N° RG 24/00053 – N° Portalis DB2I-W-B7H-CV3A N° Minute :

POLE CIVIL 1

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

JUGEMENT DU 02 DECEMBRE 2025

RÉPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

PIECES DELIVREES

Copie certifiée conforme + titre exécutoire + retour dossiers le

à :

— M^e Aurelie LEGRAS (postulant)

— M^e Laurent DUZELET

DEMANDEURS :

S.C.I. LA POUDRIERE, immatriculée au RCS de VILLEFRANCHE – TARARE sous n° 842 876 328, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représentée par M^e Aurelie LEGRAS, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, avocat postulant, M^e Richard DE LAMBERT, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant – Toque 2673

S.A.S. [U], immatriculée au RCS de VILLEFRANCHE – TARARE sous n° 493 648 232, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représentée par M^e Aurelie LEGRAS, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, avocat postulant, M^e Richard DE LAMBERT, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant – Toque 2673

DÉFENDEURS :

S.C.I. LES HIVERS, immatriculée au RCS de VILLEFRANCHE-TARARE sous le numéro 538.143.355, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représentée par M^e Laurent DUZELET, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, avocat plaidant

S.A.S. BOISSIF, immatriculée au RCS de VILLEFRANCHE-TARARE sous le numéro 508.498.490, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège , représentée par M^e Laurent DUZELET, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Emeline LAMBERT, Juge, régulièrement désignée en qualité de Juge Unique conformément aux dispositions des articles L.212.1, L.212-2 et R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire.

GREFFIER : Lors des débats et du prononcé : Corinne POYADE

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Octobre 2025, tenue à Juge Unique, en l’absence d’opposition des avocats régulièrement avisés.

PRONONCÉ :

Renvoyé, pour plus ample délibéré, à la date du 02 Décembre 2025, indiquée par le Président.

JUGEMENT :

Prononcé le deux Décembre deux mil vingt cinq par mise à disposition au Greffe par Emeline LAMBERT, qui l’a signé avec Corinne POYADE, présente lors du prononcé.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte notarié en date du 17 décembre 2018, la société civile immobilière DE LA POUDRIERE a acquis un local commercial situé [Adresse 4] à [Localité 5] (69) auprès de la société civile immobilière LES HIVERS. Ce local commercial était précédemment loué à la société par actions simplifiée BOISSIF. La SCI DE LA POUDRIERE l’a donné à bail à la société par actions simplifiée [U].

Au cours de l’année 2022, la SAS [U] a découvert une cuve métallique enterrée dans le sol sous la dalle en béton et emplie notamment de produits liquides, dont elle s’est plaint qu’ils étaient des produits polluants. Elle a fait diligenter une expertise amiable pour analyser le liquide présent dans la cuve.

Par courrier en date du 06 avril 2023, la SCI DE LA POUDRIERE et la SAS [U] ont mis en demeure la SCI LES HIVERS et la SAS BOISSIF de leur rembourser le coût des travaux pour la dépollution et la réhabilitation du site.

Aucune résolution amiable du différend n’ayant pu être trouvé, et par actes de commissaire de justice signifiés à personne morale en date du 16 janvier 2024, la SCI DE LA POUDRIERE et la SAS [U] ont fait assigner la SCI LES HIVERS et la SAS BOISSIF devant le tribunal judiciaire de VILLEFRANCHE-SUR-SAÔNE aux fins de réparation de leurs préjudices.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience d’orientation du 13 février 2024, puis régulièrement renvoyée devant le juge de la mise en état pour permettre les échanges de conclusions et de pièces entre les parties.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 septembre 2024, la SCI DE LA POUDRIERE et la SAS [U] demandent au tribunal de :

A titre principal,CONDAMNER la société SCI LES HIVERS et la société BOISSIF in solidum à payer à la société SCI LA POUDRIERE la somme de 46 970 € en indemnisation du coût total des travaux de réhabilitation du bâtiment industriel vendu le 17 décembre 2018 ;

À titre subsidiaire,

CONDAMNER la société SCI LES HIVERS et la société BOISSIF in solidum à payer à la société [U] la somme de 46 970 € en indemnisation du coût total des travaux de réhabilitation du bâtiment industriel vendu le 17 décembre 2018 ;

CONDAMNER la société SCI LES HIVERS et la société BOISSIF in solidum à payer à la société SAS [U] une somme de 20 000 € en indemnisation de son préjudice d’exploitation ;ORDONNER que les-dites sommes porteront intérêts au taux légal courant à compter de la mise en demeure du 26 avril 2023, et se capitaliseront pas année entière en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;CONDAMNER la SCI LES HIVERS et la société BOISSIF in solidum à payer à la SCI LA POUDRIERE et la SAS [U] la somme de 5 000 € chacune sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;CONDAMNER la SCI LES HIVERS et la société BOISSIF aux entiers dépens d’instance, en ce compris les frais de constat par M^e CONTASSOT en date du 16 août 2022.

Au soutien de leurs demandes, la SCI DE LA POUDRIERE et la SAS [U] se fondent à titre principal sur les articles L556-3 II et L514-20 du code de l’environnement et considèrent que la SAS BOISSIF est responsable du fait d’actes de pollution, ou à défaut le propriétaire du fonds pollué soit la SCI LES HIVERS. Les demanderesses rappellent que la SAS BOISSIF était une ICPE soumise à autorisation, de sorte qu’elle devait s’astreindre à certaines obligations et formalités, notamment une obligation d’information renforcée et la mise en sécurité et la réhabilitation ou remise en état du site lors de la cessation d’activité, alors que la SAS [U] n’exerçant pas la même activité, n’était pas soumise à la même législation. Or, selon elles, la SAS BOISSIF n’a pas respecté son obligation légale de remise en état du site dès lors que des produits et matériels toxiques ont été retrouvés. La SCI DE LA POUDRIERE et la SAS [U] exposent que ce manquement de la SAS BOISSIF permet d’engager sa responsabilité délictuelle à leur égard et d’ordonner qu’elle soit condamnée à les indemniser toutes les deux des frais de réhabilitation du site. Par ailleurs, les demanderesses prétendent que la SCI LES HIVERS n’a pas respecté son obligation d’information à l’égard de l’acquéreur, puisque la SCI DE LA POUDRIERE n’a pas reçu d’information écrite spécifique sur la législation des installations classées et que la seule information communiquée lors de la vente sur l’existence d’une ICPE n’est pas suffisante. La SAS [U] fait valoir que l’immeuble litigieux a été rendu impropre à sa destination de bâtiment industriel dès lors que son exploitation a été impactée par la découverte de la cuve, qui a constitué une gêne importante, et que la situation de pollution a entraîné de fait une dangerosité. Selon elle, cela justifie la condamnation de la SCI LES HIVERS à indemniser la SCI DE LA POUDRIERE des frais de réhabilitation du site.

La SCI DE LA POUDRIERE et la SAS [U] se fondent à titre subsidiaire sur la garantie des vices cachés de l’article 1641 du code civil, affirmant que la clause de non-garantie des vices cachés prévue dans l’acte notarié ne trouve pas à s’appliquer dès lors que le dernier exploitant est nécessairement informé des risques de pollution et qu’en l’espèce la personne morale vendeur était détenue par la même personne physique que la personne morale dernier exploitant. Elles estiment que la réduction du prix de vente, à hauteur du montant des frais de réhabilitation du site, peut être ordonnée car le bien est affecté d’un vice qui était inconnu à l’acquéreur au moment de la vente et qui rend impropre l’immeuble à l’usage industriel auquel il est destiné.

S’agissant de son préjudice d’exploitation, la SAS [U] fait valoir que l’usage de son entrepôt a été diminué une année, puisque que l’exploitation a été arrêtée le temps des travaux et que les salariés de l’entreprise ont été exposés à un danger certain.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 novembre 2024, la SCI LES HIVERS et la SAS BOISSIF demandent de :

DEBOUTER les sociétés [U] et SCI DE LA POUDRIERE de l’intégralité de leurs demandes ;CONDAMNER in solidum les sociétés [U] et SCI LES HIVERS à verser aux sociétés BOISSIF et SCI LES HIVERS la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens de l’instance.

La SCI LES HIVERS et la SAS BOISSIF contestent toute faute délictuelle de la SAS BOISSIF, rappelant que cette dernière a fait réaliser un diagnostic de pollution des sols qui a conclu, comme les investigations faites par l’administration, à l’absence de pollution des sols. Elles affirment par ailleurs qu’elles n’avaient pas connaissance de l’existence de la cuve litigieuse et soulignent que cette cuve ne présente pas davantage de risque de pollution des sols. S’agissant du manquement allégué à l’obligation d’information, la SCI LES HIVERS et la SAS BOISSIF rappellent que le vendeur n’a pour obligation que d’informer l’acheteur de l’exploitation sur le terrain d’une installation soumise à autorisation et des dangers ou inconvénients importants qui en résultent et dont il a connaissance. Elles affirment que cette information a été délivrée et visée en pages 16 et 17 de l’acte notarié de vente. Elles estiment en outre qu’il n’y a pas de pollution ni d’impropriété du terrain à sa destination du fait d’une pollution, de sorte qu’en tout état de cause le régime de responsabilité du code de l’environnement n’a pas lieu à s’appliquer. S’agissant de la garantie des vices cachés, elles soutiennent que les demandeurs échouent à prouver leur connaissance de la présence de la cuve, de sorte que la clause contractuelle de non-garantie des vices cachés trouve à s’appliquer. Au surplus, elles soulignent l’absence d’impropriété à destination.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 31 mars 2025. L’affaire a été appelée à l’audience du 15 septembre 2025, puis finalement fixée à l’audience de plaidoiries du 13 octobre 2025 et mise en délibéré, par mise à disposition du jugement au greffe, au 02 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il y a lieu de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions, hors les cas prévus par la loi, au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, et ne sont donc pas reprises dans l’exposé des prétentions des parties ni ne donneront lieu à mention au dispositif.

I- Sur la responsabilité délictuelle du vendeur et du dernier exploitant

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’engagement de la responsabilité délictuelle nécessite que soit démontré l’existence d’une faute qui ait un lien de causalité avec le préjudice subi, sauf régime de responsabilité de plein droit.

A) Sur la responsabilité de plein droit du fait d’actes de pollution

En vertu de l’article L.511-1 du code de l’environnement, sont soumis aux dispositions des installations classées pour la protection de l’environnement les usines, ateliers, dépôts, chantiers et, d’une manière générale, les installations exploitées ou détenues par toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui peuvent présenter des dangers ou des inconvénients soit pour la commodité du voisinage, soit pour la santé, la sécurité, la salubrité publiques, soit pour l’agriculture, soit pour la protection de la nature, de l’environnement et des paysages, soit pour l’utilisation rationnelle de l’énergie, soit pour la conservation des sites et des monuments ainsi que des éléments du patrimoine archéologique.

En application de l’article R.512-39-1 du code de l’environnement, dès que les mesures pour assurer la mise en sécurité sont mises en œuvre, l’exploitant fait attester, conformément à l’avant-dernier alinéa de l’article L.512-6-1, de cette mise en œuvre par une entreprise certifiée dans le domaine des sites et sols pollués ou disposant de compétences équivalentes en matière de prestations de services dans ce domaine. L’exploitant transmet cette attestation à l’inspection des installations classées.

Enfin, il résulte de l’article L.556-3 II du même code qu’en cas de pollution des sols ou de risques de pollution des sols présentant des risques pour la santé, la sécurité, la salubrité publiques et l’environnement au regard de l’usage pris en compte, il existe une responsabilité de plein droit du dernier exploitant de l’installation à l’origine de la pollution des sols.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la SAS BOISSIF était le précédent locataire du local vendu et que, compte tenu de la qualité d’installation classée pour la protection de l’environnement et soumise à autorisation de son exploitation, elle avait une obligation de dépollution des sols au moment de son départ des locaux qu’elle louait.

A ce titre, la SCI DE LA POUDRIERE et la SAS [U] versent aux débats un arrêté préfectoral en date du 3 juin 2020 qui considère que les travaux de dépollution effectués par la SAS BOISSIF n’étaient pas suffisants et préconise de supprimer les sources de pollution, d’empêcher le transfert des polluants, de restaurer la compatibilité de l’état des milieux impacté hors site et de réhabiliter le site dans l’objectif de le rendre compatible avec son usage futur. En outre, par arrêté en date du 7 octobre 2020, le préfet du Rhône a mis en demeure la SAS BOISSIF de respecter les dispositions de l’article R.512-39-1 du code de l’environnement et les dispositions de l’arrêté préfectoral du 3 juin 2020 sous peine de sanctions administratives et pénales.

Néanmoins, il résulte des pièces versées aux débats que la SAS BOISSIF justifie des divers travaux qu’elle a fait effectuer postérieurement à cet arrêté, notamment pour analyser les sols. À la suite de ces travaux, l’autorité préfectorale a rendu un dernier arrêté le 18 octobre 2021, après avoir été bénéficiaire d’un rapport de la direction départementale de la protection des populations, service chargé de l’inspection des installations classées, en date du 7 septembre 2021, qui a considéré que l’ensemble des résultats d’analyse sur les eaux et les sols ont été communiqués à l’inspection le 10 août 2021 et que ces résultats démontrent l’absence de pollution résiduelle sur les critères considérés, de sorte qu’elle a liquidé l’astreinte journalière. Ainsi, par cet arrêté, l’autorité préfectorale a estimé que la SAS BOISSIF avait rempli son obligation légale de dépollution.

La SAS [U] expose avoir malgré tout découvert une cuve qu’elle décrit comme remplie de produits et matériels toxiques. Elle verse aux débats un diagnostic de la qualité environnementale des sols et des eaux souterraines datant de décembre 2022. Or si ce rapport précise que l’analyse du contenu de la fosse a montré la présence de perméthrine dans les eaux et remblais identifiés en fond de fosse, en revanche, il conclut à l’absence d’anomalies chimiques liées au contenu de la fosse, l’absence de contamination de la nappe par la perméthrine identifiée dans la fosse et l’absence d’impact vis-à-vis de l’environnement du site. La SAS [U] s’appuie en outre sur une expertise amiable non contradictoire, qui doit être corroborée par un autre élément de preuve. Or elle ne démontre par aucune autre pièce la présence d’une pollution des sols. Le rapport d’analyse du 25 juillet 2023 ne permet pas de démontrer la présence de pollution dans les sols, d’une part en raison de l’absence de certitude de la provenance des échantillons analysés et d’autre part en raison de l’absence d’échelles sur le graphique pour permettre à la juridiction de constater l’existence d’une éventuelle pollution.

Par conséquent, en l’absence de preuve de pollution des sols, la responsabilité de la SAS BOISSIF ne peut être engagée de plein droit du fait d’actes de pollution et les demandes de la SCI DE LA POUDRIERE et la SAS [U] fondées sur ce chef seront donc rejetées.

B) Sur la faute tirée du manquement a l’obligation d’information

L’article L.514-20 du code de l’environnement dispose que lorsqu’une installation soumise à autorisation ou à enregistrement a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d’en informer par écrit l’acheteur ; il l’informe également, pour autant qu’il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l’exploitation. Si le vendeur est l’exploitant de l’installation, il indique également par écrit à l’acheteur si son activité a entraîné la manipulation ou le stockage de substances chimiques ou radioactives. L’acte de vente atteste de l’accomplissement de cette formalité. À défaut, et si une pollution constatée rend le terrain impropre à la destination précisée dans le contrat, dans un délai de deux ans à compter de la découverte de la pollution, l’acheteur a le choix de demander la résolution de la vente ou de se faire restituer une partie du prix ; il peut aussi demander la réhabilitation du site aux frais du vendeur, lorsque le coût de cette réhabilitation ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente.

En l’espèce, sans qu’il ne soit besoin d’étudier le moyen relatif au défaut d’information incombant au vendeur, il a été jugé précédemment que la pollution du sol n’est pas démontrée par les demandeurs.

Par conséquent, une des conditions d’application de ce régime n’étant pas remplie, la demande de la SCI DE LA POUDRIERE et la SAS [U] à l’encontre de la SCI LES HIVERS fondée sur ce chef sera rejetée.

II- Sur la garantie des vices cachés

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En vertu de l’article 1643 du même code, le vendeur est tenu des vices cachés quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En l’espèce, les parties s’accordent pour établir que le contrat de vente contient une clause de non-garantie des vices cachés.

En parallèle, la SCI DE LA POUDRIERE et la SAS [U] démontrent l’existence d’une cuve, qui s’est révélée sous la dalle en béton avec le temps et à l’occasion de travaux.

Cependant, et sans même qu’il ne soit besoin d’étudier les autres moyens des parties, il a été vu que la nature polluante ou dangereuse des produits retrouvés au fond de la cuve n’est pas démontrée. Les parties demanderesses échouent en outre à faire la preuve que cette cuve et son contenu rendent impropre le bien à son usage dès lors qu’il n’est pas établi d’obstacle à l’exploitation industrielle du bien.

Dès lors, une des conditions d’application du régime n’étant pas remplie, les demandes formulées la SCI DE LA POUDRIERE et la SAS [U] sur le fondement de la garantie des vices cachés seront rejetées.

III- Sur les mesures de fin de jugement

A) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile la partie qui succombe supporte les dépens à moins que le juge n’en mette une partie ou la totalité à la charge d’une partie.

En l’espèce, il convient de condamner la SCI DE LA POUDRIERE et la SAS [U] aux dépens de l’instance.

B) Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer aux autres parties la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il convient de condamner in solidum en tant que parties qui succombent la SCI DE LA POUDRIERE et la SAS [U] à verser à la SCI LES HIVERS et la SAS BOISSIF la somme de 2 000,00 €.

La demande de la SCI DE LA POUDRIERE et la SAS [U] au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

C) Sur l’exécution provisoire

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire, en application des articles 514 et suivants du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

REJETTE la demande de la société civile immobilière DE LA POUDRIERE et la société par actions simplifiée [U] à voir condamnées in solidum la société civile immobilière LES HIVERS et la société par actions simplifiée BOISSIF à payer à la société civile immobilière LA POUDRIERE la somme de 46 970 euros ;

REJETTE la demande de la société civile immobilière DE LA POUDRIERE et la société par actions simplifiée [U] à voir condamnées in solidum la société civile immobilière LES HIVERS et la société par actions simplifiée BOISSIF à payer à la société par actions simplifiée [U] la somme de 46 970 euros ;

REJETTE la demande de la société civile immobilière DE LA POUDRIERE et la société par actions simplifiée [U] à voir condamnées in solidum la société civile immobilière LES HIVERS et la société par actions simplifiée BOISSIF à payer à la société par actions simplifiée [U] la somme de 20 000 euros ;

CONDAMNE la société civile immobilière DE LA POUDRIERE et la société par actions simplifiée [U] aux entiers dépens ;

CONDAMNE la société civile immobilière DE LA POUDRIERE et la société par actions simplifiée [U] à payer à la société civile immobilière LES HIVERS et la société par actions simplifiée BOISSIF la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la société civile immobilière DE LA POUDRIERE et la société par actions simplifiée [U] formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signée par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

Le Greffier Le Juge