MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 06 Février 2026

DOSSIER : N° RG 24/02953 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TAVR

NAC : 70A

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 3

JUGEMENT DU 06 Février 2026

PRESIDENT

Madame GABINAUD, Vice-Président

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

M^me DURAND-SEGUR,

DEBATS

à l’audience publique du 05 Décembre 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

A.S.L. LES JARDINS DE NAUDY,

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Christophe NEROT de la SELARL VERBATEAM TOULOUSE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 257

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. CREATION FONCIERE, RCS [Localité 16] 381 792 514., dont le siège social est sis [Adresse 15]

représentée par Maître Jean COURRECH de la SCP COURRECH ET ASSOCIES AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 361

EXPOSE DU LITIGE

FAITS ET PROCÉDURE

La Société à Responsabilité Limitée (ci-après SARL) CREATION FONCIERE a fait lotir le lotissement « [Adresse 11] » composé de plusieurs parcelles, sur autorisation du Maire de la commune de [Localité 9] par arrêté du 25 novembre 2002.

Le règlement du lotissement a prévu que les lots n°1 à 17 seraient destinés à la construction de maisons individuelles d’habitation tandis que les autres lots, numérotés 18 à 21, seraient destinés aux équipements collectifs tels que EDF, voirie et espaces verts.

L’Association Syndicale Libre (ci-après ASL) [Adresse 11] a été créée à partir de la signature du premier acte authentique de vente afin de regrouper tous les propriétaires des terrains dépendants du lotissement réalisé par la SARL CREATION FONCIERE.

Le 8 décembre 2015, Maître [K], notaire, a établi un acte de cession au profit de la commune de six lots « consistant en une partie des voiries, espaces verts et réseaux divers du lotissement », parmi lesquels la parcelle mentionnée au cadastre sous le numéro B2508, lequel n’a finalement pas été signé.

Le 12 février 2024, la SARL CREATION FONCIERE a déposé une déclaration préalable ayant pour objet la division de la parcelle B2508. Cette déclaration a fait l’objet d’un arrêté de non-opposition le 23 février 2024 par la Commune de [Localité 9]. L’ASL [Adresse 11] a déposé un recours gracieux le 21 mars 2024 contre cet arrêté, qui a été rejeté le 17 mai 2024.

Dans ce contexte, par exploit de commissaire de justice du 14 juin 2024, l’Association Syndicale Libre LES JARDINS DE NAUDY a fait assigner la SARL CREATION FONCIERE devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins de voir reconnaître sa qualité de propriétaire et d’enjoindre la SARL CREATION FONCIERE de régulariser les actes nécessaires à la reconnaissance de son droit de propriété.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 30 octobre 2024, la SARL CREATION FONCIERE a soulevé un incident tiré de la prescription de l’action. En application de l’article 789 du code de procédure dans sa version en vigueur au 1 septembre 2024, applicable aux affaires en cours, le juge de la mise en état a joint l’incident au fond par mention au dossier, accompagnée d’un courrier aux conseils des parties.

La clôture est intervenue le 6 mai 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour. L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 5 décembre 2025 et mise en délibéré au 6 février 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses conclusions responsives et récapitulatives notifiées par la voie du RPVA le 10 février 2025, l’ASL [Adresse 11] demande au tribunal de :

Reconnaître à l’association syndicale libre LES JARDINS DE NAUDY la qualité de propriétaire des parcelles B2486, [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] situées [Adresse 12],Enjoindre la SARL CREATION FONCIERE de se présenter devant Me [T] [K] notaire à [Localité 13] y demeurant [Adresse 1], dans le délai de 3 mois suivant la signification du présent jugement afin de régulariser les actes nécessaires à la reconnaissance du droit de propriété de la requérante, Condamner la SARL CREATION FONCIERE au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais qu’elle a dû exposer pour procéder aux formalités de publication de la présente assignation aux services de la publicité foncière ainsi que les entiers dépens de la procédure. Au soutien de ses demandes, se fondant sur les articles 544, 545 et 555 et suivants, 2227, 1205 et 1196 du code civil, l’ASL [Adresse 11] fait valoir que le droit de propriété ne s’éteint pas par le non-usage et que l’action en revendication n’est pas susceptible de prescription. Elle indique avoir exercé les attributs du droit de propriété, de sorte que la prescription acquisitive ne peut lui être opposée. Elle ajoute que le fait que l’ASL n’ait pas eu d’existence lors de la stipulation pour autrui est sans incidence sur la validité de celle-ci dès lors que l’ASL était aisément identifiable. Elle indique également que, bien que les lots aient été renumérotés, il n’est pas contestable que les parcelles à usage commun qui devaient être transférées dans son patrimoine étaient celles décrites dans l’acte notarié établi par Maître [K] en 2015.

Elle estime être devenue propriétaire des parcelles communes dès la première vente de lots et après publication de ses statuts. Elle précise qu’en 2003 les lots du lotissement ont été vendus et qu’elle a publié ses statuts dès le 12 mars 2004. Elle en déduit qu’elle a obtenu la qualité de propriétaire au plus tard le 12 mars 2004. L’ASL ajoute qu’elle a entretenu les espaces communs et la voirie, jusqu’à ce que la commune de [Localité 9] décide de s’en charger. L’ASL met en avant la carence de la SARL CREATION FONCIERE qui n’a pas signé les actes de cession établis par Maître [K] en 2015, tout en précisant que la cession ne pouvait intervenir qu’à partir de 2006, date d’achèvement des espaces communs.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives 3 notifiées le 18 mars 2025, la SARL CREATION FONCIERE sollicite du tribunal de :

Rejeter la demande comme se heurtant à la prescription extinctive, Condamner l’ASL « [Adresse 11] » au paiement d’une somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Pour s’opposer à l’ensemble des demandes formulées à son encontre, la SARL CREATION FONCIERE soutient, au visa de l’article 2224 du code civil, que l’ASL [Adresse 11] n’a jamais été propriétaire des espaces communs du lotissement. Elle fait valoir que l’ASL n’a jamais entretenu ces espaces communs ni manifesté le moindre animus dimini, et qu’elle a elle-même supporté les charges de cet entretien. Elle ajoute que la demande de cession formulée par l’ASL [Adresse 11] est aujourd’hui prescrite. Elle estime par ailleurs qu’il a été convenu dans les statuts de l’ASL la possibilité d’un transfert de propriété, mais que ce transfert était soumis à la réalisation d’un acte. Elle considère également que l’ASL a expressément refusé le transfert des espaces communs dans son patrimoine puisqu’elle a, par une délibération du 10 juin 2013, entendu voir les équipements collectifs transférés dans le domaine public et en aucun cas dans son patrimoine.

MOTIFS

II/ Sur la prescription de l’action

L’article 2224 du code civil dispose : “Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.”

L’article 2227 du même code prévoit : “Le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.”

Il est de principe constant que le droit de propriété ne s’éteignant pas par le non usage, l’action en revendication n’est pas susceptible de prescription, étant rappelé qu’il s’agit de celle par laquelle une partie tend à faire reconnaître son droit de propriété.

En l’espèce, la demande de l’ASL tend expressément à voir reconnaître sa qualité de propriétaire, qu’elle estime acquise malgré l’absence de mise en oeuvre d’un acte authentique.

Il ne s’agit donc pas, comme l’affirme la défenderesse, de prétendre à l’exécution d’une obligation de faire consistant à mettre en oeuvre le transfert de propriété prévu au contrat, mais bien de voir reconnaître un droit de propriété dont elle estime déjà bénéficier.

Par conséquent, le tribunal est saisi d’une action en revendication du droit de propriété, laquelle est imprescriptible.

Dans ces conditions, le moyen pris de la prescription de l’action de l’ASL sera rejeté, et elle sera déclarée recevable en son action.

I/ Sur la qualité de propriétaire de l’ASL [Adresse 11] :

L’article 544 du code civil dispose que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

L’article 545 du même code dispose que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ».

Il est de principe que si le transfert de la propriété des choses communes d’un lotissement au profit de l’ASL constituée sur son périmètre peut résulter des seules stipulations du cahier des charges de ce lotissement et des statuts de l’ASL, ce transfert n’est opposable aux tiers à ces actes que s’il a fait l’objet d’un acte publié au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles. (arrêt cité par la SARL CREATION FONCIERE CC Civ 3ème 8/02/2023 n°21-18.749)

En l’espèce, faute de contestation, il est acquis aux débats que les lots n°18 à 21 du lotissement correspondent bien aux parcelles mentionnées au cadastre sous les numéros B2486, B2487, B2493, B2507, B2508, B2509, objet de la revendication de l’ASL.

En l’occurrence, les statuts de l’ASL prévoient, en leur article XXIV, premier alinéa : “Le transfert de propriété des terrains communs au profit de l’association syndicale interviendra dès la première vente de lots et après publication d’un extrait des statuts de l’association syndicale dans un journal d’annonces légales. A cet effet, tous pouvoirs sont donnés au syndic ou au président de l’association syndicale pour signer tous actes afférents à ce transfert. Les frais de notaire liés à cet acte seront supportés par l’association syndicale.”

Ces termes ne présentent aucune ambiguïté quant au caractère immédiat du transfert de propriété au jour où les deux conditions visées sont remplies, sans besoin d’un acte authentique, les pouvoirs donnés au syndic ou au président de l’association visant uniquement à formaliser ce transfert, et ne le conditionnant aucunement.

La SARL CREATION FONCIERE ne conteste pas que la vente des premiers lots a eu lieu au cours de l’année 2003, ni que la publication dans un journal d’annonces légales du 12 mars 2004 produite aux débats correspond à la publication d’un extrait des statuts tel qu’exigé par cette clause.

Ainsi, les deux conditions imposées statutairement aux fins de transfert de la propriété à l’ASL [Adresse 11] sont remplies.

Le fait de savoir si l’ASL a entretenu les espaces dont elle est propriétaire est indifférent à la résolution du litige, sauf pour la SARL CREATION FONCIERE à démontrer qu’elle-même pourrait se prévaloir des conditions de l’usucapion conformément aux articles 2261 et 2272 du code civil, ce qui est en l’espèce exclu dès lors que le lotissement a été créé moins de trente ans avant l’introduction de la présente instance.

De même, il ne peut être tiré aucune conséquence de l’existence d’un projet non abouti d’acte de cession des parcelles entre la SARL CREATION FONCIERE et la commune, étant observé que les raisons du défaut de signature de cet acte sont inconnues.

En conséquence, il sera reconnu à l’association syndicale libre LES JARDINS DE [Adresse 14] la qualité de propriétaire des parcelles B2486, [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] situées [Adresse 12].

Afin d’éviter toute contestation future de cette qualité de propriétaire, et afin d’attester par écrit de cette qualité, il sera fait injonction à la SARL CREATION FONCIERE de se présenter devant Maître [T] [K] notaire à [Localité 13], demeurant [Adresse 1], dans le délai de 3 mois suivant la signification du présent jugement afin de régulariser les actes nécessaires à la reconnaissance du droit de propriété de l’association syndicale libre [Adresse 11].

En application de l’article 28, 4° e) du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, il sera ordonné la publication de la présente décision au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles.

III/ Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SARL CREATION FONCIERE, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SARL CREATION FONCIERE, condamnée aux dépens, devra payer à l’ASL LES JARDINS DE NAUDY, au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens (comprenant les frais qu’elle a dû exposer pour procéder aux formalités de publication de son assignation aux services de la publicité foncière), une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros et sera déboutée de sa propre demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue de l’article 3 du décret du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Cette disposition s’applique aux instances introduites devant la juridiction du premier degré après le 1er janvier 2020.

En l’espèce, aucun élément d’espèce de la présente procédure ne justifie que l’exécution provisoire soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

Déclare l’association syndicale libre LES JARDINS DE NAUDY recevable en son action,

Dit que l’association syndicale libre LES JARDINS DE NAUDY est propriétaire des parcelles mentionnées au cadastre de la commune de [Localité 9] aux numéros B2486, [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] et situées [Adresse 12],

Enjoint à la SARL CREATION FONCIERE de se présenter devant Maître [T] [K] notaire à [Localité 13] y demeurant [Adresse 1], dans le délai de 3 mois suivant la signification du présent jugement afin de régulariser les actes nécessaires à la reconnaissance du droit de propriété de l’association syndicale libre [Adresse 10] JARDINS DE [Adresse 14],

Ordonne la publication de la présente décision au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles ;

Condamne la SARL CREATION FONCIERE aux dépens,

Condamne la SARL CREATION FONCIERE à payer à l’association syndicale libre LES JARDINS [Adresse 8] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de la SARL CREATION FONCIERE fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE