RG – N° RG 25/00792 – N° Portalis DBX2-W-B7J-LIEI

M^e Saphia BOUKHARI FOUGHAR

Maître Céline GUILLE de la SELARL CELINE GUILLE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 25 MARS 2026

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. IRA La SCI IRA, société civile immobilière immatriculée au RCS de NIMES sous le numéro 830 836 292 dont le siège est sis [Adresse 1] agissant poursuite et diligences de son représentant légal domicilié audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Céline GUILLE de la SELARL CELINE GUILLE, avocats au barreau de NIMES

DEFENDEUR

M. [U] [N] Entrepreneur individuel immatriculé RCS [Localité 1] sous le numéro 939 273 835 dont le siège social est [Adresse 3], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Saphia BOUKHARI FOUGHAR, avocat au barreau de NIMES

Ordonnance contradictoire, en premier ressort, prononcée par Chloé AGU, Juge, tenant l’audience des référés, par délégation de Madame le président du tribunal judiciaire de Nîmes, assistée e lors des débats de Halima MANSOUR, Greffier et lors du prononcé du délibéré de Aurélie VIALLE, Greffière, après que la cause a été débattue à l’audience publique du 18 février 2026 où l’affaire a été mise en délibéré au 25 mars 2026, les parties ayant été avisées que l’ordonnance serait prononcée par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er novembre 2024, la SCI IRA a consenti à Monsieur [U] [N] un bail commercial pour le local situé [Adresse 5].

Cette location a été consentie pour une durée de 3 ans à compter du 1er novembre 2024, moyennant un loyer mensuel de 570 euros, outre 90 euros mensuels de charges.

Aux termes d’un acte extrajudiciaire en date du 28 juillet 2025, la SCI IRA a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail commercial à Monsieur [U] [N] pour un montant principal de 1 027,76 euros.

Cette injonction n’ayant pas été suivie d’effet, la SCI IRA a, suivant acte de Commissaire de justice du 20 octobre 2025, fait assigner Monsieur [U] [N] devant Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de NIMES, statuant en matière de référé, aux fins de voir, au visa de l’article L. 221-4 du Code de l’organisation judiciaire :

RG – N° RG 25/00792 – N° Portalis DBX2-W-B7J-LIEI

Me [C] [Z] [L]

Maître Céline GUILLE de la SELARL CELINE GUILLE

— Juger la clause résolutoire contenue au bail commercial en date du 1er novembre 2024 entre la SCI IRA et Monsieur [N] acquise au 28 août 2025 ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [N] et de tous occupants de son chef, des locaux objet du Bail commercial en cause, dans les 8 jours de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 300 euros, par jour de retard ;

— Condamner Monsieur [N] à titre provisionnel, au paiement de la somme de de 2347,76 euros arrêtée à la date du 30 septembre 2025 ;

— Condamner Monsieur [N] au paiement de la somme de 660 euros mensuel à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2025 jusqu’à justification de la libération totale des lieux et la remise des clés ;

— Condamner Monsieur [N] au paiement de la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens.

L’affaire est venue à l’audience du 18 février 2026.

A cette audience, la SCI IRA a repris oralement les termes de ses dernières conclusions, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et moyens soulevés, et maintenu l’ensemble de ses demandes initiales.

Monsieur [U] [N] a repris oralement les termes de ses conclusions, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et moyens soulevés.

Il demande au juge des référés de :

— Se déclarer incompétent en l’état de la contestation sérieuse qu’il soulève ;

— Constater que la SCI IRA ne produit aucun élément justifiant la consommation d’électricité en dehors d’un tableau établi par elle-même ;

— Constater que la SCI IRA ne justifie pas d’un dispositif de décompte de la consommation ou de la production d’électricité est installé par le gestionnaire du réseau public qui permet alors au consommateur de choisir librement son fournisseur d’électricité ;

— Débouter de l’intégralité de ses demandes fins et conclusions la société IRA ;

— A titre subsidiaire si par impossible le Tribunal devait faire droit aux demandes indemnitaires de la SCI IRA, il convient de suspendre le jeu de la clause résolutoire et accorder les plus larges délais à Monsieur [N] pour régler les sommes dues arrêtées au mois de février 2026 ;

— Condamner la société IRA à régler à Monsieur [N] la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

***

L’affaire a été mise en délibéré au 25 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé qu’aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article L143-2 du code de commerce, “le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification. La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles déclarés par eux dans leurs inscriptions”.

L’obligation ainsi faite au propriétaire n’est édictée que dans l’intérêt des créanciers inscrits afin de leur permettre de préserver leur gage en se substituant au locataire défaillant. Aussi, le défaut de notification n’est sanctionné que par l’inopposabilité de la résiliation aux créanciers inscrits qui sont seuls à pouvoir s’en prévaloir.

En l’espèce, le bailleur ne produit pas un état certifié par un greffier des inscriptions des privilèges et nantissements sur le fonds de commerce exploité par Monsieur [U] [N] et il n’a pas dénoncé l’assignation en constatation de la résiliation du bail aux créanciers éventuellement inscrits, s’exposant à ce que la décision rendue, en cas d’existence de tels créanciers, leur soit inopposable.

***

L’article 834 du Code de procédure civile dispose :

« Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article 835 alinéa 2 du même Code ajoute :

« Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L’article L 145-41 du Code de commerce prévoit :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

L’application concomitante de ces trois textes permet au juge des référés de constater l’acquisition d’une clause résolutoire stipulée dans un contrat de bail pour non-paiement du loyer, fixer le montant de la provision correspondant au montant de l’arriéré locatif, outre l’indemnité d’occupation que doit verser le locataire défaillant à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à libération effective et totale des lieux par la remise des clés au bailleur.

1- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

La demanderesse fait valoir que nonobstant les frais d’électricité, Monsieur [N] n’était pas à jour du paiement de ses loyers à la date de la délivrance du commandement de payer le 28 juillet 2025. Elle précise que l’existence de compteurs individualisés permettant de connaître la consommation réelle de chaque locataire ne s’assimile pas à une rétrocession d’électricité au sens de l’article L 333-1 du code de l’énergie.

Le défendeur fait valoir l’existence de contestations sérieuses en ce que le commandement ne viserait en réalité que la prétendue consommation d’électricité, que si le bail prévoit que le preneur réglera la consommation d’électricité, le compteur ne concerne pas les seuls locaux loués mais également ceux occupés par le bailleur lui-même.

Il précise que la rétrocession de l’électricité achetée à un tarif réglementé de vente est interdite par la loi et par les cahiers des charges de concession de distribution publique : le consommateur final bénéficiant encore de tels tarifs ont interdiction de revendre cette électricité. Il ajoute que le relevé des paiements et le solde sollicité par la SCI IRA ne reflète pas la réalité en l’état de paiements en espèces et par virements.

Il n’est pas contesté que le 28 juillet 2025, la SCI IRA a fait délivrer à Monsieur [U] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, afin d’obtenir le paiement de la somme principale de 1 027,76 euros.

Il apparaît à la lecture combinée du tableau joint au commandement de payer les loyers, du tableau produit en pièce numéro 5 par la demanderesse et du tableau inséré aux dernières conclusions de la demanderesse que la somme de 1 027,76 euros est ventilée ainsi :

180 euros au titre de la dette locative;

847,76 euros au titre des charges.

Il est constant qu’il est stipulé au contrat de bail dans la rubrique “Charges et Impôts” que “le locataire remboursera au bailleur les charges locatives et les impôts récupérables d’un montant de 90 euros. Ces charges incluent :

Services rendus liés à l’usage des locaux.

Consommation d’eau et d’électricité (réajusté en cas de surconsommation)

Taxe foncière et taxe d’enlèvement des ordures ménagères”

Il est mentionné également manuscritement sous ce paragraphe “électricité sur consommation”.

Le débat des parties rappelé précédemment concernant l’exigibilité de la somme au titre de la régularisation des factures d’électricité échappe cependant à la juridiction des référés et relève en effet de l’appréciation de la juridiction du fond.

Il appartiendra à la juridiction du fond de statuer sur le débat évoqué relatif à la rétrocession d’électricité et d’interpréter également les dispositions contractuelles applicables entre les parties.

Au surplus, aucun élément justifiant la consommation d’électricité en dehors d’un tableau établi par la demanderesse elle-même ne permet d’établir la somme sollicitée alors que la charge de la preuve incombe à la demanderesse.

Ainsi, l’exigibilité de la somme sollicitée au titre de la régularisation de la consommation d’électricité présente une contestation sérieuse.

La somme sollicitée au titre de la dette locative ne présente quant à elle pas de contestation sérieuse.

Si le défendeur soutient que des paiements réalisés n’ont pas été imputés, les dits paiements évoqués sont en tout état de cause postérieurs au commandement de payer.

Dans ces conditions, à défaut de paiement de la dette locative de 180 euros dans le délai d’un mois suivant le commandement, la clause résolutoire est acquise au 28 août 2025 et le bail du 1er novembre 2024 est résilié de plein droit.

2- Sur les demandes provisionnelles

La demanderesse sollicite paiement de la somme de 4 227,52 euros.

Cependant en l’état des contestations sérieuses portant sur les sommes sollicitées au titre de la régularisation au titre de l’électricité, il y a lieu d’imputer à la somme sollicitée la somme de 847,76 euros tel que rappelé précédemment outre la somme de 665,76 euros mentionnée dans la colonne de l’actualisation des charges pour le mois de septembre 2025.

En outre, il apparaît que le défendeur a réglé le 7 février 2026 la somme de 660 euros par virement et le 17 février 2026 la somme de 660 euros également par virement.

Cependant, le décompte produit aux débats ne fait état que d’un seul règlement en février 2026.

Des pièces versées aux débats, il ressort ainsi que le défendeur reste devoir la somme de 2 714 euros. au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation au 10 février 2026.(soit 4 227,52 euros – 847,76 euros – 665,76 euros).

Il s’ensuit la condamnation de Monsieur [U] [N] à payer à la demanderesse la somme provisionnelle de 2 714 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation au 10 février 2026.

Le surplus de la demande est rejeté en l’état des contestations sérieuses susvisées.

3 – Sur la demande de délais de paiement

Il n’est pas contesté que le défendeur ne s’est pas acquitté de la somme visée dans le commandement dans les délais prescrits par l’acte d’huissier qui visait non seulement la clause résolutoire, insérée au bail les liant, mais aussi l’article L 145-41 du Code de commerce.

Aux termes de ce texte, le juge des référés saisi d’une demande de délai de paiement présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil, peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

L’article 1343-5 du Code civil prévoit :

« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. (…)».

Monsieur [U] [N] a effectué deux paiements à hauteur de 660 euros chacun en février 2026.

Compte tenu de ces circonstances et de sa situation économique actuelle, il y a lieu d’autoriser Monsieur [U] [N] à s’acquitter de la somme due en 5 mensualités de 500 euros, la première devant intervenir au plus tard le 25 avril 2026 et les suivantes au plus tard le 25 de chaque mois et une 6ème mensualité correspondant au solde de la dette.

Il y a lieu de suspendre pour le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

Par ailleurs, en cas de défaut de paiement au terme du délai accordé, la clause résolutoire retrouverait son plein effet et le bail serait résilié de plein droit.

Dans cette hypothèse, le maintien dans les lieux de Monsieur [U] [N] en dépit de la résiliation du bail causerait encore à la demanderesse un préjudice financier incontestable puisqu’elle ne pourrait tirer profit de son bien faute d’être en mesure de le relouer.

Ce dommage serait réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer outre les charges, soit la somme de 660 euros, ladite indemnité étant alors exigible à compter du 28 août 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux par la remise des clés.

3- Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [N] qui succombe est condamné aux dépens, y compris les frais de commandement.

Et il n’apparaît pas inéquitable qu’il soit condamné à payer à la SCI IRA la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Chloé AGU, Juge des référés,

Statuant par décision contradictoire, par mise à disposition au greffe, susceptible d’appel,

CONSTATONS que l’acte de saisine du tribunal n’a pas fait l’objet d’une dénonciation aux créanciers éventuellement inscrits (absence de production d’un état certifié des inscriptions sur le fonds de commerce), de sorte que s’il existe de tels créanciers, la présente décision leur est inopposable ;

CONSTATONS que la résiliation du bail, liant la SCI IRA à Monsieur [U] [N], est acquise le 28 août 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [N] à verser à la SCI IRA, la somme provisionnelle de 2 714 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation au 10 février 2026. ;

AUTORISONS Monsieur [U] [N] à s’acquitter de la somme due en 5 mensualités de 500 euros , la première devant intervenir au plus tard le 25 avril 2026 et les suivantes au plus tard le 25 de chaque mois et une 6ème mensualité correspondant au solde de la dette ;

RAPPELONS que la présente ordonnance doit être signifiée ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;

DISONS qu’à défaut de paiement de tout ou partie de ces sommes à l’expiration du délai, la clause résolutoire reprendra tous ses effets sans qu’il soit besoin d’une nouvelle action en justice ;

Dans cette hypothèse, et en tant que de besoin, CONDAMNONS Monsieur [U] [N] à verser à la SCI IRA à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation de 660 euros, à compter du 28 août 2025 jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ; et DISONS que Monsieur [U] [N], ainsi que tous occupants de son chef, devra alors quitter et vider les lieux reçus à bail dans les huit jours de la signification d’un commandement de quitter les lieux, faute de quoi elle pourra y être contrainte par un commissaire de justice assisté de la force publique et d’un serrurier ; et ORDONNONS alors en tant que de besoin l’expulsion de Monsieur [U] [N] , ainsi que tous occupants de son chef, par un commissaire de justice assisté de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [N] à payer à la SCI IRA une somme de 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [N] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 28 août 2025 ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

La greffière La Présidente