Tribunal Judiciaire d'Orléans, Chambre 1 section a, 13 décembre 2024, n° 24/00595

TJ Orléans 13 décembre 2024

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que le bail stipule que le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux, ce qui est le cas ici.
Accepté
Résiliation du bail
La cour a ordonné l'expulsion des locataires, considérant que la résiliation du bail justifie cette mesure.
Accepté
Existence d'une créance locative
La cour a constaté que la dette locative n'est pas contestée et a ordonné le paiement de la somme due.
Accepté
Maintien dans les lieux après résiliation
La cour a jugé que le maintien des locataires dans les lieux cause un préjudice au bailleur, justifiant le versement d'une indemnité d'occupation.
Accepté
Partie perdante
La cour a condamné les locataires aux dépens, conformément aux règles de procédure.
Accepté
Frais de justice
La cour a jugé équitable de condamner les locataires à verser une somme au titre de l'article 700 du CPC.

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Sur la décision

Référence :	TJ Orléans, ch. 1 sect. a, 13 déc. 2024, n° 24/00595
Numéro(s) :	24/00595
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Elsa GIANGRASSOCatherine CARIOU
Cabinet(s) :	SELARL CATHERINE CARIOU
Parties :	Société SUISSE TOURISME

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLEANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 Décembre 2024

N° RG 24/00595 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G2JF

Numéro de minute : 24/507

DEMANDERESSE :

Société SUISSE TOURISME

organisme de droit suisse, ayant son siège à [Localité 9] (SUISSE) [Adresse 3], inscrit au RCS du Canton de Zurich sous CH-020.8.900.013.0, représenté par son agence de [Localité 4] immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 58 B 5721, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Catherine CARIOU de la SELARL CATHERINE CARIOU, avocat plaidant au barreau de PARIS et M^e Estelle GARNIER, avocat postulant au barreau d’ORLEANS

ET :

DEFENDERESSES :

Madame [R] [O]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Romain DEHOUX, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et M^e Elsa GIANGRASSO, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [J] [Y]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Romain DEHOUX, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et M^e Elsa GIANGRASSO, avocat plaidant au barreau de PARIS

Les débats ont eu lieu à l’audience publique des référés du 15 Novembre 2024 tenue par Sébastien TICHIT, juge, assisté de Olivier GALLON, greffier,

Puis, monsieur le juge a mis l’affaire en délibéré et dit que l’ordonnance serait prononcée le TREIZE DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE par mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSE DU LITIGE

L’organisme de droit public SUISSE TOURISME a donné à bail commercial à l’AARPI STUDIO AVOCATS, représentée de Me [O] et de Me [Y], pour neuf ans à compter du 18 septembre 2015, des bureaux situés [Adresse 1] à [Localité 5], suivant acte du 17 septembre 2015, et moyennant un loyer annuel hors charges et hors taxes de 133 280 euros.

Copie exécutoire le : Copies conformes le :

à : M^e Cariou à : M^e Dehoux

Par acte en date du 10 avril 2024, la société SUISSE TOURISME a assigné Me [R] [O] et Me [J] [Y] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles pour faire constater la résiliation dudit bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers, obtenir leur expulsion et leur condamnation à lui payer une provision de 123 402.99 euros à valoir sur les loyers et charges impayés suivant comptes arrêtés au 1er trimestre 2024 inclus, une somme provisionnelle égale au montant des loyers et charges contractuels majorés de 30% au titre d’une indemnité d’occupation due du 1er avril 2024 jusqu’à parfaite libération des lieux et une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ordonnance de référé du 9 août 2024, la vice-présidente du tribunal judiciaire de Versailles a renvoyé l’examen de l’affaire devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Orléans.

Suivant dernières conclusions notifiées par RPVA le 7 octobre 2024, SUISSE TOURISME demande au juge des référés du tribunal judiciaire d’orléans de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail dont Mesdames [R] [O] et [J] [Y] sont titulaires au 11 janvier 2024, soit un mois après le commandement ;

— Ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de son chef du local à usage de bureaux qu’elles occupent au 5 ème étage de l’immeuble sis à [Adresse 6], ce à compterde la signification de la décision à intervenir, au besoin avec un serrurier et le concours de la force publique ;

— Les condamner provisionnellement et solidairement à payer à SUISSE TOURISME la somme de 304.601,26 euros représentant les loyers et charges, suivant comptes arrêtés au 4 ème trimestre 2024 inclus ;

— Du 1er janvier 2025 jusqu’à parfaite libération des lieux, les condamner provisionnellement et solidairement à payer à SUISSE TOURISME une indemnité d’occupation qui sera égale au double du montant des loyers et charges contractuels ;

— Les condamner solidiairement aux entiers dépens, exposés tant devant le juge des référés de [Localité 8] que devant le juge des référés de céans, qui comprendront le coût du commandement et des dénonciations aux créanciers inscrits, ainsi qu’ à payer à SUISSE TOURISME la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant conclusions notifiées le 14 novembre 2024, Mesdames [R] [O] et [J] [Y] demandent au juge des référés de :

— ORDONNER une médiation entre les parties ;

— CONSTATER que la créance poursuivie n’est pas contestée ;

— ORDONNER la suspension des effets de la clause résolutoire et l’expulsion subséquente ;

— ORDONNER des délais de paiement de l’arriéré à hauteur de 24 mois à compter de la décision à intervenir ;

— ORDONNER des délais pour quitter les lieux à hauteur de 6 mois à compter de la décision à intervenir ;

— CONDAMNER la société SUISSE TOURISME à payer à chacune des défenderesses, la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

A l’audience du 15 novembre 2024, les parties ont développé oralement leurs écritures susvisées auxquelles il y a lieu de se référer pour un examen complet de leurs moyens et prétentions en application des dispositions des articles 455 et 768 du code de procédure civile.

SUISSE TOURISME s’est par ailleurs opposé oralement à la demande de médiation et à l’octroi de délais de paiement. Si de tels délais étaient octroyés, le demandeur sollicite une clause de déchéance automatique du terme.

En défense, Mesdames [R] [O] et [J] [Y] ne contestent pas l’existence de la dette locative, soulignent ne pas pouvoir s’acquitter de la totalité des sommes dues, ce qui justifie leur demande de délai de paiement et de médiation et souhaitent quitter les lieux dès qu’un nouveau local sera trouvé pour l’exercice de leur profession.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 13 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

1/ Sur la demande de médiation

Aux termes de l’article 131-1 du code de procédure civile, le juge saisi d’un litige peut, après avoir recueilli l’accord des parties, ordonner une médiation. La médiation peut également être ordonnée en cours d’instance par le juge des référés.

En l’espèce, les défenderesses sollicitent un renvoi à la médiation pour s’acquitter de leur dette locative ou, à tout le moins, trouver un accord afin de quitter les locaux sereinement sans nuire à l’exercice de leur profession d’avocat.

Cependant, la société SUISSE TOURISME a exprimé, à plusieurs reprises au cours de leurs échanges et devant le juge des référés, son opposition ferme à toute médiation compte tenu du retard dans le paiement des loyers et charges, du montant de la dette locative et des efforts précédemment consentis dans le cadre d’un protocole transactionnel.

Enfin, il convient de constater qu’une telle demande n’a pas été formulée devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles.

En conséquence, il n’apparait pas opportun dans l’objectif de la résolution du différend de renvoyer les parties à une médiation.

La demande de Mesdames [R] [O] et [J] [Y] sera donc rejetée.

2/ Sur la résiliation du bail et l’octroi de délais de paiement

Il résulte des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

Il résulte des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile que dans les cas où l’existence l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution d’une obligation de faire.

Aux termes des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bailleur justifie, par la production du bail et du commandement de payer en date du 11 décembre 2023 et du nouveau décompte arrêté au 2 octobre 2024, que son locataire a cessé de payer ses loyers et reste lui devoir une somme de 304 601.26 euros à la date du 2 octobre 2024, 4ème trimestre inclus.

Mesdames [R] [O] et [J] [Y] ne contestent pas l’existence de cette dette.

Le bail stipule (p.11) qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 11 décembre 2023 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.

Il sera donc constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 11 janvier 2024.

Mesdames [R] [O] et [J] [Y] sollicitent le bénéfice de délais de paiement sur 24 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire. A l’appui, elles allèguent leurs qualités d’avocates qui n’induirait pas une intention de se soustraire au paiement de la dette et produisent une attestation de leur expert comptable indiquant « une insuffisance des liquidités disponibles pour couvrir les loyers dus », mais que les locataires travaillent activement en vue de réduire les délais de paiement de leurs clients. De plus, elles soulignent rechercher activement de nouveaux locaux, leur dossier étant en cours d’examen sur un bien, de sorte qu’une expulsion forcée ferait, selon elles, obstacle à leur activité professionnelle et à celle de leurs collaborateurs et salariés.

Cependant, il ressort des pièces versées aux débats que plusieurs incidents de paiement des loyers ont eu lieu depuis 2017, si bien que la dette s’élève au 2 octobre 2024 à la somme de 304 601.26 euros, ce qui représente une somme conséquente pour SUISSE TOURISME, ayant pourtant tenté de donner des facilités de paiement à son locataire en concluant un protocole transactionnel le 15 décembre 2021.

A ce jour, Mesdames [R] [O] et [J] [Y] n’apportent aucune garantie financière suffisante pour s’acquitter d’une partie de leur dette, sans que le demandeur ne subisse une nouvelle fois de longs délais de paiement.

Ainsi, la demande tendant à l’octroi de délais de paiement sera rejetée. En revanche, au regard de l’activité professionnelle exercée par Mesdames [R] [O] et [J] [Y], il leur sera alloué des délais pour procéder à l’évacuation des locaux et ce, sous astreinte à compter de l’expiration desdits délais.

Enfin, le maintien dans les lieux de Mesdames [R] [O] et [J] [Y] étant de nature à causer un préjudice au demandeur, il n’est pas sérieusement contestable que SUISSE TOURISME est fondée à obtenir une indemnité d’occupation égale au montant équivalent à celui du loyer actuel prévu au bail, et non au double du montant des loyers et charges contractuelles, à compter du 11 janvier 2024 et ce jusqu’à libération effective des lieux.

Dès lors, il convient de condamner Mesdames [R] [O] et [J] [Y], à titre provisionnel, au paiement de la somme de 304 601.26 € au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges, arrêtée au 2 octobre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus.

3/ Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mesdames [R] [O] et [J] [Y], partie perdante, seront condamnées aux entiers dépens incluant les frais d’huissier dont le commandement de payer.

L’équité commande de condamner Mesdames [R] [O] et [J] [Y] à payer à SUISSE TOURISME la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 de code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

REJETTE la demande de médiation de Mesdames [R] [O] et [J] [Y] ;

CONSTATE à effet du 11 janvier 2024, l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial en date du 17 septembre 2015 entre SUISSE TOURISME et Mesdames [R] [O] et [J] [Y] portant sur un local d’une superficie de 272m² sis [Adresse 1] à [Localité 7] ;

ORDONNE l’expulsion de Mesdames [R] [O] et [J] [Y] et de tous occupants de leur chef des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 7] dans le délai de quatre (4) mois à compter de la signification de la présente décision et de remettre les clés des lieux au bailleur dans le même délai ;

DIT que passé ce délai il pourra être procédé à l’expulsion de Mesdames [R] [O] et [J] [Y] et de tous occupants au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que passé ce délai, faute pour Mesdames [R] [O] et [J] [Y] de s’être exécutées, il courra contre elles une astreinte de 100 euros par jour de retard dans l’exécution ;

DIT que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mesdames [R] [O] et [J] [Y] à payer et porter à la société SUISSE TOURISME, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale à un montant équivalent à celui du loyer prévu au bail à compter du 11 janvier 2024 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Mesdames [R] [O] et [J] [Y] à payer à SUISSE TOURISME, à titre provisionnel, la somme de 304 601.26 € au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges, arrêtée au 2 octobre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNE Mesdames [R] [O] et [J] [Y] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE Mesdames [R] [O] et [J] [Y] à payer à SUISSE TOURISME la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe le TREIZE DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE et signée par Sébastien TICHIT, Juge, et Olivier GALLON, greffier.

LE GREFFIER, LE JUGE.