TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

N° RG 25/00696 – N° Portalis DBX2-W-B7J-K7VV

S.A. UN TOIT POUR TOUS

C/

[M] [N] [I], assigné à étude le 17/04/2025, [K] [J], assignée à étude le 17/04/2025

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 13 MAI 2026

DEMANDERESSE:

S.A. UN TOIT POUR TOUS

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M. [O] [A] (Membre de l’entrep.) muni d’un pouvoir spécial

DEFENDEURS:

M. [M] [N] [I]

né le 09 Avril 1972 à [Localité 3] CENTRAFRIQUE

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 1]

représenté par Maître Aurore VEZIAN de la SELARL LEONARD VEZIAN CURAT AVOCATS, avocats au barreau de NIMES

Mme [K] [J]

[Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 1]

représentée par Maître Aurore VEZIAN de la SELARL LEONARD VEZIAN CURAT AVOCATS, avocats au barreau de NIMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Jean-Richard COUTON, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Jean-Jacques PONS, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date des Débats : 11 mars 2026

Date du Délibéré : 13 mai 2026

DÉCISION :

contradictoire , en dernier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 13 Mai 2026 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Selon acte sous seings privés en date du 31 juillet 2006, à effet du 1er août 2006, modifié par deux avenants au bail en dates des 10 août 2010 et 17 novembre 2015, la société UN TOIT POUR TOUS a donné à bail à Monsieur [M] [N] [I] et Madame [K] [L] un logement situé sur la commune de [Localité 4], [Adresse 5], [Adresse 8], logement n° 23, 1er étage, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 430,83 € et 66,52 € de provision mensuelle sur charges. Un état des lieux entrant a été établi à cette date.

Faisant suite à deux lettres de relance restées sans réponse, une mise en demeure de payer la somme de 544,41 € a été adressée aux locataires par la société UN TOIT POUR TOUS, par courrier recommandé avec accusé de réception du 11 janvier 2024.

Un constat de carence de la tentative de conciliation a été établi le 12 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2024, la société UN TOIT POUR TOUS a fait signifier aux Monsieur [N] [I] et Madame [L] un commandement de payer la somme de 927,01 € au titre des charges impayées au 23 décembre 2024, visant la clause résolutoire du contrat.

C’est en l’état que la société UN TOIT POUR TOUS a assigné Monsieur [N] [I] et Madame [L], en date du 17 avril 2025, devant le Tribunal judiciaire de NIMES, pour l’audience du 10 septembre 2025, afin de voir :

— prononcer par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de location et en conséquence,

— ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tout occupant de leur chef de l’appartement, si besoin est avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— condamner conjointement et solidairement Monsieur [M] [N] [I] et Madame [K] [L] à payer :

— la somme de 1 909,62 € représentant les loyers et charges impayés, somme arrêtée au 16 avril 2025, assortie des intérêts de droit à compter de la signification du commandement de payer,

— la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Appelée l’affaire a été renvoyée aux audiences du 10 décembre 2025 puis au 11 février et 11 mars 2026.

A l’audience 11 mars 2026, en demande, la société UN TOIT POUR TOUS comparaît représentée par Madame [O] [A], chargée du Contentieux, accompagnée de Madame [B] [F], Responsable service syndic et charges locatives et de Monsieur [Y] [R], Responsable Pôle Exploitation, et actualise ses demandes, la dette ayant été soldée suite à un accord du FSL :

— Débouter Monsieur [N] [I] et Madame [L] de toutes leurs demandes et prétentions,

— Condamner Monsieur [N] [I] et Madame [L] à payer la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

En défense, Monsieur [N] [I] et Madame [L], représentés, s’en réfère à leurs conclusions et demandent au tribunal de :

Avant dire droit et si besoin était :

— Ordonner une mission d’expertise relative notamment à la description de l’installation de chauffage et à tout élément permettant de justifier des modalités de refacturation des consommations de gaz dans le cadre d’un chauffage collectif,

— Les dispenser de la consignation des frais d’expertise,

— Sursoir à statuer pour le surplus des demandes dans l’attente du dépôt du rapport définitif par l’expert,

A titre principal de :

— Débouter la société UN TOIT POUR TOUS de toutes ses demandes,

— Prononcer la nullité du commandement de payer prononçant la clause résolutoire,

— Décharger Monsieur [N] [I] et Madame [L] du règlement de toutes charges de chauffage pour les années 2023, 2024 et 2025,

— Condamner la société UN TOIT POUR TOUS à rembourser à Monsieur [N] [I] et Madame [L] les sommes qu’ils ont réglées au titre des consommations de chauffage gaz pour les exercices 2022 à 2025,

A titre subsidiaire,

— Prononcer la suspension du jeu de la clause résolutoire et la mesure d’expulsion,

— d’accorder à Monsieur [N] [I] et Madame [L] des délais de paiement et les autoriser à s’acquitter du reliquat de la dette locative en 36 mensualités, 35 d’un montant de 25 € et le solde à la 36ème payable en plus du loyer et des charges courantes,

En tout état de cause :

— Condamner la société UN TOIT POUR TOUS à effectuer les travaux de rénovation dans un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir,

— Assortir cette condamnation d’une astreinte de 100 € par jour de retard à défaut d’exécution dans un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir,

— Condamner la société UN TOIT POUR TOUS à payer à Monsieur [N] [I] et Madame [L] la somme de 5 000 € en réparation du préjudice de jouissance subi,

— Juger que durant la période des travaux, le loyer sera diminué de moitié afin de compenser les nuisances liées aux travaux,

— Débouter la société UN TOIT POUR TOUS de toutes ses demandes plus amples ou contraires,

— Condamner la société UN TOIT POUR TOUS aux dépens.

L’affaire est mise en délibéré au 13 mai 2026.

MOTIFS

Avant dire droit, sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention », l’article 1353 du Code civil rappelant que "Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation."

L’article 146 du Code de procédure civile énonce, pour sa part, qu'"Une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver.

En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve."

En l’espèce, Monsieur [N] [I] et Madame [L] estiment que la société UN TOIT POUR TOUS est dans l’incapacité de justifier des modalités de refacturation des consommations de gaz dans le cadre d’un chauffage collectif.

Toutefois, la société UN TOIT POUR TOUS produit le décompte des charges chauffage gaz de 2022, ainsi que pour 2023 et 2024, lesquels opèrent une ventilation entre les sommes dues au titre du gaz et celles dues au titre de l’eau chaude et contiennent un report des relevés OCEA et la mention du prix.

Elle produit également un décompte locataire actualisé au 24 février 2026 mentionnant les charges dues au titre des régulations des charges de chauffage.

Par ailleurs, la société UN TOIT POUR TOUS a transmis aux locataires dans un courriel en date du 29 septembre 2025 une méthodologie de calcul du tarif unitaire de gaz, rappelant que le tarif est appliqué à la consommation réelle telle qu’établie par les relevés du prestataire OCEA, après avoir organisée le 14 décembre 2023 une rencontre au pied de l’immeuble afin de répondre aux questions des locataires, relatives au décompte de régularisation des charges.

Elle a également transmis par courriel en date du 16 mai 2025 un lien permettant de télécharger l’intégralité des documents sollicités par Maître [U] comprenant l’ensemble des factures et relevés de gaz pour les années 2022 à 2024 ainsi qu’un index des compteurs de gaz et d’ECS pour les années 2021 à 2025. Parmi ces pièces se trouvent également le marché de fourniture d’énergie conclu avec Veolia à partir du 1er octobre 2021.

La société UN TOIT POUR TOUS démontre que les compteurs sont individuels et identifiés par le bailleur dès l’entrée dans les lieux et que les décomptes sont établis pour chaque logement sur la base de leur consommation réelle telle qu’établie par les relevés du prestataire OCEA. Les décomptes contiennent le tarif appliqué et les données de consommation en distinguant le gaz et l’eau chaude.

De ce fait, la société UN TOIT POUR TOUS justifie de l’ensemble des pièces nécessaires à la démonstration des sommes réclamées.

En conséquence, la demande d’expertise judiciaire sera rejetée.

Sur la demande de paiement :

Il ressort des termes de l’article 7 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que :

« Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées (…)"

Au vu du contrat de location conclu, 31 juillet 2006, entre la société UN TOIT POUR TOUS et Monsieur [N] [I] et Madame [L], les locataires sont obligés de payer le loyer, et il revient au bailleur d’effectuer les procédures nécessaires à son recouvrement, en cas de non-paiement, et notamment, relance amiable, mise en demeure, commandement de payer,

En l’espèce, la société UN TOIT POUR TOUS a déposé une demande de FLS Maintien, à la date du 16 juin 2025. Cette demande a fait l’objet d’un accord pour un montant de 657,67 €.

En conséquence, la société UN TOIT POUR TOUS a entrepris un ensemble de démarches permettant de solder la dette des locataires et constate que celle-ci est soldée.

Sur la demande relative au règlement de toutes charges de chauffage :

Monsieur [N] [I] et Madame [L] forment une contestation quant au principe et au montant de cette dette en indiquant que la société UN TOIT POUR TOUS est dans l’incapacité de justifier des modalités de refacturation des consommations de gaz dans le cadre d’un chauffage collectif.

Toutefois, il résulte de l’ensemble des pièces produites par la société UN TOIT POUR TOUS, que celle-ci justifie d’une part du tarif unitaire du gaz qui se calcule en divisant le montant total des factures de gaz par le total de kw de consommation de gaz annuel par logement, en démontre la démonstration du calcul pour l’année 2023 fournit la société dans le courriel adressé à Maître [U] en date du 29 septembre 2025.

Une fois ce tarif unitaire annuel calculé, ce dernier est appliqué à la consommation réelle telle qu’établie par les relevés du prestataire OCEA. Ce faisant, la société justifie des modalités de refacturation des consommations de gaz dans le cadre du chauffage collectif, et ce d’autant que les décomptes 2022, 2023 et 2024 contiennent bien un report des relevés OCEA ainsi que la mention du prix.

En conséquence, Monsieur [N] [I] et Madame [L] seront déboutés de la demande formée à ce titre.

Sur les demandes relatives aux travaux de rénovation et leurs conséquences :

Il apparaît au vu des pièces produites par Monsieur [N] [I] et Madame [L] que :

— Aucune démarche préalable au présent contentieux n’a été effectuée auprès du bailleur,

— Une partie des photos produites, datées du 14 décembre 2025, indique comme adresse [Adresse 9], alors même que le logement est situé sur la commune de [Localité 4], [Adresse 10], 1er étage,

— Les autres photos produites ne sont ni datées, ni géolocalisées.

En conséquence, Monsieur [N] [I] et Madame [L] seront déboutés de leurs demandes relatives à la condamnation de la société UN TOIT POUR TOUS à effectuer les travaux de rénovation dans un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir, d’assortir cette condamnation d’une astreinte de 100 € par jour de retard à défaut d’exécution dans un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir, de condamner la société UN TOIT POUR TOUS à payer à Monsieur [N] [I] et Madame [L] la somme de 5 000 € en réparation du préjudice de jouissance subi et de diminuer de moitié le loyer sera durant la période des travaux, afin de compenser les nuisances liées aux travaux.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

En application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens », Monsieur [N] [I] et Madame [L] seront condamnés conjointement et solidairement à payer la somme de 400,00 € à la société UN TOIT POUR TOUS.

Aux termes de l’article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. », en conséquence, Monsieur [N] [I] et Madame [L] seront condamnés conjointement et solidairement aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort :

REJETTE la demande d’expertise judiciaire formulée par Monsieur [M] [N] [I] et Madame [K] [L],

CONSTATE que la dette due à la société UN TOIT POUR TOUS est soldée et que celle-ci ne demande plus d’expulsion,

DEBOUTE Monsieur [M] [N] [I] et Madame [K] [L] de l’ensemble de leurs demandes,

CONDAMNE conjointement et solidairement Monsieur [M] [N] [I] et Madame [K] [L] au paiement de la somme de 400 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE conjointement et solidairement Monsieur [M] [N] [I] et Madame [K] [L] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Juge,