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TRIBUNAL JUDICIAIRE

de MONTLUCON

[Adresse 2]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00561 – N° Portalis DBWM-W-B7J-CPY4

Contentieux de la protection

MINUTE N°25/00

JUGEMENT

DU : 15 Octobre 2025

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[X] [W]

Le :

copie certifiée conforme délivrée à :

M^e DAFFY

[X] [W]

copie exécutoire délivrée à :

M^e DAFFY

JUGEMENT

Le 15 Octobre 2025, au siège du Tribunal, sous la Présidence de Céline DUGAT, Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Valérie DAFFY, avocat au barreau de MONTLUCON

DEFENDERESSE

Madame [X] [W]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

DÉBATS

L’affaire appelée à l’audience du 2 juillet 2025, Céline DUGAT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire conformément à l’article L.121-3 du code de l’organisation judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier, en présence de [U] [J], assistante de justice, après avoir constaté l’absence de la partie défenderesse et entendu le conseil de la partie demanderesse en ses demandes et conclusions par dépôt de dossier, a avisé la partie que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 15 OCTOBRE 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat en date du 19 novembre 2023, la SCI N2AC a donné à bail à Madame [X] [W] un logement situé [Adresse 4] – à [Localité 6] contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 390,00 euros outre une provision sur charges.

Un contrat de cautionnement VISALE a été conclu le 18 novembre 2023 entre la SCI N2AC et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, cette dernière se portant caution de la locataire.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 26 juin 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait notifier à Madame [X] [W] un commandement de payer les sommes dues au titre des loyers et charges à hauteur de 1 447,60 euros en principal.

Suivant exploit de Commissaire de Justice en date du 07 février 2025, signifié à étude, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [X] [W] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTLUCON afin d’obtenir :

— la constatation de la résiliation du bail,

— l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le paiement de la somme de 4 005,08 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 07 février 2025, outre loyers échus entre la date de l’assignation et la date d’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— la fixation d’une indemnité d’occupation, équivalente au montant du loyer et charges, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux, les paiements devant être justifiés par une quittance subrogative,

— le paiement de la somme de 800,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

La procédure a été dénoncée à Monsieur le Préfet de l’ALLIER par voie électronique avec accusé de réception en date du 10 février 2025.

La CCAPEX de l’ALLIER a été avisée de la situation d’impayé locatif par courrier du bailleur en date du 28 juin 2024.

L’enquête sociale n’a pu être réalisée, la locataire ne s’étant pas présentée aux rendez-vous proposés pour y procéder.

A l’audience du 02 juillet 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, a déposé son dossier, actualisant sa créance à la somme de 4 420,73 euros au 24 juin 2025. La locataire avait quitté les lieux, de telle sorte que la demande d’expulsion était devenue sans objet.

Madame [X] [W] ne s’est pas présentée et n’était pas représentée.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2025 pour y être prononcé le présent jugement par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

➣ Sur le cautionnement

Aux termes de l’article 2288 du Code civil, « Le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

Il peut être souscrit à la demande du débiteur principal ou sans demande de sa part et même à son insu ».

L’article 2292 du Code civil dispose que : « Le cautionnement peut garantir une ou plusieurs obligation, présentes ou futures, déterminées ou déterminables ».

L’article 2309 du Code civil dispose que : « La caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

Ainsi, la caution s’engage au même titre que le débiteur principal envers le bailleur du logement loué à payer les dettes locatives du locataire. Ces dernières comprennent le loyer, les charges, les éventuels intérêts mis à la charge du locataire pour paiement tardif des dettes locatives et les frais de remise en état du logement dégradé. Ainsi, en cas de non-paiement des sommes dues, le bailleur peut demander le paiement à la caution.

En l’espèce, un contrat de caution VISALE a été conclu le 18 novembre 2023 entre la SCI N2AC et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

L’article 8 du contrat de cautionnement VISALE prévoit que : « dès lors que la Caution aura payé au Bailleur les sommes impayées par le Locataire, la Caution, sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la Caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ».

Ainsi, en cas de défaillance de la locataire, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en tant que caution règle les sommes dues à la bailleresse au titre des loyers et charges ; puis, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES peut solliciter de la locataire, le versement des sommes qu’elle a versées, à sa place, à la bailleresse.

En l’espèce, Madame [X] [W] a été défaillante, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a alors réglé les loyers et charges directement à la bailleresse à la place de la locataire. Désormais, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES entend obtenir de la locataire, le remboursement de ces sommes.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, ès qualité de caution, est ainsi subrogée aux droits et actions de la bailleresse, la SCI N2AC. Elle dispose, en conséquence, de la qualité et de l’intérêt à agir en paiement des loyers et charges impayés ainsi qu’en résiliation du bail.

➣ Sur la résiliation en vertu de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que :

— toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ;

— à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la

commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions règlementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L 542-1 et L 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Toutefois, la loi du 27 juillet 2023 a modifié le délai suivant la délivrance du commandement de payer, passant de deux mois à six semaines. Ce délai s’applique aux baux conclus postérieurement au 27 juillet 2023. En l’espèce, le bail a été conclu le 19 novembre 2023, soit postérieurement au 27 juillet 2023. Par conséquent, le délai applicable en l’espèce est un délai de six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Par exploit du 26 juin 2024, la caution a fait commandement d’avoir à payer la somme de 1 447,60 euros.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 susvisé, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

La procédure a été régulièrement dénoncée à Monsieur le Préfet de l’ALLIER par voie électronique avec accusé de réception en date du 10 février 2025 ainsi qu’à la CCAPEX par courrier du 28 juin 2024.

Le commandement de payer, la saisine du Préfet et la saisine de la CCAPEX étant régulièrement intervenus dans les délais, la demande aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire est recevable.

Suivant décompte produit par la caution, il apparaît que les loyers n’ont pas été réglés dans les six semaines dudit commandement et que le juge n’a pas été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 07 août 2024.

Il n’y a toutefois pas lieu d’ordonner l’expulsion de la locataire, dès lors que celle-ci a quitté les lieux et que la caution se désiste de sa demande d’expulsion.

➣ Sur les loyers et charges impayés

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La caution produit, au soutien de sa demande en paiement de l’arriéré locatif, le commandement de payer et le décompte actualisé de sa créance.

La caution a demandé dans son assignation la condamnation de la locataire au paiement de la dette locative, et au paiement des loyers postérieurs. Cela lui permet donc de réactualiser la dette locative à l’audience et de réclamer la somme de 4 420,73 euros au titre de l’arriéré restant dû sur les loyers et charges.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [X] [W] au paiement de la somme de 4 420,73 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 24 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2024 sur la somme de 1 447,60 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

➣ Sur l’indemnité d’occupation

Madame [X] [W] a occupé les lieux sans droit ni titre et a causé, par ce fait, un préjudice à la caution qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Cette indemnité est due depuis la date de résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux, à la caution, dès lors qu’elle est justifiée par une quittance subrogative.

Il convient toutefois de préciser que les indemnités d’occupation dues à compter de la résiliation du bail, soit le 07 août 2024, et jusqu’à la date d’arrêté du dernier décompte, soit le 24 juin 2025, sont intégrées dans la somme de 4 420,73 euros allouée à la caution par le présent jugement.

La bailleresse sera autorisée à procéder à la révision du loyer conformément aux prévisions contractuelles et sera autorisée à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi de 1989, cette régulation étant faite sur justificatifs.

Cette indemnité est due au pro-rata temporis.

Il convient de rappeler que, conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités échues à ce jour produiront intérêt au taux légal à compter du présent jugement.

➣ Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [X] [W], partie succombante, doit supporter les dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d’assignation, les droits de plaidoirie, les débours et les frais de signification de la présente décision.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès est condamnée à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

A ce titre, Madame [X] [W], qui supporte les dépens, sera condamnée au paiement de la somme de 300,00 euros, au bénéfice de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

La présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE la subrogation de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, ès qualité de caution, dans les droits et actions de la SCI N2AC ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre la SCI N2AC et Madame [X] [W] concernant le logement situé [Adresse 4] – à [Localité 6], ce à compter du 07 août 2024 ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’expulsion de Madame [X] [W] ;

CONDAMNE Madame [X] [W] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, ès qualité de caution, la somme de 4 420,73 euros (quatre mille quatre cent vingt euros et soixante treize centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 24 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2024 sur la somme de 1 447,60 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [X] [W] à payer, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, ès qualité de caution, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, ce à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, étant précisé que les indemnités d’occupation dues à compter de la résiliation du bail, soit le 07 août 2024, et jusqu’à la date d’arrêté du dernier décompte, soit le 24 juin 2025, sont intégrées dans la somme de 4 420,73 euros allouée à la caution par le présent jugement pour les indemnités échues ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due au pro-rata temporis ;

DIT que la SCI N2AC sera autorisée à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles,

DIT que la SCI N2AC sera autorisée à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi de 1989 ;

REJETTE tous les autres chefs de demande ;

CONDAMNE Madame [X] [W] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300,00 euros (trois cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

CONDAMNE Madame [X] [W] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais de son assignation et les frais de signification de la présente décision ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier

Le greffier, le Juge des contentieux de la protection,

Christine LAPLAUD Céline DUGAT