TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 02 DECEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/01663 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GV6K

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Xavier GIRIEU, Vice Président

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [D]

né le 21 Mars 1986 à [Localité 7] (MARTINIQUE), demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Soline DOUCET, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [G]

né le 31 Juillet 1973 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

A l’audience du 15 Octobre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS :

Monsieur [Z] [D] a donné à bail à Monsieur [W] [G] un bien meublé à usage d’habitation situé [Adresse 2], 2e étage, par contrat du 26 juin 2023, pour un loyer mensuel de 675 euros, payable d’avance, entre le 1er et le 5 de chaque mois.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [Z] [D] a fait signifier le 16 janvier 2024 à Monsieur [W] [G] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 2025 euros, selon décompte arrêté au 1er janvier 2024.

Monsieur [Z] [D] a ensuite fait assigner le 28 mars 2024 Monsieur [W] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins suivantes :

— recevoir Monsieur [Z] [D] en ses demandes et le déclarer bien fondé ;

— constater au besoin juger que Monsieur [W] [G] a manqué à son obligation contractuelle et légale de paiement des loyers ;

— constater au besoin juger l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail du 26 juin 2023, faute d’avoir déféré dans le délai de six semaines au commandement visant la clause résolutoire en date du 16 janvier 2024 ;

— en conséquence, constater au besoin prononcer la résiliation du bail du 26 juin 2023, eu égard aux manquements de Monsieur [W] [G] à ses obligations contractuelles et légales ;

— juger que Monsieur [W] [G] est devenu occupant sans droit ni titre, ce depuis le 28 février 2024, de l’appartement situé [Adresse 2] et ceci en application de la clause résolutoire contenue dans le bail ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [G] et de toutes personnes dans les lieux de son chef, avec le concours de la [Localité 4] Publique et d’un serrurier, s’il y a lieu, et sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision

— dire que le transport et la séquestration des meubles et objets laissés dans les lieux sera régi par les dispositions d’ordre public des articles R433-1 à R433-7 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Monsieur [W] [G] à payer à Monsieur [Z] [D] la somme de 2 700 euros au titre de l’arriéré locatif augmentée de l’intérêt au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire du 16 janvier 2024;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— juger que Monsieur [Z] [D] pourra conserver le dépôt de garantie, soit la somme de 675 euros, à titre d’indemnité pour le préjudice subi du fait des manquements de Monsieur [W] [G] ;

— fxer l’indemnité d’occupation, à compter du 28 février 2024 et par jour de retard, à deux fois le loyer quotidien soit la somme de 45 euros par jour, et ce jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés et condamner Monsieur [W] [G] au paiement de cette indemnité, soit un montant de 270 euros, arrêté au 4 mars 2024, sauf à parfaire à la libération complète des lieux et remise des clés ;

— condamner Monsieur [W] [G] à payer à Monsieur [Z] [D] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [W] [G] aux entiers dépens, qui comprendront notamment ceux du commandement de payer du 16 janvier 2024 et de l’assignation.

A l’audience du 15 octobre 2024, Monsieur [Z] [D], représenté par son avocat, a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 8100 euros. Le bailleur a fait valoir que le locataire était en situation d’impayé depuis le mois de novembre 2023 et qu’il n’y avait pas eu de règlement depuis l’assignation du mois de mars 2024 à l’audience. Il a estimé que le locataire n’avait aucune raison de ne pas régler le loyer et qu’il n’était pas de bonne foi.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Monsieur [W] [G] a comparu. Il a reconnu le montant de la dette locative. Il a fait état de sa situation familiale et de ses ressources et charges. Il a précisé ne pas avoir de dossier de surendettement. Il a indiqué souhaiter rester dans le logement et a demandé la suspension des effets de la clause résolutoire. Il a également demandé des délais de paiement et a proposé de régler jusqu’à 225 euros en plus du loyer pour apurer la dette locative.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que Monsieur [W] [G] ne s’est pas présenté aux deux rendez-vous qui lui ont été proposés pour l’établir.

La décision a été mise en délibéré à la date du 2 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret le 2 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que rédigées à la date de cette assignation.

Par ailleurs, le signalement du commandement de payer du 16 janvier 2024 n’a pas été réalisé auprès de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique, au vu de l’ancienneté de moins de six mois de la dette locative. Il est rappelé que la formalité n’est pas prescrite à peine d’irrecevabilité en ce qui concerne les bailleurs personnes physiques selon les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date de signature du bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, la demande contenue dans l’assignation doit se comprendre comme étant en premier lieu une demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

Le bail du 26 juin 2023 contient une clause résolutoire (article 16) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 janvier 2024, pour la somme en principal de 2 025 euros.

Le délai prévu dans la clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, qui ne s’applique qu’aux situations contractuelles postérieures, et malgré l’indication de six semaines portée dans le commandement de payer.

Le délai de paiement dont le locataire bénéficiait pour régler cette somme a donc expiré le 18 mars 2024 à 24 heures, le 16 mars 2024 correspondant à un samedi et le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant, en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

Entre le 16 janvier 2024 et le 18 mars 2024 à 24 heures, Monsieur [W] [G] n’a procédé à aucun règlement.

Il en résulte que Monsieur [W] [G] n’a pas éteint les causes du commandement de payer du 16 janvier 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 19 mars 2024 et il y aura lieu de le constater.

L’expulsion de Monsieur [W] [G] sera ordonnée en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion, ce qui sera rappelé dans le dispositif.

Il n’y aura pas lieu en revanche de faire droit à la demande d’astreinte, l’expulsion accompagnée de la possibilité de recourir à un serrurier et à la force publique étant suffisante.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [W] [G] reste redevable des loyers jusqu’au 18 mars 2024 et, à compter du 19 mars 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 19 mars 2024, il a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit en l’espèce la somme de 675 euros.

La demande de doublement du montant de l’indemnité d’occupation par rapport au montant du loyer contractuel ne sera pas accueillie, celle-ci pouvant s’apparenter à une pénalité sans proportion avec le montant du loyer contractuellement fixé.

La somme correspondant à l’indemnité d’occupation sera incluse ci-dessous dans le calcul de la dette actualisée à l’audience et conformément à l’actualisation réalisée à l’audience en présence du défendeur.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Monsieur [W] [G] reste devoir la somme de 8100 euros à la date de l’audience, échéance d’octobre 2024 incluse.

Présent à l’audience, Monsieur [W] [G] ne conteste pas le principe et reconnaît le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

En conséquence, il sera condamné au paiement de cette somme de 8100 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2025 euros à compter du 16 janvier 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 675 euros (somme contenue dans l’assignation, de laquelle est décomptée celle du commandement de payer) à compter du 28 mars 2024, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Monsieur [W] [G] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer, soit 675 euros, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.

L’article 1343-2 du Code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. Cette disposition est d’ordre public.

Les intérêts échus de plus d’une année seront capitalisés.

La demande, à titre d’indemnité pour le préjudice subi, de conservation du montant du dépôt de garantie, sera rejetée, dans la mesure où le régime de ce dépôt de garantie est fixé à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 et celui-ci ne pouvant être utilisé à d’autres fins.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…).

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [W] [G] demande la suspension des effets de la clause résolutoire et propose de régler 225 euros par mois en plus du loyer pour apurer la dette locative.

Il n’a toutefois pas repris le paiement du loyer au moment de l’audience et ne peut donc bénéficier ni de délais de paiement, ni d’une suspension des effets de la clause résolutoire.

Ses demandes seront donc rejetées.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [W] [G], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [W] [G] sera condamné à verser au bailleur la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 26 juin 2023 entre Monsieur [Z] [D] et Monsieur [W] [G], concernant le bien meublé à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 19 mars 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [W] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [W] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [Z] [D] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [W] [G] à verser à Monsieur [Z] [D] la somme de 8 100 euros (selon décompte présenté à l’audience du 15 octobre 2024, incluant la mensualité d’octobre 2024, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2025 euros à compter du 16 janvier 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 675 euros à compter du 28 mars 2024, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

CONDAMNE Monsieur [W] [G] à verser à Monsieur [Z] [D] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 675 euros à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [W] [G] à verser à Monsieur [Z] [D] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [G] aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer du 16 janvier 2024 et celui de l’assignation du 28 mars 2024 ;

REJETTE les demandes d’astreinte, de conservation du montant du dépôt de garantie à titre d’indemnité et de doublement du montant de l’indemnité d’occupation présentées par Monsieur [Z] [D] à l’encontre de Monsieur [W] [G] ;

REJETTE les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire présentées par Monsieur [W] [G] ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 2 décembre 2024, la minute étant signée par X. GIRIEU, vice-président, et par A. HOUDIN, greffier.

Le greffier, Le vice-président,