TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Minute N°

N° RG 26/00184 – N° Portalis DBX2-W-B7K-LM4I

[T] [O], [P] [O]

C/

[L] [I] [H]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 18 MAI 2026

DEMANDEURS :

Madame [T] [O]

née le 22 novembre 1956 à [Localité 2] (GARD)

demeurant [Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Mireille BRUN, avocat au barreau de NÎMES

Monsieur [P] [O]

né le 23 juin 1932 à [Localité 4] (GARD)

demeurant [Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par Maître Mireille BRUN, avocat au barreau de NÎMES

DEFENDEUR :

Monsieur [L] [I] [H]

né le 05 septembre 1975 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 6]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne GIVAUDAND, juge des contentieux de la protection,

Greffier : Janine CIRECH, lors des débats et de la mise à disposition au greffe,

En présence, lors des débats, de [R] [G], auditrice de justice

DÉBATS :

Date de la première évocation : 16 mars 2026

Date des Débats : 16 mars 2026

Date du Délibéré : 18 mai 2026

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 18 mai 2026 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Par acte sous seing privé en date du 15 décembre 2022 avec prise d’effet au 16 décembre 2022, Madame [T] [O] et Monsieur [P] [O] ont donné en location à usage d’habitation à Monsieur [L] [I] [H] un logement situé [Adresse 6], [Adresse 4] à [Localité 7] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 400 euros outre 35 euros de provisions sur charges.

Des loyers demeuraient impayés et le 07 novembre 2025, Madame [T] [O] et Monsieur [P] [O] ont fait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à leur locataire, pour un montant en principal de 3 075,91 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 06 janvier 2026, Madame [T] [O] et Monsieur [P] [O] ont assigné Monsieur [L] [I] [H] par devant le tribunal de céans, statuant en référés, pour l’audience du 16 mars 2026 afin de voir :

— CONSTATER la résiliation du bail intervenue de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,

En conséquence :

— ORDONNER l’expulsion de corps et de biens du locataire ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier dès que le délai légal sera expiré,

— CONDAMNER Monsieur [L] [I] [H] au paiement à titre provisionnel :

o De la somme principale de 3 658,70 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation avec les intérêts de droit à compter du 07 novembre 2025, date du commandement de payer,

o D’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges et en subissant les augmentations légales à compter de l’assignation et jusqu’à entière libération des lieux,

o Aux dépens de l’instance ainsi qu’à la somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 16 mars 2026, Madame [T] [O] et Monsieur [P] [O], comparant par ministère d’avocat, ont sollicité le bénéfice de leur assignation et actualisé le montant de la dette locative à la somme de 3.977,20 euros arrêtée au 16 mars 2026 (terme du mois de mars 2026 inclus). Ils se sont opposés à la demande d’octroi de délais de paiement.

Monsieur [L] [I] [H], comparant en personne, a contesté la somme sollicitée à son encontre au titre des arriérés locatifs en précisant payer tous les mois et avoir versé 300 euros à l’huissier. Il a précisé être suivi au niveau médical concernant son addiction aux jeux. Il a indiqué être salarié d’un EHPAD, percevoir un salaire de 1 700 euros par mois et a sollicité l’octroi de délais de paiement.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

« Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

Le commandement de payer a été notifié à la CCAPEX le 10 novembre 2025.

Dans le respect des dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, une copie de l’assignation a été dénoncée à la Préfecture du Gard par voie électronique le 08 janvier 2026 pour l’audience du 16 mars 2026 soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action, ont été exécutées dans les délais impartis, de telle sorte que l’action en résolution de bail diligentée à l’encontre de Monsieur [L] [I] [H] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail

Vu les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur au jour du commandement,

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [L] [I] [H] le 07 novembre 2025.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, en application des dispositions en vigueur à la date de sa délivrance, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 19 décembre 2025 ; le contrat de location se trouve donc résilié depuis cette date.

Sur la demande d’expulsion et les mesures subséquentes

Par le jeu de la clause résolutoire, Monsieur [L] [I] [H] est devenu occupant sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer son expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’arriéré locatif et les charges impayées

Aux termes de l’article 7 (a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les locataires sont tenus de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; et, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant d’aucune contestation sérieuse.

Madame [T] [O] et Monsieur [P] [O] produisent un décompte arrêté au 16 mars 2026 faisant état d’une dette locative de 3 977,20 euros (terme du mois de mars 2026 inclus).

En l’espèce, Monsieur [L] [I] [H] conteste la dette en indiquant qu’il paye le loyer tous les mois. Toutefois, si le décompte produit fait état de virements pour les trois derniers mois, les autres prélèvements apparaissent rejetés.

La dette locative n’étant pas contestable, il convient de condamner Monsieur [L] [I] [H] à payer par provision à Madame [T] [O] et Monsieur [P] [O] la somme de 3 977,20 euros (terme du mois de mars 2026 inclus) composée des loyers, charges et indemnités d’occupation avec intérêts au taux légal à compter du 07 novembre 2025, date du commandement de payer.

Sur les délais de paiement

Au regard des dispositions de l’Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Le paragraphe VII de ce même article précise : " VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. "

En l’espèce, Monsieur [L] [I] [H] justifie percevoir un revenu mensuel de 1 700 euros. Il ajoute être suivi pour son addiction aux jeux, laquelle est à l’origine des difficultés financières. Il ressort du décompte actualisé que les trois derniers loyers ont été intégralement réglés. Monsieur [L] [I] [H] a en effet effectué des virements d’un montant de 475,89 euros pour les loyers de janvier, février et mars 2026. Le diagnostic social et financier indique que le locataire est en capacité de rembourser en tout ou partie la dette. Tenant la situation du locataire et de ses facultés contributives, il convient de lui octroyer des délais de paiement sur une période de 36 mois dont les modalités seront précisées dans le dispositif de la présente décision.

Afin de préserver les intérêts des bailleurs, ces délais seront toutefois assortis d’une clause de déchéance en cas de défaut de paiement par la locataire d’une seule échéance.

Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, l’occupation sans droit, ni titre constitue un trouble illicite préjudiciable qui emporte le versement par l’occupant d’une indemnité pour toute la durée de son maintien dans les lieux.

Il est de bon droit d’estimer que cette indemnité devra s’élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n’avait pas été résilié et comme tel, qu’elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Monsieur [L] [I] [H] sera condamné à payer une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges actuels, à compter du 1er avril 2026 et jusqu’au départ effectif des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Monsieur [L] [I] [H] qui succombe supportera les entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de la notification à la préfecture.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Monsieur [L] [I] [H] sera condamné à payer la somme de 600 euros à Madame [T] [O] et Monsieur [P] [O] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

DÉCLARONS la demande en résiliation de bail diligentée par Madame [T] [O] et Monsieur [P] [O] recevable et bien fondée,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 décembre 2022 entre Madame [T] [O] et Monsieur [P] [O], bailleurs et Monsieur [L] [I] [H], locataire, concernant le logement situé [Adresse 6], [Adresse 4] à [Localité 7] étaient réunies à la date du 19 décembre 2025,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 19 décembre 2025,

CONSTATONS que Monsieur [L] [I] [H] est déchu de son titre d’occupation et se maintient indûment dans les locaux initialement loués susvisés,

En conséquence :

ORDONNONS l’expulsion domiciliaire de Monsieur [L] [I] [H] ainsi que celle de tout occupant de son chef, du logement situé [Adresse 6], [Adresse 4] à [Localité 7] avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Monsieur [L] [I] [H] à payer par provision à Madame [T] [O] et Monsieur [P] [O] à compter du 1er avril 2026 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales,

CONDAMNONS Monsieur [L] [I] [H] à payer par provision à Madame [T] [O] et Monsieur [P] [O] la somme de 3 977,20 euros (terme du mois de mars 2026 inclus) composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 16 mars 2026 avec intérêts au taux légal à compter du 07 novembre 2025, date du commandement de payer,

Autorisons Monsieur [L] [I] [H] à se libérer de ladite somme en 36 mensualités en sus du loyer courant, payables le 05 de chaque mois à partir du mois suivant la signification de la présente ordonnance, par 35 mensualités de 110 euros, la 36ème et dernière mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais,

Disons que si Monsieur [L] [I] [H] s’exécute dans les délais et selon les modalités fixées, la clause résolutoire insérée au bail, dont les effets sont suspendus, sera réputée n’avoir jamais joué,

Disons qu’à défaut de paiement de toute mensualité pendant le délai accordé, qu’elle soit due au titre de l’arriéré ci-avant fixé, du loyer courant ou des charges afférentes, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible en intégralité et la clause résolutoire produira son plein effet,

CONDAMNONS Monsieur [L] [I] [H] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de la notification à la préfecture,

CONDAMNONS Monsieur [L] [I] [H] à payer à Madame [T] [O] et Monsieur [P] [O] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé est de droit.

La greffière, La juge,