TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 19]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/06387

N° Portalis 352J-W-B7I-C44JZ

N° MINUTE : 2

Assignation du :

20 Mars 2024

Expert:

[Z] [P][1]

[1] Copies exécutoires délivrées le :

à M^e PHILIPPE et M^e DESCLOZEAUX

CCC à M. [P] et Mme [T]

[Adresse 7]

01.53.16.14.56

Médiateur :

[M] [T]

[Adresse 3] 21 21 – 06 26 19 88 87- [Courriel 18]

JUGEMENT

rendu le 30 Septembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. EMC

[Adresse 9]

[Localité 14]

représentée par Maître Nicolas PHILIPPE de la SELASU Nicolas Philippe, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #A0196

DEFENDERESSE

S.A.S. LPCR GROUPE

[Adresse 12]

[Localité 15]

représentée par Maître Julien DESCLOZEAUX de la SELARL LATOURNERIE WOLFROM AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #L0199

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux,

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Manon PLURIEL, Greffière,

DEBATS

A l’audience du 26 Mai 2025, tenue publiquement, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 30 Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 29 mai 2013, Monsieur [W] [B] [J], aux droits duquel est venue la SCI EMC, a consenti à la SAS CRECHES ET MALICES aux droits de laquelle est intervenue, suite à une fusion/absorption et par voie d’avenant du 23 janvier 2017, la SAS LPCR GROUPE, un bail commercial portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 4] et [Adresse 10], à Paris dans le 16ème arrondissement, pour une durée de neuf années à compter du 1er août 2013 avec échéance au 31 juillet 2022, moyennant un loyer annuel initial de 45.000 euros hors taxes et hors charges.

La destination est la suivante : « structure d’accueil de petite enfance, la commercialisation le négoce et l’exploitation de tous biens et services relatifs au secteur de la petite enfance, à l’exclusion de toute autre activité ».

Par acte de commissaire de justice signifié le 27 janvier 2022, la SCI EMC a fait délivrer à la SAS LPCR GROUPE un congé, à effet du 31 juillet 2022, avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er août 2022, pour une nouvelle durée de neuf années moyennant un loyer de 60.000 euros hors taxes et hors charges.

Par lettre recommandée notifiée le 30 novembre 2023, la SCI EMC a communiqué un mémoire préalable à la SAS LPCR GROUPE, sollicitant la fixation du loyer annuel à la somme de 66.500 euros hors taxes et hors charges.

Par acte de commissaire signifié le 20 mars 2024, la SCI EMC a fait assigner la SAS LPCR GROUPE devant le juge de loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de fixation du loyer dans les termes de son mémoire et subsidiairement, sollicitant la désignation d’un expert judiciaire avec la fixation d’un loyer mensuel provisionnel à la somme de 5.541 euros à compter du 31 juillet 2022.

L’affaire a été retenue pour être plaidée à l’audience du 26 mai 2025, à laquelle la SCI EMC et la société LPCR GROUPE étaient représentés par leurs avocats.

Aux termes de son dernier mémoire récapitulatif dont la notification n’est pas contestée, la SCI EMC demande au juge des loyers commerciaux de :

«  Prononcer qu’il dispose de tous les éléments de fait lui permettant de trancher le litige sans avoir recours à une mesure d’instruction

Fixer à 66.500 euros par an et en principal, le montant du loyer dû, à compter du 31 juillet 2022, par LPCR Groupe outre les charges et conditions prévues au bail en date du 29 mai 2013, pour les locaux à usage commercial loués par lui se trouvant au rez de chaussée de l’immeuble sis à [Adresse 20], [Adresse 6] et [Adresse 11].

Condamner LPCR Groupe au profit de EMC au paiement des intérêts au taux légal sur la somme correspondant à la différence entre le loyer payé et le loyer dû au titre de la révision, et ce à compter du 31 juillet 2022 et jusqu’à parfait paiement, ainsi que la capitalisation des intérêts dus depuis une année entière dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil.

Condamner LPCR Groupe au profit de EMC au paiement de la somme correspondant à la différence entre le montant actuel du dépôt de garantie et le nouveau montant au titre de la réactualisation du dépôt de garantie, avec les intérêts au taux légal, à compter de ce jour ;

Subsidiairement :

Désigner tel expert qu’il plaira au tribunal, et lui donner, notamment, mission d’entendre les parties en leurs explications, visiter les lieux, se faire remettre tous documents, entendre tous sachant, et, plus généralement, effectuer toutes investigations utiles pour fournir au tribunal tous éléments lui permettant de fixer en connaissance de cause le montant du loyer révisé correspondant aux locaux en cause, à la date du 31 juillet 2022.Dans ce cas, fixer le montant du loyer provisionnel à la somme de 5541 euros par mois à compter du 31 juillet 2022.

En tous les cas :

Rejeter l’intégralité des demandes, fins et prétentions de la partie adverse

Condamner LPCR Groupe au profit de EMC au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner LPCR Groupe en tous les frais et dépens, y compris les frais d’expertise, dont distraction au profit de la SELASU Nicolas PHILIPPE, société d’avocat, en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. "

Aux termes de son mémoire en réponse notifié le 23 mai 2025, la SAS LPCR GROUPE demande au juge des loyers commerciaux de :

«  A TITRE PRINCIPAL :

— FIXER le montant du loyer du bail en renouvellement, à compter du 1er août 2022 :

— A titre principal, à la somme de 41.420 € HT et HC par an ;

— En tout état de cause, à une somme n’excédant pas 50.160,69 € HT et HC par an ;

— DEBOUTER la SCI EMC de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— CONDAMNER la SCI EMC à verser à la société LPCR GROUPE la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SCI EMC aux entiers dépens.

A TITRE SUBSIDIAIRE, si la juridiction de céans se trouvait insuffisamment éclairée sur la valeur locative des locaux loués, il y aurait lieu de :

— DESIGNER tel expert qu’il lui plaira avec pour mission de :

— CONVOQUER les parties et, dans le respect du contradictoire, se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— VISITER les locaux objets du bail, les décrire,

— CONVOQUER les parties et, dans le respect du contradictoire, se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— VISITER les locaux objets du bail, les décrire,

— ENTENDRE les parties en leurs dires et explications,

— PROCEDER à l’examen des faits allégués par les parties,

— RECHERCHER la valeur locative des locaux loués à la date du 1er août 2022, au regard, notamment :

° des caractéristiques des locaux loués

° de la destination des locaux loués

° des obligations respectives des parties

° des facteurs locaux de commercialité

° des prix couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux équivalents,

— RENDRE compte du tout et donner son avis motivé,

— DRESSER un rapport de ses constatations et conclusions ;

DANS CE CAS :

— FIXER le loyer provisionnel du bail pour la durée de la procédure à la somme de 41.420 € HT et HC par an, à compter du 1er août 2022 et soumis à indexation conformément aux clauses du bail en renouvellement ;

— RESERVER les dépens. "

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

A l’audience les parties ne s’opposent pas à la désignation d’un expert judiciaire.

L’affaire a été mise en délibéré le 30 septembre 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail commercial qui les lie.

Il convient ainsi de constater le renouvellement de ce contrat pour une durée de neuf années à compter du 1er août 2022.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce.

Par ailleurs, l’article R.145-30 du même code dispose que « si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte ».

En l’espèce, la SAS LPCR GROUPE s’oppose à l’augmentation du loyer et retient un loyer annuel au principal de 41.420 euros HT/HC, à compter de la date de renouvellement.

S’appuyant sur une expertise amiable (de Monsieur [E]), la SCI EMC soutient que la valeur locative du local commercial est de 66.500 euros, le loyer devant ainsi être fixé à cette somme à compter de la date du renouvellement.

Le juge ne peut fonder exclusivement sa décision sur une expertise unilatéralement sollicitée par une partie, si cette expertise n’est pas suffisamment corroborée par d’autres éléments de preuve, ce dont la SCI EMC ne dispose pas.

En l’état des moyens exposés et de l’écart significatif entre les prétentions des parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat.

Par conséquent, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R.145-30 du code de commerce. A cette fin, le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera fixé à 4.000 euros. La consignation de cette somme sera mise à la charge de la SCI EMC qui a particulièrement intérêt à la mesure d’expertise.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile « Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige ».

Aux termes des dispositions de l’article 1533 du même code, « le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie ».

En application de l’article 1533-1 du code de procédure civile, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information susvisée, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2 du même code organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3 du code de procédure civile le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros.

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives.

Sur les demandes accessoires

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

— Constate le principe du renouvellement du bail conclu entre la SCI EMC et la SAS LPCR GROUPE concernant les locaux situés [Adresse 4] et [Adresse 10] dans le 16ème arrondissement de Paris, pour une période de neuf années à compter du 1er août 2022, ;

Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard :

— Ordonne une mesure d’expertise et désigne en qualité d’expert :

M. [Z] [P]

[Adresse 8]

[Localité 13]

01.53.16.14.56

[Courriel 17]

avec mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les locaux sis [Adresse 5], dans le [Localité 1] et les décrire,

* entendre les parties en leurs dires et explications,

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

* donner son avis sur une éventuelle modification des facteurs locaux de commercialité,

* rechercher la valeur locative à la date du 1er août 2022 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R 145-3 à R.145-8 du code de commerce,

* rendre compte du tout et donner son avis motive.

* dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

— Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 octobre 2026 ;

— Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la SCI EMC à la régie du tribunal judiciaire de Paris ([Adresse 16]) jusqu’au 17 novembre 2025 inclus, avec une copie de la présente décision ;

— Dit que l’affaire sera rappelée le 22 janvier 2026 pour vérification du versement de la consignation ;

— Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

— Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

— Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [M] [T]

[Adresse 2]

01 44 05 21 21 – 06 26 19 88 87

[Courriel 18]

— Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse,

— Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

— Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

— Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

— Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

— Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

— Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

— Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

— Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert,

— Réserve les dépens et les frais irrépétibles,

— Rappelle que cette décision est exécutoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 19] le 30 Septembre 2025.

La Greffière Le Président

Manon PLURIEL Jean-Christophe DUTON