TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

Chambre 10 cab 10 H

N° RG 15/08397 – N° Portalis DB2H-W-B67-PQD4

Jugement du 30 Janvier 2025

Notifié le :

Grosse et copie à :

la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK – 719

M^e Emmanuelle HAZIZA – 1034

la SELARL [Localité 7] BORDET ORSI TETREAU – 680

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 30 Janvier 2025, délibéré prorogé des 28 Novembre 2024 et 23 Janvier 2025, devant la Chambre 10 cab 10 H le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 04 Décembre 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 06 Juin 2024 devant :

François LE CLEC’H, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assisté de Patricia BRUNON, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.C.I. DACEM,

prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Emmanuelle HAZIZA, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSES

Société QUADRAL IMMOBILIER, SAS anciennement Société PETITPIERRE& SABATIER-RIL,

prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Guillaume BAULIEUX de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocats au barreau de LYON

S.A.R.L. [Localité 5] [C],

prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jérôme ORSI de la SELARL VERNE BORDET ORSI TETREAU, avocats au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Madame [J] [C] épouse [Y] a consenti le 17 septembre 1992 à la société [Localité 5] [C] un bail portant sur un local à usage commercial sis [Adresse 3]) pour un loyer annuel de 30 000 francs.

Par acte notarié en date du 29 septembre 1999, la SCI DACEM a acquis ledit local.

Elle a contracté le 12 janvier 2020 un mandat de gestion immobilière avec la société PETITPIERRE et SABATIER-RIL, lui donnant « pouvoir de gérer, tant activement que passivement, les biens et droits immobiliers » relevant dudit local commercial.

Par acte sous seing privé en date du 13 mars 2002, le bail commercial de la société [Localité 5] [C] a été renouvelé pour la période du 25 décembre 2001 au 24 décembre 2010.

Par acte d’huissier de justice en date du 28 juillet 2010, la société [Localité 5] [C] a sollicité le renouvellement du bail commercial aux mêmes conditions.

La preneuse s’est vue délivrer un congé avec offre de renouvellement moyennant un loyer hors taxes et hors charges de 16 800 euros à compter du 1er octobre 2014 par acte d’huissier en date du 24 janvier 2014.

Considérant que la société PETITPIERRE ET SABATIER-RIL a, dans le cadre de son mandat de gestion, commis des fautes engageant sa responsabilité, la SCI DACEM l’a, par acte d’huissier en date du 1er juillet 2015, assignée devant le tribunal de grande instance de Lyon aux fins de :

constater l’inexécution fautive et dommageable de ses obligations d’information et d’assistance, de diligence et de loyauté par la société PETITPIERRE ET SABATIER-RIL ; constater le dépassement de ses pouvoirs de mandataire par la société PETITPIERRE ET SABATIER-RIL ; constater l’existence d’un préjudice important lié à la perte de loyers du fait de ces fautes ; constater la nullité du contrat de bail du 13 mars 2002 ; constater la validité du congé avec offre de renouvellement de bail commercial pour un loyer déplafonné de 16 800 euros par an, du 24 janvier 2014 ; condamner la société PETITPIERRE ET SABATIER-RIL au versement de la somme de 200 000 euros pour la totalité du préjudice subi depuis le 25 décembre 2001 ; condamner la société PETITPIERRE ET SABATIER-RIL à verser à la SCI DACEM la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile ; condamner la société PETITPIERRE ET SABATIER-RIL aux dépens ; ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Cette procédure a été enrôlée sous le n° RG 15/08397.

Une première clôture est intervenue par ordonnance du juge de la mise en état du 7 janvier 2019.

Par acte d’huissier en date du 31 juillet 2019, la société [Localité 5] [C] a sollicité le renouvellement du bail commercial aux charges et conditions initiales.

Par jugement du 3 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Lyon a ordonné la réouverture des débats, révoqué l’ordonnance de clôture du 7 janvier 2019, et renvoyé l’affaire à la mise en état en vue de l’appel en cause par la SCI DACEM de la société [Localité 5] [C].

Par ordonnance du juge de la mise en état du 6 avril 2021, une nouvelle clôture de la procédure a été prononcée.

Par ordonnance du 3 mai 2021, le juge de la mise en état a révoqué l’ordonnance de clôture du 6 avril 2021 et renvoyé l’affaire à la mise en état pour la mise en cause de la société [Localité 5] [C] avant le 1er septembre 2021.

Par acte d’huissier en date du 27 octobre 2021, la SCI DACEM a assigné la société [Localité 5] [C] aux fins de :

recevoir comme régulière et bien fondée son action ; ordonner la jonction de la procédure avec celle enrôlée sous le n° RG 15/08397 ; condamner la société [Localité 5] [C] à relever et garantir la société QUADRAL IMMOBILIER, anciennement PETITPIERRE ET SABATIER-RIL, de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre ; condamner la société [Localité 5] [C] à verser à la SCI DACEM la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la société [Localité 5] [C] aux dépens.

Cette instance a été enrôlée sous le n° RG 21/06990.

Par ordonnance du 3 janvier 2022, le juge de la mise en état a joint les deux procédures sous le n° RG 15/08397.

Dans ses conclusions en réponse récapitulatives notifiées par RPVA le 5 mai 2023 contre la société QUADRAL IMMOBILIER et en présence de la société BOUQUET [C], la SCI DACEM demande au tribunal de :

déclarer la SCI DACEM recevable et bien fondée en ses demandes ; constater l’inexécution fautive et dommageable de ses obligations d’information et d’assistance, de diligence et de loyauté par la société QUADRAL IMMOBILIER ; constater le dépassement de ses pouvoirs de mandataire par la société QUADRAL IMMOBILIER ; constater l’existence d’un préjudice important lié à la perte de loyers du fait de ces fautes ; constater l’existence d’un préjudice important du fait de l’application d’une nouvelle loi défavorable au bailleur ; constater la nullité du contrat de bail du 13 mars 2002 ; constater la nullité de la demande de renouvellement du bail du 25 décembre 2010 ; constater la nullité du congé avec offre de renouvellement de bail commercial pour un loyer déplafonné de 16 800 euros par an, du 24 janvier 2014 ; constater la nullité de la notification portant réponse à demande de renouvellement d’un bail commercial avec déplafonnement du loyer du 29 octobre 2019 ; débouter la société QUADRAL IMMOBILIER de toutes ses demandes, fins et conclusions ; condamner la société QUADRAL IMMOBILIER au versement de la somme de 264 275 euros pour la totalité du préjudice subi par la SCI DACEM depuis le 25 décembre 2001 ; actualiser le montant du préjudice subi ; fixer le loyer dû par la société [Localité 5] [C] à 18 060 euros par an ; actualiser le montant du loyer demandé ; faire courir les intérêts moratoires ; condamner la société QUADRAL IMMOBILIER à verser à la SCI DACEM la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la société QUADRAL IMMOBILIER aux dépens ; ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses conclusions en réponse notifiées par RPVA le 5 mai 2023 contre la société BOUQUET [C] et en présence de la société QUADRAL IMMOBILIER, la SCI DACEM demande au tribunal de :

déclarer la SCI DACEM recevable et bien fondée en ses demandes ; constater le dépassement de ses pouvoirs de mandataire par la société QUADRAL IMMOBILIER en faveur de la société [Localité 5] [C] ; constater la nullité du contrat de bail du 13 mars 2002 ; constater la nullité de la demande de renouvellement du bail du 25 décembre 2010 ; constater la nullité du congé avec offre de renouvellement de bail commercial pour un loyer déplafonné de 16 800 euros par an, du 24 janvier 2014 ; dire et juger que, le bail ayant duré 28 ans par l’effet de la tacite prolongation, le loyer du bail renouvelé n’est pas soumis au plafonnement mais doit être fixé à la valeur locative ; fixer à 18 060 euros par an en principal le loyer dû par la société [Localité 5] [C] à la SCI DACEM à partir du 25 décembre 2019 pour le renouvellement de son bail ; actualiser le montant du loyer demandé ; condamner la société [Localité 5] [C] au versement de la somme de 33 300 euros découlant de la différence entre le loyer qu’elle a payé et le loyer réellement dû ; actualiser ce montant ; condamner la société [Localité 5] [C] à verser à la SCI DACEM la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la société [Localité 5] [C] aux dépens ; ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses conclusions n°8 notifiées par RPVA le 24 août 2023, la société QUADRAL IMMOBILIER demande au tribunal de :

déclarer irrecevables les demandes de la SCI DACEM, dans la mesure où les actes dont elle sollicite la nullité ont été confirmés à de multiples reprises, eu égard au congé avec offre de renouvellement, au commandement de payer visant la clause résolutoire et à l’assignation qu’elle a fait délivrer sur le fondement du bail régularisé le 13 mars 2002 ; déclarer les demandes de la SCI DACEM irrecevables dans la mesure où la société QUADRAL IMMOBILIER n’a pas qualité à défendre au contrat liant la SCI DACEM et son locataire, la société BOUQUET [C], et sur les obligations qui en découlent, étant précisé que la SCI DACEM a préféré ne pas déférer à l’invitation du Tribunal aux termes du jugement rendu le 3 décembre 2020 ; déclarer irrecevables comme prescrites les demandes de la SCI DACEM dans la mesure où celle-ci n’est plus fondée à lui reprocher la signature du bail du 13 mars 2002 sans l’avoir informée au préalable des soi-disant possibilités de déplafonnement du bail consenti le 17 mars 1992, étant précisé qu’une éventuelle action en nullité n’est plus possible eu égard au délai de 5 ans prévu à l’article 1304 du code civil et eu égard à la ratification du bail ; dire et juger que la SCI DACEM est défaillante dans l’administration de la charge de la preuve qui lui incombe de ce que le loyer du bail expiré le 24 décembre 2010 aurait pu faire l’objet d’un déplafonnement ; dire et juger que la SCI DACEM a reconnu l’existence et la validité du bail régularisé le 13 mars 2002 dans la mesure où elle a demandé à la régie PETITPIERRE ET SABATIER-RIL de ne pas faire délivrer de congé avec offre de renouvellement avant l’expiration du délai de 12 ans afin d’obtenir son déplafonnement de plein droit, et dans la mesure où elle a engagé une procédure à l’encontre de son locataire en invoquant ledit bail ;

dire et juger qu’en omettant de transmettre à la SCI DACEM la demande de renouvellement du 28 juillet 2010, la régie PETITPIERRE ET SABATIER-RIL a commis une erreur non préjudiciable dans la mesure où aucun des éléments concourant à la détermination de la valeur locative n’a évolué notablement entre le 25 décembre 2001 et le 24 décembre 2010, la SCI DACEM ne produisant aucun commencement de preuve du contraire ; dire et juger que le montant du loyer payé par la société [Localité 5] [C] est uniquement imputable au statut des baux commerciaux qui lui a permis de solliciter à deux reprises le renouvellement du bail commercial, sans déplafonnement possible, en l’absence d’évolution notable des éléments déterminant la valeur locative ; dire et juger que la nouvelle demande de la SCI DACEM formulée aux termes de ses conclusions en réponse n° 1 notifiées le 4 novembre 2016, au titre d’une soi-disant absence de régularisation de charges, est aussi irrecevable comme prescrite qu’injustifiée et non fondée, dans la mesure où l’ordonnance de référé rendue le 18 avril 2017 démontre que le litige concerne essentiellement le paiement des loyers d’août à octobre 2016, et dans la mesure où rien ne démontre qu’il concerne des charges locatives pour la période antérieure à la résiliation du mandat de gestion confié à la régie PETITPIERRE ET SABATIER-RIL devenue QUADRAL IMMOBILIER ; dire et juger que la nouvelle demande de la SCI DACEM formulée aux termes de ses conclusions notifiées le 5 mars 2018 au titre d’une soi-disant absence de révision de loyer, est aussi irrecevable comme prescrite qu’injustifiée et non fondée, d’autant qu’on ignore sur quel fondement la régie PETITPIERRE ET SABATIER-RIL, devenue QUADRAL IMMOBILIER, aurait dû procéder à une révision de charges postérieurement au 5 mars 2013, eu égard au délai de prescription, étant rappelé que la SCI DACEM prétend que seul un bail de 1992 serait applicable, de sorte qu’il ne pouvait plus y avoir lieu à la révision du loyer depuis 1999, soit antérieurement au mandat de gestion régularisé ; débouter la SCI DACEM de l’intégra1ité de ses demandes ; condamner la SCI DACEM à payer à la société QUADRAL IMMOBILIER une indemnité de 4000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la SCI DACEM aux dépens de l’instance distraits au profit de la SCP BAULIEUX BOHE MUGNIER RINCK, avocat.

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 22 novembre 2022, la société BOUQUET [C] demande au tribunal de :

rejeter l’ensemble des demandes de la SCI DACEM au titre de la nullité du contrat de bail du 13 mars 2002 et de la nullité de la demande de renouvellement du bail du 25 décembre 2010 ; constater qu’il n’y a pas de motif de déplafonnement invoqué par la SCI DACEM autre que celui, erroné, d’une prétendue prolongation du bail pendant une durée supérieure à 12 ans ; fixer le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 25 décembre 2019 à la somme de 7820,05 euros en principal, outre charges et taxes, toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ; condamner la SCI DACEM aux dépens de l’instance ; condamner la SCI DACEM à payer à la société BOUQUET [C] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 4 décembre 2023, le juge de la mise en état a clôturé la procédure à cette date et fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 6 juin 2024. Elle a été mise en délibéré au 28 novembre 2024. Le délibéré a été prorogé au 23 janvier 2025, puis au 30 janvier 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les irrecevabilités

A titre liminaire, il convient d’indiquer, à propos de la nullité du bail commercial du 13 mars 2002, que, même s’il est inscrit dans le dispositif des conclusions de la SCI DACEM « constater la nullité du contrat de bail du 13 mars 2002 », au regard des développements dans la discussion desdites conclusions, il s’agit bien pour la SCI DACEM de solliciter le prononcé de la nullité de ce bail commercial, et qu’il y a bien une prétention à ce titre bien qu’il soit employé le terme « constater » dans le dispositif.

Cette observation est valable pour les autres nullités réclamées par la demanderesse, qui utilise aussi, pour celles-ci, dans le dispositif de ses conclusions, le terme « constater ».

Sur la prescription

— Sur la demande de nullité du bail commercial du 13 mars 2002

L’article 122 du code de procédure civile énonce que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir, tel que le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ». La liste de fins de non-recevoir donnée par cet article est non exhaustive.

L’article 1304, alinéa 1er, ancien du code civil énonce que « dans tous les cas où l’action en nullité ou en rescision d’une convention n’est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans ».

Ce délai court à compter du jour où la partie au contrat qui se prévaut de la nullité a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer cette action.

En l’espèce, il convient d’abord de signaler que la SCI DACEM ne peut avancer, pour montrer que sa demande de nullité du bail commercial du 13 mars 2002 n’est pas prescrite, que ce bail est de toute façon nul et de nul effet eu égard aux irrégularités graves l’affectant, que le bail antérieur n’a donc pas pris fin le 24 décembre 2001 par un congé avec offre de renouvellement du bailleur ou par une demande de renouvellement du preneur, que ce bail s’est par suite poursuivi par tacite reconduction, et qu’en conséquence, sa demande de nullité du bail du 13 mars 2002 n’est pas prescrite.

En effet, la nullité du bail du 13 mars 2002 est justement l’objet de la demande de la SCI DACEM. Dès lors, elle ne peut arguer qu’elle ne serait pas prescrite, et donc qu’elle serait recevable, car le bail serait bel et bien nul. Le fait que le fond de la demande serait avéré ne saurait servir de justification à sa recevabilité parce que c’est seulement si la demande de nullité du bail est recevable, car non prescrite, que la réalité de cette nullité alléguée sera par la suite examinée au fond.

Ensuite, sur la question de la prescription, celle de l’action en nullité du bail commercial est de 5 ans et débute à partir du jour où la SCI DACEM a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

A cet égard, en premier lieu, la SCI DACEM reconnaît dans ses conclusions que le congé avec offre de renouvellement pour un loyer de 70 000 francs, soit plus du double du loyer payé alors par la locataire, en date du 20 juin 2001 a été délivré à sa demande par son mandataire à la preneuse (page 19 des conclusions n°7). La SCI DACEM avait donc connaissance de la délivrance de ce congé et de son contenu. La demanderesse indique également dans ses conclusions qu’elle « recevait les loyers dérisoires que lui transmettait la régie PETITPIERRE ET SABATIER » (page 12 des conclusions n°7), ce qui signifie qu’elle était bien informée du montant des loyers qu’elle percevait.

Il en résulte que la SCI DACEM savait sa proposition de renouvellement avec augmentation du loyer non suivie d’effet s’agissant de ladite augmentation, mais que, pour autant, elle a continué en connaissance de cause à percevoir les loyers non augmentés dont elle connaissait le montant sans réagir, alors en outre qu’elle soutient que cette augmentation de loyer constituait un élément essentiel pour elle et qu’elle n’aurait pas consenti à un montant non augmenté, ce qui est contradictoire avec son absence de réaction en dépit de ce dont elle avait connaissance. Il résulte aussi de ce qui précède qu’elle savait que le contexte était celui d’un renouvellement de bail puisque le congé du 20 juin 2001 a été délivré à sa demande.

En outre, même si cela ne saurait au fond aucunement décharger la société QUADRAL IMMOBILIER de ses obligations de mandataire, il n’en demeure pas moins qu’il convient de tenir compte de la qualité de professionnel de l’immobilier de la SCI DACEM, qui exerce effectivement, suivant son extrait Kbis (pièce 1 demanderesse), une activité de « propriété, gestion, administration de biens et droits immobiliers », en ce que, au regard de sa compétence professionnelle, elle ne pouvait également ignorer les implications de ces faits dont elle avait connaissance et de son absence de réaction.

En second lieu, il est à mettre en exergue la lettre du 5 septembre 2014 adressée par le conseil de la SCI DACEM à la société QUADRAL IMMOBILIER (alors PETITPIERRE ET SABATIER-RIL) et une phrase qu’elle contient. Il est à préciser que cette lettre n’est pas produite par les parties mais que son existence n’est contestée par aucune d’entre elle. Il est aussi à indiquer que l’existence de la phrase dont il est question n’est pas contestée par la demanderesse.

Cette phrase écrite par le conseil de la SCI DACEM est la suivante : « Monsieur [R] [le dirigeant de la SCI DACEM] vous avait prévenu depuis des mois qu’il attendait le terme des douze années pour voir déplafonner le loyer ou récupérer son bien si le loyer qu’il espérait (à savoir 1.400 euros par mois) n’était pas accepté par le locataire », les mots « attendait le terme des douze années » renvoyant sans équivoque possible au bail du 13 mars 2002 étant donné que le terme des douze ans à partir de 2002 est 2014 et que, pour pouvoir déplafonner, le bail de 9 ans doit s’être prolongé par tacite reconduction jusqu’à excéder une durée de 12 ans (article L.145-34 du code de commerce).

Il en ressort que la SCI DACEM avait bien connaissance du bail commercial du 13 mars 2002, et ce depuis longtemps, bien avant 2014, en ce que son conseil n’aurait alors pas indiqué que le dirigeant de la société avait prévenu depuis des mois la société QUADRAL IMMOBILIER qu’il attendait le terme des douze ans, et en ce que ledit dirigeant savait qu’il fallait attendre 12 ans à compter de la date du début du bail pour pouvoir déplafonner le loyer.

En conséquence, compte tenu des développements précédents, il est à considérer que la SCI DACEM avait déjà connaissance des faits suffisants pour agir en nullité du bail commercial du 13 mars 2002 avant 2010.

Dès lors, sa demande de nullité de ce bail, formée pour la première fois dans son assignation du 1er juillet 2015, est prescrite.

Elle sera partant déclarée irrecevable.

— Sur la demande de nullité de la demande par le preneur du renouvellement du bail en date du 28 juillet 2010

L’article 122 du code de procédure civile énonce que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir, tel que le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ». La liste de fins de non-recevoir donnée par cet article est non exhaustive.

L’article L.145-60 du code de commerce énonce que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre [chapitre V : Du bail commercial] se prescrivent par deux ans ».

S’agissant d’une action en nullité d’une demande par le preneur de renouvellement de bail, la prescription de cette action ne commence à courir qu’à compter du jour où le bailleur a eu connaissance ou aurait dû avoir connaissance de cette demande.

L’article 2241, alinéa 1er, du code civil énonce que « la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion », l’article 2242 du même code prévoyant que « l’interruption résultant de la demande en justice produit ses effets jusqu’à l’extinction de l’instance ».

Il est toutefois à souligner qu’il résulte des dispositions de l’article 2241 précitées que, pour interrompre le délai de prescription, la demande en justice doit émaner de celui dont le droit est menacé de prescription et être adressée à la personne en faveur de laquelle court la prescription, étant signalé que c’est bien la demande formulée dans l’assignation ou les conclusions qui est interruptive de prescription, et non l’assignation ou les conclusions elles-mêmes, celles-ci n’étant pas en soi interruptive de prescription.

En l’espèce, la société BOUQUET [C] a délivré, par acte d’huissier du 28 juillet 2010, à la société QUADRAL IMMOBILIER (alors PETITPIERRE ET SABATIER-RIL), mandataire de la SCI DACEM, une demande de renouvellement du bail commercial du 13 mars 2002.

Dans son courrier adressé à la SCI DACEM en date du 1er avril 2014, la société QUADRAL IMMOBILIER reconnaît que cette demande de renouvellement était manquante dans son dossier et que la SCI DACEM n’a pas été informée de celle-ci.

Ainsi, la SCI DACEM n’a eu connaissance pour la première fois de cette demande que par cette lettre du 1er avril 2014.

Par conséquent, le délai de prescription biennale de sa demande de nullité de la demande de renouvellement du 28 juillet 2010 n’a commencé à courir qu’à compter du 1er avril 2014.

Néanmoins, cette demande de nullité n’ayant pas été formée dans l’assignation du 1er juillet 2015, il n’y a pas eu interruption de la prescription par cette assignation, ce car, comme il a été dit ci-avant, c’est la demande contenue dans l’assignation ou les conclusions qui est interruptive de prescription et non l’assignation ou les conclusions elles-mêmes.

En réalité, la demande de nullité a été formée pour la première fois par la SCI DACEM dans ses conclusions notifiées par RPVA le 4 novembre 2016, soit après l’expiration du délai de prescription de deux ans.

En conséquence, la demande de nullité de la demande par le preneur du renouvellement du bail en date du 28 juillet 2010 est prescrite et sera, par suite, déclarée irrecevable.

— Sur la demande de condamnation à l’encontre de la société QUADRAL IMMOBILIER au titre du préjudice résultant de l’absence de régularisation des charges locatives

L’article 122 du code de procédure civile énonce que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir, tel que le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ». La liste de fins de non-recevoir donnée par cet article est non exhaustive.

Avant l’introduction par la loi du 17 juin 2008, entrée en vigueur le 19 juin 2008, de l’article 2224 du code civil, les actions en responsabilité contractuelle étaient soumises à la prescription trentenaire en vertu de l’article 2262 ancien du code civil.

Depuis la loi du 17 juin 2008, ces actions, en application de l’article 2224 du code civil, se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’article 26 de la loi du 17 juin 2008 relatif aux dispositions transitoires prévoit dans son II que « les dispositions de la présente loi qui réduisent la durée de la prescription s’appliquent aux prescriptions à compter du jour de l’entrée en vigueur de la présente loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ».

La nouvelle prescription quinquennale des actions en responsabilité contractuelle s’est donc appliquée aux prescriptions trentenaires en cours à compter du 19 juin 2008 sans, en revanche, que cela puisse aboutir à ce que la durée de la prescription dépasse l’ancien délai de trente ans.

En l’espèce, la SCI DACEM forme, sur le fondement de la responsabilité contractuelle de la société QUADRAL IMMOBILIER au regard de ses obligations de mandataire, une demande de condamnation de celle-ci à lui verser la différence entre les charges payées par le preneur et les charges qui auraient été réellement dues si le mandataire avait procédé à la régularisation annuelle desdites charges, ce pour réparer le préjudice qu’elle aurait subi consistant dans la non perception de ce supplément de charges alors qu’il était dû.

Suivant ses conclusions n°7 (pages 22 à 25), la demanderesse réclame cette différence pour les années 2002 à 2007.

Or, la SCI DACEM ne peut prétendre qu’elle ne s’est rendue compte de l’absence de régularisation des charges qu’elle invoque qu’à compter d’avril 2015.

En effet, il est constant que la SCI DACEM, en tant que bailleresse, savait le montant des charges qu’elle percevait chaque année.

Elle a donc pu se rendre compte au moment où elle les percevait de leur montant peu élevé, au regard en particulier de la taille du local commercial, ainsi que d’une éventuelle difficulté sur ces montants, ce d’autant plus compte tenu de sa compétence professionnelle en matière immobilière au vu de l’activité de « propriété, gestion, administration de biens et droits immobiliers » qu’elle exerce, compétence qui ne peut être ignorée quand bien même elle ne saurait sur le fond décharger en aucune façon la société QUADRAL IMMOBILIER de ses obligations de mandataire.

La SCI DACEM a dès lors pu avoir connaissance des faits lui permettant d’exercer son action en responsabilité contractuelle contre la société QUADRAL IMMOBILIER pour l’ensemble de la période allant de 2002 à 2007 à compter de 2007.

L’action en responsabilité contractuelle a donc d’abord été soumise à la prescription de trente ans qui a commencé à courir à partir de 2007.

La réforme du 17 juin 2008 est intervenue et a réduit ce délai de prescription à cinq ans.

Ainsi, en application de l’article 26, II, de la loi du 17 juin 2008, un nouveau délai de cinq ans a débuté à compter du 19 juin 2008 et a expiré le 19 juin 2013.

Toutefois, la demande de condamnation à l’encontre de la société QUADRAL IMMOBILIER sur le fondement de la responsabilité contractuelle au titre de l’absence de régularisation des charges locatives pour la période de 2002 à 2007 a été formulée pour la première fois par la SCI DACEM dans ses conclusions notifiées par RPVA le 4 novembre 2016, soit postérieurement à l’expiration du délai de prescription quinquennal.

Par conséquent, la demande de condamnation à l’encontre de la société QUADRAL IMMOBILIER au titre du préjudice résultant de l’absence de régularisation des charges locatives est prescrite et sera, partant, déclarée irrecevable.

— Sur la demande de condamnation à l’encontre de la société QUADRAL IMMOBILIER au titre du préjudice résultant de l’absence de révisions triennales du loyer

L’article 122 du code de procédure civile énonce que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir, tel que le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ». La liste de fins de non-recevoir donnée par cet article est non exhaustive.

Avant l’introduction par la loi du 17 juin 2008, entrée en vigueur le 19 juin 2008, de l’article 2224 du code civil, les actions en responsabilité contractuelle étaient soumises à la prescription trentenaire en vertu de l’article 2262 ancien du code civil.

Depuis la loi du 17 juin 2008, ces actions, en application de l’article 2224 du code civil, se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’article 26 de la loi du 17 juin 2008 relatif aux dispositions transitoires prévoit dans son II que « les dispositions de la présente loi qui réduisent la durée de la prescription s’appliquent aux prescriptions à compter du jour de l’entrée en vigueur de la présente loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ».

La nouvelle prescription quinquennale des actions en responsabilité contractuelle s’est donc appliquée aux prescriptions trentenaires en cours à compter du 19 juin 2008 sans, en revanche, que cela puisse aboutir à ce que la durée de la prescription dépasse l’ancien délai de trente ans.

En l’espèce, la SCI DACEM forme, sur le fondement de la responsabilité contractuelle de la société QUADRAL IMMOBILIER au regard de ses obligations de mandataire, une demande de condamnation de celle-ci à lui verser la différence entre le loyer payé par le preneur et celui qui aurait été réellement dû si le mandataire avait procédé aux révisions triennales du loyer, ce pour réparer le préjudice qu’elle aurait subi consistant dans la non perception de ce supplément de loyer alors qu’il était dû.

Suivant ses conclusions n°7 (pages 25 et 26), la demanderesse réclame cette différence pour les années 2008 à 2010.

Suivant un raisonnement similaire à celui exposé ci-dessus pour la demande de condamnation au titre de l’absence de régularisation des charges locatives, il est à retenir que la SCI DACEM a pu avoir connaissance des faits lui permettant d’exercer son action en responsabilité contractuelle contre la société QUADRAL IMMOBILIER pour l’ensemble de la période allant de 2008 à 2010 à compter de 2010.

Son action en responsabilité contractuelle à l’encontre de la société QUADRAL IMMOBILIER pour absence de révisions triennales du loyer est donc soumise à la prescription quinquennale qui a commencé à courir à compter de 2010.

Or, la demande de condamnation à l’encontre de la société QUADRAL IMMOBILIER sur le fondement de la responsabilité contractuelle au titre de l’absence de de révisions triennales du loyer pour la période de 2008 à 2010 a été formulée pour la première fois par la SCI DACEM dans ses conclusions notifiées par RPVA le 5 mars 2018, soit après l’expiration du délai de prescription de cinq ans.

En conséquence, la demande de condamnation à l’encontre de la société QUADRAL IMMOBILIER au titre du préjudice résultant de l’absence de révisions triennales du loyer est prescrite et sera, par suite, déclarée irrecevable.

— Sur la demande de condamnation à l’encontre de la société QUADRAL IMMOBILIER au titre du préjudice découlant d’un non déplafonnement du loyer

L’article 122 du code de procédure civile énonce que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir, tel que le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ». La liste de fins de non-recevoir donnée par cet article est non exhaustive.

Avant l’introduction par la loi du 17 juin 2008, entrée en vigueur le 19 juin 2008, de l’article 2224 du code civil, les actions en responsabilité contractuelle étaient soumises à la prescription trentenaire en vertu de l’article 2262 ancien du code civil.

Depuis la loi du 17 juin 2008, ces actions, en application de l’article 2224 du code civil, se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’article 26 de la loi du 17 juin 2008 relatif aux dispositions transitoires prévoit dans son II que « les dispositions de la présente loi qui réduisent la durée de la prescription s’appliquent aux prescriptions à compter du jour de l’entrée en vigueur de la présente loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ».

La nouvelle prescription quinquennale des actions en responsabilité contractuelle s’est donc appliquée aux prescriptions trentenaires en cours à compter du 19 juin 2008 sans, en revanche, que cela puisse aboutir à ce que la durée de la prescription dépasse l’ancien délai de trente ans.

En l’espèce, il convient de distinguer entre la période avant la demande de renouvellement du bail du 13 mars 2002 en date du 28 juillet 2010 et celle après cette demande de renouvellement.

En effet, pour la première période, il a été vu plus haut que la SCI DACEM savait sa proposition de renouvellement avec augmentation du loyer à 70 000 francs non suivie d’effet s’agissant de ladite augmentation, et que, pour autant, elle a continué en connaissance de cause à percevoir les loyers non augmentés dont elle connaissait le montant. Il est à préciser que ce loyer de 70 000 francs correspondant à plus du double du loyer réglé jusqu’alors par la société [Localité 5] [C], il est à considérer que le loyer proposé est un loyer déplafonné.

Ainsi, le congé avec offre de renouvellement pour un loyer de 70 000 francs ayant été délivré le 20 juin 2001 et le bail en date du 17 septembre 1992 se terminant le 24 décembre 2001, la SCI DACEM avait dès 2002 connaissance des faits suffisants lui permettant d’exercer son action en responsabilité contractuelle au titre d’un préjudice découlant d’un non déplafonnement du loyer pour la période antérieure au 28 juillet 2010.

L’action en responsabilité contractuelle a donc d’abord été soumise à la prescription de trente ans qui a commencé à courir à partir de 2002.

La réforme du 17 juin 2008 est intervenue et a réduit ce délai de prescription à cinq ans.

Dès lors, en application de l’article 26, II, de la loi du 17 juin 2008, un nouveau délai de cinq ans a débuté à compter du 19 juin 2008 et a expiré le 19 juin 2013.

Toutefois, la demande de condamnation à l’encontre de la société QUADRAL IMMOBILIER sur le fondement de la responsabilité contractuelle au titre du préjudice découlant du non déplafonnement du loyer pour la période antérieure au 28 juillet 2010 a été formulée pour la première fois par la SCI DACEM dans son assignation du 1er juillet 2015, soit postérieurement à l’expiration du délai de prescription quinquennal.

Par conséquent, la demande de condamnation à l’encontre de la société QUADRAL IMMOBILIER au titre du préjudice découlant d’un non déplafonnement de loyer pour la période antérieure au 28 juillet 2010 est prescrite et sera, par suite, déclarée irrecevable.

Concernant la période postérieure à la demande de renouvellement du 28 juillet 2010, il a été exposé plus haut que la société QUADRAL IMMOBILIER reconnaît, dans son courrier du 1er avril 2014 adressé à la SCI DACEM, que cette demande de renouvellement était manquante dans son dossier et que la SCI DACEM n’a pas été informée de celle-ci. Il est aussi à noter que la société QUADRAL IMMOBILIER indique dans ce courrier qu’en raison de cette absence de la demande de renouvellement dans son dossier, il en a découlé l’erreur de faire signifier un congé avec renouvellement pour un bail de plus de 12 ans.

En conséquence, pour la période postérieure au 28 juillet 2010, la SCI DACEM n’a eu connaissance des faits lui permettant d’exercer son action en responsabilité contractuelle qu’à compter du 1er avril 2014.

Ainsi, pour cette période, la prescription quinquennale s’applique à l’action en responsabilité contractuelle et a commencé à courir à compter du 1er avril 2014.

La demande de condamnation à l’encontre de la société QUADRAL IMMOBILIER sur le fondement de la responsabilité contractuelle au titre du préjudice découlant du non déplafonnement du loyer pour la période postérieure au 28 juillet 2010 ayant été formulée pour la première fois par la SCI DACEM dans son assignation du 1er juillet 2015, soit pendant le délai de prescription de cinq ans, cette demande n’est, par voie de conséquence, pas prescrite et sera déclarée recevable.

— Sur la demande de condamnation à l’encontre de la société QUADRAL IMMOBILIER au titre du préjudice lié à l’application de la loi PINEL

L’article 122 du code de procédure civile énonce que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir, tel que le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ». La liste de fins de non-recevoir donnée par cet article est non exhaustive.

Avant l’introduction par la loi du 17 juin 2008, entrée en vigueur le 19 juin 2008, de l’article 2224 du code civil, les actions en responsabilité contractuelle étaient soumises à la prescription trentenaire en vertu de l’article 2262 ancien du code civil.

Depuis la loi du 17 juin 2008, ces actions, en application de l’article 2224 du code civil, se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’article 26 de la loi du 17 juin 2008 relatif aux dispositions transitoires prévoit dans son II que « les dispositions de la présente loi qui réduisent la durée de la prescription s’appliquent aux prescriptions à compter du jour de l’entrée en vigueur de la présente loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ».

La nouvelle prescription quinquennale des actions en responsabilité contractuelle s’est donc appliquée aux prescriptions trentenaires en cours à compter du 19 juin 2008 sans, en revanche, que cela puisse aboutir à ce que la durée de la prescription dépasse l’ancien délai de trente ans.

En l’espèce, la SCI DACEM sollicite la condamnation de la société QUADRAL IMMOBILER au versement de la somme de 60 000 euros correspondant au préjudice lié à l’application de la loi PINEL en ce que, suivant la SCI DACEM, si le mandataire n’avait pas manqué à ses obligations, elle aurait pu déplafonner le loyer dès 2010 avant l’entrée en vigueur de cette loi pour que le loyer soit en adéquation avec la valeur locative du local commercial, mais que, par la faute du mandataire, elle se trouve confrontée à l’application de cette loi imposant que, pour le déplafonnement du loyer, celui-ci ne peut être majoré chaque année que de 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente, ce qui implique pour elle que son local commercial n’atteindra sa valeur locative, en raison de cette limite, qu’en 2030.

Sur la question de la prescription de cette demande, d’une part, l’article L.145-34 issu de la loi PINEL du 18 juin 2014 relatif à cette limite de 10% est applicable aux baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014. En d’autres termes, ce n’est qu’à partir de cette date que la SCI DACEM s’est trouvée exposée au préjudice lié à l’application de la loi PINEL invoqué et qu’elle en a eu connaissance.

D’autre part, il a été retenu ci-dessus que, pour son action en responsabilité contractuelle au titre du préjudice découlant du non déplafonnement du loyer pour la période postérieure au 28 juillet 2010, la SCI DACEM n’a eu connaissance des faits lui permettant d’exercer cette action qu’à compter du 1er avril 2014.

Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que la SCI DACEM a eu connaissance de l’ensemble des faits lui permettant d’exercer son action en responsabilité contractuelle au titre du préjudice lié à l’application de la loi PINEL à compter du 1er septembre 2014.

En conséquence, la prescription quinquennale a commencé à courir à compter du 1er avril 2014.

La demande de condamnation à l’encontre de la société QUADRAL IMMOBILIER sur le fondement de la responsabilité contractuelle au titre du préjudice lié à l’application de la loi PINEL ayant été formulée pour la première fois par la SCI DACEM dans son assignation du 1er juillet 2015, soit pendant le délai de prescription de cinq ans, cette demande n’est, par voie de conséquence, pas prescrite et sera déclarée recevable.

— Sur la demande de condamnation à l’encontre de la société QUADRAL IMMOBILIER au titre du préjudice moral

L’article 122 du code de procédure civile énonce que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir, tel que le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ». La liste de fins de non-recevoir donnée par cet article est non exhaustive.

Avant l’introduction par la loi du 17 juin 2008, entrée en vigueur le 19 juin 2008, de l’article 2224 du code civil, les actions en responsabilité contractuelle étaient soumises à la prescription trentenaire en vertu de l’article 2262 ancien du code civil.

Depuis la loi du 17 juin 2008, ces actions, en application de l’article 2224 du code civil, se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’article 26 de la loi du 17 juin 2008 relatif aux dispositions transitoires prévoit dans son II que « les dispositions de la présente loi qui réduisent la durée de la prescription s’appliquent aux prescriptions à compter du jour de l’entrée en vigueur de la présente loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ».

La nouvelle prescription quinquennale des actions en responsabilité contractuelle s’est donc appliquée aux prescriptions trentenaires en cours à compter du 19 juin 2008 sans, en revanche, que cela puisse aboutir à ce que la durée de la prescription dépasse l’ancien délai de trente ans.

En l’espèce, les demandes de condamnation au titre du préjudice découlant du non déplafonnement du loyer pour la période postérieure au 28 juillet 2010 et du préjudice lié à l’application de la loi PINEL ayant été jugées non prescrites et recevables, celle de condamnation au titre d’un préjudice moral qui aurait été causé par d’éventuels manquements contractuels de la SCI DACEM ne peut être considérée comme prescrite.

Ainsi, la demande de condamnation au titre du préjudice moral formée par la SCI DACEM sera déclarée recevable.

Sur la qualité à défendre

L’article 122 du code de procédure civile énonce que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir, tel que le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ». La liste de fins de non-recevoir donnée par cet article est non exhaustive.

En l’espèce, la société QUADRAL IMMOBILIER se prévaut d’une absence de qualité à défendre pour les demandes de nullité, de fixation du loyer dû par la société BOUQUET [C] et d’actualisation du montant du loyer sollicité formées par la SCI DACEM.

Les demandes de nullité du bail commercial du 13 mars 2002 et de la demande de renouvellement du 28 juillet 2010 ayant déjà été déclarées irrecevables comme étant prescrites, la fin de non-recevoir tirée de la qualité à défendre soulevée par la société QUADRAL IMMOBILIER ne porte donc plus que sur les demandes de nullité du congé avec offre de renouvellement du bail commercial pour un loyer déplafonné de 16 800 euros par an en date du 24 janvier 2014, de nullité de la notification portant réponse à demande de renouvellement du bail commercial avec déplafonnement du loyer du 29 octobre 2019, de fixation du loyer dû par la société [Localité 5] [C] et d’actualisation du montant du loyer demandé.

Sur ces demandes, la société QUADRAL IMMOBILIER n’a effectivement pas qualité à défendre puisqu’elles concernent uniquement les relations contractuelles entre la bailleresse et la locataire.

Ainsi, ces demandes seront déclarées irrecevables à l’égard de la société QUADRAL IMMOBILIER en l’absence de qualité à défendre.

Cela n’empêche en revanche pas la SCI DACEM d’user de ce qu’elle demande à l’encontre de la société [Localité 5] [C] et des moyens qu’elle soulève à cette fin au soutien de la démonstration de fautes et de préjudices dans le cadre des demandes de condamnation qu’elle a formées à l’encontre de la société QUADRAL IMMOBILIER sur le fondement de sa responsabilité contractuelle.

Compte tenu de tout ce qui a été développé et retenu précédemment, il n’y a plus lieu d’examiner les autres fins de non-recevoir tirées de l’estoppel et de la confirmation soulevées par la société QUADRAL IMMOBILIER.

Sur la demande de nullité du congé avec offre de renouvellement du bail commercial pour un loyer déplafonné en date du 24 janvier 2014

La SCI DACEM estime que ce congé est nul car il se fonde sur le bail commercial du 13 mars 2002 qui est lui-même nul.

Cependant, la demande de nullité du bail commercial du 13 mars 2002 formée par la SCI DACEM a été déclarée irrecevable.

Dès lors, la demande de nullité du congé du 24 janvier 2014 ne peut prospérer et sera rejetée.

Sur la demande de nullité de la notification portant réponse à demande de renouvellement du bail commercial avec déplafonnement du loyer en date du 29 octobre 2019

A l’instar du congé du 24 janvier 2014, la SCI DACEM considère que cette notification est nulle en ce qu’elle est fondée sur le bail du 13 mars 2002 lui-même frappé de nullité.

Néanmoins, la demande de nullité du bail commercial du 13 mars 2002 formée par la SCI DACEM a été déclarée irrecevable.

En conséquence, la demande de nullité de la notification ne peut prospérer et sera rejetée.

Sur la demande de condamnation à l’encontre de la société QUADRAL IMMOBILIER au titre du préjudice découlant d’un non déplafonnement du loyer pour la période postérieure au 28 juillet 2010

L’article 1147 ancien du code civil énonce que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part ».

En l’espèce, il est d’abord à indiquer que les demandes de nullité du bail du 13 mars 2002 et de la demande par le preneur de renouvellement du bail en date du 28 juillet 2010 ayant été déclarées irrecevables, tous les moyens au fond de la SCI DACEM tirés de ces nullités et de leurs conséquences ne peuvent qu’être écartés.

Ensuite, il est à signaler que, comme il a déjà été vu plus haut, la société QUADRAL IMMOBILIER a reconnu, dans son courrier du 1er avril 2014, que la demande de renouvellement du bail du 13 mars 2002 aux charges et conditions initiales en date du 28 juillet 2010 délivrée par la preneuse était manquante dans son dossier et que la SCI DACEM n’a pas été informée de cette demande.

La demande de renouvellement formulée par la société [Localité 5] [C] étant demeurée sans réponse, cela a eu pour conséquence le renouvellement du bail commercial aux mêmes charges et conditions à compter du 25 décembre 2010, ce qu’écrit d’ailleurs la société QUADRAL IMMOBILIER dans sa lettre du 1er avril 2014.

Ainsi, le fait que la demande de renouvellement du 28 juillet 2010 ne se soit pas trouvée dans le dossier de la société QUADRAL IMMOBILIER, c’est-à-dire le fait qu’elle ait perdu cette demande, alors qu’elle lui avait été bien délivrée par acte d’huissier, et le fait que le mandataire n’ait donc pas informé son mandant de cette demande en raison de cette négligence constituent un manquement à sa mission.

La SCI DACEM considère qu’elle a subi un préjudice consistant dans la perte financière découlant du non déplafonnement du loyer, déplafonnement qui, selon elle, aurait dû avoir lieu si la société QUADRAL IMMOBILIER n’avait pas failli dans sa mission et lui aurait permis de bénéficier d’un loyer bien supérieur à celui qu’elle a perçu en l’absence de déplafonnement.

Cependant, encore faut-il que la SCI DACEM démontre qu’il y a eu une modification notable d’un ou plusieurs des éléments de la valeur locative (articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce) et qu’il y aurait donc dû y avoir déplafonnement afin que le loyer corresponde à la valeur locative réelle.

Or, la SCI DACEM, au soutien du raisonnement qu’elle déploie pour établir l’évolution de la valeur locative qu’elle allègue, se contente de produire des documents aux sources éparses, tels des documents tirés de sites internet divers ou encore d’autres consistant en de simples articles de journaux, dont aucun ne contient de développements spécifiques sur un ou plusieurs éléments de la valeur locative du local loué à la société BOUQUET [C], en particulier à partir d’un examen sur place dudit local. Ces documents, qu’ils soient pris séparément ou ensemble, n’ont aucune valeur probante s’agissant de l’établissement d’une modification notable d’un ou plusieurs des éléments de la valeur locative du local commercial dont la SCI DACEM est bailleresse. Il aurait été à cet égard tout à fait possible pour la demanderesse, pendant les presque neuf années que la présente procédure a duré avant le prononcé de la dernière ordonnance de clôture, de solliciter une expertise judiciaire aux fins de déterminer la valeur locative du local commercial et de préconiser un loyer correspondant à cette valeur.

En conséquence, la SCI DACEM ne rapporte pas la preuve d’une modification notable d’un ou plusieurs éléments de la valeur locative du local commercial lui appartenant et échoue, partant, à établir la réalité du préjudice qu’elle allègue.

Dès lors, sa demande de condamnation à l’encontre de la société QUADRAL IMMOBILIER au titre du préjudice découlant d’un non déplafonnement du loyer pour la période postérieure au 28 juillet 2010 sera rejetée.

Sur la demande de condamnation à l’encontre de la société QUADRAL IMMOBILIER au titre du préjudice découlant de l’application de la loi PINEL

L’article 1147 ancien du code civil énonce que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part ».

En l’espèce, la SCI DACEM explique qu’elle subit un préjudice découlant de l’application de la loi PINEL en ce que si le mandataire n’avait pas manqué à ses obligations, elle aurait pu déplafonner le loyer dès 2010 avant l’entrée en vigueur de cette loi pour que le loyer soit en adéquation avec la valeur locative du local commercial, mais que, par la faute du mandataire, elle se trouve confrontée à l’application de cette loi imposant que, pour le déplafonnement du loyer, celui-ci ne peut être majoré chaque année que de 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente, ce qui implique pour elle que son local commercial n’atteindra sa valeur locative, en raison de cette limite, qu’en 2030.

Cependant, compte tenu de ce qui a été exposé ci-dessus et du rejet de la demande de condamnation au titre du préjudice découlant d’un non déplafonnement du loyer pour la période postérieure au 28 juillet 2010 qui en a résulté, la SCI DACEM ne pourra qu’être déboutée de sa demande de condamnation à l’encontre de la mandataire au titre du préjudice découlant de l’application de la loi PINEL.

Sur la demande de condamnation à l’encontre de la société QUADRAL IMMOBILIER au titre du préjudice moral

,

L’article 1147 ancien du code civil énonce que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part ».

En l’espèce, d’une part, cette demande n’est pas étayée.

D’autre part, il est à signaler que la SCI DACEM n’a pas obtenu gain de cause pour ses demandes de condamnation à l’encontre de la société QUADRAL IMMOBILIER au titre du préjudice découlant d’un non déplafonnement du loyer pour la période postérieure au 28 juillet 2010 et du préjudice découlant de la non application de la loi PINEL.

Par conséquent, la SCI DACEM sera déboutée de sa demande de condamnation à l’encontre de la société QUADRAL IMMOBILIER au titre de son préjudice moral.

Sur la fixation du loyer

L’article L.145-33 du code de commerce énonce :

« Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments. »

L’article 145-34 du même code prévoit :

« A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite reconduction, la durée du bail excède douze ans. »

En l’espèce, les demandes de nullité du bail du 13 mars 2002 et de la demande de renouvellement en date du 28 juillet 2010 ayant été déclarées irrecevables, ce bail et cette demande de renouvellement sont à considérer comme valables.

Ainsi, le bail signé le 13 mars 2002 a pris effet le 25 décembre 2001 pour une durée de neuf ans et avait pour date de fin le 25 décembre 2010.

Le 28 juillet 2010, la société [Localité 5] [C] a fait délivrer par acte d’huissier une demande de renouvellement du bail du 13 mars 2002 aux charges et conditions initiales.

En l’absence de réponse de la bailleresse à cette demande, le bail s’est dès lors renouvelé aux mêmes conditions et charges à compter du 25 décembre 2010 pour une durée de 9 ans (article L.145-10, alinéa 4 du code de commerce).

La date d’expiration de ce bail renouvelé était donc le 25 décembre 2019.

Par acte d’huissier du 31 juillet 2019, la société [Localité 5] [C] a fait délivrer une demande de renouvellement du bail aux charges et conditions initiales.

Par acte d’huissier du 29 octobre 2019, la SCI DACEM a fait délivrer sa réponse à cette demande de renouvellement dans laquelle elle indique accepter le renouvellement mais pour un loyer déplafonné, étant précisé que la demanderesse a vu sa demande de nullité de cette notification du 29 octobre 2019 rejetée, ce dont il découle que ladite notification est à considérer comme valable.

En conséquence, la SCI DACEM ne peut se prévaloir d’un déplafonnement en raison d’un bail dont la durée a excédé douze ans par l’effet de la tacite reconduction puisque le bail valablement renouvelé à compter du 25 décembre 2010 n’avait pas encore atteint les neuf ans lorsque la société BOUQUET [C] a fait délivrer sa demande de renouvellement en date du 31 juillet 2019.

La SCI DACEM ne peut donc solliciter un déplafonnement qu’en établissant qu’il existe une modification notable d’un ou plusieurs éléments de la valeur locative du local commercial (ceux mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 du code de commerce).

Or, il a été mis en exergue ci-dessus que la SCI DACEM ne démontre pas l’existence d’une modification notable d’un ou plusieurs de ces éléments.

La SCI DACEM ne peut, par voie de conséquence, prétendre à un déplafonnement du loyer.

Par suite, la SCI DACEM ne pourra qu’être déboutée de sa demande de fixation du loyer dû par la société BOUQUET [C] à la somme de 18 060 euros par an.

Le loyer du bail renouvelé n’étant pas susceptible de déplafonnement, il sera fixé, en application de l’alinéa 1er de l’article L.145-34 susvisé, à la somme annuelle de 7820,05 euros HT HC, ce à compter du 25 décembre 2019.

Les autres clauses et conditions du bail expiré demeureront inchangées.

Sur la demande de condamnation à l’encontre de la société [Localité 5] [C] au titre du préjudice consistant en la différence entre le loyer payé par la locataire et le loyer réellement dû

L’article 1147 ancien du code civil énonce que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part ».

En l’espèce, étant donné que la demande de fixation du loyer à la somme de 18 060 euros par an formée par la bailleresse a été rejetée, celle aux fins d’indemnisation du préjudice correspondant à la différence entre le loyer réglé par la preneuse et le loyer qui serait réellement dû issu de cette fixation sollicitée ne peut prospérer.

La SCI DACEM sera donc déboutée de cette demande.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La SCI DACEM sera condamnée aux dépens.

La SCI DACEM, tenue des dépens, sera également condamnée à verser à la société QUADRAL IMMOBILIER la somme de 2000 euros et à la société BOUQUET [C] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En vertu des articles 514 et 515 du code de procédure civile dans leur version antérieure au 1er janvier 2020, eu égard à l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire apparaît nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire et sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant à juge unique, après audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable la demande de nullité du bail commercial du 13 mars 2002 formée par la SCI DACEM comme étant prescrite ;

DECLARE irrecevable la demande de nullité de la demande par le preneur du renouvellement du bail en date du 28 juillet 2010 formée par la SCI DACEM comme étant prescrite ;

DECLARE irrecevable la demande de condamnation formée par la SCI DACEM à l’encontre de la société QUADRAL IMMOBILIER au titre du préjudice découlant de l’absence de régularisation des charges locatives comme étant prescrite ;

DECLARE irrecevable la demande de condamnation formée par la SCI DACEM à l’encontre de la société QUADRAL IMMOBILIER au titre du préjudice résultant de l’absence de révisions triennales du loyer comme étant prescrite ;

DECLARE irrecevable la demande de condamnation formée par la SCI DACEM à l’encontre de la société QUADRAL IMMOBILIER au titre du préjudice découlant d’un non déplafonnement de loyer pour la période antérieure au 28 juillet 2010 comme étant prescrite ;

DECLARE recevable la demande de condamnation formée par la SCI DACEM à l’encontre de la société QUADRAL IMMOBILIER au titre du préjudice découlant du non déplafonnement du loyer pour la période postérieure au 28 juillet 2010 ;

DECLARE recevable la demande de condamnation formée par la SCI DACEM à l’encontre de la société QUADRAL IMMOBILIER au titre du préjudice lié à l’application de la loi PINEL ;

DECLARE recevable la demande de condamnation formée par la SCI DACEM à l’encontre de la société QUADRAL IMMOBILIER au titre du préjudice moral ;

DECLARE irrecevables à l’égard de la société QUADRAL IMMOBILIER pour défaut de qualité à défendre les demandes formées par la SCI DACEM de nullité du congé avec offre de renouvellement du bail commercial pour un loyer déplafonné de 16 800 euros par an en date du 24 janvier 2014, de nullité de la notification portant réponse à demande de renouvellement du bail commercial avec déplafonnement du loyer du 29 octobre 2019, de fixation du loyer dû par la société BOUQUET [C] et d’actualisation du montant du loyer demandé ;

DEBOUTE la SCI DACEM de sa demande de nullité du congé avec offre de renouvellement du bail commercial pour un loyer déplafonné en date du 24 janvier 2014 ;

DEBOUTE la SCI DACEM de sa demande de nullité de la notification portant réponse à demande de renouvellement du bail commercial avec déplafonnement du loyer en date du 29 octobre 2019 ;

DEBOUTE la SCI DACEM de sa demande de condamnation formée à l’encontre de la société QUADRAL IMMOBILIER au titre du préjudice découlant d’un non déplafonnement du loyer pour la période postérieure au 28 juillet 2010 ;

DEBOUTE la SCI DACEM de sa demande de condamnation formée à l’encontre de la société QUADRAL IMMOBILIER au titre du préjudice découlant de l’application de la loi PINEL ;

DEBOUTE la SCI DACEM de sa demande de condamnation formée à l’encontre de la société QUADRAL IMMOBILIER au titre du préjudice moral ;

DEBOUTE la SCI DACEM de sa demande de fixation du loyer dû par la société [Localité 5] [C] à la somme de 18 060 euros par an ;

FIXE le loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 7820,05 euros HT HC à compter du 25 décembre 2019, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

DEBOUTE la SCI DACEM de sa demande de condamnation formée à l’encontre de la société [Localité 5] [C] au titre du préjudice consistant en la différence entre le loyer payé par la locataire et le loyer réellement dû ;

CONDAMNE la SCI DACEM aux dépens ;

DIT que les dépens seront distraits au profit des parties qui en ont fait la demande en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI DACEM à verser à la société QUADRAL IMMOBILIER la somme de 2000 euros et à la société [Localité 5] [C] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

En foi de quoi le Président et le greffier ont signé la présente décision.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

Patricia BRUNON François LE CLEC’H