TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/06118

N° Portalis DBZS-W-B7I-YNUV

N° de Minute : L 24/00710

JUGEMENT

DU : 16 Décembre 2024

[Z] [X]

C/

[U] [P] [V]

[W] [Y]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Décembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [Z] [X], demeurant [Adresse 10]

représenté par M^e Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [U] [P] [V], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

Mme [W] [Y], demeurant [Adresse 3]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 15 Novembre 2024

Capucine AKKOR, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Décembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Capucine AKKOR, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 23 septembre 2022 prenant effet le 24 septembre 2022, Monsieur [Z] [X] a donné à bail à Madame [U] [P] [V] un logement situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 570 euros, outre une provision sur charges de 70 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte sous seing privé du 23 septembre 2022, Madame [W] [Y] s’est engagée en qualité de caution solidaire au profit de Madame [U] [P] [V] à concurrence de 23 040 euros et pour la durée du bail consenti.

Par acte de commissaire de justice du 4 janvier 2024, Monsieur [Z] [X] a fait signifier à Madame [U] [P] [V] un commandement de payer la somme principale de 5910,77 euros, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2024, le commandement de payer a été dénoncé à Madame [W] [Y] en sa qualité de caution.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 9 janvier 2024.

Par actes signifiés respectivement les 25 mars et 30 avril 2024, Monsieur [Z] [X] a fait assigner Madame [U] [P] [V] et Madame [W] [Y] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

Concilier les parties si faire se peut et à défaut ;

Constater, à défaut, ordonner la résiliation du contrat de location conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et dire que par conséquent Madame [U] [P] [V] est occupante sans droit ni titre ;

Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [U] [P] [V] de corps et de biens, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

Sous réserve des acomptes versés qui seront le cas échéant justifiés lors de l’audience, entendre condamner solidairement Madame [U] [P] [V] et sa caution Madame [W] [Y] au paiement :

De la somme de 4315,57 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 12 mars 2024 en application de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, avec intérêts légaux à compter de la présente assignation en vertu de l’article 1231-7 du code civil ;

D’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux conformément aux dispositions de l’article 1760 du code civil et révisable selon les dispositions contractuelles du bail ;

De la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

De tous les frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, l’assignation, des actes de procédures qui suivront et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que la locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu’elle a été mise en demeure d’y procéder par commandement de payer délivré par commissaire de justice, qu’elle n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 26 mars 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 novembre 2024. Monsieur [Z] [X], représenté par son conseil, développe oralement les demandes contenues dans son acte introductif d’instance, actualisant la dette locative arrêtée au 4 novembre 2024 à la somme de 5902,49 euros. Il ne s’oppose pas aux demandes de délais de paiement et indique que la locataire a procédé à deux versements de 2000 et 3000 euros.

Madame [U] [P] [V] comparaît en personne. Elle ne conteste pas le montant de la dette, expliquant ne pas avoir pu percevoir sa bourse pendant une année. Elle sollicite des délais de paiement et indique pouvoir régler le loyer ainsi que la somme mensuelle de 500 euros en règlement de sa dette. Elle précise percevoir environ 1600 euros de revenus mensuels, dont 244 euros d’APL et 1200 euros de bourse, et entrer en stage rémunéré à hauteur de 400 euros par mois.

Régulièrement assignée par dépôt en l’étude, Madame [W] [Y] n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [W] [Y], assignée à l’étude de l’huissier, n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande de paiement des loyers et charges :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [Z] [X] verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 23 septembre 2022 ;

l’acte de cautionnement solidaire signé par Madame [W] [Y] ;

le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, du 4 janvier 2024 ;

le décompte de la créance arrêtée au mois de novembre 2024 inclus.

Or, il résulte du contrat de bail liant les parties, du commandement de payer, de l’assignation et du décompte produit à l’audience que Madame [U] [P] [V] reste devoir à Monsieur [Z] [X] la somme de 5902,49 euros au titre des loyers, assurances, charges et indemnités d’occupation impayés.

Il conviendra de soustraire de ce montant les sommes suivantes :

La somme de 158,76 euros libellée « variable créditrice a 444-32 cc », somme relevant des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile ;

La somme de 164,83 euros libellée comme étant la « facture huissier sommation justif. occupation des lieux », ladite sommation étant extérieure à la présente procédure ;

La somme de 246,95 euros libellée comme étant la « facture huissier commandement », qui sera également examinée et remboursée au titre des dépens ;

La somme de 318,49 euros libellée « frais assignation garant », également remboursée au niveau des dépens.

Madame [U] [P] [V], comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie, qu’elle reconnaît par ailleurs à l’audience.

De plus, le caractère solidaire de la caution étant expressément précisé dans l’acte de cautionnement, les débitrices seront condamnées solidairement.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Madame [U] [P] [V] et Madame [W] [Y] à payer à Monsieur [Z] [X] la somme de 5013,46 euros au titre des loyers, assurances, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 4 novembre 2024 échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2024, date de l’assignation, pour la somme de 4315,57 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023, et avant l’avis n°24-70.002 de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, il résulte du bail signé par les parties qu’il contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, après un commandement de payer resté infructueux.

Or, Monsieur [Z] [X] justifie avoir régulièrement signifié le 4 janvier 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 5910,77 euros.

Il ressort par ailleurs du relevé de compte que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, aucun versement n’ayant été effectué.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 février 2024.

Selon l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, modifié par les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du diagnostic social et financier et des débats que Madame [U] [P] [V] réside seule, qu’elle perçoit des revenus mensuels de 1664 euros comprenant 244 euros au titre de l’aide personnalisée au logement, 1420 euros au titre de sa bourse et s’acquitte de charges d’un montant mensuel de 849 euros, incluant le paiement du loyer.

Par ailleurs, Madame [U] [P] [V] a manifesté une volonté réelle de régulariser sa situation financière en proposant de régler la somme de 500 euros en plus du loyer courant pour apurer sa dette, et en effectuant un versement significatif de 3000 euros le 17 octobre 2024.

Monsieur [Z] [X] ne s’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Au vu du montant de la dette locative, de la situation du locataire, de la proposition de règlement formulée à l’audience, et de l’accord du propriétaire, des délais de paiement seront accordés.

Madame [U] [P] [V] sera ainsi autorisée à s’acquitter de sa dette par mensualités successives d’un montant de 500 euros, en plus du loyer courant et des charges, selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l’égard de Madame [U] [P] [V] pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

En cas de défaut de paiement d’une mensualité à son échéance, l’intégralité de la dette reviendra immédiatement exigible quinze jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée sans qu’il soit nécessaire de saisir à nouveau le Juge des contentieux de la protection.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance dans les délais du loyer courant ou des mensualités supplémentaires, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et Monsieur [Z] [X] pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour le bailleur le préjudice résultant de l’occupation du logement par le locataire au-delà de la résolution du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien, soit en l’espèce 694,87 euros, correspondant au loyer, charges et assurance mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, et de condamner in solidum Madame [U] [P] [V] et Madame [W] [Y] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [U] [P] [V] et Madame [W] [Y], qui succombent à l’instance, seront condamnées in solidum aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture.

Concernant la demande en paiement des mesures conservatoires, ces frais sont purement hypothétiques au stade de la condamnation et ne seront pas retenus.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [U] [P] [V] et Madame [W] [Y], condamnées aux dépens, devront verser in solidum à Monsieur [Z] [X] une somme qu’il est équitable de fixer à 400 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Madame [U] [P] [V] et Madame [W] [Y] à payer à Monsieur [Z] [X] la somme de 5013,46 euros au titre des loyers, assurances, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 4 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2024, date de l’assignation, pour la somme de 4315,57 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre Monsieur [Z] [X] et Madame [U] [P] [V], portant sur le logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 16 février 2024 ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit à l’égard de Madame [U] [P] [V] pendant le cours des délais de paiement accordés ;

ACCORDE à Madame [U] [P] [V] des délais de paiement, et l’AUTORISE à se libérer de sa dette locative en 11 mensualités, dont 10 mensualités de 500 euros, et la 11ème et dernière échéance soldant la dette ;

RAPPELLE que chaque mensualité de 500 euros est due en plus du montant du loyer courant et des charges ;

DIT que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 du mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement et ensuite, de mois en mois, le 10 de chaque mois, jusqu’à parfait règlement ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

En revanche, à défaut de paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

DIT que la clause de résiliation retrouve son plein effet à cette date ;

DIT que l’intégralité de la dette redevient immédiatement exigible ;

AUTORISE, à défaut pour Madame [U] [P] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [Z] [X] à faire procéder à son EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE in solidum Madame [U] [P] [V] et Madame [W] [Y] à payer à Monsieur [Z] [X] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 694,17 euros, équivalent au loyer, assurances et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, somme indexée selon les modalités prévues au contrat, à compter du 16 février 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELLE les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE in solidum Madame [U] [P] [V] et Madame [W] [Y] aux entiers dépens ;

CONDAMNE in solidum Madame [U] [P] [V] et Madame [W] [Y] à payer à Monsieur [Z] [X] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

RAPPELLE à Madame [U] [P] [V] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 6]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

AINSI JUGE ET PRONONCE A [Localité 9] PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION, LE SEIZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT-QUATRE, DATE INDIQUEE A L’ISSUE DES DEBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE EN APPLICATION DE L’ARTICLE 450 ALINEA 2 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

LA GREFFIERE,

Sylvie DEHAUDT

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Capucine AKKOR