Copie ❑ exécutoire

❑ certifiée conforme

délivrée

à

la SELARL [Localité 1] SOULIER – JEROME PRIVAT – THOMAS AUTRIC

la SELARL HARNIST AVOCAT

Madame [A] [X]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NÎMES

Loyers commerciaux

JUGEMENT PRONONCE LE : 14 Avril 2026

DOSSIER : N° RG 25/00005 – N° Portalis DBX2-W-B7J-LFUZ

AFFAIRE : S.A. BANQUE POPULAIRE DU SUD c/ S.C.I. VEGA

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS

EN AUDIENCE PUBLIQUE DU 17 Mars 2026

PRESIDENT : Marianne ASSOUS, Vice-Président

GREFFIER : Laura GUILLOT, Greffière

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. BANQUE POPULAIRE DU SUD,

immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n°554 200 808

représentée par son représentant en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sonia HARNIST de la SELARL HARNIST AVOCAT, avocats au barreau de NIMES

DEFENDERESSE

S.C.I. VEGA,

immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n°422 507 103

représentée par son représentant en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Thomas AUTRIC de la SELARL EVE SOULIER – JEROME PRIVAT – THOMAS AUTRIC, avocats au barreau de NIMES

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date des 26 août et 7 septembre 1993, Monsieur [W] [N] et Monsieur [Q] [F], agissant dans le cadre de la société en participation dénommée « ALEXIS », aux droits de laquelle vient la SCI VEGA, ont donné à bail à la BANQUE POPULAIRE DU MIDI, aux droits de laquelle vient la BANQUE POPULAIRE DU SUD, un local situé [Adresse 3] et [Adresse 4] à NIMES, à savoir le lot n° 17, un local à usage de commerce situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, pour l’exploitation d’une activité principale bancaire, pour une durée de 9 années à compter du 20 décembre 1993.

Le loyer s’élevait à 66000 francs par an hors charges, payable par trimestre et d’avance, révisable à la date d’anniversaire du contrat, en fonction de la variation de l’indice national du coût de la construction.

Le bail a été renouvelé jusqu’au 30 septembre 2022.

Une demande de renouvellement a été signifiée le 27 septembre 2023 par le preneur à la SCI VEGA et à son mandataire pour un loyer de 12875 euros hors taxes et hors charges par an et pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 2023.

Par acte signifié le 20 décembre 2023, la SCI VEGA a répondu en ces termes : “(…) Que la requérante déclare ne pas s’opposer au principe du renouvellement dudit bail pour une durée de neuf années, entières et consécutives à compter du 1er octobre 2023. Qu’en l’état des facteurs de commercialité positive et l’emplacement du local, la requérante entend cependant soumettre ce renouvellement au maintien du montant du loyer annuel actuel de vingt trois mille cinq cent cinquante euros et douze centimes (23550,12 €) hors taxe et hors charges (…)”.

Par courrier en date du 2 janvier 2024, le mandataire de la société BANQUE POPULAIRE DU SUD a indiqué à la SARL L’AGENCE G2, pour le compte de la SCI VEGA, que sa cliente entendait retenir une surface pondérée de 25,75 m², refusait le maintien du loyer annuel et réitérait la demande de fixation du loyer à la somme annuelle de 12875 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2023.

Par courrier en date du 15 janvier 2024, le Conseil de la SCI VEGA a fait part du maintien de la position de sa cliente, indiquant notamment “J’attire simplement votre attention sur le fait que la surface du local est de 35 m2, tel qu’il ressort de l’acte notarié. C’est donc sur cette base que doit être déterminé le montant du loyer commercial.”.

Par acte en date du 24 avril 2025, la BANQUE POPULAIRE DU SUD a signifié à la SCI VEGA et à son mandataire un mémoire à l’appui de sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé.

Le 3 juin 2025, la SCI VEGA a fait signifié son mémoire en défense.

Après avoir saisi le juge des loyers commerciaux à cette fin, par ordonnance en date du 4 septembre 2025 la société BANQUE POPULAIRE DU SUD a été autorisée à assigner à jour fixe la SCI VEGA.

Par acte délivré le 23 septembre 2025, la société BANQUE POPULAIRE DU SUD a assigné à jour fixe la SCI VEGA.

La société BANQUE POPULAIRE DU SUD demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L.145-33, R.145-7, R.145-11, L.145-33 R.145-27 à R.145-29 du Code de commerce, de :

— DÉBOUTER la SCI VEGA de l’ensemble de ses demandes,

— JUGER que le renouvellement interviendra pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2023 aux clauses et conditions du bail échu,

— FIXER le montant du loyer de base de renouvellement à la somme de 12945 euros hors taxes et hors charges par an au 1er octobre 2023,

— CONDAMNER la SCI VEGA à lui rembourser la différence entre le loyer payé et le loyer de renouvellement et ce à compter du 1er octobre 2023, outre intérêts au taux légal avec capitalisation des intérêts dus depuis une année entière dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil,

— CONDAMNER la SCI VEGA à lui payer une somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Subsidiairement

— VOIR DESIGNER tel expert qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Président, avec mission de donner son avis sur la valeur locative, telle qu’elle résulte à la date considérée, des éléments visés par les articles L.145-33, R.145-2 à R.145-8 du Code de commerce,

— VOIR dans ce cas, RESERVER les dépens.

La demanderesse, qui se prévaut de la notion de “bureau-boutique”, argue notamment de ce que la pondération n’est pas seulement possible, mais méthodologiquement justifiée pour ce type de locaux et d’une surface pondérée de 25,89 m².

La SCI VEGA demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L.145-33 et R.145-3 et suivants du Code de commerce, de :

— lui DONNER ACTE qu’elle n’est pas opposée au principe du renouvellement du bail du pour une durée de 9 ans a compter du 1er octobre 2023 au profit de la société BANQUE POPULAIRE DU SUD,

— DEBOUTER la societe BANQUE POPULAIRE DU SUD de ses demandes tendant :

— à la fixation du loyer annuel à la somme de 12945 € hors charges et hors taxes pour 9 années à compter rétroactivement du 1er octobre 2023,

— au remboursement par elle de la difference à compter du 1er octobre 2023,

— à sa condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

En conséquence,

— MAINTENIR le montant annuel du loyer de renouvellement à la somme de 23550,12 euros hors charges et hors taxes a compter du 1er octobre 2023, avec indexations afférentes,

— CONDAMNER la société BANQUE POPULAIRE DU SUD au paiement de la somme de 3000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de la signification à partie du mémoire,

— REIETER tous autres demandes, moyens et conclusions contraires,

Subsidiairement,

— Lui DONNER ACTE qu’elle formule toutes protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise,

— JUGER que les frais de consignation afférents seront à la charge de la société BANQUE POPULAIRE DU SUD.

La SCI VEGA fait valoir qu’au regard de la définition des activités bancaires, s’agissant essentiellement d’activités intellectuelles et administratives, les locaux doivent être considérés comme à usage exclusif de bureaux, lequel n’est pas exclusif de la réception de clientèle, de sorte que doivent etre exclus les principes de pondération en matière de boutiques, d’autant que, contrairement à ce qu’indique la société BANQUE POPULAIRE DU SUD, le local désigné ne comporte aucune vitrine.

Elle ajoute notamment que l’ensemble des aménagements dont entend désormais se prévaloir la société BANQUE POPULAIRE DU SUD a été réalisé de sa propre initiative, sans concertation avec elle ; que l’argument adverse tiré du fait que les travaux d’aménagements réalisés deviennent la propriété du bailleur en fin de bail ne saurait prosperer ; qu’en effet, et contrairement à ce qu’énonce la société BANQUE POPULAIRE DU SUD, elle n’entend pas se prévaloir des aménagements realisés au soutien de son argumentation ; que les locaux occupés par la societe BANQUE POPULAIRE DU SUD situés à l’angle du [Adresse 5] et de la [Adresse 6] à [Localité 3] ne peuvent être valablement pris pour comparaison.

A l’audience du 17 mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 14 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 143 du Code de procédure civile dispose que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

Aux termes des dispositions de l’article L.145-33 du Code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré,

2° la destination des lieux,

3° les obligations respectives des parties,

4° les facteurs locaux de commercialité,

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Il y a lieu en l’espèce de recourir à une expertise judiciaire dont les frais seront provisoirement avancés par la demanderesse, et de fixer le loyer provisionnel au montant du loyer actuel.

L’ensemble des demandes, ainsi que les dépens, seront réservés.

En vertu de l’article 514 du Code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce il sera rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire avant dire droit, par mise à disposition au greffe,

ORDONNE une expertise,

COMMET pour y procéder

Madame [A] [X]

[Adresse 7]

Tél : [XXXXXXXX01] – [Localité 4]. : 06.09.15.17.12 Mèl : [Courriel 1]

avec mission de :

— se rendre sur les lieux [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 3], en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées, et se faire remettre tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— décrire les locaux commerciaux, ainsi que leur état d’entretien aussi bien en ce qui concerne le bâti que les aménagements réalisés par le locataire ;

— determiner la surface des locaux, dire et justifier le cas échéant l’application d’un coefficient de ponderation ;

— donner son avis sur la valeur locative des biens loués en prenant en considération les critères imposés par l’article L.145-33 du code de commerce ;

— dire pour chaque critère s’il est susceptible d’être pris en compte ou non et, dans l’affirmative, expliciter les raisons au moyen d’arguments objectifs, joints au rapport ;

— procéder au moyen d’un pré-rapport ;

— répondre aux dires des parties ;

— faire toutes observations utiles au présent litige ;

Sur les obligations attachées au déroulement de l’expertise :

DIT que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès sa saisine (à réception de l’avis de consignation) ;

DIT qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ;

DIT que l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations;

DIT que l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission

DIT que l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties ;

RAPPELLE aux parties qu’en cas de pré-rapport :

— le délai (3 semaines minimum) pour adresser les dires fixés par l’expert est un délai impératif ;

— les dires doivent concerner les appréciations techniques et que l’expert ne peut être saisi de questions de nature purement juridique ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport définitif (accompagné des documents annexés ayant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension et restituera les autres contre récépissé aux personnes les ayant fournis ) et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de 6 mois à compter de l’avis de dépôt de consignation (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties ;

DIT que les parties disposeront d’un délai de QUINZE JOURS à compter de sa réception pour adresser au greffe (service des expertises) leurs observations sur la demande de rémunération ;

DIT que les frais d’expertise seront provisoirement avancés par la S.A. BANQUE POPULAIRE DU SUD qui devra consigner la somme de 2000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert,

DIT que la consignation à valoir sur les honoraires de l’expert est à consigner par la S.A. BANQUE POPULAIRE DU SUD à la régie des recettes dans les 6 semaines à compter de la demande de consignation émise par le service des expertises,

DIT que cette consignation pourra être réglée :

*Par virement bancaire sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire de NIMES dont les coordonnées sont les suivantes : [XXXXXXXXXX01] – BIC : TRPUFRP1, en indiquant impérativement le numéro RG du dossier en référence du virement ;

*OU, à défaut, par chèque bancaire libellé à l’ordre du « Régisseur du Tribunal Judiciaire de NIMES,

étant précisé que :

— à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque, (sauf décision contraire du juge en cas de motif légitime)

— chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus ;

DIT que les parties seront dispensées de consignation en cas d’octroi de l’aide juridictionelle ;

FIXE le loyer provisionnel au montant du loyer actuel ;

RÉSERVE les dépens et les frais irrépétibles ;

DIT que l’affaire sera rappelée à la première audience utile à la diligence du greffe dès réception du rapport d’expertise.

Le présent jugement a été signé par Marianne ASSOUS, Vice-Présidente, et par Laura GUILLOT, Greffière présente lors de sa mise à disposition.

Le greffier, Le Président,