TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 5]

N° minute : 604

Références : R.G N° N° RG 24/01714 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QQK6

JUGEMENT

DU : 16 Mai 2025

Société [Localité 8]

C/

Mme [F] [N]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 16 Mai 2025.

DEMANDERESSE:

Société [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M. [V] [G] muni d’un pouvoir

DEFENDERESSE:

Madame [F] [N]

[Adresse 2]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 03 Avril 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à [Localité 8]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 2 novembre 2023, la société [Localité 8] a donné en location à Madame [F] [N], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel actualisé de 236,81 €, outre provisions sur charges de 90,12 €.

Le 24 mai 2024, la société [Localité 8] a fait délivrer à Madame [F] [N] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 589,50 € selon décompte arrêté au 7 mai 2024.

La société [Localité 8] a, par voie électronique 28 mai 2024, saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par assignation délivrée à étude le 12 août 2024, la société [Localité 8] a attrait Madame [F] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, la société [Localité 8] sollicite de voir :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le contrat de location pour défaut de paiement des loyers et charges locatives, et ce à compter du jugement à intervenir ; à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;ordonner l’expulsion de Madame [F] [N] de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef du logement qu’il occupe dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique ;dire que faute par Madame [F] [N] de le faire, elle pourra faire procéder à l’expulsion, tant de toutes personnes que de tous biens se trouvant dans les lieux de son chef, en la forme ordinaire, en faisant s’il y a lieu procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la force publique ;autoriser la société [Localité 8] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls de Madame [F] [N] ;condamner Madame [F] [N] au paiement des sommes suivantes :- 2 547,85 € correspondant aux loyers et charges impayés au 6 août 2024, avec intérêts à compter du commandement de payer ;- une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu’à l’entière libération des lieux ;- 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;- en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement du 24 mai 2024 et de l’assignation ;ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans caution.

Le 13 août 2024, la société [Localité 8] a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 3 avril 2025.

Lors de l’audience, la société [Localité 8], représentée par Monsieur [V] [G], muni d’un pouvoir, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 1er avril 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 8 533,07 €, SLS inclus, et à la somme de 5 160,08 € hors SLS.

Elle précise que le paiement du loyer courant n’est pas repris.

La demanderesse n’a pas indiqué avoir été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Madame [F] [N].

Madame [F] [N] ne comparait pas malgré sa convocation régulière.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la société [Localité 8] verse aux débats un décompte arrêté au 1 avril 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 8 533,07 €, hors dépens.

Malgré l’absence de la défenderesse, il ressort de l’assignation régulièrement signifiée à cette dernière que le bailleur sollicite le paiement des loyers et charges impayés jusqu’à la résiliation du bail, ainsi que des indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux. Ainsi, l’actualisation des sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés est suffisamment contradictoire à l’égard de la défenderesse, de sorte que celle-ci sera effectuée.

En outre, il résulte de l’analyse du décompte détaillé des sommes dues que la société [Localité 8] sollicite, dans les échéances appelées, le paiement d’une cotisation mensuelle au titre de l’assurance. Faute pour le bailleur, qui ne produit pas l’accusé de réception, de justifier d’avoir adressé, en lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à Madame [F] [N] une mise en demeure d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs conformément aux dispositions de l’article 7 g alinéas 3 et 4 de la loi du 6 juillet 1989, ces cotisations seront déduites des sommes réclamées au titre de l’arriéré locatif (9,19 €).

Aux termes de l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée à l’article L. 351-1, ni aux locataires bénéficiant de l’allocation de logement prévue à l’article L. 542-1 du code de la sécurité sociale ou de l’allocation de logement prévue à l’article L. 831-1 du même code. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

En l’espèce, la société [Localité 8] a facturé, en janvier, février et mars 2025, un supplément de loyer d’un montant de 1 124,33 €. Or, elle ne démontre pas avoir adressé la demande de communication des avis d’imposition ni la mise en demeure évoquées par l’article précité à Madame [F] [N], de sorte que les sommes appelées au titre du surloyer seront déduites (3 372,99 €).

Sous ces réserves, au vu des justificatifs fournis, la créance de la société [Localité 8] est établie tant dans son principe que dans son montant, après déduction des sommes précitées d’un montant total de 3 382,18 € au 1er avril 2025.

Il convient par conséquent de condamner Madame [F] [N] à payer à la société [Localité 8] la somme de 5 150,89 € actualisée au 1 avril 2025, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 1 589,50 € à compter du 24 mai 2024, date du commandement de payer, et sur la somme de 3 561,39 € à compter de la présente décision.

Sur la recevabilité de la demande en resiliation du bail

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 13 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société [Localité 8] justifie avoir, le 28 mai 2024, saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article VI.) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [F] [N] le 24 mai 2024, pour un montant principal de 1 589,50 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 25 juillet 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Madame [F] [N] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [F] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Madame [F] [N] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la société [Localité 8] qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Madame [F] [N] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner Madame [F] [N], qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 24 mai 2024 et de l’assignation du 12 août 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Madame [F] [N] sera condamnée à payer à la société [Localité 8] la somme de 250,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la société [Localité 8] ;

CONSTATE que le contrat signé le 2 novembre 2023 entre la société [Localité 8] et Madame [F] [N] concernant les locaux situés [Adresse 3] s’est trouvé de plein droit résilié le 25 juillet 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [F] [N] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [F] [N] à payer à la société [Localité 8] la somme de 5 150,89 € (cinq mille cent cinquante euros et quatre-vingt-neuf centimes) actualisée au 1er avril 2025, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de mars 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2024 sur la somme de 1 589,50 € et sur la somme de 3 561,39 € à compter de la présente décision ;

DIT que les sommes versées à ce titre par Madame [F] [N] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des sommes dues ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Madame [F] [N] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE Madame [F] [N] à payer à la société [Localité 8] ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’avril 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNE Madame [F] [N] à payer à la société [Localité 8] la somme de 250,00 € (deux cent cinquante euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [F] [N] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 24 mai 2024 et de l’assignation du 12 août 2024 ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LE PRÉSENT JUGEMENT A ÉTÉ SIGNE PAR LA JUGE ET LA GREFFIÈRE PRÉSENTES LORS DU PRONONCE.

LA GREFFIÈRE LA JUGE