TRIBUNAL JUDICIAIRE

de LILLE

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 22/11700 – N° Portalis DBZS-W-B7G-WWK2

N° de Minute : BX24/00699

JUGEMENT

DU : 26 Septembre 2024

S.A. VILOGIA

C/

[N] [U]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 26 Septembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M. [W] [S], muni d’un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [N] [U], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Calliope GUIONNET, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 18 Avril 2024

Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 26 Septembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Chelbia HADDAD, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 septembre 2005, à effet rétroactif au 1er août 2005, la société anonyme d’H.L.M. VILOGIA (ci-après la S.A. VILOGIA) a donné à bail à Madame [N] [U] et Monsieur [P] [Y] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 285,01 euros majoré d’une provision sur charges mensuelle de 24,89 euros.

Depuis le 1er juillet 2009, Monsieur [P] [Y] n’est plus partie au contrat de bail.

Par exploit du 13 décembre 2021, la S.A. VILOGIA a fait signifier à Madame [N] [U] un commandement de payer les loyers et charges impayés élevés à la somme de 1149,40 euros.

Le 18 février 2022, la tempête « EUNICE » a endommagé le logement litigieux.

Par exploit du 13 avril 2022, la S.A. VILOGIA a fait signifier à Madame [N] [U] un commandement de payer les loyers et charges impayés élevés à la somme de 922,67 euros et d’avoir à fournir l’attestation d’assurance habitation, ledit commandement visant la clause résolutoire contenue au bail.

Le commandement a été dénoncé à la CCAPEX le 6 avril 2022.

Par exploit du 21 juin 2022, la S.A. VILOGIA a fait citer Madame [N] [U] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de LILLE, à l’audience du 29 septembre 2022, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et, à défaut, le prononcé de la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges,

— l’expulsion de Madame [N] [U], ainsi que celle de toute personne introduite par elle dans le logement, dans le délai de dex mois du commandement d’avoir à libérer les lieux à et ce, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— la condamnation de Madame [N] [U] au paiement :

* de la somme de 1719,19 euros au titre des loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail, actualisée à 10014,48 euros au 31 mars 2024,

* des loyers et charges impayés à compter de la résiliation du bail jusqu’au jour du jugement,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux,

— la condamnation de Madame [N] [U] au paiement des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— le constat que la part correspondant aux charges dans cette indemnoté d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année depasseraient 12 fois la provision,

— la condamnation de Madame [N] [U] au paiement de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée par la voie électronique à la Préfecture du Nord le 22 juin 2022.

L’affaire a fait l’objet de renvois successifs aux audiences des 15 décembre 2022, 16 février 2023, 4 mai 2023, 21 septembre 2023 et 16 novembre 2023, sur demande des parties.

A l’audience du 16 novembre 2023, l’affaire a été plaidée et la décision a été mise en délibéré au 1er février 2024, date qui a été prorogée au 14 mars 2024.

Par mention au dossier du 14 mars 2024, la juge a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 18 avril 2024 afin que la S.A. VILOGIA retrace précisement l’historique des travaux réalisés et produise l’ensemble des documents afférents. Les parties sont encore invités à produire tous les documents concernant l’intervention de leurs assurances respectives. La S.A VILOGIA était invitée à produire les élèments concernant les travaux effectués en novembre 2023.

A l’audience du 18 avril 2024, à laquelle l’affaire a été plaidée, la S.A. VILOGIA a réitéré les demandes initiales contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser au jour de l’audience la dette locative à la somme de 10014,48 euros.

En réponse aux moyens soulevés en défense, la S.A. VILOGIA soutient que Madame [N] [U] ne démontre pas que le logement était devenu, suite à la tempête, inhabitable; que la locataire ne règle pas l’intégralité de son loyer depuis août 2021 et que les dégâts occasionnés par la tempête ont été intégralement réparés avec réactivité. Elle précise à ce titre que le 18, 19 et 20 février 2022 des techniciens cordistes sont intervenus pour mettre en sécurité la toiture de l’immeuble ; que le 19 avril 2022, la toiture a été remplacée; que début juin 2022 les revêtements du logement loué par Madame [N] [U] ont été remis en état ; que, sur demande de la locataire, une recherche des fuites et infiltrations a été diligentée en janvier 2023.

Elle ajoute que Madame [N] [U] a manqué de diligence en ne déclarant pas le sinistre à son assurance, précisant qu’elle n’était pas assurée lors de la survenue du sinistre.

Madame [N] [U] a comparu représentée par son conseil. Aux termes de ses dernières écritures soutenues oralement, Madame [N] [U] sollicite du juge, de :

A titre principal,

— constater que la dette locative s’élève à la somme de 7558,56 euros au 18 avril 2024,

— condamner la S.A. VILOGIA à lui payer la somme de 4062,71 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

— ordonner la compensation des sommes dues par les parties,

— l’autoriser à s’acquitter de sa dette par des mensualités n’excédant pas 50 euros par mois sur 35 mois et le solde au 36ème mois, en sus du paiement du loyer courant,

— dire que les sommes dues ne porteront intérêts au taux légal qu’à compter de la signification de la présente décision,

— dire que la mensualité du loyer courant pourra être réglée jusqu’au 15 de chaque mois, terme inclus,

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

— dire que si les délais sont repectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

A titre subsidiaire,

— écarter l’exécution provisoire de la présente décision en cas de redus d’un échéancier de paiement,

En tout état de cause,

— rejeter l’ensemble des demandes plus amples ou contraires de la S.A. VILOGIA,

— ordonner ce que de droit sur les frais et dépens de l’instance,

— lui accorder l’aide juridictionnelle provisoire.

Sur le quantum de la dette, elle conteste la surfacturation du loyer qui lui a été appliquée en février et mars 2024 pour un montant total de 2324,40 euros, compte tenu de la transmission tardive de l’enquête annuelle « Supplément de Loyer Solidarité ». Elle expose encore avoir procédé à deux règlements courant avril 2024, qui ont été omis du décompte des sommes dues.

A titre reconventionnel, elle soutient qu’en raison de la tempête survenue le 18 février 2022, elle a été troublée dans la jouissance du logement loué au sens des dispositions des articles 1719, 1720 du code civil et de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989. Elle expose que pour des raisons de sécurité elle a été contrainte de quitter sans délai le logement de février à avril 2022 et de partir se réfugier chez sa mère ; que le clos et le couvert de l’immeuble dans lequel se trouve le logement loué n’ont été rétablis qu’en mai 2022; que les dernières reprises d’enduit et de peinture datent de juin 2022; que, compte tenu de l’absence de jointure au niveau du toit rénové, des infiltrations d’eau répétées affectent le logement depuis janvier 2023 ; que la recherche des fuites n’a donné lieu à aucun rapport et aucune remise en état supplémentaire ; que les infiltrations d’eau génèrent de l’humidité dans le logement, des auréoles au plafond et l’écaillement continu des peintures sur une partie conséquente du logement.

Elle précise qu’aucune indemnisation, ni proposition de relogement n’ont été formulées à son encontre. Elle considère, sur le fondement de l’article 1722 du code civil, que son trouble de jouissance doit être réparé par une diminution du loyer de :

—  100% pour les mois de février, mars et avril 2022, au regard de l’impossibilité de jouissance totale du bien, soit une réduction totale de 1194,78 euros,

—  30% pour les mois de mai 2022 à novembre 2023 et ceux de décembre à avril 2024, en raison de la jouissance partielle du bien (infiltrations d’eau répétées, humidité constante), soit une remise totale de 2867,93 euros.

Elle considère ensuite que la dette locative doit se compenser avec l’indemnisation due en réparation de son préjudice de jouissance conformément aux dispositions de l’article 1347 du code civil.

Elle s’estime enfin fondée à solliciter des délais de paiement conformément aux prévisions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, précisant qu’elle a multiplié les règlements au cours des derniers mois.

A titre subsidiaire, à défaut de délais de paiement, elle s’oppose au prononcé de l’exécution provisoire de la présente décision qui la placerait dans une situation financière délicate et la priverait de son logement à usage d’habitation.

Sur les dépens et les frais irrépétibles, elle souligne qu’elle bénéficie de l’aide juridictionnelle totale.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 844 du code de procédure civile, le juge a, par courrier du 20 juin 2024, invité la S.A. VILOGIA à produire le rapport d’intervention de la société « Nord Fuite Détection » intervenue suivant facture du 20 janvier 2023.

Suivant avis de prorogation d’un délibéré du 3 juillet 2024, les parties ont été informées que la date de délibéré initialement fixée au 27 juin 2024 est prorogée au 26 septembre 2024, conformément aux prévisions de l’article 450 du code de procédure civile.

Par courrier du 23 juillet 2024, la S.A. VILOGIA a indiqué qu’elle n’était pas en mesure de produire davantage de pièces dans cette affaire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

* Sur la demande de constat de la résiliation :

Sur la recevabilité :

Le bailleur justifie avoir notifié le commandement de payer visant la clause résolutoire le 6 avril 2022 à la CCAPEX, soit plus de deux mois avant l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date du commandement de payer litigieux.

Par ailleurs, il justifie avoir notifié au préfet du Nord, le 22 juin 2022, soit plus de deux mois avant l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de l’assignation.

La S.A. VILOGIA est donc recevable à agir en résiliation du bail.

Sur le bienfondé :

En vertu de l’article 7a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Aux termes du paragraphe I de l’article 24 de cette même loi, dans sa version antérieures à la loi du 27 juillet 2023, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, la S.A. VILOGIA justifie avoir signifié le 13 avril 2022 à Madame [N] [U] un commandement de payer la somme en principale de 922,67 euros au titre des loyers et charges impayées, ledit commandement visant la clause résolutoire contenue au bail du 6 septembre 2005.

Il convient de déduire des causes du commandement de payer le coût du précédent commandement de payer délivré à la locataire en ce qu’il ne correspond pas à des loyers ou charges impayés.

Il ressort du décompte produit par la bailleresse que dans les deux mois suivants ce commandement de payer, les causes de ce commandement n’ont pas été réglées.

Le commandement de payer est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois et les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies le 13 juin 2022.

* Sur la suspension des effets de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023,« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l’article 24 VII suivant, "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, il ressort du dernier décompte produit par la bailleresse, arrêté au 18 avril 2024, que Madame [N] [U] a procédé à deux règlements de 200 euros le 27 mars 2024.

La mensualité échue le 31 mars 2024 au titre du loyer charges comprises s’élève à la somme de 1573,71 euros. Il convient toutefois de déduire de cette somme le supplément de loyer de solidarité liquidé provisoirement conformément aux dispositions de l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation. Il convient encore de déduire de cette somme les cotisations d’assurance faute pour la bailleresse de justifier d’une mise en demeure conforme aux prescriptions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il convient enfin de déduire de cette somme le montant prélevé au titre des frais d’enquête sociale, en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale. Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, l’échéance de loyer du mois de mars 2024 est d’un montant inférieur à la somme de 400 euros versée à ce titre par la locataire.

Au surplus, Madame [N] [U] justifie avoir procédé à deux versements le 16 avril 2024 à hauteur de 430 et 80 euros.

Partant, Madame [N] [U] a repris le paiement de son loyer courant.

Conformément à la demande de Madame [N] [U] formée au regard de sa situation financière, et en l’absence de besoins du créancier, la débitrice sera autorisée à régler sa dette, en sus du loyer courant, en 35 mensualités de 50 euros et une 36ème mensualité correspondant au solde de la dette. Le paiement devra intervenir le 15 de chaque mois.

La clause résolutoire sera suspendue durant ces délais mais une faculté de prononcé de la déchéance du terme sera prévue au dispositif de la présente décision dans l’hypothèse ou les délais de paiement ne seraient pas respectés et en ce cas, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due sera égal au montant du loyer courant et l’expulsion de Madame [N] [U] pourra être poursuivie.

* sur les sommes dues :

Il ressort du relevé de compte arrêté au 18 avril 2024 que le montant des loyers et charges impayées s’élevait à la somme de 10362,96 euros.

Il convient de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des frais d’enquête socialen, en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale, soit 236,22 euros.

Il convient également de déduire de cette somme les cotisations d’assurance, en l’absence de mise en demeure non suivie d’effet de remettre l’attestation d’assurance locative conformément aux prescriptions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il en est d’autant que depuis le 19 février 2022 la locataire avait souscrit une assurance locative auprès de la société AXA comme il en résulte des pièces versées aux débats. Les cotisations d’assurance prélevées sans respect des dispositoions précitées sont élevées à la somme total de 181,50 euros.

Les dispositions applicables au supplément de loyer de solidarité sont contenues aux articles L441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation et imposent au bailleur d’adresser aux locataires une mise en demeure de justifier de leur avis l’imposition, ce qui suppose une lettre recommandée avec accusé de réception ou tout autre moyen démontrant la réception d’un courrier.

Il n’est justifié en l’espèce que d’une mise en demeure adressée à la locataire par lettre recommandée du 11 mars 2024 avec accusé de réception revenu avec la mention plis avisé et non réclamé. Partant, le supplément de loyer de solidaritté n’est justifié qu’à compter de l’échéance de mars 2024, échue au 31 mars 2024, compte tenu de l’absence de production par la locataire de son avis d’imposition. Il n’est donc justifié ni des suppléments de loyer de solidarité appliqués à hauteur de 1162,20 euros les mois de janvier et février 2024 ni des frais de dossiers facturés à ce titre le 29 février 2024 à hauteur de 25 euros. Ainsi, il sera déduit du montant de la dette la somme correspondante à 2349,40 euros.

Il convient encore de déduire du montant de la dette la somme de 348,48 euros correspondant à divers frais inclus dans le décompte mais compris dans les dépens de l’instance et celle de 118,18 euros facturés sans justification le 30 juin 2023 au titre d’un « constat ».

Il convient enfin de déduire du montant de la dette la somme de 510 euros correspondant aux versements dont la locataire justifie avoir procédé le 16 avril 2024.

Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la date du 18 avril 2024 à la somme de 6619,18 euros. Madame [N] [U] sera tenue du paiement de cette somme qui portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

* sur la demande indemnitaire reconventionnelle en réparation du préjudice de jouissance :

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Suivant l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les dispositions du présent titre sont d’ordre public.

En application des articles 1719, 1720 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans leur version applicable à la date de souscription du bail, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent lequel s’entend d’un logement ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation et présentant les caractéristiques définies par le décret n°2002-120 du 30 décembre 2002.

Le bailleur est également tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et l’entretien normal des locaux loués.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose encore que le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus.

Aux termes de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2022, satisfait aux critères de la décence un logement :

— qui assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation;

— dont la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.

Suivant l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est constant qu’une tempête survenue le 18 février 2022 a endommagé la toiture de l’immeuble dans lequel le logement loué par Madame [N] [U] se situe.

Les travaux commandés par la S.A. VILOGIA, aux termes des factures de la société « Nord Accès Difficile » versées aux débats, témoignent de l’ampleur des dégêts causés.

Madame [N] [U] a été contrainte de quitter le logement loué sans délai, circonstance non contestée par la bailleresse.

Il est indéniable que la défectuosité de la toiture de l’immeuble ne permettait pas à Madame [N] [U] de jouir du logement loué sans risque pour sa santé et sa sécurité. En l’état, le logement était inhabitable.

La S.A. VILOGIA produit une première facture du 30 mars 2022 de la société « Nord Accès Difficile » visant la mise hors d’eau et mise en sécurité de l’immeuble litigieux par des techniciens cordistes intervenus le 18, 19 et 20 février 2022 et une seconde du 19 mai 2022 visant la fourniture et pose d’une nouvelle toiture. Un courriel de la société en date du 12 avril 2024 permet de fixer la date d’intervention aux fins de remise en état de la toiture au 19 avril 2022.

Dans l’attente de la réalisation de ces travaux, la S.A. VILOGIA ne justifie pas avoir proposé à Madame [N] [U] un autre logement. Suivant attestation du 1er juillet 2023, Madame [B] [U] atteste avoir hébergé sa fille Madame [N] [U] ainsi que sa petite filleà son domicile en raison de la tempête, en février, mars et avril 2022.

Il en résulte suffisamment que sur la période courant du 19 février 2022 au 19 avril 2022, termes inclus, Madame [N] [U] a été privée totalement de la jouissance du logement litigieux justifiant l’allocation d’une indemnité de 1194,78 euros correspondant au montant total des sommes versées au titre du loyer charges comprises sur les trois mois.

Madame [N] [U] considère que pour les mois de mai 2022 à novembre 2023 et ceux de décembre à avril 2024, elle a été privée partiellement de la jouissance du bien loué en raison d’infiltrations d’eau répétées et d’une humidité constante dans le logement qui semblent consécutives à un défautde jointure lors de la reprise de la toiture.

A l’appui, elle verse des photographies sur feuilles volantes non circonstanciées quant aux dates de prise et lieux concernés. Ces éléments ne sont pas suffisamment probants pour établir que la locatiare a subi un préjudice de jouissance compte tenu de désordres consécutifs à la tempête.

De surcroit, la S.A. VILOGIA justifie avoir été réactive et avoir procédé aux travaux de remise en état du logement début juin 2022 par la production d’un devis du 2 mai 2022, d’une facture du 21 juin 2022 et d’un courriel du 11 avril 2024 de la société "Technibat +". Il en résulte que les trois chambres du logement litigieux ont fait l’objet d’une remise en état suite aux dégâts des eaux consécutifs à la tempête en ce compris une reprise totale des plafonds des chambres par la pose de placoplâtres sur rails.

La bailleresse justifie encore avoir diligenté, sur demande de la locataire, l’intervention de la société « Nord Fuite Détection » aux fins de rechercher l’existence de fuites et infiltrations dans le logement, suivant facture du 20 janvier 2023. Dans son courrier du 26 janvier 2023, versé aux débâts par la locataire, la S.A. VILOGIA informe cette dernière que l’entreprise est intervenue le 4 janvier 2023, que les matériaux du plafond (dalles polystyrènes) sont secs compte tenu du taux d’humidité mesuré au moyen d’un humidimètre. Elle ajoute que des travaux consistant en la réfection d’un joint en fonction des couvertines ont été réalisés.

Dans ces conditions, Madame [N] [U] est défaillante dans la démonstration de la preuve d’un préjudice de jouissance résultant d’une humidité constante dans le logement et d’infiltrations d’eau dans le logement.

Par conséquent, il ne sera fait droit à sa demande indemnitaire que partiellement à hauteur de 1194,78 euros en considération de la privation totale du logement sur la période courant du 19 février au 19 avril 2022.

* sur la compensation des sommes :

Aux termes de l’article 1347 du code civil, "la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies."

Dans la mesure où elle est invoquée, il y a lieu d’ordonner la compensation de la dette locative avec l’indemnisation accordée à la locataire en réparation de son préjudice de jouissance.

* sur les demandes accessoires :

Il y a lieu de constater que, par décision du 7 avril 2023, l’aide juridictionnelle totale a été accordée à Madame [N] [U]. La demande de cette dernière visant à lui accorder l’aide juridicitionnelle provisoire est devenue sans objet.

Madame [N] [U], qui succombe principalement à l’instance, supportera la charge des dépens dans les conditions décrites à l’alinéa 2 de l’article 696 du code de procédure civile et fixées par l’article 42 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.

La situation économique de Madame [N] [U] et les responsabilités respectives des parties commandent de rejeter la demande présentée par la S.A. VILOGIA au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présnete décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement Contradictoire et en premier ressort ;

Déclare l’action de S.A. VILOGIA recevable ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail portant sur le logement situé [Adresse 2], conclu entre la S.A. VILOGIA et Madame [N] [U] sont réunies à la date du 13 juin 2022 ;

Condamne Madame [N] [U] à payer en deniers ou quittances valables à S.A. VILOGIA, la somme de 6619,18 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 avril 2024, échéance d’avril 2024 non comprise, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Autorise Madame [N] [U] à payer s’acquitter, en sus du loyer et des charges courants, de sa dette en principal de 6619,18 euros en 35 mensualités de 50 euros chacune et une 36ème mensualité correspondant au solde de la dette ;

Dit que ces mensualités devront être payées le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ;

Dit que si les délais sont respectés la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’en revanche, à défaut du paiement d’une mensualité à son échéance ou d’un terme de loyer et de charges en cours et après une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec avis de réception demeurée infructueuse pendant 15 jours :

1. la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

2. le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

3. à défaut pour Madame [N] [U] d’avoir libéré les lieux sus-désignés volontairement dans les deux mois de la délivrance d’un commandmeent de quitter les lieux sus-désignés, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec l’aide de la force publique et d’un serrurier si besoin est et en ce cas le sort des meubles sera en tant que de besoin régi par l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

4. Madame [N] [U] sera condamnée en tant que de besoin à payer à la S.A. VILOGIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit 385,36 euros ;

Condamne la S.A. VILOGIA à verser à Madame [N] [U] la somme de 1194,78 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

Ordonne la compensation de l’arriéré locatif avec l’indemnité accordée à la locataire au titre du préjudice de jouissance ;

Dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [N] [U] aux dépens de l’instance, conformément aux dispositions de l’article 42 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Rejette toute autre demande.

Ainsi jugé et prononcé le 26 Septembre 2024 par mise à disposition au greffe.

Le GREFFIER Le PRESIDENT