RG – N° RG 25/00662 – N° Portalis DBX2-W-B7J-LFSZ

M^e Valérie BACH

Maître Ludovic PARA de la SELARL PARA FERRI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 15 AVRIL 2026

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. NARBALEX

immatriculé au RCS de [Localité 2]-[Localité 3] sous le numéro 891 483 232, ayant son siège social [Adresse 1], pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié es qualité audit siège,, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Ludovic PARA de la SELARL PARA FERRI, avocats au barreau de NIMES

DEFENDERESSE

Mme [U] [D]

née le 07 Mai 1978 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Valérie BACH, avocat au barreau de NIMES

Madame [U], [J] [R] divorcée [D] ès qualité de représentant

légal de ses deux enfants mineurs :

— Monsieur [M] [E] [G] [D]

Né le 13 février 2008 à [Localité 1]

Demeurant et domicilié [Adresse 4]

Nu- Propriétaire

— Madame [F] [C] [A] [D]

Née le 3 août 2010 à [Localité 1]

Demeurant et domiciliée [Adresse 4]

Nue -Propriétaire

INTERVENANTS VOLONTAIRES

représentés par M^e Valérie BACH, avocat au barreau de NIMES

Ordonnance contradictoire, en premier ressort, prononcée par Chloé AGU, Juge, tenant l’audience des référés, par délégation de Madame le président du tribunal judiciaire de Nîmes, assistée de Aurélie VIALLE, Greffière, présente lors des débats et du prononcé du délibéré, après que la cause a été débattue à l’audience publique du 18 mars 2026 où l’affaire a été mise en délibéré au 15 avril 2026, les parties ayant été avisées que l’ordonnance serait prononcée par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

RG – N° RG 25/00662 – N° Portalis DBX2-W-B7J-LFSZ

M^e Valérie BACH

Maître Ludovic PARA de la SELARL PARA FERRI

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 08 septembre 2025, la SCI NARBALEX a fait assigner Madame [U] [D] devant la Présidente du tribunal judiciaire en référé aux fins d’ordonner à Madame [D] de rétablir le libre exercice de la servitude de passage sur sa parcelle EX [Cadastre 1] au profit de la parcelle EX [Cadastre 2] propriété de la SCI NARBALEX sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter du 8e jour suivant la signification de la décision à intervenir et la condamner à porter et payer la somme de 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Lors de l’audience du 18 mars 2026, la demanderesse maintient ses demandes.

Elle fait valoir notamment que :

— elle est propriétaire d’un ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 1] cadastré section EX numéro [Cadastre 2] ;

— il ressort de l’acte de vente du 13 avril 2022 et plus précisément d’une annexe à l’acte, qu’y figure un extrait de l’acte notarié du 17 décembre 1958 qu’existe une servitude de passage grevant la parcelle EX [Cadastre 1] appartenant à Madame [D] au profit du fonds cadastré EX [Cadastre 2] lui appartenant ;

— cette servitude s’est toujours exercée depuis 1958 et jusqu’à ce qu’en février 2024 Madame [D] fasse obstacle à l’exercice de la servitude en fermant l’accès à la parcelle EX [Cadastre 2] interdisant tout passage sur son fonds ;

— cette situation empêche toute location du garage portant atteinte à la jouissance normale du bien ;

— elle demande seulement la protection d’un droit réel préexistant fondé sur un titre authentique ;

— l’acte authentique du 17 décembre 1958 instituant au profit du fonds aujourd’hui cadastré EX [Cadastre 2] une servitude de passage grevant la parcelle EX [Cadastre 1] ;

— une servitude conventionnelle non publiée reste opposable à l’acquéreur du fonds servant dès lors que son acte d’acquisition en fait mention ;

— l’acte a été annexé à tous les actes translatifs de propriété qui ont été publiés avec leurs annexes ;

— la servitude est conventionnelle et n’est pas subordonnée à l’existence d’une enclave ;

— l’extinction d’une servitude par non-usage trentenaire ne se présume jamais ;

— Madame [D] a au contraire expressément annoncé sa décision de fermer le 12 février 2024 ;

— le fait que Madame [D] ait elle-même transmis des vidéos à Monsieur [O] montrant des individus empruntant le passage pour rejoindre les appartements de la SCI établit la réalité d’une utilisation ;

— cette réalité est confirmée par plusieurs éléments concordants ;

— une telle situation altère leurs conditions normales d’occupation et fait peser sur la SCI NARBALEX un risque réel de réclamations ;

— les développements adverses relatifs à de prétendues nuisances imputées à certains occupants sont étrangers à la présente instance ;

— le trouble est ici manifeste ;

— la persistance de l’entrave depuis plusieurs mois prive la SCI NARBALEX de l’usage normal de son bien et altère sa jouissance.

Lors de l’audience, Madame [U] [D] sollicite de :

— statuer ce que de droit quant à la recevabilité de l’action initiée par la SCI NARBALEX ;

— constater l’absence de titre au profit de la SCI justifiant de l’existence d’une servitude de passage à son profit ;

— constater l’absence d’état d’enclave du fonds dont la SCI est propriétaire ;

— débouter la SCI de ses demandes en rétablissement d’une servitude de passage ;

— à titre infiniment subsidiaire si par impossible l’existence d’une servitude de passage était reconnue,

— constater son extinction par non-usage pendant plus de 30 ans ;

— condamner la SCI NARBALEX au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens.

Elle fait notamment valoir que :

— en visant l’article 686 du code de procédure civile, la SCI NARBALEX fait l’aveu judiciaire de ce qu’elle ne détient aucun titre relatif à la servitude revendiquée ;

— en l’absence de titre, celui qui se prétend bénéficiaire d’une servitude de passage ne peut solliciter en référé la reconnaissance de l’existence de la servitude revendiquée ;

— la pièce 2 adverse ne revêt aucune valeur probante s’agissant d’une retranscription dactylographiée d’une note manuscrite portée sur l’acte de vente ;

— à l’acte d’achat du 31 août 2023, il est expressément stipulé en page 10 que la servitude de passage n’a jamais été publiée ;

— il y a extinction de la servitude ;

— au lieu et place de l’ancien bâtiment, c’est l’immeuble actuel qui a été construit depuis plus de 30 ans qui n’est plus enclavé mais dispose d’un portail de garage et d’une porte d’entrée ;

— il est même désigné par le numéro 4 bis et plus le numéro 4 ;

— en l’état de la clause page 10 de l’acte du 13 avril 2022, la SCI NARBALEX ne peut de bonne foi prétendre à l’existence d’une servitude de passage ;

— la SCI fait un usage à des fins commerciales de l’immeuble dont elle est propriétaire ;

— après délivrance de l’assignation en référé, elle a consenti 5 baux meublés pour un an pour pallier l’usage commercial fait au mépris de son acte d’achat ;

— la SCI NARBALEX a sa propre entrée ;

— à compter de janvier 2024, elle a déploré des nuisances du chef de ces locations.

***

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 15 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de rétablir le libre exercice de la servitude de passage sous astreinte

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’article 701 du code civil dispose que le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode.

Ainsi, il ne peut changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée.

Il est de jurisprudence constante que le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il est notamment produit aux débats :

— l’acte notarié de vente du 13 avril 2022 signé entre la SCI NARBALEX (acquéreur) et la SCI SPMA (vendeur) aux termes duquel il est stipulé : « à la connaissance du vendeur, outre les servitudes pouvant résulter le cas échéant de l’acte, de la situation naturelle des lieux et environnementale du bien, de la loi et de l’urbanisme, il n’en existe pas d’autres que celles rapportées en une note annexée »,

— une annexe à l’acte de vente du 13 avril 2022 signé entre la SCI NARBALEX et la SCI SPMA reproduisant la mention manuscrite de l’acte du 17 décembre 1958,

— l’acte de vente notarié du 17 décembre 1958 portant la mention manuscrite suivante s’agissant de l’existence de servitudes « à l’exception de droit de passage profitant à l’immeuble actuellement appartenant à Monsieur [Y] par une porte attenante à l’immeuble vendu ».

— l’acte de vente notarié du 31 août 2023 conclu entre Madame [Z] [B] (vendeur) et Madame [U] [D] (acquéreur) dont le paragraphe sur les servitudes page 10 est rédigé ainsi :

« L’acquéreur profite ou supporte les servitudes ou les droits de jouissance spéciale, s’il en existe.

A la connaissance du VENDEUR, outre les servitudes pouvant résulter le cas échéant de l’acte, de la situation naturelle des lieux et environnementale du BIEN, de la loi et de l’urbanisme, il n’en existe pas d’autres que celles relatées ci-après :

une servitude de passage sur la parcelle cadastrée section EX numéro [Cadastre 1] profitant à la parcelle EX n°[Cadastre 2] rappelé dans l’acte d’acquisition par Monsieur et Madame [N] en date du 17 décembre 1958 mais n’ayant pas été publié antérieurement à la conservation des hypothèques. »

Il est constant que l’acte constitutif de la servitude du 17 décembre 1958 n’a pas été publié à la conservation des hypothèques. Cependant, il est de jurisprudence constante qu’une servitude non publiée reste opposable au fonds servant qui en a eu connaissance ce qui est le cas en l’espèce.

Dès lors que la servitude est rappelée dans l’acte de vente de Madame [D] et que celle-ci en avait ainsi connaissance, elle est opposable à Madame [D] nonobstant son absence de publication.

S’agissant du moyen tenant à l’extinction de la servitude pour non usage pendant plus de trente ans, il sera rejeté en ce que par courrier du 12 février 2024, Madame [D] indique au représentant légal de la SCI NARBALEX sa décision de fermeture de la porte ce qui signifie de facto que l’accès n’était pas fermé avant ce courrier.

De plus, l’attestation de l’ancienne propriétaire de l’immeuble et l’attestation de l’agent immobilier permettent de confirmer que l’accès se faisait par cette petite cour située au numéro 4.

La fermeture du passage non contestée par la demanderesse rend la servitude de passage nécessairement impropre à son usage.

Ainsi, il existe un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.

Si la défenderesse fait état de nuisances engendrées par le passage des locataires de la SCI NARBALEX, ces allégations ne permettent pas de justifier de faire obstacle à une servitude de passage.

En conséquence, [U] [D] est condamnée à rétablir le libre exercice de la servitude de passage sur sa parcelle EX [Cadastre 1] au profit de la parcelle EX [Cadastre 2] propriété de la SCI NARBALEX sous astreinte de 50 euros par jour de retard, passé un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente ordonnance, puis pendant un délai de 60 jours.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Madame [D] sera condamnée à payer à la demanderesse la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse sera condamnée en outre aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Chloé AGU, juge des référés, statuant par ordonnance rendue par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire, exécutoire de plein droit par provision et susceptible d’appel ;

CONDAMNONS Madame [U] [D] à rétablir le libre exercice de la servitude de passage sur sa parcelle EX [Cadastre 1] au profit de la parcelle EX [Cadastre 2] propriété de la SCI NARBALEX sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente ordonnance, puis pendant un délai de 60 jours,

CONDAMNONS Madame [U] [D] à payer à la SCI NARBALEX la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [U] [D] aux dépens de l’instance.

Le greffier Le Juge des référés