COUR D’APPEL DE POITIERS

TRIBUNAL JUDICIAIREDE [P]

JCP

Minute n°

N° RG 25/00174 – N° Portalis DB24-W-B7J-EK6T

1 exécutoire et 1 expédition délivrées le

à M^e Aurélia DE LA ROCCA

1 expédition au dossier

JUGEMENT DU 28 MAI 2025

A l’audience publique du 26 Mars 2025 du tribunal judiciaire, tenue par Christelle BELLET, juge des contentieux de la protection assistée d’Elise BUTTAY, greffière,

a été évoquée l’affaire opposant :

DEMANDERESSE :

S.C. CHAPIGI

62 rue de Vouneuil

86000 POITIERS

représentée par M^e Aurélia DE LA ROCCA, substituée par M^e DUBIN avocates au barreau de POITIERS

DEFENDEURS:

Monsieur [L] [C]

né le 06 Mai 1983 à NIORT (79000)

de nationalité Française

16 ROUTE DE LA MOTHE

79800 SAINTE-EANNE

non-comparant ni représenté

Madame [T] [J]

née le 03 Février 1992 à NIORT (79000)

de nationalité Française

16 RUE DE LA MOTHE

79800 SAINTE-EANNE

non-comparant ni représentée

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré et le président a averti les avocats et les parties qui étaient présents que le jugement, après délibéré, serait mis à disposition au greffe le 28 Mai 2025, sous la signature de Christelle BELLET, et d’Astrid CATRY, greffière placée.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 4 juillet 2019, la SC CHAPIGI a consenti un bail d’habitation à Monsieur [L] [C] et Madame [T] [J] portant sur un immeuble sis au 19 G avenue de la gare – 79400 SAINT MAIXENT L’ECOLE.

Le loyer était fixé à la somme mensuelle de 620 euros révisable.

Par courrier en date du 13 novembre 2023, les locataires ont fait part de leur volonté de quitter les lieux, à l’issue d’un délai de préavis réduit au motif que leur enfant serait handicapé.

La bailleresse a sollicité un justificatif de cette demande de réduction du préavis en vain.

In fine, les clés ont été restituées le 4 janvier 2024.

Postérieurement, la SC CHAPIGI s’est aperçue que le départ des occupants avait été signalé à la CAF d’octobre 2023.

Un état des lieux a été réalisé par un commissaire de justice le 4 janvier 2024, contradictoirement avec Monsieur [L] [C].

Le 23 décembre 2024, la SC CHAPIGI a assigné Monsieur [L] [C] et Madame [T] [J] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection, aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

les voir condamnés solidairement à lui régler les sommes suivantes :

2 211 euros au titre de l’impayé locatif,5 146,22 euros au titre de la remise en l’état des lieux,1 270 euros au titre de l’indemnisation de la période de vacance locative,260,76 euros au titre du partage du coût de l’état des lieux,

dire qu’il y aura lieu de déduire cette somme du montant du dépôt de garantie versé, soit 620 euros,

condamner solidairement Monsieur [L] [C] et Madame [T] [J] à régler à 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SC CHAPIGI invoque l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 pour exiger de Monsieur [L] [C] et Madame [T] [J] le paiement des réparations locatives. La demanderesse fournit à cet effet un procès-verbal établi par la SCP [Z] [P] en date du 4 janvier 2024, des attestations, des devis et factures de travaux pour la remise en état du logement et l’état des lieux d’entrée. Il justifie aussi d’une mise en demeure aux défendeurs du 26 février 2024.

Concernant le préjudice d’immobilisation, la SC CHAPIGI affirme n’avoir pu louer le bien durant la durée des travaux, soit 4 mois. Elle fournit des factures des travaux en question.

A l’audience du 26 mars 2025, la SC CHAPIGI maintient ses demandes.

Monsieur [L] [C] et Madame [T] [J], cités à étude, n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 mai 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Monsieur [L] [C] et Madame [T] [J], non comparants, ont été cités dans les formes prévues à l’article 659 du code de procédure civile. Le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I Sur l’impayé locatif

Le bail ayant lié les parties est soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Selon l’article 7a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 15 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, Monsieur [L] [C] et Madame [T] [J] ont envoyé une lettre simple de préavis le 13 novembre 2023. Ils sollicitent un délais de préavis écourté « en raison d’un enfant handicapé ». Aucun justificatif n’est annexé à l’avis, attestant de la réalité de la situation invoquée.

Face à cet « oubli », la bailleresse a demandé, par courrier recommandé du 20 novembre suivant, un justificatif médical.

Force est de constater que, ni au terme de la lettre de préavis, ni postérieurement, les preneurs n’ont apporté les éléments leur permettant de bénéficier d’un préavis réduit, comme ils en ont la charge.

Dès lors, ils ne peuvent profiter d’un préavis d’un mois et il sera constaté que le préavis applicable est de trois mois.

Corrélativement, les loyers seront dus pendant cette période.

Le préavis ayant été donné le 13 novembre 2023, les loyers seront dus jusqu’au 13 février 2024. La SC CHAPIGI entend limiter ses demandes à la date de remise effective des clés, le 4 janvier 2024.

Elle justifie de sa créance, par référence au loyer indexé et la fixe, au 4 janvier 2024 à la somme totale de 2 211 euros, mois de janvier 2024 inclus.

Monsieur [L] [C] et Madame [T] [J] seront condamnés solidairement à lui payer cet arriéré.

II Sur la remise en l’état des lieux et l’indemnisation au titre des réparations locatives

L’article 7 c) de ladite loi dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En application de l’article 7 d), le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

A sur le dégâts des eaux dans les chambres 1 et 2

La SC CHAPIGI indique qu’il y a eu un dégât des eaux impactant deux chambres. L’assureur des preneurs a chiffré l’indemnisation versée, déduction faite de la vétusté, à 671,98 euros.

La bailleresse souligne que la somme versée par l’assureur, en janvier 2023, n’a pas été utilisée pour la réfection des peintures des chambres.

A l’appui de cette affirmation, elle verse un état de lieux de sortie en date du 4 janvier 2024. Il mentionne, s’agissant de la chambre 1 : « les murs sont recouverts de papier-peint en état d’usage normal, bicolore. Je relève quelques traces et tâches. Le plafond est recouvert de peinture en mauvais état, de couleur blanche (…). Je relève une trace marron de type humidité ». Pour la chambre 2 : « les murs sont recouverts de papier-peint en mauvais état. Je constate qu’il est déchiré en plusieurs points. Monsieur [C] me déclare que ses filles ont tiré dessus. Le plafond est recouvert de peinture en état d’usage normal, de couleur blanche. »

L’état des lieux d’entrée, daté du 4 juillet 2019, mentionne, « chambre 1 (…) plafond peinture neuve bon, murs papier-peints neufs bon » et, chambre 2 « murs papier-peints quelques petits impacts, plafond peinture bon propre ».

Il est donc constaté une dégradation des murs et plafonds des deux chambres.

Si il y a plus de quatre années entre les deux, le chiffrage fait par l’assurance et repris par la SC CHAPIGI tient compte de la vétusté.

Monsieur [L] [C] et Madame [T] [J] seront condamnés à lui verser la somme de 671,98 euros au titre des dégradations dans les chambres 1 et 2.

B sur les frais de nettoyage

La SC CHAPIGI soutient que l’ensemble des pièces, ainsi que le garage a été laissé dans un état de « saleté certain ». En outre, le garage a également été laissé encombré de nombreux déchets.

Elle sollicite le paiement, au titre des frais de nettoyage, à la somme de 1 193,50 euros, correspondant à la facture de la SARL TNTC du 6 février 2024.

Il ressort de la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie que les lieux ont été pris dans un état « bon » et ont été laissés dans un état « sale » dans l’ensemble des pièces et que des déchets sont présents dans le garage.

Ainsi, la bailleresse justifie de sa demande.

La facture de l’entreprise TNTC est conforme à la demande de nettoyage sollicitée.

Monsieur [L] [C] et Madame [T] [J] seront condamnés à lui verser la somme de 1 193, 50 euros au titre des frais de nettoyage.

C sur les dégradations mobilières

Il ressort de ces éléments que le logement a été mis à disposition de la locataire, sans observation sur l’état de propreté dans l’état des lieux d’entrée, de sorte que les locaux étaient réputés en bon état d’entretien par application des dispositions de l’article 1731 du code civil.

La SC CHAPIGI indique que les revêtements muraux ont été dégradés, arrachés ou tâchés. En outre, des éléments d’équipement sont manquants, en ce qu’ils ont été arrachés ou emportés par leurs locataires, notamment le radiateur de l’entrée et la porte de la cuisine. La bailleresse soulève encore le mauvais état d’entretien de l’évier de la cuisine et du placard sous l’évier, la disparition de la poignée de porte de la chambre 2, la désolidarisation de la poignée de porte de la chambre 3, un interrupteur arraché dans la chambre 4 et la poignée de porte dégradée. Le ballon d’eau chaude est enfoncé.

Il ressort de la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie que les lieux ont été pris dans un état « bon » et les dégradations relevées par la SC CHAPIGI sont confirmées.

Il est sollicité les sommes de :

562,10 euros (facture de l’entreprise BILLON du 14 mars 2024) au titre des travaux d’électricité et de la pose et fourniture d’un radiateur ainsi que la réparation du meuble de cuisine)1 583,34 euros correspondant aux réparations de menuiserie, en ce compris le remplacement de la porte vitrée de la cuisine (facture de l’entreprise PHILIPPE MOREAU du 18 avril 2024, à hauteur de 3 125,10 euros)1 807,28 euros au titre des frais de peintures (facture [M] [F] du 15 avril 2024)soit un total de 3 952,72 euros.

Ainsi, la bailleresse justifie de ses demandes.

Les factures jointes sont conformes aux demandes.

Monsieur [L] [C] et Madame [T] [J] seront condamnés à lui verser la somme de 3 952,72 euros au titre des frais de réparation et de remise en état.

III sur le partage du coût de l’état des lieux de sortie

L’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’un état des lieux est établi dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties, lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, la SC CHAPIGI indique qu’après le départ précipité de ses locataires et, sans nouvelle d’eux, elle a sollicité l’intervention d’un commissaire de justice, afin de convoquer un état des lieux.

Elle ajoute qu’avant, elle leur avait adressé plusieurs courriers recommandés restés sans réponse. Les locataires ne sont pas venus aux tentatives de concilation.

Cependant, il ressort de l’état des lieux dressé par la SCP [Z] [P] que les locataires « ont été convoqués à un état des lieux de sortie fixé le 27 décembre 2023 par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 15.12.2023. Que Monsieur [C] n’étant pas disponible, il nous a contacté et nous avons fixé un autre créneau. Qu’ils ont par conséquent étés de nouveau convoqués à un état des lieux de sortie fixé le 04.01.2024 à 14h par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Que l’ensemble des lettres sont revenues signées. »

Ainsi, les locataires étaient disposés à établir un état des lieux à l’amiable et contradictoire. Le 4 janvier 2024, Monsieur [L] [C] était d’ailleurs présent.

Dès lors, le recours à un tiers rémunéré ne s’imposait pas et résultait du choix unilatéral de la bailleresse.

Elle sera déboutée de sa demande de partage des frais.

IV sur la vacance locative

L’article 1147 du code civil, dans sa forme applicable au litige, dispose que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’exécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise fois de sa part ».

En l’espèce, le préjudice exposé par la SC CHAPIGI se rattache bien au contrat de bail signé avec Monsieur [L] [C] et Madame [T] [J]. En effet, s’agissant du préjudice engendré par la durée des travaux empêchant la mise en location du logement, ces travaux sont eux-mêmes dus à la mauvaise exécution par Monsieur [L] [C] et Madame [T] [J] de leurs obligations de locataires, entraînant les réparations locatives susvisées.

Il est rappelé que les lieux ont été libérés le 4 janvier 2024.

La demanderesse fournit les justificatifs des factures comportant la durée des travaux de réparations de janvier à avril 2024, période sur laquelle elle demande l’indemnisation d’une immobilisation du bien d’une durée de 4 mois.

Dès la fin janvier 2024, elle a fait des démarches pour solliciter des devis correspondant et a invité ses anciens locataires à avancer les sommes (pièce n°9). Une ultime relance leur a été envoyée le 18 mars 2024 (pièce n°10), en vain.

Les travaux ont été réalisés entre mars et avril 2024, telles que les factures l’attestent.

Elle justifie aussi du prix du loyer indixé du logement au moment du départ de Monsieur [L] [C] et Madame [T] [J], à hauteur de 635 euros. Pour une durée de 4 mois, 2 540 euros. Elle entend cependant limiter sa demande à 1 270 euros.

En conséquence, Monsieur [L] [C] et Madame [T] [J] seront condamnés à verser à la SC CHAPIGI la somme de 1 270 euros au titre du préjudice lié à l’immobilisation du logement pendant 4 mois.

In fine, la SC CHAPIGI sollicite l’autorisation de compenser sa créance avec la restitution du dépôt de garantie de 620 euros.

Il sera fait droit à cette demande.

V Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [L] [C] et Madame [T] [J], partie succombante, sera condamnée aux dépens à l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner Monsieur [L] [C] et Madame [T] [J], en sus des dépens à l’instance, au paiement de la somme de 800 euros à ce titre.

La SC CHAPIGI sollicite que l’exécution provisoire soit écartée.

Sur le fondement de l’article 515 du code de procédure civile, le prononcé de l’exécution provisoire est nécessaire en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en premier ressort, par décision réputée contradictoire et publiquement par mise à disposition au greffe

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [C] et Madame [T] [J] à verser à la SC CHAPIGI les sommes suivantes :

2 211 euros au titre de l’arriéré de loyer, mois de janvier 2024 inclus ;671,28 euros au titre du dégâts des eaux des chambres 1 et 2 ;1 193,50 euros au titre des frais de nettoyage ;3 952,72 euros au titre des dégradations mobilières ;1 270 euros au titre de l’indemnisation de la vacance locative ;

DEBOUTE la SC CHAPIGI de sa demande de partage du coût d’état des lieux de sortie ;

ORDONNE la compensation entre la créance de la SC CHAPIGI et le dépôt de garantie de 620 euros qu’elle est autorisée à déduire ;

DIT que les intérêts au taux légal courront à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [C] et Madame [T] [J] à verser à la SC CHAPIGI la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [C] et Madame [T] [J] aux dépens ;

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX ET

DE LA PROTECTION