1 CCC DOSSIER + 1 fe et 1ccc M^e CORNE + 1 ccc M^e PARRAVICINI

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS CONSTRUCTION

ORDONNANCE DU 20 JANVIER 2026

[N] [S] [I]

c/

Syndic. de copro. [Adresse 8]

DÉCISION N° : 2026/

N° RG 25/01470

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QN5C

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 08 Décembre 2025

Nous, M. Alain MIELI, Juge du tribunal judiciaire de GRASSE, assisté de Madame Florine JOBIN, Greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Monsieur [N] [S] [I]

[Adresse 2]

[Localité 9] [D] ITALIE

représenté par M^e Nino PARRAVICINI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

ET :

Syndic. de copro. [Adresse 8]

C/o son syndic, CGCI

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Emmanuelle CORNE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 08 Décembre 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 20 Janvier 2026.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Suivant acte authentique reçu le 4 août 2014, Monsieur [N] [I] a acquis en viager un appartement de type F5, au 3e étage de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » sis à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Suite au décès du crédirentier, un litige est apparu, afférent à l’état dégradé des parties communes, nécessitant notamment la dépose/repose du plancher bas de l’appartement, et aux travaux de restructuration envisagés par Monsieur [I].

Par exploit du 17 janvier 2023, ce dernier a fait assigner en référé le SDC aux fins notamment de voir ordonner une expertise judiciaire, à laquelle il a été fait droit par ordonnance en date du 18 juillet 2023, ayant désigné Monsieur [B] [X] en qualité d’expert, avec mission habituelle en pareille matière, remplacé par ordonnance du juge chargé du contrôle des expertises en date du 1er septembre 2023 par Madame [K] [V].

Un appel a été interjeté, et par arrêt en date du 7 mars 2024, la Cour d’appel d'[Localité 3] a confirmé l’ordonnance en toutes ses dispositions.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 12 septembre 2025.

Faisant grief du refus de l’assemblée générale des copropriétaires de réaliser les travaux tels que préconisés par l’expert judiciaire qui, retenant une origine des désordres en parties communes, en impute la charge au syndicat des copropriétaires, et invoquant son préjudice subi depuis 2022, suivant exploit en date du 23 septembre 2025 Monsieur [I] a fait assigner en référé le [Adresse 10], pris en la personne de son syndic en exercice, la S.A.R.L. Centre de Gestion et Conseils Immobiliers CGCI, par-devant le Président près le tribunal judiciaire de Grasse aux fins de le voir condamner à la réalisation des travaux et à l’indemniser à titre provisionnel de ses préjudices, outre au titre de frais irrépétibles et aux dépens.

L’affaire, renvoyée à diverses reprises à la demande des parties, a été appelée à l’audience du 8 décembre 2025.

*****

Monsieur [I] est en l’état de ses conclusions en réponse, notifiées par RPVA le 5 décembre 2025 et maintenues à l’audience, aux termes desquelles il demande à la juridiction, au visa des pièces, des dispositions des articles 872, 873 et suivants du code de procédure civile, 1241 du code civil, du courrier du juge chargé du contrôle des expertises du 11 septembre 2025, du règlement de copropriété, et du rapport de Madame [V], de :

Concernant les travaux de remise en état du plancher :

À titre principal :

— ordonner au [Adresse 10] la mise en œuvre immédiate des travaux tels que validés par l’expert judiciaire dans son rapport selon devis de l’entreprise RT Construction, retenu par l’expert, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et passé un délai de 15 jours ;

— préciser que l’entreprise RT Construction doit procéder à la nomination d’un BET structure en tant que directeur des travaux et faire réaliser les études préalables conformément au devis qu’elle a établi ;

Subsidiairement :

— ordonner au [Adresse 10] la mise en œuvre immédiate des travaux tels que validés par l’expert judiciaire dans son pré-rapport selon devis de l’entreprise Art Déco Colarusso, déjà pourvu d’un BET structure et validé par l’expert judiciaire dans son pré-rapport, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et passé un délai de 15 jours.

Concernant la provision :

— condamner le [Adresse 10] à lui verser les sommes provisionnelles suivantes :

-148.000 euros à titre de provision à valoir sur les loyers perdus soit 3.700 euros par mois de juillet 2022 à octobre 2025 soit 40 mois ;

-43.840,76 euros au titre des charges payées telles qu’arrêtés provisoirement à la date du 9 août 2025 et payées sans aucune contrepartie, l’appartement étant inhabitable lesdits paiements étant donc intervenus de manière injustifiée (date arrêtée par l’expert) ;

-8.206 euros au titre des frais validés par l’expert qu’il a avancés (Apave etc…) ;

-6.000 euros au titre des honoraires afférents à l’étude structure de l’ingénieur [Z] ;

— le condamner à lui payer la somme de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux entiers dépens, en ce compris la somme de 10.953 euros correspondant au coût de l’expertise.

En réponse aux écritures adverses, il expose que :

— faute d’élément technique contraire, les conclusions expertales doivent être retenues, les contestations du syndicat des copropriétaires n’étant en rien étayées ;

— ce dernier a fait preuve d’une inertie systématique et préjudiciable dans la gestion du sinistre ;

— l’étude structurelle effectuée par l’ingénieur [Z], complète, satisfait aux préconisations de l’expert, de sorte que c’est indûment, et dans la perspective de se défausser de sa responsabilité, de retarder l’exécution des travaux et de les réaliser à moindre coût, que le SDC conteste les conclusions expertales ;

— ce dernier est mal fondé à soutenir les travaux inexécutables, au motif de l’absence d’une étude structurelle qui ne résulte que de sa carence ;

— la demande tendant à le voir condamner à remettre les clés de son appartement, infondée puisqu’il s’est toujours montré disponible pour en assurer l’accès, est sérieusement contestable dès lors qu’elle porterait une atteinte excessive à son droit de propriété ;

— le bien fondé de ses demandes provisionnelles résulte des éléments du dossier.

Vu les conclusions responsives n°II du [Adresse 10], notifiées par RPVA le 3 décembre 2025 et soutenues à l’audience, aux termes desquelles il demande à la juridiction, au visa des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 14, 18 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, des pièces versées aux débats du règlement de copropriété, et des contestations sérieuses, de :

— débouter Monsieur [I] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions.

Sur la demande reconventionnelle du SDC, vu son caractère recevable et bien fondé :

À titre principal :

— condamner Monsieur [I], dès le prononcé de l’ordonnance à intervenir et au plus tard dans le délai de 24 heures à compter de sa signification à avocat (et ce afin de raccourcir les délais, le demandeur étant domicilié en Italie et ne se déplaçant pas pour retirer des recommandés qui lui sont adressés), à remettre soit au gardien de l’immeuble, soit au syndic, le cabinet CGCI, représenté par Madame [P], un jeu de clés de son appartement afin que le SDC représenté par son syndic, puisse y accéder librement accompagné du BET Ingenice, dont l’intervention a été votée lors de l’assemblée générale du 15 septembre 2025, ainsi que tout autre ingénieur structure et entreprise de son choix, aux fins d’établissement de l’étude structurelle et de devis de réparation du plancher, partie commune,

à charge pour le syndicat des copropriétaires concluant, lorsqu’il voudra se rendre dans l’appartement du demandeur, de respecter un délai de prévenance de 24 heures par l’envoi d’un courriel à Monsieur [I] et d’un courriel officiel par la voix du Conseil du SDC au conseil de Monsieur [I],

et à charge également pour lui de restituer les clés à Monsieur [I] dès que l’ensemble des prestataires auront réalisé leur devis, en vue de leur soumission au vote de l’assemblée générale spéciale qui doit être convoquée à cet effet.

À défaut, pour Monsieur [I] de remettre, dans le délai imparti, les clés de l’appartement soit au gardien de la résidence soit au syndic, le cabinet CGCI, représenté par Madame [P] :

— autoriser le SDC à pénétrer dans l’appartement de Monsieur [I], accompagné d’un serrurier, du commissaire de justice de son choix du BET Ingenice, dont l’intervention a été votée lors de l’assemblée générale du 15 septembre 2025, ainsi que tout autre ingénieur structure et entreprise de son choix, aux fins d’établissement de l’étude structurelle et de devis de réparation du plancher, partie commune, aux frais exclusifs de Monsieur [I], et ce, si besoin, avec le concours de la force publique.

À titre subsidiaire :

— condamner Monsieur [I], dès le prononcé de l’ordonnance à intervenir, et au plus tard dans le délai de 24 heures à compter de sa signification à avocat, à laisser le SDC pénétrer dans son appartement, accompagné du BET Ingenice, dont l’intervention a été votée lors de l’assemblée générale du 15 septembre 2025, ainsi que tout autre ingénieur structure et entreprise de son choix, aux fins d’établissement de l’étude structurelle et de devis de réparation du plancher, partie commune,

à charge pour le SDC de respecter un délai de présence de 48 heures par l’envoi d’un courriel à Monsieur [I] et d’un courriel officiel par la voie du conseil du SDC au conseil de Monsieur [I].

Faute pour Monsieur [I] de laisser l’accès à son appartement dans les modalités et les délais précitées :

— autoriser le SDC à pénétrer dans l’appartement de Monsieur [I], accompagné d’un serrurier, du commissaire de justice de son choix du BET Ingenice, dont l’intervention a été votée lors de l’assemblée générale du 15 septembre 2025, ainsi que tout autre ingénieur structure et entreprise de son choix, aux fins d’établissement de l’étude structurelle et de devis de réparation du plancher, partie commune, aux frais exclusifs de Monsieur [I],

et ce, si besoin, avec le concours de la force publique.

— condamner Monsieur [I] à lui payer la somme de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Il expose que :

— certaines parties de la résidence sont inscrites sur l’inventaire supplémentaire des monuments historiques, et l’appartement de Monsieur [I] se situe dans sa partie ancienne, à l’aplomb de la chapelle rénovée en 2018 ;

— il a, par courrier du 16 juin 2022 et sommation d’huissier du 2 août 2022, mis en demeure ce dernier de cesser ses travaux affectant des parties communes, et interdit à toutes entreprises/visiteurs de pénétrer sur le chantier compte tenu de la dangerosité ;

— il a diligenté Monsieur [F], dont le rapport du 12 octobre 2022 préconise la remise en état du plancher, à partir d’une ossature primaire en poutres bois lamellées collées, avec consultation d’un ingénieur structure, à charge pour Monsieur [I] de communiquer le plan d’aménagement de son appartement ;

— par courriel du 7 décembre 2022, le SDC a rappelé à Monsieur [I] la prohibition par le règlement de copropriété de l’activité de location ; il a par la suite sollicité l’intervention de Monsieur [G] ;

— il n’a pu accéder à l’appartement de Monsieur [I], afin de faire procéder à une étude structurelle, pourtant indispensable à l’établissement des devis de réparation ;

— l’experte judiciaire a retenu le devis de l’entreprise RT Construction, sur le fondement erroné qu’il incluait l’intervention d’un BET ; elle n’a pas explicité ses choix, en arrêtant un choix technique (solution acier) expressément exclu par Messieurs [F] et [G] compte tenu de l’ancienneté du bâtiment ;

— dans ces conditions, l’assemblée générale a décidé d’ajourner le vote sur les travaux de réparation, dans l’attente de la réalisation d’une étude structurelle par le BET Ingenice qu’elle a désigné ;

— la demande d’exécution des travaux est affectée de contestations sérieuses tant au visa de l’urgence, (absence d’étude structurelle, et non validation du devis retenu par l’expert en AG), que sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile (absence d’étude structurelle) ;

— la nécessité de ladite étude ressort des conclusions de l’expert, du devis de la société RT Construction et des conclusions mêmes de Monsieur [I] ;

— excède la compétence de la juridiction, s’agissant de travaux en parties communes, de se substituer au SDC sur leur principe, leur ampleur, le choix des prestataires et/ou d’un bureau d’études ;

— la société Art Déco ayant réalisé les travaux litigieux dans le lot de Monsieur [I], dans des conditions non conformes aux règles de l’art dès lors qu’il est constant qu’ils ont affectés l’appartement sous-jacent, ne peut être retenue ;

— les demandes indemnitaires sont infondées, et leur appréciation excède la compétence de la juridiction :

— la perte locative a déjà été évoquée lors de l’instance en référé expertise pour être rejetée, et l’estimation retenue par l’expert est insuffisante à légitimer la demande de ce chef. En en effet, d’une part Monsieur [I] n’a cessé de varier dans sa présentation de l’usage qu’il entendait faire de son bien, d’autre part il ressort clairement des éléments du dossier que l’activité envisagée réelle, à savoir l’exploitation touristique par des locations de courtes durées, contrevient aux dispositions du règlement de copropriété, et enfin que, ayant choisi la voie d’une expertise judiciaire alors que le SDC avait initié un mode de résolution amiable, et en s’opposant à l’intervention du BET Structure mandaté par la copropriété, il est à l’origine des délais qu’il déplore ;

— à supposer une perte de loyer retenue, elle s’analyse en une perte de chance qui devra être indemnisée comme tel ;

— l’obligation à paiement des charges de copropriété est indépendante de la situation matérielle du lot concerné ;

— la somme de 8.206 euros n’est en rien étayée, l’expert judiciaire, qui a relayé les déclarations de Monsieur [I], n’ayant procédé à aucune vérification, et les pièces produites étant insuffisamment probantes ;

— c’est de sa propre initiative et en dehors de son champ de compétence, s’agissant d’une partie commune, que Monsieur [I] a financé l’expertise structurelle [Z] ;

— l’opportunité même de l’expertise judiciaire est sujette à débats, dès lors qu’il avait initié un processus de résolution amiable de la situation que Monsieur [I] a choisi de stopper en saisissant, sans nécessité, la juridiction ;

— enfin il est fondé en sa demande reconventionnelle, la réalisation des travaux du plancher impliquant d’accéder à l’appartement de Monsieur [I] ; en effet, compte tenu de l’opposition de Monsieur [I], le complément nécessaire de l’étude sommaire de Monsieur [G] reste en souffrance ;

— l’absence de réalisation d’une étude structurelle ne lui est pas imputable.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I. Sur la demande d’exécution des travaux, sous astreinte :

A – Sur la réalité et la cause des désordres :

L’expert judiciaire reprend à son compte les constatations/investigations du sapiteur Abarco, qui décrit comme suit la situation : « Il s’agit d’un immeuble prestigieux comprenant de nombreux niveaux et appartements. Un appartement a été acheté par Monsieur [I] qui souhaitait effectuer des travaux lesquels sont source de discussions et désaccords avec la copropriété au point d’avoir été à l’origine de la présente expertise. Notamment des bois présentant des dégradations de plus au moins forte ampleur ont été mis à nu lors d’une première phase des travaux. (…)

Les planchers sont constitués d’importantes solives, qui ne sont visibles que par endroits, notamment entre les interstices de demi-rondins de bois posés sur toutes leur surface.

Pour les investigations nous avons examiné et investigué, les solives notamment grâce au « sapromètre », ainsi que les demi-rondins qui n’ont pas de rôle structurel.

Chambre 1 : certains demi-rondins présentent des parties vermoulues mais uniquement en surface. Le poinçonnement ne s’enfonce pas. Pas d’activité d’insecte détectée, bois sec.

Mesures : éliminer les demi-rondins présentant des dégradations, les autres et les solives, en bon état, pouvant être conservés.

Chambre 2 : certains demi-rondins présentent des parties vermoulues mais uniquement en surface. Poinçonnement dans certains demi-rondins en périphérie, le reste du bois étant resté dur. Bois sec. Les deux solives sondés sont en bon état structurel.

Mesures : idem chambre 1

Chambre 3 : importante dégradation d’ILX sur les demi-rondins côté fenêtre. Pas d’enfoncement du poinçon (intérieur du bois dur et sec). Pas d’activité d’insecte détectée, bois sec. Les deux solives sondés sont en bon état structurel.

Mesures : éliminer les demi-rondins sur le tiers de la surface de la chambre côté fenêtre, conserver le surplus et les solives.

Chambre 4 : demi-rondins globalement un bon état ; traces d’ILX et forte présence de vermoulure à proximité d’une trappe ouverte côté fenêtre ; le poinçon ne s’enfonce pas, ou très superficiellement. Pas d’activité d’insecte détectée, bois sec. Les deux solives sondés sont en bon état structurel.

Mesures : idem chambre 1.

Chambre 5 : dégradation biologique (galeries dues à des insectes du bois) ; important dégâts de pourriture cubique sur un grand nombre de demi-rondins ; le poinçon s’enfonce dans les zones présentant des dégradations de champignons ; pas d’activité d’insecte détectée, bois sec ; une importante solive maîtresse présentant des stries est sondée : elle est affaiblie sur 4 cms en son encastrement puis bon état.

Mesures : éliminer les demi-rondins présentant des dégradation, à savoir la majorité d’entre eux. La solive maîtresse, en bon état, peut être conservée, nous recommandons un renforcement de son about encastré.

Chambre 6 : dégradation biologique (vermoulure et galeries d’ILX sur de nombreux demi-rondins ; importants dégâts de pourriture cubique sur un grand nombre de demi-rondins ; le poinçon s’enfonce dans toutes les zones des demi-rondins présentant des dégradations visibles ; pas d’activité d’insecte détectée, le bois est sec ; une importante solive maîtresse présentant des stries et une autre sont sondées : les sondages révèlent que ces deux solives s’avèrent être en bon état structurel.

Mesures : éliminer la totalité des demi-rondins car ils présentent trop de dégradations ; les deux solives, dont la solide maîtresse, sont un bon état structurel et peuvent être conservées.

Couloir : dégradation biologique (orifices d’envol et vermoulure d’ILX en fond du couloir, côté tourelle) ; dégâts de pourriture cubiques en font du couloir, côté tourelle ; le poinçon s’enfonce dans quelques zones dégradées ; pas d’activité d’insecte détectée, le bois est sec ; pas de solive accessible ni repérable.

Mesures :Éliminer les demi-rondins présentant des dégradations dans le fond du couloir. Les autres pouvant être gardés.

Synthèse des investigations :

Les planchers bois sont constitués de deux parties :

— des solives bois ayant un rôle structurel ;

— des demi-rondins de bois situés sur les solives ayant un rôle de revêtement en vue de soutenir le revêtement de sol définitif.

Il y a effectivement des dégradations biologiques sur un certain nombre de bois des planchers :

— dégradations fongiques caractérisées par deux gros cubes sur les bois ;

— dégradations endomologiques, caractérisées par des galeries et de la vermoulure.

Ces dégradations concernent très majoritairement les demi-rondins, dont certains sont fortement touchés, et pas les solives. (…)

Plusieurs solives ont été sondés au sapromètre en plusieurs endroits. Il s’avère que toutes ces solives sont restées en bon état structurel, même à proximité de singularités comme des stries ou des zones présentant et dégradations biologiques. Seule une solive de la chambre 5 a son about affaibli».

La réalité des désordres est ainsi acquise, avec l’évidence requise en référé.

S’agissant de leur cause, Madame [V] explique qu’ils proviennent d’une attaque par des insectes xylophages, ainsi que des champignons qui prolifèrent en présence d’humidité dans les bois.

Ayant un origine duale, fongique et endomologique, ils procèdent d’un défaut d’entretien de u plancher bas de l’appartement de Monsieur [I], dont la nature de partie commune n’est pas discutée par les parties.

B – Sur le bien fondé de la demande :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article 835 du même code dispose que «Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire».

Ce dernier texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accéder à la demande sur ce fondement : celle de rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Doivent être précisés les éléments de la contestation qui rendent celle-ci sérieuse.

Il sera retenu qu’une telle contestation survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

À l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle.

Si aucune contestation n’apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée ou l’obligation ordonnée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision ou d’exécution d’une obligation de faire est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Le syndicat des copropriétaires est, aux termes des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, responsable de plein droit des dommages causés par un vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, la victime n’ayant pas à établir de faute du syndicat. En effet, la responsabilité du syndicat est indépendante de faute.

Il est constant qu’il s’agit d’une responsabilité de plein dont il ne peut s’exonérer qu’en démontrant soit l’absence de tout lien de causalité entre l’état de l’immeuble et le préjudice invoqué, soit une faute de la victime à l’origine des désordres, soit la faute d’un tiers, soit enfin l’existence d’un cas de force majeure.

Enfin, l’article 6 du code de procédure civile dispose que « A l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder. », et l’article 9 du même code ajoute « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. ».

En l’espèce, Monsieur [I] sollicite la condamnation, sous astreinte, du [Adresse 10] à mettre en œuvre immédiatement les travaux validés par l’expert judiciaire dans son rapport selon devis de l’entreprise RT Construction, retenu par l’expert, et qu’il soit précisé que cette dernière devra procéder à la nomination d’un BET structure en tant que directeur des travaux et faire réaliser les études préalables conformément au devis qu’elle a établi.

Le succès de cette demande suppose qu’il rapporte la démonstration d’une obligation à réparation non sérieusement contestable pesant sur le défendeur d’avoir à les entreprendre, dans les conditions qu’il détaille.

L’expert judiciaire décrit les travaux de reprise suivants :

« -procéder à l’enlèvement des parties de bois présentant visuellement des désordres ;

— procéder au remplacement des lambourdes abîmées, ainsi que du renforcement de la solive abîmée en son about dans la pièce n°5 ;

— procéder au complément des bois du plancher afin de lui redonner un équilibre et permettre de positionner sur le plancher bois, une chape légère ou tout autre système avec mise en œuvre d’un carrelage ou autre élément de couverture du sol.

Nous retenons le devis de la société RT Construction pour la réalisation du plancher de l’appartement de Monsieur [I] avec un traitement des bois restant en place ainsi que le traitement des bois neufs afin de maintenir l’éradication des insectes des xylophages qui ont précédemment infesté les pièces de l’appartement.

Bien évidemment, l’intervention d’un BET structure reste indispensable et semble avoir été prévu dans le devis de la société RT construction. ».

Le juge des référés, juridiction de l’urgence et de l’apparence, ne peut que s’en remettre à l’appréciation de l’expert judiciaire quant à la nécessité de voir intervenir un BET structure dans le cadre des travaux à venir qui dès lors, à ce stade, ne souffre aucun débat.

Or, et ainsi que le relève justement le syndicat des copropriétaires dans ses écritures, le devis de la société RT Construction, validé par Madame [V], ne fait pas apparaître clairement l’intervention d’un BET structure.

Bien au contraire, il évoque cette question en ces termes « attention si des décloisonnement ont été effectués, des études préalables pour les planchers du dessous ont elles été effectuées ».

Ainsi, si la société RT Construction fait mention de l’intervention d’un BET structure, c’est d’une part pour évoquer l’hypothèse de la suppression de cloisons intérieures de l’appartement de Monsieur [I], laquelle est d’ores et déjà certaine puisque ressortant clairement des conclusions expertales qui expliquent qu’elles ont pu, avec le temps, acquérir une fonction de soutènement qui ne leur avait été assignée à l’origine, et d’autre part pour s’interroger sur le point de savoir si ledit BET a déjà été saisi de la situation.

Or, il apparaît incertain, voire illogique, de procéder au détail/chiffrage de travaux, que l’ensemble des parties reconnaisse être de nature structurelle, et d’éluder ou à tout le moins de remettre à plus tard l’avis du bureau d’études spécialisé, dont la fonction est précisément de tenir compte de cette nature spécifique, de l’expliciter, et ainsi de permettre au locateur d’ouvrage chargé de les mettre en œuvre, de présenter au maître d’ouvrage un détail précis et exhaustif d’exécution, et son coût.

C’est donc en toute cohérence, et sans contradiction avec le rapport d’expertise judiciaire, que l’assemblée générale des copropriétaires du 15 septembre 2025 a, en sa résolution 44, validé la mission du bureau d’étude (société Ingenice) qu’elle souverainement retenu selon des critères dont il n’appartient pas à la juridiction d’apprécier l’opportunité, pour la phase études 1 travaux dans le cadre des travaux de réfection du plancher [I], par une décision exécutoire s’imposant à tous les copropriétaires.

Il s’en infère qu’à ce stade, la demande tendant à voir réaliser les travaux, suivant le devis de la société RT Construction, dont rien ne démontre qu’il serait corrélé à la réalité des travaux nécessaires, est prématurée et affectée d’une contestation sérieuse.

En conséquence, il sera dit n’y avoir lieu à référé de ce chef.

Monsieur [I] sollicite à titre subsidiaire que soit ordonné, sous astreinte, au SDC la mise en œuvre immédiate des travaux tels que validés par l’expert judiciaire dans son pré-rapport selon devis de l’entreprise Art Déco Colarusso, déjà pourvu d’un BET structure et validé par l’expert judiciaire dans son pré-rapport.

Toutefois cette demande est manifestement affectée d’une contestation sérieuse.

En effet, il n’entre pas dans la compétence de la juridiction des référés de retenir un devis, que l’expert judiciaire a, dans le cours de ses investigations, examiné pour finalement l’écarter et en retenir un autre, pour des motifs soumis à la discussion contradictoire des parties, qu’au surplus le demandeur privilégie puisqu’il en sollicite la mise en œuvre à titre principal.

En conséquence, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande subsidiaire.

II. Sur les demandes provisionnelles :

Les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

À l’appui de ses demandes provisionnelles Monsieur [I] évoque en premier une perte locative, qu’il évalue à la somme de 3.700 euros par mois sur 40 mois, soit la somme de 148.000 euros.

Toutefois, d’une part, il convient de relever que :

— le contrat de bail dont il se prévaut a été signé avant les travaux, alors que ceux-ci été envisagés et que des difficultés/retards étaient prévisibles compte tenu de l’ancienneté du bâtiment ;

— la nature du contrat et la conformité de l’activité projetée sont sérieusement contestables et contestées par le syndicat des copropriétaires ;

— si la réalisation de travaux en parties communes à conduit certes à la mise à jour de la défaillance structurelle du plancher, elle est à l’origine de l’arrêt des travaux et partant de l’impossibilité d’exploiter dont se prévaut Monsieur [I] ;

— enfin, le préjudice dont Monsieur [I] demande réparation s’analyse en une perte de chance réparable, la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable, la perte de chance impliquant la privation d’une probabilité raisonnable et non certaine, à savoir en l’espèce, la possibilité de louer son bien dans les conditions du marché.

Or, si la perte de chance constitue un préjudice indemnisable, seule cette perte est indemnisée.

En effet, le préjudice de perte de chance ne se répare pas intégralement, mais se limite à une certaine somme, correspondant à la seule chance perdue qu’il est prématuré d’évoquer devant la juridiction des référés, et dont l’appréciation nécessite un débat devant le juge du fond, tant sur le principe du préjudice que sur l’évaluation de son quantum.

Dès lors pour ces motifs la demande est affectée d’une contestation sérieuse et il sera dit n’y avoir lieu à référé la concernant.

En ce qui concerne la demande provisionnelle formulée au titre des charges payées sans contrepartie, il convient de rappeler que le paiement des charges est afférent à la qualité de copropriétaire, étrangère à l’état du lot de copropriété concerné, et indépendante des revenus que le bien est susceptible de générer.

En effet, il est généralement admis que la privation de jouissance de son lot, même lorsqu’elle est imputable à une faute du syndicat des copropriétaires, ne peut pas décharger le copropriétaire qui en est victime de l’exécution de ses obligations pécuniaires à l’égard du syndicat.

S’agissant des frais que Monsieur [I] soutient être validés par l’expert judiciaire, et des frais afférents à l’étude de structure de l’ingénieur [Z], comme le soutien justement le syndicat des copropriétaires, Monsieur [I] ne démontre pas qu’il aurait été tenu de les exposer alors que, la nature de partie commune du plancher sinistré n’étant pas contesté par le syndicat, la décision d’y pourvoir relevait de sa compétence exclusive.

De plus il n’appartient pas à la juridiction d’apprécier dans qu’elle mesure ces dépenses se seraient révélées utiles aux investigations expertales, au sens par exemple ou elles auraient évité à l’expert de procéder à des investigations indispensables à l’exécution de sa mission.

Dès lors ces demandes sont affectées de contestations sérieuses, et il sera dit n’y avoir lieu à référé les concernant.

III. Sur la demande reconventionnelle du [Adresse 10] :

Il résulte de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 qu’aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l’exécution, même à l’intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l’assemblée générale.

En outre, au visa de l’article 18 de ladite loi, le syndic qui ne mettrait pas tout en œuvre pour passer outre l’obstacle d’un copropriétaire, pourrait être condamné in solidum à raison des retards pris dans le déroulement du chantier.

En l’espèce, il résulte des éléments suscités qu’une étude structure du plancher bas de l’appartement de Monsieur [I] a été régulièrement votée en assemblée générale des copropriétaires, confiée à la société Ingénice, et que sa mise en œuvre nécessite à l’évidence que lui soit autorisé un accès audit appartement, à des fins d’investigations.

L’opposition de Monsieur [I], manifeste dans ses dernières conclusions, justifie qu’il soit fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires, légitime et non sérieusement contestable puisque fondée sur les dispositions légales suscitées, d’autorisation d’accéder à son appartement, dans les termes qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

IV. Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Il résulte de l’article 491 du code de procédure civile que le juge des référés statue sur les dépens.

En l’absence, à ce stade de la procédure, de responsabilité clairement définie, chacune des parties conservera à sa charge les dépens qu’elle a personnellement exposés, incluant les frais d’expertise judiciaire qu’il est prématuré d’évoquer.

Pour le même motif, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Alain MIELI, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire exécutoire immédiatement et en premier ressort, par mise à disposition au greffe.

Tous droits et moyens des parties étant réservés, au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dés à présent, en application des dispositions des articles 6, 9, 834 et 835 du code de procédure civile, 9, 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Disons n’y avoir pas lieu à référé sur la demande de Monsieur [N] [I] de condamnation du [Adresse 11] [Adresse 8] à mettre en œuvre des travaux tels que validés par Madame [K] [V] dans son rapport, selon devis de l’entreprise RT Construction qu’elle retient.

Disons n’y avoir pas lieu à référé sur la demande subsidiaire de Monsieur [N] [I] de condamnation du [Adresse 11] [Adresse 8] à mettre en œuvre des travaux tels que validés par l’expert judiciaire dans son pré-rapport selon devis de l’entreprise Art Déco Colarusso.

Disons n’y avoir pas lieu à référé sur les demandes de Monsieur [N] [I] de condamnations provisionnelles du [Adresse 11] [Adresse 8] à valoir sur la réparation de son préjudice locatif, au titre des charges payées, des frais validés par l’expert judiciaire, et des honoraires afférents à l’étude structure de l’ingénieur [Z].

Condamnons Monsieur [N] [I] à faire le nécessaire, par la remise des clefs de son appartement ou ouverture de la porte, pour permettre au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice, la S.A.R.L. [Adresse 6], d’y pénétrer, accompagné du BET Ingenice, ainsi que tout autre ingénieur structure et entreprise de son choix, aux fins d’établissement de l’étude structurelle et de devis de réparation du plancher, partie commune.

Disons que le [Adresse 11] [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice, la S.A.R.L. Centre de Gestion et Conseils Immobiliers CGCI, devra prévenir Monsieur [N] [I] 48 heures à l’avance avant sa visite, par l’envoi d’un courriel à Monsieur [I] et d’un courriel officiel, par la voie du Conseil du syndicat des copropriétaires au Conseil de Monsieur [N] [I].

À défaut pour Monsieur [N] [I] de permettre l’accès à son appartement,

Autorisons le syndicat des copropriétaires à pénétrer dans l’appartement de Monsieur [N] [I], accompagné du Commissaire de justice de son choix, d’un serrurier et du BET Ingenice, ainsi que tout autre ingénieur structure et entreprise de son choix, aux frais exclusifs de Monsieur [I], et ce, si besoin, avec le concours de la force publique.

Laissons les dépens à la charge de chacune des parties.

Disons n’y avoir pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi ordonné et prononcé au tribunal judiciaire de Grasse.

Le Greffier Le Juge des référés