N° Minute : 25/153

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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Pôle civil – Section1

LOYERS COMMERCIAUX

— Copie certifiée conforme revêtue de la

formule exécutoire délivrée le

à

— Copie certifiée conforme délivrée le

à

N° RG 22/01814 – N° Portalis DBXQ-W-B7G-EM3C

Code : 30C

JUGEMENT RENDU LE 08 Juillet 2025

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

S.A.R.L. [T], immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n° 452 773 518, agissant poursuites et diligences de Monsieur[X] [T], son gérant en exercice ayant pouvoirs à cette fin et domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Florence ROBERT de la SELARL ROBERT & MORDEFROY, avocats au barreau de BESANCON

Rep/assistant : M^e Rémi DE BALMANN, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR(S) :

S.A. MERCIALYS immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le n° 424 064 707, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, son Directeur Général en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Anne-sophie DE BUCY de la SELARL AITALI -GROS-CARPI-LE DENMAT-DE BUCY-BECHARI, avocats au barreau de BESANCON

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Président : Patrice LITOLFF, vice-président statuant en qualité de juge des loyers commerciaux

Greffier : Thibault FLEURIAU

DEBATS :

A l’audience de plaidoiries du 20 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 08 Juillet 2025

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe par Patrice LITOLFF assisté de Thibault FLEURIAU, Greffier

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FAITS ET PROCÉDURE

Suivant bail commercial signé en date du 27 septembre 2012 pour le preneur et en date du 1er octobre 2012 pour le bailleur, ayant pris effet le 1er octobre 2012, la société [T] est locataire de divers locaux à usage commercial sis [Adresse 7] et désignés comme suit :

« Local portant le numéro 28 :

— d’une surface totale d’environ 50,09 m2 GLA, situé au niveau rez-de-chaussée du centre,

— d’une surface totale d’environ 18,07 m2 GLA, en mezzanine à usage exclusif de réserve ».

Ce bail avait été consenti pour une durée de dix années entières et consécutives.

Le 30 mars 2022 et agissant par le ministère de la SCP Véronique GAULIN, Huissier de Justice Associé, à la [Adresse 15], la société [T] a notifié à la société MERCLALYS une demande de renouvellement de son bail commercial pour une nouvelle durée de dix années entières et consécutives à compter de l’expiration du bail précédent, soit à compter du ler octobre 2022 .

Le 24 mai 2022 et agissant par le ministère de la SELARL LEX LEGATI, Huissiers de Justice Associés à [Localité 6] ([Localité 11]), et demeurant [Adresse 3], la société

MERCIALYS a notifié à la société [T], prise en son établissement secondaire situé dans les lieux loués, sa « réponse à demande de renouvellement de bail article L. 145-11 du code de commerce ››, déclarant à cette occasion « consentir au principe du renouvellement sollicité »

La société MERCIALYS précisait toutefois qu’elle entendait « que le bail à intervenir comporte les conditions nouvelles suivantes:

— un loyer de base annuel hors taxes et hors charges, fixé de convention entre les parties à la valeur locative et, en conséquence, à la somme de 53 000 € H.T. H.C (CINQUANTE-TROIS MILLE EUROS HORS TAXES HORS CHARGES) ;

— un loyer variable additionnel correspondant à la différence positive entre un pourcentage du chiffre d’affaires hors taxes réalisé par le Preneur dans, sur ou à partir du local et le loyer de base annuel prévu ci-dessus, ledit pourcentage étant fixé à 8 % ,

— une durée de 10 ans à compter du l’ octobre 2022 ,

— toutes les autres clauses et conditions du bail demeureront inchangées, à l’exception notamment de celles qui nécessiteront une adaptation aux nouvelles dispositions de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et à son décret d’application n° 2014-131 7 du 3 novembre 2014 relatifau bail commercial ››.

Il était en outre rappelé que « Si le signifié entend discuter le montant du loyer ci-dessus proposé, il aura la faculté d’en saisir Monsieur le [14] Judiciaire du lieu de situation du local, objet du bail, dans les conditions prévues aux articles L. 145-56 et suivants et R. 14523 et suivants du code de commerce, un mois après la réception par le requérant d’un mémoire préalable conforme aux prescriptions de ces textes, le requérant se réservant la même faculté à défaut d’acceptation de sa proposition ».

Le 4 août 2022 la société [T] a notifié à la société MERCIALYS, par accusé de réception, un mémoire en demande contestant le montant du loyer proposé dans le cadre de ce renouvellement de bail commercial.

La société MERCIALYS a laissé sans réponse ce mémoire en demande.

Le 24 octobre 2022, la société [T] a saisi le Juge des loyers commerciaux du Tribunal Judiciaire de Besançon d’une demande de fixation du loyer du bail renouvelé à compter du ler octobre 2022.

Par jugement en date du 23 mai 2023, le Juges des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de besançon a statué comme suit:

« DECLARE la demande recevable ;

CONSTATE le renouvellement du bail ;

FIXE le loyer provisionnel du au montant du dernier loyer contractuel indexé ;

ORDONNE une mesure d’expertise ;

DESIGNE pour y procéder Monsieur [V] [H] ([Adresse 4] ),avec mission de :

— se faire remettre tout document utile, et informer le juge charge du contrôle des expertises de toute carence d’une partie en la matière ;

— se rendre sur les lieux, au local n°28 situé au sein du Centre commercial GEANT CASINO [Localité 9] FARINE, sis à [Localité 6] (25), et établir un descriptif des locaux objets du bail ainsi que de leur environnement;

— apporter toutes indications utiles sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis aux articles R. 145-3 à R. 145-7 et R. 145-9 du Code de commerce ;

— fournir toutes références comparatives utiles ;

— donner son avis sur la valeur du bail en proposant divers modes de calcul ;

DITque :

* les parties doivent être convoquées de manière probante aux opérations d’expertise ,

* lors de la première réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours, qu’il en informera les parties et le magistrat charge de la surveillance des expertises et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire conformément aux dispositions de l 'article 280 du Code deprocedure civile,

* il déposera un pré-rapport en fixant aux parties un délai leur permettant de faire valoir leurs observations et qu’il donnera suite à celles-ci conformément aux dispositions de l’article 276 du Code de procedure civile;

* I’expert devra déposer un rapport définitif de ses opérations au Greffe du Tribunal Judiciaire de BESANÇON dans le délai de six mois à compter de la consignation de la provision ;

* l’expertise se fera aux frais avances de la société [T] qui consignera au Greffe du Tribunal Judiciaire de BESANÇON dans le délai d’un mois à compter de la présente ordonnance, la somme de 3.000 € à valoir sur la rémunération de l’expert;

* l’expert joindra à chaque exemplaire de son rapport, y compris ceux adressés aux parties, sa note définitive d’honoraires et que les parties disposeront d’un délai de quinze jours pour adresser leurs observations éventuelles au magistrat taxateur ;

*(…)

RAPPELLE qu’en application de l’article 27 du Code de procédure civile, la mesure d’expertise sera caduque à defaut de consignation dans le délai fixé ;

ORDONNE le sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert au greffe du Tribunal Judiciaire de BESANÇON;

DITque l’instance sera reprise à l’initiative de la partie la plus diligente ;

RESERVE les dépens qui seront liquides avec ceux de l 'instance au fond ».

Préalablement au dépôt de son rapport définitif et en date du 7 juin 2024, Monsieur [H] [V] a informé les parties et leurs conseils de ses conclusions ouvrant droit aux ultimes dires, selon projet de rapport d’expertise en date du 07/06/24.

Le 22 juillet 20214, Monsieur [H] [V], expert désigné, a rendu son rapport définitif.

Par conclusions déposées pour l’audience du 20 mai 2025, la société [T] a demandé à la juridiction de céans , au visa des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, des articles R. 145-3, R. 145-6 et R. 145-7 du code de commerce, de:

« HOMOLOGUER le rapport d’expertise établi par Monsieur [H] [V], en date du 22 juillet 2024 ;

FIXER le montant du loyer du bail, renouvelé au ler octobre 2022, entre la société MERCIALYS et la société [T] à la somme de 42 418 € (quarante-deux mille quatre-cent dix-huit euros) ;

CONDAMNER la société MERCIALYS à payer à la société [T] la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la société MERCIALYS aux dépens, en ceux compris les honoraires et frais de l’expert judiciaire pour un montant de 5 900 € TTC ».

Par conclusions déposées pour l’audience, la société MERCIALYS a demandé à la juridiction de céans de :

« Débouter la société [T] de ses demandes ;

Fixer le loyer de base du bail de renouvellement de la société [T] à la somme annuelle

de 50.786 € hors taxes, à compter du 1er octobre 2022, valeur dernier indice des Loyers Commerciaux publié à cette date,

Condamner la société [T] au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de

l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens » .

À l’audience du 20 mai 2025, les parties ont maintenu leurs demandes.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal se réfère, pour l’exposé des moyens des parties, aux conclusions des parties visées par le greffe et développées lors de l’audience de plaidoirie.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 juillet 2025, les parties présentes avisées.

Le montant du litige est supérieur à 5 000€ .

MOTIFS

Aux termes de l’article 4.5 du bail, « De convention expresse entre les Parties. et à titre de condition essentielle et déterminante du bail, il est stipulé qu’en cas de renouvellement éventuel le loyer de base sera fixé à la valeur locative de marché, le loyer de base initial ayant lui-même été fixé par les Parties en fonction du prix du marché libre.

Conformément aux usages des [Localité 8] Commerciaux la valeur locative de marché sera déterminée par référence aux seuls prix pratiqués, pour les autres locaux du Centre Commercial lequel constitue une unité autonome de marché.

Cette valeur locative de marché sera, dans tous les cas, déterminée en prenant pour temies de comparaison les prix librement débattus entre Bailleur et Locataire, soit à l’occasion de modifications locatives, soit à l’occasion de renouvellements amiables de baux, soit encore lors dela prise à bail des nouveaux locaux pour lesquels seront additlonnés aux loyers périodiques, les loyers en capital constitués des droits d’entrée et des prix de cession de droit au bail qui seront décapitalisés.

Les termes de comparaison pris en compte seront ceux des trois dernières années précédents le renouvellement et ceux de l’année en cours et par priorité ceux concernant le même secteur d’activité.

Toutes les autres clauses et conditions du bail à renouveler, y compris le loyer variable additionnel seront maintenues et appliquées dans le cadre du bail renouvelé» .

En l’espèce, l’expert Monsieur [H] [V], a conclu son projet de rapport d’expertise en date du 07/06/24 comme suit « A ce stade de l’étude nous avons dégagé une valeur locative au 1er Octobre 2022 de 42.500 €annuel HT et HC. (…). Nous concluons par ailleurs provisoirement que les facteurs locaux de commercialité ont connu une évolution notable au cours de la période étudiée » .

Le 26 juin 2024, un Dire N° 2 a été établi pour le compte de la société MERCIALYS.

Le 4 juillet 2024, un Dire a été établi pour le compte de la société [T].

L’Expert a retenu deux hypothèses, selon qu’il doit être tenu compte, ou non, du droit d’entrée de 25 000 € dans le bail «BARBIER COIFFURE ››. L’Expert a ainsi proposé une « hypothèse alternative ›› et ce, « afin d’éclairer le magistrat départiteur ›› , dans les termes qui suivent:

« nous impactons la Valeur locative dans les conditions suivantes :

Valeur locative = (Valeur calculée) – (abattement pour clause non-concurrence) – (surplus loyer additionnel) + (majoration opérations commerciales)» .

« Hypothèse I :valeur locative retenant un prix annuel au M2 de 747.50 €.

VL = 42 846, 70- (42 846, 70x 5 %) – (42 846, 70x 1 %) + (42 846,70x 5 %)

VL = 42 846,70- 2 142,34 – 428,46 + 2 142,34

VL = 42 418,24 somme arrondie à 42 418

La Valeur Locative annuelle peut être fixée à 42 418 € soit une valeur au m2 GLA de

740,02 € (42 418/57,32)

Hypothèse II : prenant en compte le droit d’entrée dans le bail «BARBIER COIFFURE ››

VL = 43 850- (43 850x 5 %) -(43 850x 1 %) + (43 850x5 %)

VL = 42 850-2 192,50- 438,50 + 2 192,50

VL = 43 411,50 somme arrondie à 43 412

La Valeur locative annuelle peut êtrefixée à 43 412 € soit une valeur au m2 GLA de

757,36 € (43 412 /57,32) ».

La société [T] demande au Juge des loyers commerciaux de fixer le montant du loyer du bail, renouvelé au ler octobre 2022, entre la société MERCIALYS et la société [T] àla somme de 42 418 € (quarante-deux mille quatre-cent dix-huit euros). Elle fait valoir qu’elle sollicite l’homologation dudit rapport d’expertise, en retenant la première hypothèse.

La société MERCIALYS sollicite la fixation du loyer de base de renouvellement à la somme

de 886 €/m2 soit, appliquée à la surface de 57,32 m2, le loyer de base s’établit à 50.785,52 € HT par an, arrondi à 50.786 €. La société MERCIALYS fait valoir qu’elle conteste partiellement les conclusions de l’expertise. Elle propose de retenir les références suivantes :

ENSEIGNE

SURFACE

ANNEE

OPERATION

LOYER DE BASE EN € HT PAR M2 EN 2022

COMPTOIR DE [J]

69

2020

Commercialisation

769 €

[F]

56,48 m2

2019

Renouvellement

878 €

SFR

73,35 m2

2019

Commercialisation

904 €

COIFFURE

72,20 m2

2019

Commercialisation

726 €

Elle fait valoir que le local le plus comparable, [F], est à 878 €/m2; et que SFR est à 904 €/m2.

Sur la surface

L’Expert a retenu une surface réelle de 68,16 m2 et une surface pondérée de 57,32 m2, qui n’est contestée par aucune des deux parties. La surface pondérée de 57,32 m2 sera donc retenue.

Sur la date des termes de comparaison

En l’espèce, la date du renouvellement est le 1er octobre 2022. L’expert, en page 45 et 46 de son rapport, a effectué ses calculs en prenant en compte des loyers fixés en 2017 ou 2018. Il en tire une « valeur médiane » qu’il utilise ensuite pour écarter certaines références de 2019 à 2022. L’expert indique que s’agissant de valeurs d’avril et juin 2019, elles sont plus anciennes que les 2 valeurs qu’il a retenues (février 2020 et novembre 2019).

La société MERCIALYS demande de ne prendre en compte que les termes de comparaison signés sur les années 2019 à 2022, conformément à l’article 4.5 du bail; que le bail impose de prendre en compte notamment les références de 2019; qu’en tout état de cause, la différence de dates évoquée par l’expert est insignifiante; que la valeur médiane retenue par l’expert ne peut l’ être au motif qu’elle prend en compte des valeurs trop anciennes par rapport aux prescriptions contractuelles.

Il convient de ne pas prendre en compte les loyers fixés en 2017 ou 2018, conformément à l’article 4.5 du bail selon lequel « Les termes de comparaison pris en compte seront ceux des trois dernières années précédents le renouvellement et ceux de l’année en cours » .

Sur les deux références écartées par l’expert en raison des surfaces

La société MERCIALYS soutient que deux références ont été indument écartées.

En page 47 de son rapport, l’expert omet deux références : [L] et SFR,

— le loyer de [F] en octobre 2022 est à 12.397,32 € HT par trimestre, soit 49.589 €

par an, soit pour une surface de 56,48 m2, un loyer de base unitaire à 878 €/m2;

— le loyer de SFR en octobre 2022 est à 16.579,04 € HT par trimestre, soit 66.316,16 € par an, soit pour une surface de 73,35 m2, un loyer de base unitaire de 904 €/m2.

Ces références apparaissent en bas de son tableau en page 45. L’expert indique en page 56 de son rapport qu’il s’agit de références figurant dans la fourchette haute par rapport à la «valeur médiane » . L’expert invoque les surfaces des deux références [F] et SFR, selon lui, trop élevées.

La société MERCIALYS soutient que l’élimination par l’Expert de la référence YOGURT FACTORY, dont la surface est de 24 m2 peut s’entendre; qu’en revanche l’élimination des références [F] et SFR n’est pas compréhensible.

La société MERCIALYS fait valoir que les deux références retenues, COMPTOIR DE [J] et [Localité 5] COIFFURE ont des surfaces respectivement de 69,09 et 72,2 m2; que la référence [F] est à 56,48 m2 et SFR à 73,35 m2; que le local objet du litige est à 57,32 m2; que la référence [L] est bien la valeur la plus pertinente en termes de surface et que la référence SFR n’est pas très éloignée de [Localité 5] COIFFURE.

Compte tenu des surfaces relatives aux références retenues par l’expert, il convient de ne pas exclure le deux références [L] et SFR, sur le seul critère de la surface.

Sur la valeur de marché et la position géographique de la référence SFR

L’expert indique que SFR serait excentré.

La société MERCIALYS fait valoir, sans être contredite, que cette conclusion est inexacte au vu du plan situé en page 44 du rapport; que d’ailleurs dans le tableau de la page 45, SFR et [F] apparaissent comme grisés donc « géographiquement les plus proches du local « LEONIDAS ›› ››; que le plan, agrandi et communiqué à nouveau, démontre que ces deux valeurs sont même les plus proches du local en cause, [F] étant le local mitoyen; que SFR est tout proche mais n’a pas un important linéaire d’angle, comme le preneur en l’espèce; qu’au vu de ce qui précède, qu’il n’y a aucune raison de ne pas retenir les 2 références exclues, sauf à vouloir faire baisser artificiellement la valeur de marché.

Dans ces conditions, il convient de ne pas exclure le deux références [L] et SFR

Sur la tendance baissière du centre commercial de [Localité 10]

La société MERCIALYS ne conteste pas la partie des conclusions du rapport définitif de l’Expert judiciaire en date du 22 juillet 2024, rapportée comme suit par la société [T]:

— les facteurs locaux de commercialité ont connu une évolution globale sur la période considérée.

— la zone commerciale de [Localité 10] a connu une dynamique qui a influé positivement sur les facteurs locaux de commercialité de la galerie marchande, avec une évolution très hiératique de son taux de fréquentation .

— la modification de ces facteurs est souvent évoquée lors d’un renouvellement de bail commercial dans le but de solliciter le déplafonnement du loyer pour le voir fixé à sa valeur locative. Les facteurs analysés sont en général liés aux moyens de transports, à la structuration des capacités en matière de parking, aux projets d’urbanisation, au taux de chômage, à l’implantation de nouveaux commerces ou de nouvelles enseignes, à l 'évolution de la population d’une ville, l’évolution économique, au taux de vacance des locaux commerciaux.

— s’y ajoute le développement de zones commerciales, tels que des hypermarchés adossés à des galeries marchandes; depuis une dizaine d’années les changements de mode de consommation et le dérèglement climatique ont incité les pouvoirs publics à réguler les nouvelles constructions de centres commerciaux; la fréquentation des centres commerciaux en France reste néanmoins encore bonne mais avec un recul national de 11. 7 % depuis 2019 (source Est republicain du 13 février 2024); le centre commercial de [Localité 10] n’a pas échappé a la tendance baissière constatée ces dernières années comme le confirment les chiffres de fréquentation qui nous ont été transmis; on constate, au regard des chiffres des entrées dans le centre commercial, une évolution très incertaine et globalement en baisse; cette situation est due à la crise du COVID et à ses suites, ainsi qu 'aux difficultés rencontrées par l’hypermarché CASINO, qui jouait un rôle moteur dans le développement du centre.

Sur le droit d’entrée dans le bail

L’expert a écarté la prise en compte du droit d’entrée dans le bail « BARBIER COIFFURE›› comme facteur de majoration du loyer renouvelé.

Il convient de relever que l’expert avait invité les parties à donner leur avis sur la question,

dans les termes qui suivent:

« Droit d’entrée

Il est stipule dans le bail BARBIER un montant de droit d’entrée de 25 000 € « constitutif d’un complément de loyer » article 10 des stipulations particulières” .

L’article 4.5.2 du paragraphe 4.5 « loyer de renouvellement » figurant dans les stipulations générales édicte que « les parties conviennent de déterminer la valeur locative de marché… les seuls loyers de base, librement débattus entre preneurs et bailleur pour lesquels seront additionnés aux loyers périodiques les loyers en capital constitués des droits d’entrée… »

Cet alinéa semble indiquer que les droits d’entrée doivent être intégrés dans le calcul des loyers des futurs baux comparés.

Nous nous interrogeons sur l’opportunité d’intégrer ce droit d’entrée dans le loyer et ainsi le majorer au regard de la naturejuridique du droit d’entrée.

Nous remercions les parties de nous donner leur avis sur cette question » .

Dans son dire N° 2 en date du 26 juin 2024, la société MERCIALYS avait soutenu que « (…) L 'article 4.5 du bail de la société [T] commande effectivement que soit pris en compte le droit d 'entrée, correspondant à un complément de loyer, qui doit être intégré à la valeur locative après décapitalisation ».

L’expert a conclu que « [la société MERCIALYS] affirme qu 'il convient d’intégrer les droits d’entrée sans étayer d 'explications à son propos.

Les conditions dérogatoires ont annulé cette disposition ainsi que nous l’avons évoqué dans nos commentaires relatifs à cet article 4.5 du bail.

Par ailleurs, il s 'agissait initialement d 'une « indemnité de déspécialisation ›› et, sous réserve de l’appréciation du juge départiteur, non constitutive d 'un complément de loyer.

Pour justifier de son côté qu’il ne devait pas être tenu compte du droit d’entrée pour calculer le loyer de renouvellement, la société [T] avait conclu comme suit :

« Quant à la question du droit d 'entrée, (la société [T]) entend apporter les

explications suivantes, justificatifs à l’appui :

Dans le bail initial signé en 2012, il était stipulé à l’article 4.5 (Loyer de renouvellement) que: « Cette valeur locative de marché sera, dans tous les cas déterminée en prenant pour termes de comparaison les prix librement débattus entre Bailleur et Locataire, soit à l’occasion de modifications locatives, soit à l’occasion de renouvellements amiables de baux, soit encore lors de la prise à bail des nouveaux locaux pour lesquels seront additionnés aux loyers périodiques, les loyers en capital constitués des droits d’entrée et des prix de cession de droit au bail qui seront décapitalisés ››.

Il est clairement précisé ici que si le Locataire loue des nouveaux locaux, il payera, en sus des loyers périodiques, un droit d 'entrée.

Or , et sagissant de la SARL [T], celle-ci n 'a pas changé de local et n 'a donc pas acquitté de droit d 'entrée; lorsqu 'elle a pris à bail son local en 2012, la SARL [T] a payé un droit d’entrée à MERCIALYS correspondant à 10 % HT du montant du droit au bail; la société [T] a ainsi payé en 2012 les sommes suivantes ;

—  150.000 € de droit au bail à la société CASTOR PHOTO

—  15.000 € HT d 'indemnités de déspécialisation (correspondant à des droits d 'entrée comme le stipule le bail Article 21 – droit d’entrée et paragraphe 8 du Titre III)» .

En réponse, l’expert a conclu comme suit « La question liée au droit d 'entrée payé par la SARL [T] a été tranchée, sous réserve de l’appréciation du magistrat, car les conditions dérogatoires ont supprimé toute référence à ce droit d 'entrée pour le calcul du loyer de renouvellement ».

Il est constant qu’un courrier des 27 septembre et 1er octobre 2012 a été adressé à la société MERCIALYS dans les termes qui suivent: « […] le Bailleur consent à la société [T] [les dérogations suivantes:

Art.4.5- Loyer de renouvellement : le troisième paragraphe “ cette valeur[…] décapitalisée est modifié comme suit comme suit […] » . L’expert a pu en déduire , à juste titre, que l’a référence au droit d’entrée constitutif d’un complément de loyer était supprimée.

Il ressort de ce qui précède que le loyer de base de renouvellement peut être fixé à la somme

de 820 €/m2, et qu’appliqué à la surface de 57,32 m2, le loyer de base au 1er octobre 2022 s’établit à 47 002 € HT.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, et chacune des parties succombant partiellement dans ses prétention, il convient de dire que les dépens, en ceux compris les honoraires et frais de l’expert judiciaire , seront partagés par moitié entre les deux parties.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Compte tenu de l’issue du litige, il convient de débouter les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile .

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

FIXE le montant du loyer du bail, renouvelé au ler octobre 2022, entre la société MERCIALYS et la société [T] à la somme de 47 002 €;

DIT que les dépens, en ceux compris les honoraires et frais de l’expert judiciaire , seront partagés par moitié entre les deux parties.

DÉBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Le Greffier Le Président