TROISIEME CHAMBRE CIVILE

11 Avril 2025

N° RG 21/03564 – N° Portalis DB3U-W-B7F-MDRV

Code NAC : 62B

[E] [M]

C/

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 9] A [Localité 16]

[Z], [S] [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Troisième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en dernier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 11 avril 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame LEAUTIER, Première Vice-présidente

Madame BABA-AISSA, Juge

Monsieur PERRIN, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 04 Avril 2025 devant Grégoire PERRIN, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par : Nawelle BABA-AISSA

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DEMANDERESSE

Madame [E] [M], née le [Date naissance 1] 1981 à PARIS 18 (75018), demeurant [Adresse 6], assistée de M^e Stéphanie LEPERLIER, avocate au barreau de PARIS, plaidante, et représentée par M^e Laurence BENITEZ DE LUGO, avocate au barreau du VAL D’OISE, postulante

DÉFENDERESSES

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 11] SAINT [Adresse 14], assistée de M^e Frédéric REMOND, avocat au barreau de PARIS, plaidant, et représentée par M^e Bruno ADANI, avocat au barreau du VAL D’OISE, postulant

Madame [Z], [S] [Y], née le [Date naissance 5] 1980 à ARGENTEUIL (95100), demeurant [Adresse 12], représentée par M^e Christel THILLOU DUPUIS, avocat au barreau du VAL D’OISE

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié en date du 4 octobre 2018, madame [Z] [Y] a vendu à madame [E] [M] un appartement sis [Adresse 9] à [Localité 17] et soumis au statut de la copropriété.

A l’occasion du démarrage de travaux de réfection de son appartement, madame [M] a découvert que le mur intérieur de la cuisine et du salon, attenant à la copropriété mitoyenne voisine du [Adresse 2] était saturé d’humidité.

Par courrier du 22 novembre 2018, madame [M] a procédé à une déclaration de sinistre auprès du syndic.

Par courrier du 7 décembre 2018, madame [M] a mis en demeure madame [Y] de prendre en charge de l’ensemble des réparations des murs de l’appartement touchés par un taux anormal d’humidité, considérant qu’elle avait connaissance de l’humidité affectant ce mur et qu’elle aurait sciemment dissimulé cette information avant la vente.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 21 décembre 2018, madame [Y] a rappelé à madame [M] qu’elle avait été parfaitement informée de l’existence d’une procédure judiciaire en cours (concernant des infiltrations d’eau subies par les époux [L], propriétaires d’un appartement situé [Adresse 2]).

Par courrier du 20 juin 2019, madame [M] a demandé à madame [Y] l’indemnisation de son préjudice.

Par courrier en date du 11 juillet 2019, madame [Y] a manifesté son intention de ne pas donner suite à la mise en demeure.

Par acte extra-judiciaire du 15 juillet 2019, madame [M] a assigné madame [Y] devant le tribunal de grande Instance de Pontoise afin de voir ordonner une mesure d’expertise.

Par ordonnance du 23 octobre 2029, le juge des référés a fait droit à sa demande et a désigné madame [F] en qualité d’expert. Son rapport a été déposé le 12 février 2020.

Par exploits d’huissier du 16 novembre 2020, madame [M] a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] et du [Adresse 2] à [Localité 17], la société AXA France IARD es qualité d’assureur du SDC de l’immeuble sis [Adresse 9], la société GREEN et les compagnies MMA IARD et MMA ASSURANCES MUTUELLES es qualité de syndic et d’assureurs du SDC de l’immeuble sis [Adresse 2], la société LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD’S es qualité d’assureur de la société DHAOUDI COUVERTURE afin que les opérations d’expertise leur soient rendues communes et opposables.

Par ordonnance du 31 mai 2021, le juge des référés a étendu les opérations d’expertise à l’ensemble des parties ci-dessus désignées.

L’expert a déposé son rapport final le 31 mai 2021.

Par actes d’huissier de justice du 25 juin 2021, madame [M] a assigné devant le présent tribunal le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à Saint-Leu-La-Forêt, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Saint-Leu-La-Forêt, la SAS LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD’S, la compagnie AXA France IARD et les SA MMA IARD ET MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ainsi que madame [Z] [Y].

Un protocole d’accord a été régularisé en avril 2023 entre madame [M], les SOUSCRIPTEURS DU LLOYD’S, le SDC de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 17] et ses assureurs (MMA IARD ET MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES), le SDC sis [Adresse 9] et son assureur, AXA France IARD.

Par conclusions signifiées le 20 septembre 2023, madame [M] a demandé au juge de la mise en état de constater son désistement d’instance à l’égard des parties suivantes :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4],LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 10],La société LLOYD’S INSURANCE COMPANY,La société AXA FRANCE IARD,La compagnie MMA IARD,La compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES.

Par ordonnance du 17 octobre 2024, le juge de la mise en état a notamment :

Donné acte à madame [M] de son désistement partiel d’instance et d’action,Déclaré parfait le désistement de madame [M] à l’égard du SDC de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 17], de la SAS LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD’S, de la compagnie AXA France IARD et des SA MMA IARD ET MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES,Constaté l’extinction de l’instance introduite par l’assignation du 25 octobre 2021 contre le SDC de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 17], la SAS LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD’S, la compagnie AXA France IARD et les SA MMA IARD ET MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES,Constaté la poursuite de l’instance entre madame [M] (demanderesse), le SDC de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 17] et madame [Y] (défendeurs).

Aux termes de ses dernières écritures, signifiées par voie électronique le 29 novembre 2023, madame [M] demande, aux visas des articles 1137, 1231-1, 1641 et suivants du code civil de :

PRENDRE ACTE de l’accord intervenu entre elle, les deux Syndicats de copropriétaires, leurs assureurs respectifs, et l’assureur de Monsieur [D], et de son désistement d’instance et d’action vis-à-vis de ces parties ; JUGER que madame [Y] connaissait l’existence des dommages à la date de la vente et qu’elle lui en a sciemment dissimulé l’existence ; JUGER que madame [Y] engage sa responsabilité vis-à-vis d’elle, sur le fondement de l’article 1641 du code civil à titre principal, de l’article 1137 du code civil à titre subsidiaire et de l’article 1231-1 du code civil à titre plus subsidiaire; CONDAMNER madame [Y] à lui payer une somme de 2.000 euros au titre de son préjudice moral ; ORDONNER que l’exécution provisoire de la décision est de droit ; CONDAMNER madame [Y] à lui payer une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens limités aux frais de signification de la décision à intervenir vis-à-vis de madame [Y], dont distraction au profit de Maître Laurence Benitez de Lugo, Avocat au Barreau du Val-d’Oise, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières écritures, signifiées par voie électronique le 29 novembre 2023, madame [Y] demande, aux visas des articles 1137, 1231-1, 1641 et suivants du code civil de :

DIRE ET JUGER qu’elle ne connaissait pas l’existence des dommages à la date de la vente et qu’elle n’en a pas dissimulé sciemment l’existence à madame [M], DEBOUTER madame [M] de ses demandes indemnitaires au titre d’un préjudice moral dirigées à son encontre sur le fondement de la garantie des vices cachés, du dol et de la responsabilité contractuelle,CONDAMNER madame [M] au paiement de la somme de 679,50 euros,CONDAMNER madame [M] à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi,CONDAMNER madame [M] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,STATUER ce que de droit sur les dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer à leurs dernières conclusions en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 mars 2025, fixant la date des plaidoiries au 4 avril 2025, à l’issue desquelles la décision a été mise en délibéré au 11 avril 2025.

MOTIFS

Sur le désistement d’instance à l’égard du SDC de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 17]

L’article 394 du code de procédure civile dispose que le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.

En vertu de l’article 395 du code de procédure civile, le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

En l’espèce, le SDC de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 17] est le seul défendeur à ne pas avoir accepté le désistement de la demanderesse qui ne forme aucune demande contre lui dans ses dernières écritures.

Il convient donc de déclarer parfait le désistement d’instance et d’action de madame [M] à l’encontre du SDC de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 17] et de constater le dessaisissement de la juridiction des demandes de madame [M] à son encontre.

Sur la garantie légale des vices cachés

Il résulte de la combinaison des articles 1641, 1643, 1644 et 1645 du code civil que :

Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, non ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ;

Le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ;Dans le cas des articles 1641et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix ;Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

L’existence d’un vice caché suppose un défaut de la chose, inconnu de l’acquéreur au moment de l’acquisition ; ce défaut, nécessairement antérieur, rendant la chose impropre à l’usage auquel elle est destinée.

En l’espèce, il est acquis que l’appartement de madame [M] présente un taux d’humidité à saturation sur toute la hauteur du mur pignon, dans la salle de bain, le salon et le débarras en raison de désordres affectant les parties communes de deux copropriétés situées au [Adresse 8] à [Localité 17] dont madame [Y] n’est pas à l’origine.

Il est également constant que ces désordres sont antérieurs à la vente et qu’ils n’étaient pas décelables.

L’expert est dans l’impossibilité de savoir si madame [Y] avait connaissance de la problématique d’humidité au sein de son appartement avant la vente.

Madame [M] soutient que madame [Y] avait connaissance de ces infiltrations et qu’elle ne lui a pas révélé cette information tandis que madame [Y] affirme qu’elle n’avait pas connaissance de la présence d’humidité dans l’appartement, qu’elle n’a jamais dissimulé l’existence d’une procédure judiciaire en cours contre le SDC de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 17], qu’elle n’a jamais constaté de trace de moisissures sur ses murs et qu’elle a laissé madame [M] visiter l’appartement autant de fois qu’elle le voulait.

Sur ce, madame [M] verse aux débats :

Une attestation en date du 11 mai 2019 de monsieur [C] [T], agent immobilier dont la teneur est la suivante : « madame [Y] n’a informé qui que ce soit à l’agence de problèmes d’infiltrations d’eau ayant un impact sur les murs de son appartement. Madame [M] a par la suite visité cet appartement avec un conseiller immobilier de l’agence à deux reprises sans qu’aucun défaut apparent ne soit visible » ;Une attestation du 24 janvier 2019 du syndic de l’immeuble dont la teneur est la suivante : « à la date du 4 octobre 2018, une fuite d’origine inconnue impactait bien l’appartement acquis par madame [M]. L’ancienne propriétaire avait été mise au courant de cette fuite par son assureur »,Les procès-verbaux de l’assemblée générale de la copropriété transmis avant la vente évoquant l’existence d’une procédure en cours avec la copropriété voisine sans référence aux infiltrations impactant l’appartement mis en vente,Un rapport d’expertise amiable du 13 septembre 2017 de la société ALEX réalisé à la demande de l’assureur des voisins du [Adresse 2] indiquant la présence d’humidité sur le mur pignon constatée en présence de madame [Y] lors des réunions du 14 juin 2017 et 5 septembre 2017.

En défense, madame [Y] conteste avoir eu connaissance de la présence d’humidité et produit :

L’acte authentique du 4 octobre 2018 comprenant un paragraphe intitulé « convention des parties sur la procédure en cours » dont la teneur est la suivante : « le vendeur déclare et l’acquéreur reconnaît avoir été informé qu’il existe une procédure avec la copropriété du [Adresse 2] pour des infiltrations entre les deux bâtiments. Ces deux procédures ne sont en l’espèce aucunement liées à une faute du vendeur » ;Une attestation de son employeur du 26 juin 2019 indiquant qu’elle était en poste à [Localité 13] le 14 juin 2017 de 9h à 17h et non à son domicile contrairement à ce qu’indique le rapport du cabinet ELEX ; Des attestations ne respectant pas le formalisme imposé par l’article 202 du code de procédure civile,Deux photographies non datées de personnes non identifiées prises à un endroit non précisé représentant une femme et une enfant avec un déguisement de licorne,Des copies de ses relevés de compte entre septembre 2017 et juin 2018.

Dans la mesure où l’acte de vente contient une clause d’exclusion de responsabilité du vendeur au titre de la garantie légale des vices cachés et où madame [Y], dont la connaissance de l’existence d’un taux d’humidité important au niveau du mur pignon n’est pas suffisamment rapportée, démontre qu’elle a informé madame [M] de l’existence d’une procédure en lien avec des problèmes d’infiltrations, l’action en garantie des vices cachés ne peut prospérer.

Sur le dol et la responsabilité contractuelle

Conformément à l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

En vertu de l’article 1137 du même code, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Enfin, l’article 1231-1 du code civil énonce que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Ces fondements n’étant invoqués qu’à titre subsidiaire et en référence à des éléments ayant conduit à débouter madame [M] de sa demande principale en garantie des vices cachés, la cohérence commande de considérer que le dol ne se trouve pas caractérisé pour les mêmes raisons que celles exposées supra et que les conditions d’application des règles de la responsabilité contractuelle ne sont pas réunies puisqu’il ressort des développements précédents que madame [Y] n’a commis aucune faute.

En conséquence, madame [M] doit être déboutée de sa demande en réparation du préjudice moral.

Sur la demande reconventionnelle de madame [Y] au titre de l’appel de fonds du 15 octobre 2018

Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi. Est ainsi posé, par les articles 1103 et 1104 du code civil, le principe de la responsabilité civile contractuelle de droit commun.

Au cas précis, madame [Y] sollicite la condamnation de madame [M] à lui verser la somme de 679,50 euros au titre du règlement de l’appel de fonds du 15 octobre 2018 au motif qu’il est prévu dans l’acte authentique que l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires a décidé le 3 octobre 2018 que « les frais de procédure et d’expertises feront l’objet de deux appels de fonds le 15 octobre 2018 pour 50% et le 15 novembre 2018 pour 50% » et qu’il « a été convenu que l’appel de fonds du 15 octobre 2018 sera supporté par le vendeur et que l’appel de fonds du 15 novembre 2018 sera supporté par l’acquéreur ».

Or, l’appel de fonds du 15 octobre 2018 est à la charge du vendeur et non de madame [M] et en tout état de cause, madame [Y] ne prouve pas qu’elle a réglé cet appel de fonds et que le montant dudit appel est de 679,50 euros comme elle l’allègue de sorte que cette demande ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts de madame [Y]

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, madame [Y] estime être atteinte dans son honneur, sa réputation et souligne qu’elle est suspendue depuis près de deux ans à la décision du tribunal, ce qui ne saurait suffire à entrer en voie de condamnation à l’égard de la demanderesse en réparation du préjudice moral dans la mesure où l’action en justice est ouverte à tous et où la longueur de la procédure n’est pas imputable à la demanderesse.

Sur les demandes relatives aux frais du procès et à l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, il convient par conséquent de condamner madame [M] aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. En l’espèce, il apparaît inéquitable de laisser à la charge de madame [Y] l’intégralité de ses frais irrépétibles. Madame [M] doit donc être condamnée à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable aux assignations délivrées à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DECLARE parfait le désistement d’instance et d’action de madame [E] [M] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 17] ;

CONSTATE le dessaisissement des demandes de madame [E] [M] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 17] ;

DEBOUTE madame [E] [M] de l’ensemble de ses demandes ;

DEBOUTE madame [Z] [Y] de sa demande en paiement de la somme de 679,50 euros ;

DEBOUTE madame [Z] [Y] de sa demande en dommages et intérêts ;

CONDAMNE madame [E] [M] à verser à madame [Z] [Y] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE madame [E] [M] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Fait à [Localité 15] le 11 avril 2025

LE GREFFIER Le PRESIDENT

Madame MAGDALOU Madame LEAUTIER