Copie délivrée

à

la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS

la SELARL PLMC AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 5]

**** Le 09 Février 2026

1ère Chambre Civile

N° RG 23/03588 – N° Portalis DBX2-W-B7H-KB7B

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

S.C.I. [O]

immatriculée au SIRET sous le n°453 283 954, prise en la personne de son gérant en exercice, Monsieur [N] [Y]., dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

à :

S.A.S. FLEUR DE SEL

immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n°819 905 720, prise en la personne de son representant légal en exercice domicilié audit siège social, dont le siège social est sis [Adresse 2] [Adresse 3]

représentée par la SELARL PLMC AVOCATS, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant, et par la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocats plaidant

Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 08 Décembre 2025 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, statuant comme juge unique, assistée de Aurélie VIALLE, Greffière, et qu’il en a été délibéré.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié du 16 mai 2017, la SCI [O] a acquis en l’état futur d’achèvement auprès de la SAS Fleur de sel une villa individuelle située sur la commune d’Aigues-Mortes.

La livraison de ce lot est intervenue le 28 juin 2018 avec réserves.

Sur assignation délivrée à la demande de la SCI [O], le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire le 23 octobre 2019 au contradictoire de la SAS Fleur de sel. Sur assignations délivrées par cette dernière, les opérations d’expertises ont été étendues aux autres constructeurs par ordonnance du 14 avril 2021.

Le 8 juillet 2022, l’expert judiciaire a déposé son rapport définitif.

Par acte de commissaire de justice du 13 juillet 2023, la SCI [O] a fait assigner la SAS Fleur de sel devant le tribunal judiciaire de Nîmes au visa des articles 1792-6 et 1792-4-3 du code civil aux fins de :

condamner la défenderesse à lui payer la somme de 9.090,01 euros au titre du coût des remises en état avec indexation sur l’indice BT 1 à compter du dépôt du rapport d’expertise ; condamner la défenderesse à lui payer la somme de 5.941,76 euros à titre de dommages-intérêts ; condamner la défenderesse à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par ordonnance du 28 novembre 2024, le juge de la mise en état a :

rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à défendre de la SAS Fleur de sel au titre de la garantie de parfait achèvement, déclaré irrecevable l’action en garantie de parfait achèvement de la SCI [O] pour cause de forclusion, dit n’y avoir lieu à statuer sur la prescription de l’action en conformité de l’article 1642-1 du code civil et de l’action en garantie des vices cachés, rejeté les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile et réservé les dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 6 mars 2025, la SCI [O] demande au tribunal judiciaire, au visa des articles 1792-4-3, 1792-6 et 1103 du code civil, de :

juger que la responsabilité décennale du promoteur et maître d’ouvrage, la SAS Fleur de sel est engagée, condamner la SAS Fleur de sel au paiement du coût des remise en état, avec indexation sur l’indice BT01 à compter du dépôt du rapport d’expertise et du complet paiement, outre application d’une TVA à 20 %, soit 9.455.21 euros HT, condamner la SAS Fleur de sel au paiement de 6.000 euros au titre de ses divers préjudices,juger n’y avoir lieu à surseoir à l’exécution provisoire de droit, condamner la SAS Fleur de sel, aux entiers dépens, en ce compris les frais de référé et d’expertise judiciaire, et au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 1er octobre 2025, la SAS Fleur de sel demande au tribunal judiciaire de :

débouter la SCI [O] de l’ensemble de ses demandes,condamner la SCI [O] à lui payer la somme de 11.000 euros au titre du solde du prix de vente en état futur d’achèvement,condamner la SCI [O] au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Pour un exposé complet des moyens des parties, il y a lieu en vertu de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs dernières écritures.

La clôture de l’instruction a été fixée au 10 novembre 2025. A l’audience du 8 décembre 2025, la décision a été mise en délibéré au 9 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur le fondement de la garantie de parfait achèvement

La SCI [O] a visé au dispositif de ses conclusions l’article 1792-6 du code civil relatif à la garantie de parfait achèvement. Il sera donc rappelé que par ordonnance du 28 novembre 2024, le juge de la mise en état a déclaré l’action sur ce fondement irrecevable pour cause de forclusion. Par conséquent, les demandes de la SCI [O] ne seront pas examinées sur ce fondement juridique.

Sur le fondement de la responsabilité décennale

En application de l’article 1792-1 du code civil, le vendeur d’immeuble est réputé constructeur.

L’article 1792 du code civil dispose : « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère ».

En outre, il est constant que la garantie décennale n’est pas applicable aux désordres apparents et ceux ayant fait l’objet de réserves lors de la réception, ceux-ci étant couverts par la garantie de parfait achèvement.

En l’espèce, la SCI Fleur de sel fonde ses demandes sur la garantie décennale du vendeur pour les désordres affectant :

les façades en raison du fait que les enduits n’ont pas été réalisés dans les règles de l’art avec une dégradation qui favorise la pénétration de l’eau et sa migration ; le vide sanitaire en raison d’un manque de ventilation du fait de l’absence d’une grille côté Nord ne permettant pas la circulation de l’air.

Le jour de la livraison, ces deux désordres ont fait l’objet de réserves expresses de la part de la SCI [O].

Sur le procès-verbal de livraison du 28 juin 2018, il est mentionné au sujet des façades « Les enduits extérieurs ne semblent pas être réalisés dans les règles de l’art » et au sujet du vide sanitaire : « le vide sanitaire n’a pas de ventilation Nord ».

A la suite de sa prise de possession, la SCI [O] a réitéré ses réserves au sujet des enduits de la façade par une lettre recommandée datée du 20 juillet 2018.

Il s’en suit que ces désordres étaient apparents et ne sauraient engager la responsabilité décennale de la SAS Fleur de sel.

Sur le fondement de la responsabilité contractuelle

La SCI [O] fonde sa demande d’indemnisation au titre du désordre affectant le système de chauffage sur la responsabilité contractuelle de droit commun.

En droit, l’action des acquéreurs au titre de désordres apparents qui affectent un bien vendu en l’état futur d’achèvement relève des dispositions des articles 1642-1 et 1648 du code civil qui sont exclusives de l’application de la responsabilité contractuelle de droit commun du vendeur.

En l’espèce, l’expert a relevé que l’un des corps de chauffe du séjour était positionné sur la cloison de la salle d’eau alors qu’il devait l’être à l’opposé et que cette situation ne permettait pas une bonne répartition de la chaleur dans la pièce.

Ce défaut de conformité était apparent au jour de la livraison. Il a d’ailleurs été signalé par la SCI [O] lors de la livraison de la villa et a fait l’objet de la réserve n° 14. Ce défaut ne saurait, de ce fait, engager la responsabilité délictuelle de droit commun de la SAS Fleur de sel, vendeur en l’état future d’achèvement.

Sur la demande reconventionnelle

A l’appui de sa demande en paiement du solde du prix (11.000 euros), la SAS Fleur de sel verse aux débats :

le dernier appel de fonds pour un montant de 11.000 euros, l’attestation de Me [G] [W], notaire, aux termes de laquelle il a indiqué avoir reçu le 2 juillet 2018 la somme de 11.000 euros correspondant au 5 % à verser au stade « livraison » de la construction dans l’attente de la levée des réserves.

Au vu des développements précédents, il convient de condamner la SCI [O] à payer à la SAS Fleur de sel la somme de 11.000 euros.

Sur les demandes accessoires

La SCI [O] succombe en ses prétentions et doit être condamnée au paiement des dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

En revanche, aucune circonstance tirée de l’équité ne permet de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort :

Rejette les demandes de la SCI [O] ;

Condamne la SCI [O] à payer à la SAS Fleur de sel la somme de 11.000 euros au titre du solde du prix de vente en état futur d’achèvement ;

Condamne la SCI [O] aux dépens qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire ;

Rejette les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice-Présidente et par Aurélie VIALLE, Greffière présente lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,