N° RG 25/01277 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N42K

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

11ème civ. S4

N° RG 25/01277 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N42K

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Mireille LACOUR

M. [S] [Z]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Mireille LACOUR

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

08 JANVIER 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

Monsieur [W] [T]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Jean-Paul STIEBERT, substituant M^e Mireille LACOUR, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 40

PARTIE REQUISE :

Monsieur [S] [Z]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé

Fanny JEZEK, Greffier

[O] [E], auditrice de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Novembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 08 Janvier 2026.

ORDONNANCE:

Contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé et par Maryline KIRCH, Greffier

N° RG 25/01277 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N42K

RAPPEL DES FAITS

Selon bail d’habitation du 6 octobre 2021 ayant pris effet le 9 octobre 2021, M. [W] [T] représenté par la S.A.S. FONCIA-ABFC a donné à bail à Mme [B] [V] et M. [S] [Z] pour une durée de 3 ans un logement à usage d’habitation, lot principal n° 11 et ses accessoires, 3ème étage, sis [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 500 € et une provision pour charges de 150 €.

Mme [B] [V] est décédée.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [W] [T] a fait signifier le 12 juin 2025 à M. [S] [Z] un commandement de payer pour un montant en principal de 2 215,36 €, ce commandement visant et reproduisant la clause résolutoire du contrat de location.

Le commissaire de justice instrumentaire a signalé ce commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 13 juin 2025.

Puis il a fait assigner M. [S] [Z] à l’audience du 21 novembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG statuant en référé, par acte de commissaire de justice du 28 août 2025, pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

Le président a constaté l’absence d’établissement du diagnostic social et financier.

M. [W] [T] , représenté par son conseil, au soutien de son acte introductif d’instance, demande de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— constater la résiliation de plein droit du bail ;

En conséquence,

— condamner M. [S] [Z] ainsi que tous occupants de son chef à évacuer sans délai et sous astreinte de 15 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce indépendamment de l’indemnité d’occupation, le logement ;

— fixer l’indemnité d’occupation due en cas de maintien dans les lieux au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

— dire et juger que cette indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

— le condamner par provision à lui payer cette indemnité d’occupation ;

— le condamner par provision à lui payer la somme de 3 746,80 € au titre des arriérés de loyers, provisions sur charges, cotisations assurance, outre les intérêts au taux légal avec effet du commandement de payer visant la clause résolutoire du 12 juin 2025 ;

— le condamner au versement d’une indemnité de 1 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner en tous les frais et dépens de la procédure, y compris ceux du commandement de payer

Il actualise la dette à la somme de 6 444,25 € dont 293,66 € au titre des frais. Il indique qu’en l’absence de tout paiement, il s’oppose aux délais.

M. [S] [Z] a comparu. Il expose vouloir rester dans les lieux, il indique qu’il est sous curatelle depuis 15 jours et disposer de 1 250 € par mois. Il indique qu’à la suite du décès de sa femme, il a « pété les plombs » et qu’il va payer le mois prochain.

Le juge des contentieux de la protection a demandé au bailleur s’il était subrogé pour le recouvrement des frais d’assurance lequel a indiqué que tel était le cas.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 7] par la voie électronique le 29 août 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [W] [T] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle en a accusé réception le 13 juin 2025 soit au moins deux mois avant l’assignation du 28 août 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article « VIII. Clause résolutoire » et un commandement de payer pour un montant en principal de 2 215,36 € a été signifié le 12 juin 2025. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun paiement n’est intervenu dans le temps du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 août 2025 à 24 heures.

M. [S] [Z], occupant sans droit ni titre depuis cette date, il sera condamné en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 13 août 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges.

Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était due et ce, à compter du présent jugement.

L’expulsion de M. [S] [Z] sera ordonnée, en conséquence.

2.1. Sur la réduction du délai d’expulsion

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, "Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. "

Les éléments de la cause et l’absence de caractérisation de la mauvaise foi ne justifient pas la réduction du délai légal de libération.

2.2. Sur la demande d’astreinte :

Aux termes de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, dans l’hypothèse où l’expulsion serait nécessaire, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [S] [Z] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile "Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement (…)”.

En application de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

M. [W] [T] produit un décompte démontrant que M. [S] [Z] reste lui devoir la somme de 6 337,91 € au quittancement du mois de novembre 2025 exigible à la date du décompte du 18 novembre 2025 dont à déduire 293,66 € de frais de procédure.

Que toutefois, il ressort du décompte et des pièces produites qu’est imputée au locataire mensuellement une ligne « assurance privilège » qui ne relève pas des relations contractuelles entre les parties, ni d’une hypothétique subrogation du bailleur dans les droits du mandataire de l’assureur, ce d’autant que les articles VIII et X du contrat de location font obligation au locataire de prendre une assurance contre les risques locatifs et d’en justifier ; qu’il n’est par ailleurs pas argué de la mise en œuvre des dispositions de l’article 7.g de la loi du 6 juillet 1989.

Ainsi, le décompte expurgé des frais de procédure et également d’assurance soit un montant de 152,50 € arrêté au 18 novembre 2025 s’établit à 5 891,75 €, montant pour lequel la créance est fondée.

M. [S] [Z] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 5 891,75 € avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance s’agissant d’une provision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ".

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que " lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative.

En l’espèce, le montant de la dette locative, l’absence de reprise des paiements, l’absence d’éléments produits à l’audience n’établissent pas la capacité du défendeur à honorer le paiement du loyer courant et l’apurement de la dette.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [S] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront les coûts liés au commandement de payer.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de le condamner à payer la somme de 350 € au bailleur en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 6 octobre 2021 ayant pris effet le 9 octobre 2021 entre M. [W] [T] représentée par la S.A.S. FONCIA-ABFC et M. [S] [Z] concernant un logement à usage d’habitation, lot principal n° 11 et ses accessoires, 3ème étage, sis [Adresse 1], sont réunies à la date du 12 août 2025 à 24 heures ;

ORDONNE en conséquence à M. [S] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [S] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M.[W] [T] pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [S] [Z] à payer à M. [W] [T] une indemnité d’occupation à compter du 13 août 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges avec les intérêts légaux à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était due et ce à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNE M. [S] [Z] à payer à M. [W] [T] au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés, la somme de 5 891,75 € (décompte arrêté au 18 novembre 2025 avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

DIT n’y avoir lieu à délais de paiement ;

CONDAMNE M. [S] [Z] aux dépens lesquels comprendront les coûts du commandement de payer ;

CONDAMNE M. [S] [Z] à payer à M. [W] [T] la somme de 350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN