Copie délivrée

à

la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI

la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 1]

**** Le 18 Février 2026

1ère Chambre Civile

N° RG 22/05202 – N° Portalis DBX2-W-B7G-JW7V

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

Mme [P] [Q] épouse [M]

née le 11 Juillet 1968 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 1]

M. [D] [M]

né le 05 Décembre 1966 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 2]

Tous deux représentés par la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

à :

Mme [T] [S]

née le 04 Octobre 1953 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 3]

M. [L] [O]

né le 20 Août 1944 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 4]

Tous deux représentés par la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 16 Décembre 2025 devant Antoine GIUNTINI, Vice-président, statuant comme juge unique, assisté de Aurélie VIALLE, Greffière, et qu’il en a été délibéré.

EXPOSE DU LITIGE

Le 25 novembre 2020, M. [L] [O] et Mme [T] [S] ont vendu un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Localité 6] à Mme [P] [Q] épouse [M] et M. [D] [M].

Quelques mois après cette acquisition, à la suite notamment d’événements survenus en avril et mai 2021, les époux [M] ont déploré des infiltrations récurrentes au niveau de la couverture de l’immeuble, endommageant le plafond du salon et de la cuisine. D’autres orages les ont amenés à considérer que le désordre était généralisé.

Une première expertise a eu lieu via mandat donné au bureau Saretec qui, le 26 novembre 2021, a déposé un rapport défavorable aux acquéreurs en considérant que les infiltrations étaient postérieures à la vente.

L’assureur des époux [M] a alors mandaté son propre cabinet d’expertise, [G], qui a conclu que les infiltrations étaient forcément connues par les anciens propriétaires et que des travaux auraient pu être engagés par ceux-ci au niveau des rives et du solin, mais ne seraient que des travaux réalisés provisoirement, le temps de la vente, mais très insuffisants dans le temps.

Par acte de commissaire de justice du 16 novembre 2022, les époux [M] ont assigné les consorts [O] – [S] devant le tribunal judiciaire de Nîmes afin d’obtenir l’indemnisation de leurs préjudices.

* * *

Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 3 juillet 2025, Mme [P] [Q] épouse [M] et M. [D] [M] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, de :

CONDAMNER les consorts [O] – [S] à leur payer le coût des travaux de reprise durables des désordres, soit la somme justifiée par devis actualisés de 40 174,31 €, et cela avec intérêts courants sur la base de l’indice du coût de la construction depuis la date d’établissement du rapport d’expertise [G], soit le 31 mai 2022 ;

CONDAMNER les consorts [O] – [S] à leur payer la somme de 32 472 € au titre de la réparation de leurs préjudices annexes ;

CONDAMNER les consorts [O] – [S] à leur payer la somme de 3000 € à titre de dommages-intérêts en sanction de leur mauvaise foi et de leur résistance abusive.

A TITRE SUBSIDIAIRE :

ORDONNER une mesure d’expertise judiciaire ;

CONDAMNER les consorts [O] – [S] à leur verser à titre de provision la somme totale de 5.000 euros pour frais de procédure et d’expertise ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONDAMNER les consorts [O] – [S] à leur payer la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

* * *

Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 13 septembre 2023, M. [L] [O] et Mme [T] [S] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, de :

DEBOUTER les époux [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

CONDAMNER les époux [M] à leur payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER les époux [M] aux entiers dépens.

ECARTER le bénéfice de l’exécution provisoire.

* * *

Pour un exposé complet des faits, prétentions et moyens des parties, il y a lieu en vertu de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs dernières écritures.

* * *

La clôture est intervenue le 28 novembre 2025 par ordonnance du juge de la mise en l’état du 13 novembre 2025. L’affaire a été fixée à l’audience de juge unique du 16 décembre 2025 pour être plaidée et la décision mise en délibéré au 18 février 2026.

* * *

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur la demande en garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. ».

Selon l’article 1642 du même code « Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. ».

Selon l’article 1643 du même code « Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. ».

Il résulte de ces textes que l’action en garantie des vices cachés est subordonnée à la démonstration d’un défaut inhérent à la chose, présentant un caractère occulte, c’est à dire non apparent et non connu de l’acquéreur et dont la cause est antérieure à la vente. En outre, l’action ne peut prospérer qu’en présence d’un vice grave, compromettant l’usage de la chose en considération de sa destination. Il appartient à l’acheteur de rapporter la preuve du vice, de sa gravité, de son caractère occulte et de son antériorité, ces critères étant cumulatifs.

Aux termes de l’article 1645 du code civil, « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur », l’article 1646 du même code précisant que « Si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente. ».

Il est constant que le vendeur est tenu d’une obligation de contracter de bonne foi, y compris pour stipuler dans le contrat une clause de non garantie, et d’une obligation précontractuelle de renseignement, de sorte qu’en gardant le silence sur des éléments d’appréciation objectifs importants, il s’expose à ce que le bénéfice de la clause de non garantie lui soit refusé.

La connaissance du vice est assimilée à la mauvaise foi et il suffit à cet effet que le vendeur connaisse le risque, sans avoir à rechercher s’il l’appréhendait dans son ampleur.

En l’espèce, le rapport Saretec, établi un an après la prise de possession de l’immeuble par les acquéreurs, constate des « infiltrations actives au niveau des plafonds et murs de plusieurs pièces de la maison ». Le rapport [G], rédigé ultérieurement, fait état de « présence d’humidité en sous face des plafonds des angles Sud Est de la cuisine et du salon » et l’expert constate « qu’un rebouchage partiel au plâtre a déjà été réalisé dans ses angles endommagés ». Il relève également que « dans les combles (…), la laine de verre est endommagée et (…) des traces d’humidité noires sont présentes sur les murs des pignons (…), de la moisissure est présente sur les bois de couverture ». Il souligne ensuite, sur la couverture, un « rebouchage partiel au SIKAFLEX des rives, la présence d’une mise en œuvre au pinceau d’un produit d’étanchéité liquide probable sur les rives et au niveau des solins afin de les rendre étanche ». Il révèle enfin la « pose d’une cornière d’angle afin de recueillir les eaux, mais au vu de la pose précaire, les résultats ne peuvent être pérennes ».

Lors de son déplacement, le temps pluvieux a permis à l’expert de noter de nombreuses infiltrations d’eaux depuis la toiture sur le bloc arrière de la maison (dressing, local professionnel, cuisine et garage).

L’inspection de la toiture met alors en exergue :

— la vétusté avancée de son bloc arrière,

— la présence de relevés de solin présentant un état de « fatigue » avancé avec de nombreux défauts d’étanchéité,

— des couloirs entre des éléments de toiture réalisés par des jonctions en plomb non pérennes dans le temps,

— de nombreuses tuiles sont fissurées et/ou cassées.

Des rives sont à reprendre au vu de leur défaut d’étanchéité.

L’expert constate, à l’occasion de ces investigations, « à plusieurs endroits des rebouchages succincts à l’aide de résine de type SIKAFLEX sur des tuiles de faitage ».

Il s’évince de ces éléments que la maison des époux [M] subit de fortes infiltrations dues à une toiture fuyarde. Ce désordre constitue un vice grave la rendant impropre à son usage.

Les vendeurs plaident l’absence d’infiltration au moment de la vente, tout en reconnaissant avoir été soumis à ce problème.

L’ancienneté des moisissures et taches de coulure noires sur la charpente rapportées par l’expert [G], ainsi que le rebouchage partiel des plafonds dans le salon et la cuisine confirment que les vendeurs ont subi des infiltrations. Les consorts [O] – [S] soutiennent avoir réglé ce désordre sans communiquer de facture de l’entreprise intervenante et reprennent, dans leurs conclusions, les travaux identifiés par l’expert comme ceux réalisés à cette fin ; ceux-ci sont néanmoins qualifiés justement de « pur bricolage » par l’expert et de « réfection de fortune », ce que la description de l’état général de la toiture confirme. En outre, la présence de reprises partielles de plâtrerie et de peinture des plafonds affectés établit l’existence d’infiltrations avant la vente mais récente.

Il apparaît ainsi que les consorts [O] – [S] ont vendu aux époux [M] une maison avec une toiture fuyarde, ce dont ils avaient parfaitement connaissance au regard des interventions de fortunes sur celle-ci relevées par l’expert, sans porter à la connaissance de leur cocontractant ce défaut majeur. Ce vice était d’autant moins apparent que les visites du bien ont eu lieu en août, période peu propice aux infiltrations d’eau, et que le « bricolage » des vendeurs a permis momentanément de le dissimuler. Peu importe que les vendeurs allèguent ne pas avoir connu d’infiltrations aussi importantes, ou même récentes d’ailleurs, le vice tenant dans un défaut de toiture dont ils connaissaient le risque subséquent d’infiltrations.

Tenant compte de la connaissance du vice par les consorts [O] – [S], la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés n’est pas opposable aux acquéreurs ; dès lors, les vendeurs seront condamnés à indemniser les époux [M] de l’ensemble de leurs préjudices démontrés.

Aux termes de ses investigations, l’expert [G] valide la prise en charge des devis suivis en relation avec les désordres constatés :

— devis Abaco toiture du 18 mai 2021 pour 1.307,90 euros,

— devis Abaco toiture du 13 décembre 2021 pour 24.959,44 euros,

— devis Sarl AI peinture du 19 décembre 2021 pour 3.451,58 euros.

Les époux [M] allèguent d’une aggravation de la situation mais les photographies non datées ni délimitées produites, sans élément fiable de comparaison de surcroît, sont insuffisantes à en établir la réalité. Les nouveaux devis versés aux débats n’ont pas été validés par un expert et leurs divergences avec les premiers ne permettent pas de vérifier la nécessité des interventions supplémentaires exposées.

Il ne sera dès lors tenu compte que des premiers devis, approuvés par un technicien compétent, au titre des travaux de reprise, lesquels seront toutefois actualisés sur la base de l’indice du coût de la construction depuis la date d’établissement du rapport d’expertise [G], soit le 31 mai 2022.

En ce qui concerne les préjudices annexes invoqués, la seule production de plan de studios quelconques est insuffisante à démontrer un projet construit et abouti de location à 1.200 euros par mois ; les époux [M] seront déboutés de cette demande.

La facturation de l’intervention de la société Compagnon JMH du 12 octobre 2021, pour un montant de 3.390 euros, pour un déplacement en urgence « suite à la tempête du 14 septembre 2021 » avec mise en place de cinq bâches en toiture ressort en lien direct avec le vice caché retenu. Il sera en conséquence fait droit à la demande d’indemnisation de ce chef.

En revanche, les factures Weldom pour l’achat de bâches ne permettent pas à elles seules d’établir un lien direct et certain avec le vice caché et les requérants seront déboutés de leurs prétentions d’indemnisation à ce titre.

En conséquence, les consorts [O] – [S] seront condamnés in solidum à payer aux époux [M] la somme de 29.718,92 euros au titre des travaux de reprise, avec indexation sur l’indice BT 01 entre le 31 mai 2022, date du rapport d’expertise, et le présent jugement ainsi que celle de 3.390 euros pour leurs préjudices annexes.

Sur la demande d’indemnisation pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ».

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière. Le demandeur en dommages et intérêts à ce titre doit alors démontrer une faute de l’autre partie, un préjudice distinct des frais irrépétibles engagés et un lien de causalité entre les deux.

La demande de dommages et intérêts des époux [M] pour résistance abusive, sera rejetée, les requérants ne démontrant pas que la présente procédure est constitutive d’un abus du droit d’ester en justice, ni le préjudice spécifique que lui aurait occasionné cette instance et non réparé au titre des frais irrépétibles ou de ses autres chefs de demande.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRESAux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les consorts [O] – [S] qui succombent à l’instance en supporteront in solidum les dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations

L’équité commande en l’espèce de condamner in solidum les consorts [O] – [S] à payer aux époux [M] au titre des frais irrépétibles la somme de 3.000 €.

Les consorts [O] – [S] qui perdent le procès seront déboutés de leur demande à ce titre.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code dispose que “le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée”.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire attachée à la présente décision qui est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, en premier ressort, par jugement contradictoire,

CONDAMNE in solidum M. [L] [O] et Mme [T] [S] à payer à Mme [P] [Q] épouse [M] et à M. [D] [W] somme de 29.718,92 euros au titre des travaux de reprise, avec indexation sur l’indice BT 01 entre le 31 mai 2022, date du rapport d’expertise, et le présent jugement ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [O] et Mme [T] [S] à payer à Mme [P] [Q] épouse [M] et à M. [D] [M] la somme de 3.390 euros au titre de leurs préjudices annexes ;

DEBOUTE Mme [P] [Q] épouse [M] et à M. [D] [M] du surplus de leurs demandes indemnitaires ;

CONDAMNE M. [L] [O] et Mme [T] [S] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [O] et Mme [T] [S] à payer à Mme [P] [Q] épouse [M] et à M. [D] [M] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [L] [O] et Mme [T] [S] de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs demandes supplémentaires, plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Antoine GIUNTINI, Vice-président et par Aurélie VIALLE, Greffière présente lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,