TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 23/01212 – N° Portalis DBX2-W-B7H-KFF4

S.C.I. CHATUS

inscrite au répertoire SIREN n° 340 493 865

C/

[T] [E]

[U] [D] épouse [E]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 18 MARS 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. CHATUS

inscrite au répertoire SIREN n° 340 493 865

4 Quai de la Fontaine

30000 NÎMES

représentée par M^e Jérémy GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

M. [T] [E]

né le 09 Janvier 1195 à VILLERUPT (MEURTHE-ET-MOSELLE)

56 boulevard Gambetta

3ème Etage

30000 NÎMES

non comparant, ni représenté

Mme [U] [D] épouse [E]

née le 14 Décembre 1951 à PAULHAN (HERAULT)

56 boulevard Gambetta

3ème Etage

30000 NÎMES

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Laurence ALBERT, juge des contentieux de la protection Greffier : Stéphanie RODRIGUEZ, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 19 Décembre 2023

Date des Débats : 17 décembre 2024

Date du Délibéré : 18 mars 2025

DÉCISION :

réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 18 Mars 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 7 octobre 2022, la SCI CHATUS a donné à bail à M.[T] [E] et Mme [U] [D] épouse [E] un logement à usage d’habitation situé à Nîmes, 56 boulevard Gambetta, moyennant paiement d’un loyer de 650 euros et d’une provision sur charges de 30 euros.

Invoquant des défauts de paiement du loyer, la SCI CHATUS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire à M.[T] [E] et Mme [U] [D] épouse [E] par acte du 4 mai 2023.

La SCI CHATUS a fait citer M.[T] [E] et Mme [U] [D] épouse [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes par acte du 31 août 2023, en vue de constater la résiliation du bail d’habitation en application de l’article 24 de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989 ; d’ordonner l’expulsion de M.[T] [E] et Mme [U] [D] épouse [E] ainsi que de tous occupants de leur chef, si nécessaire avec le concours de la force publique ; de condamner solidairement M.[T] [E] et Mme [U] [D] épouse [E] au paiement de la somme de 4 493 euros correspondant au montant des loyers impayés selon décompte arrêté au 3 août 2023, portant intérêts légaux à compter du commandement de payer ; de les condamner également in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspond au montant du loyer et des loyers dus du jour de la résiliation jusqu’à la date de libération effective du logement. Elle demande la condamnation in solidum de M.[T] [E] et Mme [U] [D] épouse [E] au paiement de la somme de 900 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 19 décembre 2023, la SCI CHATUS comparaissait, représentée par son avocat.

M.[T] [E] comparaissait en personne.

Mme [U] [D] épouse [E] ne comparaissait pas.

Le renvoi de l’affaire était ordonné, les parties indiquant qu’un règlement de la dette était en cours compte tenu de l’exécution par la SCI CHATUS de travaux sur le bien loué.

A l’audience de renvoi du 21 mai 2024, la SCI CHATUS comparaissait, représentée par son avocat.

Elle indiquait que la dette locative n’avait pas été régularisée et poursuivait le bénéfice de son assignation.

M.[T] [E] et Mme [U] [D] épouse [E] ne comparaissaient pas.

Par lettre adressée au greffe le 21 mai 2024, M.[T] [E] et Mme [U] [D] épouse [E] sollicitaient la réouverture des débats. Ils expliquaient que les travaux étaient achevés depuis le 16 mai 2024 et qu’ils n’avaient pu comparaître à l’audience du fait de circonstances indépendantes de leur volonté.

Le juge des contentieux de la protection ordonnait la réouverture des débats par mesure d’administration judiciaire du 9 juillet 2024 et ordonnait le renvoi de l’affaire à l’audience du 17 décembre 2024 afin de permettre aux défendeurs de faire valoir leurs moyens de défense et de justifier le cas échéant de la reprise du paiement des loyers.

A cette audience, la SCI CHATUS comparaît, représentée par son avocat.

Elle poursuit le bénéfice de son assignation et allègue que les locataires ne règlent plus le loyer courant depuis le 5 juillet 2023.

M.[T] [E] et Mme [U] [D] épouse [E] ne comparaissent pas.

*

MOTIFS

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— sur la recevabilité de l’action en résiliation et expulsion

Selon les dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

Il résulte de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi N°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides.

En l’espèce, la SCI CHATUS produit le justificatif de la notification le 1er septembre 2023 au représentant de l’Etat dans le Gard de l’assignation signifiée par acte du 31 août 2023 ; il est justifié de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 31 mai 2023.

Il convient donc de juger recevable son action.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’expulsion du locataire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-paiement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu contient une clause résolutoire stipulant expressément un délai de résiliation de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; cette stipulation est plus favorable au locataire et recevra application au motif que le nouveau délai de six semaines imparti au locataire par la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023, au lieu et place du délai de deux mois prévu dans la rédaction antérieure, n’a pas pour objet ou effet de protéger les intérêts du locataire, partie protégée par la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 relevant d’un ordre public de protection du locataire.

Un commandement visant cette clause a été signifié le 4 mai 2023 par la SCI CHATUS pour la somme en principal de 2 981 euros.

Il résulte des décomptes établis par le bailleur que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 juillet 2023.

La clause résolutoire sera donc réputée acquise et l’expulsion des locataires sera ordonnée.

— sur l’arriéré des loyers et charges impayés et les indemnités d’occupation

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; et, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il résulte du décompte de la dette locative que les locataires sont débiteurs de la somme de 3 989 euros à la date de résiliation du bail.

M.[T] [E] et Mme [U] [D] épouse [E], non-comparants, ne rapportent pas la preuve de leur libération.

Ils seront en conséquence solidairement condamnés à verser à la SCI CHATUS la somme de 3 989 euros au titre des loyers et charges locatives impayés au 5 juillet 2023, portant intérêt au taux légal à compter du 4 mai 2023 sur la somme de 2 981 euros et pour le surplus à compter de l’assignation.

Il convient par ailleurs de condamner in solidum M.[T] [E] et Mme [U] [D] épouse [E] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 680 euros à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des locataires matérialisé par la remise des clés.

— sur les frais irrépétibles et les dépens

M.[T] [E] et Mme [U] [D] épouse [E] succombant au principal, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Il est en outre inéquitable de laisser à la charge de la SCI CHATUS l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner in solidum M.[T] [E] et Mme [U] [D] épouse [E] à lui payer la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la décision de première instance est de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou le juge n’en dispose autrement.

* *

*

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

JUGE recevable l’action de la SCI CHATUS,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 octobre 2022 entre la SCI CHATUS d’une part, et M.[T] [E] et Mme [U] [D] épouse [E] d’autre part, concernant un logement à usage d’habitation situé à Nîmes, 56 boulevard Gambetta, sont réunies à la date du 5 juillet 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 5 juillet 2023,

CONDAMNE solidairement M.[T] [E] et Mme [U] [D] épouse [E] à verser à la SCI CHATUS la somme de 3 989 euros au titre des loyers et charges locatives impayés au 5 juillet 2023, terme de juillet 2023 inclus,

DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 4 mai 2023 sur la somme de 2 981 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,

ORDONNE, à défaut de libération spontanée des lieux, l’expulsion de M.[T] [E] et Mme [U] [D] épouse [E] des lieux loués tant de leurs personnes que de leurs biens ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’aide de la force publique et ce, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE in solidum M.[T] [E] et Mme [U] [D] épouse [E] à verser à la SCI CHATUS une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit la somme de 680 euros à compter du 1er août 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que s’agissant d’une créance quasi-délictuelle, l’indemnité d’occupation n’est pas

soumise à indexation,

CONDAMNE in solidum M.[T] [E] et Mme [U] [D] épouse [E] à payer à la SCI CHATUS la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M.[T] [E] et Mme [U] [D] épouse [E] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire le 18 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection