N° RG 25/00333 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DG4D

RÉPUBLIQUE FRANCAISE _ AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 05 Mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [O] [P], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Guillaume FRANCOIS de la SELARL AQUI’LEX, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN, substitué par Maître SUHAS

DÉFENDEUR(S) :

Madame [G] [Y], demeurant [Adresse 2] [Adresse 3]

non comparante ni représentée

Madame [Z] [U], demeurant [Adresse 4] [Adresse 5]

représentée par Maître Charles-Philippe GROS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, avocat plaidant, et Maître Marie-pierre BIREMON, avocat postulant, avocat au barreau de DAX, substitué par Maître LARDILLIER

Monsieur [U] [X], demeurant [Adresse 2] [Adresse 6]

représenté par Maître Nicolas SILVESTRE de la SELAS LEGILAND, avocats au barreau de DAX

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 14 Avril 2026

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 05 Mai 2026

copie délivrée à Me [Localité 1]

M^e BIREMON

Me [W]

DDETSPP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2021, Monsieur [O] [P] a donné à bail à Monsieur [U] [X] et Madame [G] [Y], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction et avec la caution solidaire de Madame [Z] [U], mère de Monsieur [U] [X], un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 7], bâtiment C, appartement n° C 24 à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 65 euros incluse, de 751 euros payable d’avance le 5 de chaque terme ainsi qu’un dépôt de garantie de 686 euros.

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2021, Monsieur [O] [P] a donné à bail à Monsieur [U] [X] et Madame [G] [Y], avec la caution solidaire de Madame [Z] [U], deux emplacements de stationnement et un cellier situés à la même adresse, moyennant un loyer mensuel de 229 euros payable d’avance le 5 de chaque terme.

Le 31 mai 2024, Monsieur [O] [P] a donné congé à Monsieur [U] [X] et Madame [G] [Y] pour motifs sérieux et légitimes, en l’espèce le défaut de paiement du loyer et charges au terme convenu ainsi que l’usage non paisible des lieux et la commission de troubles de voisinage, pour le 30 novembre 2024, date d’expiration du contrat de bail d’habitation.

Monsieur [U] [X] et Madame [G] [Y] se sont maintenus dans le bien de Monsieur [O] [P] au-delà de cette date.

Le 1er novembre 2024, Madame [G] [Y] a quitté les lieux.

Par correspondance recommandée du 25 novembre 2024, Monsieur [O] [P] a mis en demeure Madame [Z] [U], ès-qualités de caution, de lui régler une somme de 2090,10 euros au titre des loyers restés impayés des mois de novembre et décembre 2024.

Ce courrier lui a été retourné par les services postaux, Madame [Z] [U] n’habitant plus à l’adresse de [Localité 3] (63) à laquelle il avait été expédié, ayant déménagé en 2021 à [Localité 4] (15).

Par correspondance recommandée du 31 mars 2025, Madame [Z] [U] s’est engagée à solder la dette locative de son fils, Monsieur [U] [X], mais n’a pas respecté son engagement.

Le 8 avril 2025, Monsieur [O] [P] a mis en demeure Madame [Z] [U], ès-qualités de caution mais en vain, de lui régler une somme de 7 315,35 euros correspondant à l’arriété locatif de Monsieur [U] [X] et Madame [G] [Y].

Par acte de commissaire de justice du 1er juillet 2025, Monsieur [O] [P] a fait assigner Monsieur [U] [X], Madame [G] [Y] et Madame [Z] [U], ès-qualités de caution, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, sur le fondement des articles 1103 et 1104 du Code civil, 7 et 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

déclarer valable en la forme et au fond le congé délivré le 31 mai 2024 à Monsieur [U] [X] et Madame [G] [Y],

constater la résiliation, à compter du 1er décembre 2024, des contrats de baux consentis à Monsieur [U] [X] et Madame [G] [Y], et déclarer ces derniers occupants sans droit ni titre de l’appartement, des deux emplacements de stationnemment et du cellier situés [Adresse 7] à [Localité 5],

ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de Monsieur [U] [X] et Madame [G] [Y], ainsi que de tout occupant de leur chef, en tant que de besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, fixer à la somme de 980 euros, soit 751 euros pour l’appartement et 229 euros pour les emplacements de stationnement et le cellier, l’indemnité d’occupation mensuellement et solidairement due par Monsieur [U] [X], Madame [G] [Y] et Madame [Z] [U] à compter du 30 novembre 2024, terme du préavis, et jusqu’à complet délaissement des lieux,

condamner solidairement Monsieur [U] [X], Madame [G] [Y] et Madame [Z] [U] à lui payer, au titre des loyers restés impayés au 30 novembre 2024, une somme de 2 090,10 euros,

condamner in solidum Monsieur [U] [X], Madame [G] [Y] et Madame [Z] [U] à lui payer une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner in solidum Monsieur [U] [X], Madame [G] [Y] et Madame [Z] [U] aux entiers dépens, en ce compris le coût du congé.

Monsieur [U] [X] a répliqué aux fins de voir le tribunal de céans, sur le fondement des articles 15 de la loi du 6 juillet 1989, L.412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, 696 et 700 du Code de procédure civile :

déclarer irrégulier le congé délivré le 31 mai 2024,

À TITRE SUBSIDIAIRE

lui octroyer un délai avant expulsion de 12 mois à compter de la signification du jugement à intervenir,

EN TOUTES HYPOTHÈSES

débouter Monsieur [O] [P] du surplus de ses demandes,

condamner Monsieur [O] [P] à lui verser une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Monsieur [O] [P] aux entiers dépens.

Il conteste la régularité du congé du 31 mai 2024 en prétendant que Monsieur [O] [P] aurait dû lui en délivrer deux dès lors qu’ils ont conclu deux contrats de location distincts si bien qu’il ne peut connaître les motifs sérieux et légitimes rattachés à chacun des contrats et en querellant les motifs invoqués puisque seuls deux retards de paiement survenus avant la délivrance du congé peuvent lui être reprochés et que le demandeur ne verse aux débats aucune preuve du défaut d’usage paisible des lieux dont il lui tient rigueur, sollicite l’octroi d’un délai de 12 mois avant expulsion en excipant des difficultés qu’il rencontre pour se reloger, enfin précise n’avoir jamais transmis d’acte de cautionnement à sa mère et ne pas lui avoir fait signer les documents que lui oppose le bailleur.

Madame [Z] [U] a pris des conclusions pour entendre le tribunal, sur le fondement des articles 1373 du Code civil, 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, 287 et suivants, 514, 514-1, 696 et 700 du Code de procédure civile :

AVANT DIRE DROIT, si les éléments produits ne lui permettent pas d’opérer une vérification d’écriture suffisante

ordonner une expertise graphologique,

désigner tel expert qu’il lui plaira,

juger que l’expert aura pour mission :de se faire communiquer les actes de cautionnement relatifs aux contrats du 1er décembre 2021 de bail d’habitation d’une part, de parking et de cellier d’autre part,

d’ordonner la comparaison de ses écritures et signatures figurant sur les pièces 1 et 2 du demandeur avec celles des pièces qu’elle-même produit,

de lui faire au besoin réaliser, ainsi qu’à Monsieur [O] [P], une page d’écriture et de signature,

de dire si l’écriture et la signature figurant sur les pièces 1 et 2 du demandeur sont les siennes,

À TITRE PRINCIPAL

constater que les actes de cautionnement dont Monsieur [O] [P] se prévaut à son encontre sont des faux en écriture privée,

déclarer nuls et de nul effet les actes de cautionnement dont Monsieur [O] [P] se prévaut à son encontre,

débouter Monsieur [O] [P] de l’ensemble de ses conclusions, demandes, fins et prétentions dirigées à son endroit,

À TITRE SUBSIDIAIRE

condamner Monsieur [U] [X] et Madame [G] [Y] à la garantir et relever indemne de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

débouter Monsieur [O] [P] de l’ensemble de ses conclusions, demandes, fins et prétentions dirigées à son endroit,

condamner Monsieur [O] [P] à lui payer et porter une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Monsieur [O] [P] aux entiers dépens,

écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Madame [Z] [U] certifie n’avoir jamais eu connaissance de son engagement de caution, indique toutefois avoir donné ses éléments d’identité à son fils, Monsieur [U] [X], pour qu’il puisse constituer son dossier de candidature auprès des bailleurs, conteste les signatures des actes de caution solidaire qui lui sont attribuées en soulignant qu’elles diffèrent nettement de la sienne telle qu’apposée sur plusieurs documents qu’elle produit et en déplorant que le demandeur ne lui ait pas adressé, comme il y était pourtant tenu, un exemplaire des contrats de bail et des actes de cautionnement, sollicite avant dire droit une expertise graphologique si d’aventure les éléments en possession du tribunal ne lui permettaient pas de démontrer le caractère apocryphe des signatures qu’elle querelle, défend l’irrégularité des actes de cautionnement, enfin demande à être relevée indemne par les autres défendeurs de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

Après plusieurs renvois à leur demande, les parties ont été entendues lors de l’audience du 14 avril 2026.

Représenté par Maître Guillaume FRANCOIS substitué par Maître Matthieu SUHAS, Monsieur [O] [P] a soutenu ses dernières conclusions tendant à voir le tribunal, sur les mêmes fondements que ceux exposés dans l’acte introductif d’instance :

débouter purement et simplement Monsieur [U] [X] et Madame [Z] [U] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,lui donner acte qu’il abandonne les demandes formulées à l’encontre de Madame [Z] [U],

EN CONSÉQUENCE

déclarer valable en la forme et au fond le congé délivré le 31 mai 2024 à Monsieur [U] [X] et Madame [G] [Y],

constater la résiliation, à compter du 30 novembre 2024, des contrats de baux consentis à Monsieur [U] [X] et Madame [G] [Y], et déclarer ces derniers occupants sans droit ni titre, depuis le 30 novembre 2024, de l’appartement, des deux emplacements de stationnemment et du cellier situés [Adresse 7] à [Localité 5],

ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de Monsieur [U] [X] et Madame [G] [Y], ainsi que de tout occupant de leur chef, en tant que de besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

fixer à la somme de 1 045,05 euros, soit 774,96 euros pour l’appartement et 270,09 euros pour les emplacements de stationnement et le cellier, l’indemnité d’occupation mensuelle qui lui est due à compter du 30 novembre 2024, terme du préavis, et jusqu’à complet délaissement des lieux,

condamner solidairement Monsieur [U] [X] et Madame [G] [Y] à lui payer, au titre des loyers restés impayés au 30 novembre 2024, une somme de 2 090,10 euros,

condamner in solidum Monsieur [U] [X] et Madame [G] [Y] à lui payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner in solidum Monsieur [U] [X] et Madame [G] [Y] aux entiers dépens, en ce compris le coût du congé.

Monsieur [O] [P] réitère ses demandes initiales, abandonne toutefois celles dirigées à l’encontre de Madame [Z] [U] puisque c’est Monsieur [U] [X], son propre fils, qui a falsifié son écriture sur les actes de cautionnement qu’il lui a ensuite lui-même communiqués, se défend de toute responsabilité dans cette supercherie, objecte que Madame [Z] [U], n’étant pas partie au contrat, ne peut soutenir les demandes de son fils dont celle relative à l’irrégularité du congé qu’il allègue, et rappelle qu’elle est à l’origine de la falsification de sa propre signature pour avoir remis à son fils ses éléments d’identité mais aussi, corrélativement, de la tromperie dont lui-même a été victime et qui l’a contraint à agir en justice également contre elle.

Représenté par Maître [U] [W], Monsieur [U] [X] a sollicité le bénéfice de ses dernières conclusions.

Représentée par Maître Charles-Philippe GROS substitué par Maître Apolline LARDILLIER, Madame [Z] [U] a maintenu ses demandes.

Bien qu’ayant été régulièrement assignée à domicile, à la personne de Monsieur [U] [X] qui a refusé de recevoir une copie de l’acte, Madame [G] [Y] n’a pas comparu ni personne pour elle.

Le délibéré a été fixé au 5 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Il convient tout d’abord de constater que Monsieur [O] [P] abdique toutes ses demandes dirigées contre Madame [Z] [U] pour avoir acquis la certitude, au fil de la procédure, qu’elle n’est pas l’auteur des signatures figurant sur les actes de cautionnement et qu’elle a d’ailleurs déniées de façon constante, lequel n’est autre que son fils, Monsieur [U] [X], qui était en possession de ses éléments d’identité qu’elle lui avait remis à des fins louables mais qu’il a utilisés à d’autres fins qui le sont moins, même s’il ne l’a pas expressément reconnu, sa précision sybilline apportée au bas de la page 9 de ses dernières écritures selon laquelle “à titre superfétatoire, il (Monsieur [X]) tient à souligner qu’il n’a jamais transmis d’acte de cautionnement à sa mère et qu’il ne lui a pas fait signer les documents opposés dans la présente procédure par la bailleur” ne laissant planer aucun doute sur sa responsabilité dans la falsification des signatures à tort imputées à sa mère ;

Il sera également constaté qu’aucun avenant aux contrats de location du 1er décembre 2021 qui attribuerait au seul Monsieur [U] [X] la jouissance des biens qui en sont l’objet, n’est produit par les parties ;

Sur le congé

Monsieur [U] [X] querelle la régularité du congé, portant sur la totalité des locaux, qui lui a été donné en martelant que Monsieur [O] [P] aurait dû lui en délivrer deux dès lors que deux contrats de location indépendants ont été conclus, ce qui le prive de la possibilité de distinguer les motifs “sérieux et légitimes” attachés à chacun d’eux, et en réfutant les motifs invoqués puisque seuls deux retards de paiement survenus avant la délivrance du congé peuvent lui être reprochés et que le demandeur ne verse aux débats aucune pièce probante du défaut d’usage paisible des lieux qu’il lui reproche ;

Monsieur [O] [P] défend la régularité du congé en rétorquant que Monsieur [U] [X] ne respecte aucune des obligations découlant des deux baux et que ces contrats doivent être considérés comme une convention unique ;

Les différents griefs de Monsieur [U] [X] sur les irrégularités qui affecteraient le congé délivré par Monsieur [O] [P] seront donc analysés une fois vérifiée la conformité ou pas du congé aux exigences légales ;

Sur son formalisme

Conformément au 1er alinéa du paragraphe I de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au cas de l’espèce, le congé donné par le bailleur à son locataire doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant, doit indiquer à peine de nullité le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire, doit être donné avec un préavis de six mois, doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement, ce délai courant à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre, et à l’expiration duquel le locataire qui n’a pas accepté l’offre est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués ;

Il est loisible de constater que le congé délivré le 31 mai 2024 par Monsieur [O] [P] à Monsieur [U] [X] et Madame [G] [Y] respecte le formalisme ci-dessus rappelé ;

En effet, il recèle sa motivation, expressément indiquée dans son titre, en l’occurrence des motifs sérieux et légitimes constitués par le défaut de paiement du loyer et charges au terme convenu, l’usage non paisible des lieux et la commission de troubles de voisinage, a été signifié par exploit d’un des commissaires de justice associés au sein de la SCP METRAL LABERENE de SAINT-VINCENT-DE-TYROSSE et a bien été donné avec un préavis de six mois au moins le faisant expirer le 30 novembre 2024 à minuit ;

Il contient donc l’ensemble des formalités prescrites à peine de nullité.

Sur son unicité

Conformément à l’article 2 du titre Ier de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, les dispositions dudit titre s’appliquent aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur ;

La Cour de cassation a confirmé, dans un arrêt du 5 mars 1997, que la conclusion de deux contrats ne conduit pas nécessairement à exclure l’application de la loi du 6 juillet 1989 à la location du garage ou de l’emplacement de stationnement et qu’il revient au juge “dans une telle situation de rechercher l’intention des parties” ;

Au cas de l’espèce, plusieurs éléments du dossier caractérisent l’intention de Monsieur [O] [P] d’une part, Monsieur [U] [X] et Madame [G] [Y] d’autre part, de créer un lien juridique entre le bail d’habitation et celui des deux emplacements de stationnement et du cellier ;

En effet, il s’évince du dossier que Monsieur [U] [X] et Madame [G] [Y] ont conclu le même jour, avec le même propriétaire, Monsieur [O] [P], pour une durée similaire de trois ans expirant à la même date soit le 30 novembre 2021, deux contrats de location, l’un d’un local à usage d’habitation, l’autre de deux emplacements de stationnement et d’un cellier, lesquels fixent la révision du loyer dans des conditions identiques, en l’occurrence automatiquement chaque année, à leur date anniversaire et proportionnellement à l’indice de référence publié par l’INSEE ou conformément à tout autre indice qui viendrait se substituer à celui-ci, contiennent par ailleurs les mêmes modalités de leur résiliation, qu’il s’agisse de la résiliation par le preneur ou de celle par le bailleur, et de leur reconduction, ainsi que les mêmes obligations du preneur et du bailleur, et définissent en des termes identiques les clauses résolutoire, pénale et de solidarité, quand bien même la dernière de ces trois clauses serait illisible sur le contrat de location des emplacements du parking et du cellier ;

L’indivisibilité des deux baux, ainsi caractérisée, permettait par conséquent à Monsieur [O] [P] de délivrer un congé unique à Monsieur [U] [X] et Madame [G] [Y] pour l’ensemble des locaux et des emplacements de stationnement qu’ils avaient pris à bail, comme la Cour de cassation l’a d’ailleurs jugé dans un arrêt rendu par sa 3e chambre civile le 16 juin 2004 (pourvoi n° 03-10.862).

Sur sa motivation

Aux termes du 6e alinéa du paragraphe I de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, en cas de contestation le juge peut vérifier, même d’office, la réalité du motif du congé et le respect des obligations fixées à cet article, et peut notamment déclarer le congé non valide si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes ;

Les raisons légitimes et sérieuses ayant conduit Monsieur [O] [P] à délivrer congé à Monsieur [U] [X] et Madame [G] [Y] le 31 mai 2024, exposées à la deuxième page de cet acte, sont d’une part le défaut de respect de la date de paiement du loyer et des retards répétés dans son règlement et, d’autre part, le défaut d’usage paisible des lieux pris à bail assorti de troubles de voisinage ;

En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

Le contrat de bail d’habitation et celui de location de deux emplacements de stationnement et d’un cellier consentis par Monsieur [O] [P] à Monsieur [U] [X] et Madame [G] [Y] prévoient l’un et l’autre le paiement d’avance, le 5 de chaque terme, du loyer mensuel ;

Il convient d’ores et déjà de préciser que les motifs légitimes et sérieux justifiant un congé s’apprécient, de jurisprudence aussi ancienne que constante, au jour du congé et non postérieurement, comme Monsieur [U] [X] le fait à juste titre remarquer ;

Or, il s’infère du décompte annexé au congé du 31 mai 2024 que le loyer des mois de février, mars, mai, juin, août, septembre, octobre, novembre et décembre 2023 n’a pas été payé au terme contractuellement convenu puisqu’il l’a été, respectivement, les 6 février, 6 mars, 8 mai, 6 juin, 22 août, 9 septembre, 7 novembre, 10 novembre et 7 décembre 2023, et qu’il en a été de même du loyer des mois de janvier, février, mars et mai 2024 que les locataires ont acquitté les 6 janvier, 9 février, 22 et 25 mars et 11 mai 2024 ;

Contrairement à ce que prétend Monsieur [U] [X], ce ne sont donc pas seulement deux retards “isolés” dans le paiement du loyer que Monsieur [O] [P] lui reproche dans le congé, mais 13 retards dans le règlement des 16 échéances des mois de janvier 2023 à mai 2024 ayant précédé sa délivrance ;

Par ailleurs, l’état récapitulatif des règlements effectués par les locataires depuis le mois de janvier 2022, c’est-à-dire très peu de temps après leur prise à bail, ainsi que les relevés du compte bancaire que Monsieur [O] [P] détient dans les livres du CRÉDIT AGRICOLE D’AQUITAINE, confirment les 13 retards de paiement ci-dessus relevés, mais également que le loyer des mois de janvier, février, avril, mai, juin, juillet, août, septembre et octobre 2022 n’a pas été réglé à la date contractuellement fixée puisqu’il l’a été, respectivement, les 16 janvier, 18 février, 15 avril pour partie, 6 mai pour partie, 7 juin, 6 juillet 4 août et 3 septembre, 4 et 16 août et 27 septembre, 6 et 15 septembre, et 6 octobre 2022 ;

Monsieur [U] [X] et Madame [G] [Y], ainsi et contrairement à ce que le premier affirme, ont été particulièrement défaillants dans l’exécution de leur obligation contractuelle majeure de locataires de régler l’intégralité du loyer convenu au plus tard le 5 de chaque mois, puisqu’ils ont réglé 21 des 29 échéances des mois de janvier 2022 à mai 2024 inclus en retard, en tout cas après le 5 du mois, parfois même en plusieurs fois le même mois ce qui a été le cas pour les échéances des mois d’avril 2022, mai 2022, septembre 2022 et mars 2024 qui ont été payées en deux fois, voire sur plusieurs mois ce qui est arrivé à l’occasion de celles des mois de juillet et août 2022 dont le paiement a été échelonné, respectivement, sur 3 et 2 mois ;

Les défendeurs, en outre, ont persisté dans leur manquement à l’exécution de cette obligation malgré les démarches engagées par Monsieur [O] [P] pour les exhorter à respecter leur engagement contractuel puisqu’il leur a par exemple rappelé, par courriers électroniques du 29 puis du 30 août 2022, qu’ils lui restaient redevables d’une somme de 746 euros au titre du solde du loyer des mois de juillet et août 2022, soit 196 et 550 euros, qu’il a réitéré le 12 septembre 2022, selon le même mode, sa demande de règlement du solde, toujours impayé, du mois d’août 2022 soit 550 euros, et qu’il leur a réclamé, les 14 puis 26 septembre 2022, le loyer du mois en cours qu’ils n’avaient toujours pas honoré ;

Enfin, la Cour de cassation a également jugé, dans un arrêt de sa 3e chambre civile rendu le 30 octobre 2012 (pourvoi n° 11-23.203) que “ne constitue pas le motif légitime et sérieux le défaut de paiement qui a toujours été remboursé par le locataire lorsque la défaillance de celui-ci est la conséquence de difficultés financières et médicales passagères“ ;

Or, tel n’est pas le cas de Monsieur [U] [X] et Madame [G] [Y] qui ont certes toujours régularisé, jusqu’à la délivrance du congé, leurs retards mais dont l’analyse démontre qu’ils n’ont pas été confrontés à des difficultés financières “passagères” mais permanentes puisqu’ils ont multiplié à l’envi les retards de paiement du loyer à partir de leur prise à bail et jusqu’à la délivrance du congé, et dont aucune pièce du dossier ne fait par ailleurs état d’aucune difficulté médicale fugace ;

La défaillance de Monsieur [U] [X] et Madame [G] [Y] dans l’exécution de leur devoir essentiel de locataires de payer l’intégralité du loyer et charges au terme convenu, qui est bien contemporaine au congé qui leur a été délivré, est une faute grave constitutive d’un motif légitime et sérieux du non-renouvellement des baux, sans qu’il soit besoin de statuer sur l’autre motif invoqué par Monsieur [O] [P] ;

Le congé du 31 mai 2024 délivré pour motif légitime et sérieux sera par conséquent déclaré régulier.

Sur l’expulsion et la demande de délai

Sur l’expulsion

Conformément à l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ;

Le droit de propriété, ainsi, a un caractère absolu et prime, de jurisprudence constante, sur le droit au respect du domicile de l’occupant que protège l’article 8 de la Convention des droits de l’homme et des libertés fondamentales, toute occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constituant un trouble manifestement illicite, défini comme toute perturbation résultant d’un fait qui constitue, directement ou indirectement, une violation évidente d’une règle de droit et qui permet au propriétaire d’obtenir l’expulsion de l’occupant ;

Monsieur [U] [X] et Madame [G] [Y] n’ont pas respecté les termes du congé puisqu’ils se sont maintenus au-delà du 30 novembre 2024, date jusqu’à laquelle ils étaient en droit de les occuper, dans les lieux que leur propriétaire, Monsieur [O] [P], les exhorte à libérer ;

Cette occupation en violation flagrante des règles de droit posées notamment à l’article 544 du Code civil constitue, par voie de conséquence, un trouble manifestement illicite de nature, au surplus, à contrecarrer la vocation locative du bien de Monsieur [O] [P] qui est injustement privé, comme il sera ultérieurement démontré, de la perception de loyers qui lui reviennent mais qu’ils ne lui règlent pas ;

Sur la demande de délai

Conformément à l’article L.412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, le juge qui ordonne l’expulsion pouvant accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions ;

Monsieur [U] [X] demande au tribunal de lui octroyer un délai de 12 mois pour libérer les biens du demandeur “afin qu’il puisse achever ses recherches d’un logement” ;

Or, il s’est déjà accordé de lui-même, depuis le 1er décembre 2024 c’est-à-dire depuis plus d’un an et demi, de très longs délais durant lesquels il avait largement le temps de rechercher activement un autre logement et d’organiser son déménagement, ce qu’il n’a manifestement pas fait ;

En effet, les deux seules pièces qu’il produit à l’appui de sa requête, en l’espèce les réponses négatives des agences immobilières capbretonnaises MONÉ MARTINAUD GESTION et AJP HORIZONS IMMOBILIER à ses demandes de location sont datées des 18 juillet et 18 août 2025, ce qui tend à démontrer non seulement qu’il n’a entrepris, après la délivrance du congé soit pendant huit mois, aucune démarche en vue de se reloger, mais également qu’il recherche une location dans l’un des secteurs géographiques des [Localité 6] les plus prisés et dans lequel les loyers sont donc très élevés, sans démontrer pour autant qu’il disposerait des ressources suffisantes pour faire prospérer ses demandes auprès de bailleurs, sa carence dans le paiement à Monsieur [O] [P] des loyers postérieurs à la délivrance du congé prouvant même le contraire ;

Il sera donc constaté que les contrats de bail liant les parties sont résiliés depuis le 1er décembre 2024, enjoint à Monsieur [U] [X] et Madame [G] [Y], qui les occupent sans droit ni titre depuis cette date, de libérer le logement, le cellier et les deux emplacements de stationnement situés [Adresse 8] résidence [Adresse 9] à [Localité 5] dans un délai de huit jours à compter de la signification de cette décision, tant de leurs personnes que de leurs biens et de tous occupants de leur chef, sous peine d’expulsion, en tant que de besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et de débouter Monsieur [U] [X] de sa demande d’octroi d’un délai d’un an pour s’exécuter.

Sur la dette locative

Selon l’article 1353 ancien du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Les articles 1728-2° du même code et 7 a) de la loi précédemment citée du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Monsieur [O] [P] réclame la condamnation solidaire de Monsieur [U] [X] et Madame [G] [Y] à lui payer, au titre de leur dette locative arrêtée au 30 novembre 2024, une somme de 2 090,10 euros ;

Les pièces du dossier, notamment l’assignation et le dernier état de la créance locative de Monsieur [O] [P] établissent que Monsieur [U] [X] et Madame [G] [Y] ne lui ont plus versé le moindre centime à partir de l’échéance du mois d’octobre 2024 si bien que leur dette arrêtée au 30 novembre 2024 s’élevait à 2 090,10 euros (1 045,05 x 2) ;

Par ailleurs et conformément à l’article 1310 du Code civil la solidarité, qui ne se présume pas, est légale ou conventionnelle ;

Les contrats de location comportent, en leur article 17 intitulé CLAUSE DE SOLIDARITÉ ET INDIVISIBILITÉ, une disposition prévoyant la solidarité entre les parties désignées sous le nom de preneur, en l’occurrence Monsieur [U] [X] et Madame [G] [Y], pour l’exécution de toutes les obligations qui en résultent ;

Il s’infère par ailleurs du diagnostic social et financier de sa situation établi par l’ADIL des [Localité 6] que Madame [G] [Y] demande à ne pas être condamnée au paiement de la dette locative sous prétexte qu’elle a quitté les lieux le 1er novembre 2024 ;

Conformément au paragraphe VI de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail, à défaut s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé ;

Madame [G] [Y], toutefois, ne produit aucun avenant aux contrats de location du 1er décembre 2021 qui attribuerait la jouissance des biens litigieux au seul Monsieur [U] [X]; dès lors, elle est solidairement tenue de toutes les obligations résultant de l’exécution des baux jusqu’à l’expiration d’un délai de six mois consécutif à la date d’effet du congé, soit jusqu’au 31 mai 2025 ;

En application combinée des articles 1231-6 et 1344 du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s’ils n’ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d’un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ;

Monsieur [U] [X] et Madame [G] [Y] seront par conséquent solidairement condamnés à payer à Monsieur [O] [P], au titre de sa créance locative arrêtée au 30 novembre 2024, une somme 2 090,10 euros majorée des intérêts au taux égal à compter du 1er juillet 2025.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Les contrats de bail sont résiliés de plein droit depuis le 1er décembre 2024 ; Monsieur [U] [X] et Madame [G] [Y] sont depuis solidairement redevables envers leur bailleur et jusqu’au 31 mai 2025, et Monsieur [U] [X] seul à partir du 1er juin 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux, d’une indemnité mensuelle d’occupation ; la créance locative de Monsieur [O] [P] a cependant été arrêtée au 30 novembre 2024 ;

Monsieur [U] [X] et Madame [G] [Y] seront donc solidairement condamnés à payer à Monsieur [O] [P], à partir du 1er décembre 2024 et jusqu’au 31 mai 2025, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des derniers loyers convenus, et Monsieur [U] [X] seul à lui payer cette indemnité à partir du 1er juin 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux.

Sur la demande d’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité incombe à Monsieur [U] [X] et Madame [G] [Y] qui se sont maintenus dans les biens de Monsieur [O] [P] malgré le congé régulier qui leur a été signifié et qui n’ont pas respecté leur obligation de locataires de régler le loyer et charges aux termes convenu ;

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [O] [P] les frais, non compris dans les dépens, qu’il a été contraint d’engager pour ester en justice ;

Monsieur [U] [X] et Madame [G] [Y] seront donc in solidum condamnés à lui payer une somme de 1 500 euros.

Sur la demande reconventionnelle de Madame [Z] [U]

Comme il a été précédemment souligné, Madame [Z] [U] porte une part de responsabilité dans l’action en justice engagée par Monsieur [O] [P] à son encontre, non parce qu’elle a confié à son fils, à des fins compréhensibles et louables auxquelles ils étaient destinés, ses propres éléments d’identité mais parce qu’elle ne s’est précisément pas assurée de l’usage que celui-ci en avait fait si bien que Monsieur [O] [P], qui aurait certes dû lui adresser un exemplaire des contrats de bail et des actes de cautionnement, l’a de bonne foi assignée, une méprise dont il ne prendra conscience qu’en cours de procédure et qui le conduira aussitôt à abdiquer toutes ses demandes la visant ;

Il n’apparaît pas inéquitable, dès lors, de ne pas faire application des dispositions relatives aux frais irrépétibles ;

Madame [Z] [U] sera donc déboutée de cette demande.

Sur les dépens

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Monsieur [U] [X] et Madame [G] [Y], qui succombent, seront donc in solidum condamnés aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront le coût du congé qui leur a été délivré.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort

Constate que Monsieur [O] [P] abdique toutes ses demandes dirigées à l’encontre de Madame [Z] [U].

Constate que les parties ne produisent aucun avenant aux contrats de location du 1er décembre 2021 qui attribuerait au seul Monsieur [U] [X] la jouissance des biens dont ils sont l’objet.

Déclare régulier le congé du 31 mai 2024.

Constate la résiliation de plein droit des contrats de bail liant les parties.

Enjoint à Monsieur [U] [X] et Madame [G] [Y], qui les occupent sans droit ni titre, de libérer le logement, le cellier et les deux emplacements de stationnement situés [Adresse 7] à [Localité 5] dans un délai de huit jours à compter de la signification de cette décision.

À défaut d’exécution spontanée, ordonne l’expulsion de Monsieur [U] [X] et Madame [G] [Y], tant de leurs personnes que de leurs biens et de tous occupants de leur chef, par le commissaire de justice le premier requis, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, en tant que de besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Déboute Monsieur [U] [X] de toutes ses demandes.

Condamne solidairement Monsieur [U] [X] et Madame [G] [Y] à payer à Monsieur [O] [P], au titre de sa créance locative arrêtée au 30 novembre 2024, une somme de DEUX MILLE QUATRE-VINGT-DIX EUROS et DIX CENTIMES (2 090,10 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2025.

Condamne solidairement Monsieur [U] [X] et Madame [G] [Y] à payer à Monsieur [O] [P], à partir du 1er décembre 2024 et jusqu’au 31 mai 2025, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des derniers loyers convenus.

Condamne Monsieur [U] [X] à payer à Monsieur [O] [P], à partir du 1er juin 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux, cette indemnité d’occupation mensuelle.

Condamne in solidum Monsieur [U] [X] et Madame [G] [Y] à payer à Monsieur [O] [P] une somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1 500 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Déboute Madame [Z] [U] de sa demande reconventionnelle fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne in solidum Monsieur [U] [X] et Madame [G] [Y] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront le coût du congé du 31 mai 2024.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette ordonnance est de droit.

Dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département des [Localité 6] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre le dit acte contresigné par les avocats de chacune des parties à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près des tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent acte a été signé par le magistrat et le greffier.