REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

MINUTE N° :

N° RG 20/05655 – N° Portalis DB3E-W-B7E-KYTW

4ème Chambre

En date du 12 mai 2025

Jugement de la 4ème Chambre en date du douze mai deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 10 février 2025 devant :

Président : Gwénaëlle ANTOINE

Assesseur : Elsa VALENTINI

assistés de Sétrilah MOHAMED, greffier

Tenant seules l’audience, sans opposition des parties, Madame ANTOINE et Madame VALENTINI ont rendu compte au tribunal dans son délibéré, conformément à l’article 805 du Code de procédure civile

A l’issue des débats le président a indiqué que le jugement, après qu’ils en aient délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Olivier LAMBERT

Assesseur : Gwénaëlle ANTOINE

Assesseur : Elsa VALENTINI

Magistrat rédacteur : Gwénaëlle ANTOINE

Signé par Olivier LAMBERT, président et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

S.C.I. LBSG, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Serge PICHARD, avocat au barreau de TOULON

DEFENDEURS :

S.A.R.L. CYRIAQUE IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Ségolène TULOUP, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Jérôme COUTELIER-TAFANI – 1022

M^e Jean-michel GARRY – 1011

M^e Serge PICHARD – 0203

M^e Ségolène TULOUP – 1014

Maître [G] [X], Notaire, demeurant en cette qualité [Adresse 4]

Et

S.C.P. [Y] [K] et [L] [U], Notaires associés, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Et

Maître [Y] [K] Notaire associé, membre de la S.C.P. [Y] [K] et [L] [U], demeurant en cette qualité [Adresse 1]

tous représentés par M^e Jean-michel GARRY, avocat postulant au barreau de TOULON et M^e Jean-Luc FORNO, avocat plaidant au barreau de DRAGUIGNAN

S.A.S. MBCV exerçant sous le nom commercial [V] IMMOBILIER et à l’enseigne CENTURY 21, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Jérôme COUTELIER-TAFANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte reçu le 19 février 2018 par devant Maître [Y] [K], notaire à Brignoles, avec la participation de Maître [G] [X], notaire à Barjols, la SARL CYRIAQUE IMMOBILIER a vendu à la SCI LBSG, moyennant la somme de 160.000 euros, les lots de copropriété n°1, 2, 5 et 8 dans un ensemble immobilier élevé de deux étages sur rez-de chaussée situé à [Adresse 7]. L’immeuble avait fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété établi par acte notarié le 29 septembre 2017, qui était en cours de publication lors de la vente et a fait l’objet d’un acte rectificatif concomitamment à celle-ci.

L’acte de vente désigne ainsi les biens vendus :

“Lot numéro un (1)

Un appartement situé au rez-de-chaussée, comprenant parkings, habitation, terrasse, jardin, conformément au plan annexé au règlement de copropriété

Et les deux cent quatre-vingt-onze millièmes (291 /1000 èmes) des parties communes générales.

Lot numéro deux (2)

Un appartement sis au rez-de-chaussée comprenant une chambre et une salle de bains.

Et les soixante-trois millièmes (63 /1000 èmes) des parties communes générales.

Lot numéro cing (5)

Une chaufferie sise au rez-de-chaussée.

Et les sept millièmes (7 /1000 èmes) des parties communes générales.

Lot numéro huit (8)

Un parking pour deux véhicules sis au rez-de-chaussée.

Et les trente-huit millièmes (38/1000 èmes) des parties communes générales.”

La vente a été précédée d’un compromis, avec faculté de substitution, signé le 14 septembre 2017, par l’intermédiaire de la SAS MBCV, exerçant sous le nom commercial [V] IMMOBILIER à l’enseigne CENTURY 21, au bénéfice de M. [S] [A] et Mme [H] [N] épouse [A].

La société LBSG, constituée le 11 octobre 2017, a pour associés Mme [H] [A], M. [O] [A], M. [D] [A] et Mme [R] [A], cette dernière en étant également la gérante.

Par acte signifié le 9 novembre 2020, la société LBSG a fait citer Maître [Y] [K], notaire, la SCP de notaire Maître [Y] [K] et Maître [L] [U], Maître [G] [X], notaire, la société CYRIAQUE IMMOBILIER et la société MBCV devant le tribunal de ce siège en réparation d’un préjudice tiré d’un défaut de délivrance conforme des lots 1,2,5 et 8.

Aux termes de ses dernières conclusions du 3 février 2023, la société LBSG demande au tribunal de :

Vu l’acte de vente du 19 février 2018,

Vu l’état descriptif de division de règlement de copropriété du 29 septembre 2017,

Vu le procès-verbal de constat de Maître [B] du 18 septembre 2019,

Vu les articles 1641 et suivants du Code Civil,

Vu les articles 1604, 1605 et 1607 du Code Civil,

Vu les articles 1240 et suivants du Code Civil,

— constater le défaut de délivrance des lots 1, 2, 5 et 8 dépendant de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] et ce en raison d’un certain nombre de non-conformités,

— constater la régularisation de la situation par des déclarations préalables de travaux en date du 20 juin 2019 et 6 décembre 2019,

— dire et juger les requises entièrement responsables dudit préjudice,

— condamner solidairement les requises à réparer le préjudice matériel subi par la SCI LBSG par le paiement de la somme de 58 253.37€.

— condamner solidairement les requises au paiement de la somme de 5000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— condamner solidairement les requises aux entiers dépens.

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de conclusions en date du 6 février 2023, la société CYRIAQUE IMMOBILIER demande au tribunal de débouter la société LBSG de l’intégralité de ses demandes, de condamner celle-ci à lui payer la somme de 3500€ par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, et d’écarter l’exécution provisoire de droit de toutes condamnations qui seraient prononcées au bénéfice de la société LBSG.

Aux termes de conclusions en date du 10 novembre 2021, Maître [K], la SCP Maître [Y] [K] et Maître [L] [U] et Maître [X] sollicitent du tribunal qu’il déboute la société LBSG de toutes ses demandes et condamne celle-ci à leur payer, à chacun, la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de la SCP LOUSTAUNAU FORNO.

Aux termes de conclusions en date du 7 novembre 2024, la société MBCV demande au tribunal de débouter la société LBSG des demandes dirigées à son encontre et de condamner tout succombant à lui payer la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Le juge de la mise en état a clôturé l’instruction de l’affaire au 10 janvier 2025 et fixé celle-ci à l’audience du 10 février 2025 pour plaidoiries.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le défaut de délivrance du vendeur

En vertu de l’article 1603 du code civil, le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend.

La délivrance est définie à l’article 1604 comme le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur.

Aux termes des dispositions de l’article 1611 du code civil, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

La société LBSG reproche à la société CYRIAQUE IMMOBILIER un défaut de délivrance conforme aux prévisions contractuelles en raison d’un acte de vente mentionnant que le vendeur déclare avoir réalisé les travaux suivants : “l’ouverture sur le mur ouest de la propriété donnant sur la [Adresse 9], le nivellement de la zone de stationnement et de retournement avec du tout-venant , et mise en place de réservation pour l’arrivée d’eau, d’électricité et Télécom, alors que cette déclaration s’est révélée inexacte. Elle affirme que le vendeur a pu le reconnaître dans un courrier du 26 novembre 2018 et fait valoir qu’il a été constaté le 18 septembre 2019, par huissier, que les raccordements en eau et électricité ne sont toujours pas réalisés, qu’aucun parking ou place de parking n’est visible, et que le terrain n’est pas plan. Elle ajoute que du fait de plusieurs non-conformités au plan local d’urbanisme, elle a rencontré des difficultés pour procéder aux divers raccordements nécessaires afin de rendre le bien habitable, conformément à sa destination.

La société CYRIAQUE IMMOBILIER soutient que ces travaux ont bien été réalisés, que leur matérialité a été constatée par les soins de l’acquéreur comme stipulé au contrat de façon opposable à tous et définitive, et que les travaux invoqués au soutien de l’existence de non-conformités par le demandeur ne sont pas entrés dans le champs contractuel. Elle considère que l’acquéreur ne peut revenir sur l’affirmation formalisée dans l’acte de vente suivant laquelle il a pu constater par lui-même que les travaux étaient réalisés et estime qu’il aurait fait rectifier ladite mention si tel n’avait pas été le cas. Il ajoute que le procès verbal de constat en date du 18 septembre 2019 n’est pas probant dès lors que l’acte de vente ne prévoyait pas que les raccordements soient effectués, mais seulement la mise en place de réservations pour l’arrivée d’eau, d’électricité et des télécoms ; s’agissant du nivellement de la zone de stationnement, elle souligne que l’acquéreur a reconnu qu’il avait été réalisé à la date d’acquisition et que les photographies 8/9/10 annexées au constat d’huissier ne permettent pas de considérer qu’elle n’aurait pas satisfait à ses obligations alors qu’au contraire l’espace extérieur est bien recouvert de tout venant et globalement nivelé. Elle ajoute qu’il est inopérant de constater l’absence de parking visible. Quant au caractère habitable des lieux, elle considère que les constatations de l’huissier font ressortir que ceux-ci sont investis, mais en travaux. Enfin, elle soutient qu’il n’était pas entré dans le champs contractuel que l’acquéreur destinait les locaux à une division en différents logements qu’il aurait vocation à louer séparément.

L’acte notarié de vente intervenu le 19 février 2018 stipule, au paragraphe intitulé ETAT DU BIEN, la mention suivante :

“TRAVAUX A REALISER RESULTANT DE L’AVANT CONTRAT

Etant ici précisé que les présentes ont été conclues sous la condition suspensive que divers travaux soient effectués par le VENDEUR.

La nature et le mode d’exécution de ces travaux sont les suivants :

— L’ouverture sur le mur ouest de la propriété donnant sur la [Adresse 10] nivellement de la zone de stationnement et de retournement avec du tout- venant-La mise en place de réservation pour l’arrivée d’eau, d’électricité et Télécom

Le VENDEUR déclare que les travaux ci-dessus visés ont été réalisés ainsi que l’ACQUEREUR a pu le constater par lui-même.”

La preuve de la non-conformité incombe à l’acquéreur et s’apprécie au moment de la délivrance du bien.

Dès lors que l’acquéreur a signé l’acte de vente sans en rectifier les mentions, il se trouve lié par l’affirmation qui y est stipulée suivant laquelle il a pu constater par lui-même la réalisation des travaux litigieux, préalablement à la vente.

Il s’ensuit que c’est de façon inefficace que la société LBSG vient désormais soutenir que les travaux n’auraient pas été réalisés à cette date, et ce de façon d’autant moins probante sur la base de constatations réalisées plus de dix-huit mois après sa prise de possession des lieux.

Au demeurant, l’examen des photographies annexées au procès verbal d’huissier dressé le 18 septembre 2019 permet de relever la présence de tout-venant réparti sur une zone de stationnement sans défaut de planéité flagrant, ainsi que des gaines et tuyaux destinés à acheminer les réseaux d’eau, d’électricité et de télécommunications, ce qui correspond aux travaux mentionnés à l’acte de vente.

Bien que non-professionnelle, la société LBSG n’a pu se méprendre sur la matérialité des travaux qu’elle a confirmés. Le constat d’un nivellement d’un terrain au moyen de tout-venant ne nécessitait aucune compétence technique particulière, et un manquement à ce titre, parfaitement apparent, pouvait donc être dénoncé lors de la vente. Par ailleurs, la notion de réservation pour les arrivées d’eau, d’électricité et de télécommunications n’impliquant pas un raccordement effectif des réseaux précités, c’est de manière inopérante que l’acquéreur invoque le défaut de raccordement constaté par l’huissier pour prétendre à une défaillance du vendeur au titre de son obligation de délivrance. Ce défaut de raccordement ne pouvait en outre qu’être apparent au jour de l’acquisition et permettait à l’acheteur d’être parfaitement informé des travaux restant à entreprendre à ce titre.

Par ailleurs, il est expressément stipulé à l’acte de vente que le lot 5 n’est pas affecté à l’habitation (page 20). Il s’ensuit que la société LBSG ne saurait invoquer un projet de location compromis du fait d’un défaut de délivrance conforme de ce lot qu’elle a souhaité mettre en location à usage d’habitation, ce qui impliquait des contraintes différentes en terme de raccordement en eau et en électricité de celles afférentes à une pièce non destinée à l’habitation, ainsi que des démarches administratives particulières à l’effet de créer un logement supplémentaire au sein de l’immeuble en copropriété. Les suggestions auxquelles elle a fait faceen raison de la modification de la consistance du bien acquis ne sauraient engager la responsabilité du vendeur au-delà des prévisions contractuelles qui étaient celles adaptées à un lot désigné comme une “chaufferie”.

Enfin, le courrier de réponse de la société CYRIAQUE IMMOBILIER, en date du 26 novembre 2018, ne contient aucune reconnaissance d’un manquement contractuel, ni aucun engagement particulier du vendeur à l’égard de la société LBSG en référence aux travaux litigieux, de sorte que la demanderesse s’en prévaut inefficacement.

La société LBSG, qui échoue dans la preuve qui lui incombe d’un défaut de délivrance conforme, sera déboutée de sa demande d’indemnisation correspondante à l’encontre de la société CYRIAQUE IMMOBILIER.

Sur la responsabilité des notaires

Au visa des articles 1240 et suivants du code civil, la société LBSG reproche à Me [X] d’avoir failli à son obligation de conseil en n’attirant pas son attention sur “les obstacles présentés dans l’acte”. Elle considère également que Me [K] et la SCP [K] [U] engagent leur responsabilité car ils ne pouvaient ignorer “la situation”. Elle soutient que la vocation locative de cette acquisition résulte tant de la lecture des statuts de la SCI, que du compromis de vente et de l’état descriptif de division et règlement de copropriété qu’ils ont établis, et que la vente n’aurait pas dû intervenir dès lors “dans ces conditions”.

Me [X], Me [K] et la SCP [K] [U] font valoir que la vocation locative invoquée ne leur a pas été particulièrement spécifiée et ne résulte pas de la rectification de l’état descriptif de division de la copropriété concernée ; que l’acquéreur a validé expressément les travaux réalisés, comme mentionné à l’acte, de sorte qu’ils ne pouvaient douter de la véracité de la déclaration du vendeur, ni de la conformité des travaux réalisés ; qu’il est à relever que par acte de vente du même jour, l’un des associés de la société LBSG a acquis deux lots à des fins d’usage à titre personnel.

Aux termes des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La société LBSG ayant, par mention spécifique, confirmé l’état du bien tel que déclaré par le vendeur s’agissant des travaux litigieux sans y apporter la moindre réserve, les notaires ne pouvaient identifier un risque sur lequel attirer particulièrement son attention de ce chef, ni apprécier l’opportunité de vérifications complémentaires.

Force est de constater que la société LBSG ne précise pas quelle information, ni quel document aurait pu lui être transmis par les notaires pour parfaire son information ou l’efficacité de l’acte instrumenté, quand pour sa part elle n’établit pas avec l’évidence requise qu’elle entendait louer de façon indépendante chacun des lots acquis à des fin d’habitation.

Le grief particulièrement vague qu’elle formule à l’encontre des notaires, tel qu’il résulte de ses conclusions, ne lui permet pas de caractériser l’existence d’une faute à l’origine du préjudice qu’elle invoque. Elle sera par conséquent déboutée de sa demande d’indemnisation à leur encontre.

Sur la responsabilité de l’agence immobilière

La société LBSG reproche à la société MBCV, en sa qualité de rédactrice du compromis signé le 14 septembre 2017, de ne pas avoir attiré l’attention des acquéreurs sur l’absence de raccordement rendant impossible la location du bien à vendre, ni sur la réglementation applicable et les risques encourus du fait de l’opération projetée.

La société MBCV oppose que la société LBSG n’est pas signataire du compromis mentionné et qu’elle ignorait que cette dernière viendrait substituer les consorts [A] dont le projet était de faire du bien à vendre leur résidence principale. Elle ajoute qu’il se déduisait de la description et de la superficie du lot 2 que celui-ci ne pouvait constituer un appartement indépendant, et souligne que ni ce lot, ni la chaufferie n’était à l’origine inclus dans le mandat de vente confié par la société CYRIAQUE IMMOBILIER. Elle ajoute qu’elle avait pris la peine de mentionner dans le compromis, à titre de condition suspensive, la réalisation par le vendeur d’un certain nombre de travaux, et que le vendeur et l’acquéreur ont tous deux déclarés que ces travaux avaient été réalisés dans le cadre de l’acte authentique de vente. Elle souligne que lors des visites des lieux, seuls les fourreaux et réservations pour les fils étaient présents, de sorte que les époux [A] avaient parfaitement connaissance de la situation.

Le compromis signé le 14 septembre 2017 entre, d’une part, la société CYRIAQUE IMMOBILIER et, d’autre part, Mme [H] [A] et M. [S] [A], mentionne plusieurs conditions suspensives, et une condition particulière suivant laquelle le vendeur s’engage à effectuer les travaux litigieux avant la réitération par acte authentique.

Compte tenu de la configuration des lieux, les visites permettaient aux acquéreurs profanes de constater visuellement le défaut de raccordement aux réseaux d’une partie des lots acquis sans qu’il y ait lieu à information spécifique de la part de l’agence immobilière sur cette situation.

Par ailleurs, aucun élément ne permet à la partie demanderesse de démontrer la nature du projet d’acquisition tel qu’il existait lors de la conclusion du compromis.

L’obligation d’information et de conseil s’appréciant in concreto, il ne saurait être reproché à la société MBCV d’avoir failli à son obligation envers la société LBSG qui n’en était pas signataire.

La société LBSG sera déboutée de sa demande d’indemnisation à l’encontre de l’agence immobilière MBCV qui s’est chargée de la rédaction d’un compromis dont les termes ne permettent nullement de retenir une quelconque défaillance fautive.

Sur les frais du procès

La société LBSG, qui succombe, assumera les dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, il sera fait droit à la demande de recouvrement direct des dépens formée par la SCP LOUSTAUNAU FORNO.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande d’allouer :

— à la société CYRIAQUE IMMOBILIER, la somme de 1500 euros,

— à Maître [G] [X], Maître [Y] [K], et la SCP Maître [Y] [K] Maître [L] [U], chacun, la somme de 500 euros,

— à la société MBCV, la somme de 1500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire et aucune circonstance ne justifie qu’il y soit dérogé.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la société LBSG de sa demande d’indemnisation à l’encontre de la société CYRIAQUE IMMOBILIER au titre du défaut de délivrance,

DÉBOUTE la société LBSG de sa demande d’indemnisation à l’encontre de Maître [G] [X], Maître [Y] [K] et la SCP Maître [Y] [K] Maître [L] [U],

DÉBOUTE la société LBSG de sa demande d’indemnisation à l’encontre de la société MBCV,

CONDAMNE la société LBSG aux dépens, avec droit de recouvrement direct au bénéfice de la SCP LOUSTAUNAU FORNO,

CONDAMNE la société LBSG à payer à la société CYRIAQUE IMMOBILIER la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société LBSG à payer à Maître [G] [X], Maître [Y] [K], et la SCP Maître [Y] [K] Maître [L] [U], chacun, la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société LBSG à payer à la société MBCV la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu de déroger à l’exécution provisoire de droit assortissant la présente décision.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOURS, MOIS ET AN SUSDITS,

LA GREFFIERE LE PRESIDENT