COUR D’APPEL DE POITIERS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIORT

Juge des contentieux de la protection

N° Minute :

N° RG 25/00145 – N° Portalis DB24-W-B7J-EOXY

Copies certifiées conformes délivrées le :

— à Société DEUX-SEVRES HABITAT par LRAR

— au dossier

Copie exécutoire délivrée le :

— à Société DEUX-SEVRES HABITAT par LRAR

JUGEMENT DU 17 DECEMBRE 2025

A l’audience publique du 15 Octobre 2025 du Tribunal Judiciaire de NIORT, tenue par M^me Christelle BELLET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Bernadette BELLA ABEGA, Greffier,

a été évoquée l’affaire opposant les parties :

DEMANDERESSE :

Société DEUX-SEVRES HABITAT

Prise en la personne de son représentant légal

8 rue François Viète – CS 78623

79000 NIORT

représentée par Mme [Y] [A], munie d’un pouvoir

D’UNE PART,

et

DEFENDEUR :

Monsieur [W] [J]

3 avenue Charles De Gaulle

Appt 10

79000 NIORT

non comparant

D’AUTRE PART,

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré et le président d’audience a averti les avocats et les parties qui étaient présents que le jugement, après délibéré, serait mis à disposition au greffe le 17 Décembre 2025, sous la signature de M^me Christelle BELLET, Juge des contentieux de la protection, et de Pascale BERNARD, greffier, conformément à l’article 450 du Code de procédure civile.

RG n°25/00145

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 octobre 2022, DEUX-SEVRES HABITAT a donné à bail à Monsieur [W] [J] un logement situé 3 avenue Charles de Gaulle, Appt 10 – 79000 NIORT, pour un loyer mensuel de 290,57 euros, dont 42,49 euros de provisions sur charges.

A compter du mois d’avril 2023, Monsieur [W] [J] n’a plus payé son loyer.

DEUX-SEVRES HABITAT a informé la CCAPEX de cette situation le 10 janvier 2024.

Une mise en demeure de payer lui a été adressé le 6 août 2024 en vain.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2025, DEUX-SEVRES HABITAT a fait signifier à Monsieur [W] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 024,61 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 31 mars 2025, DEUX-SEVRES HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juin 2025, DEUX-SEVRES HABITAT a fait assigner Monsieur [W] [J] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail ;ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner Monsieur [W] [J] au paiement des sommes suivantes :la somme de 6 124,65 euros au titre de la dette locative arrêtée au 5 juin 2025,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civileles dépens,

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des DEUX-SEVRES le 20 juin 2025.

À l’audience du 15 octobre 2025, DEUX-SEVRES HABITAT maintient ses demandes.

L’organisme soutient sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [W] [J] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 28 mars 2025. Le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation du bail. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers à hauteur de 3 988 euros, arrêté au 30 septembre 2025.

Monsieur [W] [J], régulièrement assigné à étude ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [W] [J] assigné étude ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 20 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, DEUX-SEVRES HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 31 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de DEUX-SEVRES HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 17 octobre 2022, du commandement de payer délivré le 28 mars 2025 et du décompte de la créance actualisé au 30 septembre 2025, que DEUX-SEVRES HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [W] [J] à payer à DEUX-SEVRES HABITAT la somme de 3 988 euros, au titre des sommes dues au 30 septembre 2025, au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit dans les deux mois suivants.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 28 mars 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 17 octobre 2022 à compter du 28 mai 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [J] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [W] [J] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 28 mai 2025, Monsieur [W] [J] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [W] [J] à son paiement à compter de 28 mai 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [W] [J] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de DEUX-SEVRES HABITAT les frais irrépétibles qu’il a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de DEUX-SEVRES HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 17 octobre 2022 entre DEUX-SEVRES HABITAT d’une part, et Monsieur [W] [J] d’autre part, concernant les locaux situés 3 avenue Charles de Gaulle, Appt 10 – 79000 NIORT, sont réunies à la date du 28 mai 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [W] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [W] [J] à compter du 28 mai 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [W] [J] à payer à DEUX-SEVRES HABITAT la somme de 3 988 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 15 octobre 2025 échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [W] [J] à payer à DEUX-SEVRES HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 28 mai 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [J] aux entiers dépens, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution.

LE GREFFIER LE JUGE