Rôle général

des affaires civiles

N° RG 23/00331 – N° Portalis DB37-W-B7H-FTT7

JUGEMENT N°25/

Notification le : 24 mars 2025

Copie certifiée conforme revêtue de la formule exécutoire + CCC – Maître Olivier MAZZOLI de la SELARL MARCOU DORCHIES MAZZOLI AVOCATS

CCC – Maître Nicolas RANSON de la SARL [A] [X]

Copie dossier

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE PREMIERE INSTANCE DE NOUMEA

JUGEMENT DU 24 MARS 2025

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

S.C.I. RILIMMO PLAZA

Société Civile Immobilière immatriculée au registre du commerce et des sociétés de NOUMEA sous le numéro 1 369 933 dont le siège social est situé chez la société I2F dont bureaux sont situés [Adresse 1], représentée par son gérant en exercice

non comparante, représentée par Maître Olivier MAZZOLI de la SELARL MARCOU DORCHIES MAZZOLI AVOCATS, société d’avocats au barreau de NOUMEA

d’une part,

DEFENDEURS

1- [K] [G]

née le 11 Septembre 1954 à [Localité 4]

domiciliée chez M. [F] [I], [Adresse 3]

2- [F] [I]

né le 02 Janvier 1988 à [Localité 4]

domicilié [Adresse 3]

tous deux non comparants, représentés par Maître Nicolas RANSON de la SARL ZAOUCHE RANSON, société d’avocats au barreau de NOUMEA

d’autre part,

COMPOSITION du Tribunal :

PRÉSIDENTE : Sylvie CRUZEL, Première Vice-Présidente en charge du service civil du Tribunal de Première Instance de NOUMÉA,

GREFFIERE lors des débats : Christèle ROUMY

Débats à l’audience publique du 24 Février 2025, date à laquelle la Présidente a informé les parties que la décision serait remise avec le dossier au greffe de la juridiction pour l’audience du 24 Mars 2025 conformément aux dispositions de l’article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

JUGEMENT contradictoire rendu publiquement par remise au greffe avec le dossier pour l’audience du 24 Mars 2025 et signé par la présidente et la greffière, Christèle ROUMY, présente lors de la remise.

EXPOSE DES FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 23 novembre 2018, la SCI Rilimmo Plaza a consenti à Mme [K] [G], par l’intermédiaire de la Sarl Caillard et [J] Immobilier, son mandataire, un bail à usage d’habitation portant sur un bien de type F3 situé dans la résidence [Adresse 6], [Adresse 2] à Nouméa, contre un loyer mensuel hors charges de 120 000 F CFP, prenant effet le 1er décembre de la même année.

M. [F] [I], fils de Mme [G], s’est porté caution des engagements de celle-ci.

Le bien étant soumis à un régime de défiscalisation, il était rappelé dans le contrat de bail que le preneur devait occuper l’appartement à titre de résidence principale.

Exposant que Mme [G] a dissimilé le lieu de sa résidence principale en fait située en [7] Française ce qui a occasionné un redressement fiscal important, la SCI Rilimmo Plaza a, par requête introductive d’instance enregistrée au greffe le 30 janvier 2023, complétée par des conclusions notifiées par RPVA le 30 mai 2024, fait citer les consorts [Z] devant le Tribunal de première instance de Nouméa aux fins de :

DIRE ET JUGER la SCI Rilimmo Plaza recevable et bien fondée en son action CONSTATER que Mme [G] a engagé sa responsabilité en mentant délibérément et en toute connaissance de cause, en souscrivant un bail en son nom à elle, afin d’en faire bénéficier son fils, M. [I] En conséquence,

CONDAMNER solidairement Mme [G] et M. [I] à indemniser la SCI Rilimmo Plaza à hauteur de 3 106 036 XPF, correspondant au montant du redressement fiscal opéré par l’Administration DIRE que la condamnation produira intérêt au taux légal à compter du 5 janvier 2022 En tout état de cause,

CONDAMNER solidairement Mme [G] et M. [I] à verser la somme de 250 000 XPF au titre de l’article 700 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenirDEBOUTER Mme [G] et M. [I] de leur demande de condamnation de la SCI Rilimmo Plaza à titre reconventionnelDEBOUTER Mme [G] et M. [I] de leurs demandes plus amples ou contraires.

En réponse, en l’état de leurs ultimes conclusions, qui ont été régulièrement notifiées par RPVA le 8 juillet 2024, les consorts [Z] demandent au tribunal de :

DIRE ET JUGER recevable et bien-fondé Mme [G] et M [I] en leurs fins moyens et conclusions, A TITRE PRINCIPAL, DEBOUTER la société Rilimmo Plaza de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de Mme [G] et de M [F] [I], A TITRE RECONVENTIONNEL, JUGER que le congé donné le 1er juillet 2019 par la société Rilimmo Plaza à Mme [G] – contrevenant aux dispositions de l’article 15 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 – est abusif, EN CONSEQUENCE, CONDAMNER la société Rilimmo Plaza au paiement de la somme de 3 106 036 XPF à titre de dommages et intérêt, ce en réparation de son préjudice matériel et moral, ORDONNER, s’il y a lieu, la compensation entre les créances respectives,

SUBSIDIAIREMENT, dans l’hypothèse où la présente juridiction faisait droit à la demande formée par le requérant, ACCORDER à Mme [G] et M [F] [I] un échéancier de 24 mensualités afin d’apurer son éventuelle dette envers la société Rilimmo Plaza, CONDAMNER la société Rilimmo Plaza à payer à Mme [K] [G] la somme de 150.000 XPF, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile de Nouvelle CalédonieCONDAMNER la société Rilimmo Plaza à payer à M [F] [I] la somme de 150.000 XPF, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile de Nouvelle Calédonie, LE CONDAMNER aux entiers dépens dont distraction au profit de la SARL [A] [X] sur offres de droit.

Il convient de se référer aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie.

La clôture a été fixée au 25 juillet 2024. A l’audience du 24 février 2025, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité contractuelle du preneur

Aux termes des dispositions de l’article Lp. 136 II 2° bis du code des impôts de la Nouvelle-Calédonie relatif à la réduction d’impôt en faveur de l’investissement dans le secteur du logement intermédiaire, les contribuables domiciliés sur le territoire qui acquièrent un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu à condition qu’ils s’engagent à le louer nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale effective de six ans ou à consentir une location-vente.

Ces dispositions permettent donc au propriétaire ayant acquis un logement, directement ou par le truchement d’une société civile immobilière, de bénéficier d’une réduction d’impôt dite « RILI ». Cependant, le bénéfice de cet avantage fiscal est subordonné à la condition que le locataire fasse effectivement de l’immeuble qui lui est loué son habitation principale.

Le non-respect de la condition relative à l’affectation des locaux du fait du locataire entraîne la reprise de la réduction d’impôt.

L’article 1134 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, qu’elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise et qu’elles doivent être exécutées de bonne foi, tandis que l’article 1147 du même code pose le principe de la responsabilité contractuelle.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que l’appartement litigieux a été donné en location par le requérant à Mme [G] en vertu d’un « contrat de location à usage d’habitation principale » tel qu’annoncé dans le titre du document.

Il est à ce titre expressément convenu que « Pour pouvoir bénéficier des avantages prévus à l’article 136-II-2° du code des impôts de Nouvelle-Calédonie, il est rappelé que A/ Le Bailleur prend l’engagement de louer le logement nu à usage d’habitation principale ».

Cette information a été soulignée et mise en gras afin d’attirer l’attention du preneur lequel, en signant le contrat, s’est engagé à respecter la clause contractuelle.

Or, la SCI Rilimmo Plaza s’est vu notifier par courrier du 19 octobre 2020 un redressement fiscal d’un montant de 3.106.036 F CFP qui correspond au retrait de l’avantage fiscal qui lui avait été consenti au titre des années 2018 et 2019 en sa qualité de bailleur d’un logement « RILI » au motif que Mme [G] ne l’a jamais occupé à titre de résidence principale.

A l’appui de sa décision, l’administration fiscale explique qu’il résulte des droits de communication adressés aux compagnies aériennes qu’entre le 1er décembre 2018, date de la prise d’effet au bail, au 1er juillet 2019, date à laquelle Mme [G] a quitté les lieux, celle-ci n’a séjourné que 15 jours en Nouvelle-Calédonie, du 16/02/19 au 02/03/19. Elle expose également que les contrats d’abonnement électrique et de distribution ont été signés par procuration par M. [I], tandis le contrat d’abonnement téléphonique n’a jamais été au nom de Mme [G]. Elle souligne enfin qu’il résulte des courriels de Mme [G], de ses déclarations de revenus et de ses changements d’adresse du 24/04/19 et du 20/08/19 que son domicile était en réalité situé en Polynésie Française depuis plusieurs années.

Elle en conclut que l’appartement donné à bail par la SCI Rilimmo Plaza n’a pas constitué l’habitation principale de Mme [G] entre le 01/12/18 et le 01/07/19.

Mme [G] conteste ces faits en faisant valoir que sa résidence fiscale était située en [8] antérieurement à la conclusion du contrat, mais qu’il ne peut être exclu qu’elle aurait pu prétendre à la qualité de résidente fiscale sur le territoire de la Nouvelle-Calédonie pour l’année 2019, dans la mesure où cet élément n’est déterminé qu’à la fin de l’année civile, de sorte que l’administration fiscale aurait en fait retiré à la SCI Rilimmo Plaza ses avantages fiscaux de façon prématurée. Elle considère qu’il appartenait dans ces conditions au bailleur de contester la décision de l’administration fiscale.

Mais, d’une part, la SCI Rilimmo Plaza justifie avoir contesté ladite décision.

D’autre part, dans un courriel du 25/06/19 adressé aux services fiscaux par Mme [G] qu’elle produit elle-même aux débats, cette dernière a confirmé avoir quitté la Nouvelle-Calédonie en raison du coût de la vie élevé. En outre, faisant valoir son mode de vie nomade, il est démontré qu’elle n’avait pas l’intention de s’établir sur le territoire.

Or, dans le même temps et jusqu’au mois de mai 2019, elle affirmait à la Sarl Caillard et [J] au contraire que sa résidence principale était bien située en [5].

En outre, à la demande de la Direction des services fiscaux, Mme [G] ne conteste pas avoir modifié sa situation administrative dès le mois de juin 2019 en transférant sa résidence officielle en dehors de la [5] pour se mettre en conformité avec sa situation.

Au vu des éléments produits aux débats, force est de constater que Mme [G] n’a jamais occupé le bien à titre de résidence principale.

Ainsi, en concluant un contrat de location à usage d’habitation principale sans en remplir les conditions, Mme [G] a commis une violation de l’une des obligations essentielles du bail, caractérisant une faute contractuelle à l’égard de la SCI Rilimmo Plaza.

Dans le même temps, alors même qu’elle fait valoir que sa résidence principale était en [5], Mme [G] explique néanmoins, pour tenter de s’exonérer de sa responsabilité, que le mandataire du bailleur, c’est-à-dire la Sarl Caillard et [J] Immobilier, était informé de son mode de vie. Elle fait valoir en effet que la déclaration fiscale transmise pour l’étude de son dossier faisait état d’une adresse polynésienne et qu’elle avait renvoyé le contrat de location signé par DHL depuis la Polynésie Française.

Cependant, comme le souligne justement la SCI Rilimmo Plaza, il ne pouvait être exclu que Mme [G] vive en Polynésie Française et qu’elle entende transférer sa résidence principale sur le territoire de la [5] à compter de la date de prise d’effet du bail.

A ce stade, il ne peut donc être considéré que le mandataire avait connaissance de la fausseté des informations délivrées par Mme [G].

Si elle affirme de plus qu’elle n’est pas spécialiste des règles fiscales, force est de constater qu’une information claire et complète lui a été délivrée, puisque dès la première page du contrat de bail il était rappelé que le bailleur bénéficiait d’un avantage fiscal à condition que le preneur occupe le bien à titre de résidence principale.

Compte-tenu de la faute commise par Mme [G] et de l’absence de cause d’exonération, elle engage sa responsabilité contractuelle à l’égard du bailleur.

Or, la rectification fiscale mise à la charge de la SCI Rilimmo Plaza est la conséquence directe et immédiate de la faute commise par Mme [G], privant le propriétaire du droit de bénéficier de l’avantage fiscal prévu par le dispositif RILI.

Il s’ensuit que Mme [G] doit réparation au bailleur.

A cet égard, si l’administration fiscale avait initialement décidé de priver la SCI Rilimmo Plaza des avantages fiscaux auxquels elle aurait pu prétendre jusqu’en 2023, il apparait in fine et suite à la contestation de la décision que seul le redressement pour les années 2018 et 2019 a été maintenu, ce qui représente une somme de 3.106.036 F CFP (lettre de notification du 19/10/20 et lettre de réponse aux observations du contribuable du 19/03/21).

Dès lors, Mme [G] sera condamnée à payer à la SCI Rilimmo Plaza une somme de 3.106.036 F CFP à titre de dommages-intérêts.

En outre, la décision de la SCI Rilimmo Plaza de mettre fin au contrat de bail étant justifiée par un motif légitime et sérieux, les demandes formées à titre reconventionnel par les consorts [H] sur ce fondement doivent être rejetées.

Sur la mise en cause de la caution

L’engagement de caution signé par M. [I] porte sur le règlement du loyer et des charges, des impôts et taxes, des réparations locatives, des indemnités d’occupation éventuellement dues après la résiliation du bail ou le congé, de toutes autres indemnités tels que des dommages et intérêts, des indemnités dues à titre de clause pénale et tous intérêts.

En l’occurrence, le débiteur principal est condamné au versement de dommages et intérêts, lesquels sont inclus dans le champ du cautionnement consenti par M. [I].

En conséquence, ce dernier sera condamné solidairement avec Mme [G] au règlement des sommes précitées.

En revanche, les frais irrépétibles et les dépens de la procédure ne sont pas compris dans l’acte de cautionnement. Les demandes formées sur ce fondement seront donc rejetées.

Sur les délais de paiement

L’article 1244-1 du code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins des créanciers, dans la limite de deux années, de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Au cas présent, ni Mme [G], ni M. [I] ne justifient de leur situation financière.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande en délai de paiement.

Sur les intérêts

Conformément aux dispositions de l’article 1153-1 du code civil, la condamnation à une indemnité, en toute matière, emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement et, sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

Aucun élément ne justifiant de statuer autrement, les intérêts seront dus à compter du prononcé de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

La nature du litige ne justifie pas que l’exécution provisoire soit prononcée.

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [G] supportera l’intégralité des dépens de la procédure.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI Rilimmo Plaza les sommes exposées et non comprises dans les dépens. Il lui sera donc alloué la somme de 100 000 F CFP en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DIT que Mme [K] [G] a commis une faute qui engage sa responsabilité contractuelle à l’égard de son bailleur la SCI Rilimmo Plaza ;

CONDAMNE solidairement Mme [K] [G] et M. [F] [I] en sa qualité de caution à payer à la SCI Rilimmo Plaza la somme de 3.106.036 F CFP (trois millions cent six mille trente-six francs pacifiques) à titre de dommages-intérêts ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que les créances indemnitaires portent intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement conformément à l’article 1153-1 du code civil ;

DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

CONDAMNE Mme [K] [G] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [K] [G] à payer à la SCI Rilimmo Plaza la somme de 100 000 F CFP (cent mille francs pacifiques) au titre des frais irrépétibles.

Ainsi fait, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 24 mars 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE