deux mille trois cent soixante et un euros et quatre-vingt-six centimes), au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêté au 27 novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse ;

CONDAMNE Monsieur [R] [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 2 juin 2025 et celui de l’assignation du 3 septembre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [R] [X] à payer à l’Office Public de l’Habitat [Localité 3] la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision du tribunal judiciaire de Tulle, le 28 janvier 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La Greffière La Juge