Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 13 Mars 2025

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DEMANDERESSE :

Société CDC HABITAT

33, avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [Y] [M] [F]

Le Mercator Porte 14

1 rue Thomas Narcejac

44200 NANTES

comparant en personne après les débats D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 16 janvier 2025

date des débats : 16 janvier 2025

délibéré au : 13 mars 2025

RG N° N° RG 24/02622 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NGUQ

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Monsieur [R] [Y] [M] [F] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 10 juin 2020, pour une durée de trois ans renouvelable, la société CDC Habitat a donné à bail à Monsieur [R] [Y] [M] [F] un local à usage d’habitation porte 14 sis Le Mercator, 1 Rue Thomas Narcejac à Nantes (44200) et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel révisable de 664,03 euros pour le logement, outre le loyer des annexes de 50,13 euros, ainsi qu’une provision sur charges de 125,26 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal à celui du loyer.

Des loyers restant impayés, par acte du 18 décembre 2023, la société CDC Habitat lui a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail et d’avoir à justifier d’une assurance et d’avoir à justifier de l’occupation des lieux.

Par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2024, la société CDC Habitat a assigné Monsieur [R] [Y] [M] [F] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes, aux fins de voir, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

A titre principal, constater à compter du 18 janvier 2024 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 29 janvier 2024 pour défaut de paiement, la résiliation du bail en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 ;

A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail à compter du jugement à intervenir ;

Ordonner, en conséquence, l’expulsion de Monsieur [R] [Y] [M] [F] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les lieux, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

Condamner Monsieur [R] [Y] [M] [F] au paiement :

— de la somme de 15 492.64 euros représentant les loyers et charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 12 juillet 2024, ainsi qu’au Supplément de Loyer de Solidarité dû depuis le 1er janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2023 ou à compter du jugement à intervenir, somme à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 18 janvier 2024 ou du 29 janvier 2024 ou du jugement à intervenir, jusqu’à libération effective des lieux ;

D’assortir tout délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance ;

Condamner le locataire au paiement la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris les frais de commandement.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 16 janvier 2025.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, la partie demanderesse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance, selon décompte versé, à la somme de 13 472.01 euros.

Régulièrement assigné à étude, Monsieur [R] [Y] [M] [F] a comparu après la mise en délibéré.

Une réouverture des débats sur le siège a été ordonnée.

Il a expliqué qu’il rencontrait des difficultés financières depuis son divorce et avoir, au jour de l’audience, une nouvelle compagne ainsi que cinq enfants à charge, qui ne résident pas à son domicile. Il a également indiqué percevoir 1 800 euros dans le cadre d’un nouveau contrat à durée indéterminée obtenu dans le domaine de la ventilation. Monsieur [R] [Y] [M] [F] a sollicité auprès de son bailleur le bénéfice d’un logement plus grand afin d’y acceuillir sa nouvelle famille, ce qui lui a été refusé. Il prétend vouloir désormais libérer le logement et précise avoir d’autres dettes impayées.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 1er août 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la CCAPEX le 13 décembre 2023 par le bailleur, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire (article 7) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié par commissaire de justice en date du 18 décembre 2023. Or, Monsieur [R] [Y] [M] [F] n’a pas justifié de la souscription d’un contrat d’assurance dans le délai d’un mois. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont ainsi réunies le 19 janvier 2024.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter de cette date et il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [Y] [M] [F] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande fondée sur le défaut de paiement des loyers et les demandes subsidiaires.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Il résulte des pièces produites que Monsieur [R] [Y] [M] [F], qui reconnaît le montant de la dette, n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation. En effet, le décompte actualisé versé fait apparaître un solde débiteur de 13 472.01 euros au 14 janvier 2025.

Il convient de déduire de cette somme celle de 310.71 euros au titre des frais contentieux relevant des dépens ainsi que les frais de pénalité de non-réponse à l’enquête sociale non justifiés par la lettre recommandée avec accusé de réception telle que prévue à l’article L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation (30.48 euros) et les frais de dossiers relatifs à l’enquête sur le surloyer (25 euros).

Enfin, il convient de déduire la somme de 13.51 euros au titre des frais de rejet de prélèvement, la preuve de ces derniers n’étant pas apportée par la société bailleresse.

La créance étant justifiée pour un montant de 13 092.31??? euros, il convient en conséquence de condamner Monsieur [R] [Y] [M] [F] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2023 sur la somme de 1 866.15 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [R] [Y] [M] [F]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 19 janvier 2024, Monsieur [R] [Y] [M] [F] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 19 janvier 2024, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner Monsieur [R] [Y] [M] [F] à son paiement.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de décembre 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1er janvier 2025.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [R] [Y] [M] [F], qui succombe supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à sa charge les frais exposés par la société CDC Habitat afin de recouvrer les sommes dues. Monsieur [R] [Y] [M] [F] sera en conséquence condamné à lui verser la somme de 250 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 10 juin 2020 entre la société CDC Habitat et Monsieur [R] [Y] [M] [F] portant sur un local à usage d’habitation porte 14 sis Le Mercator, 1 Rue Thomas Narcejac à Nantes (44200) et ses accessoires, sont réunies à la date du 19 janvier 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [R] [Y] [M] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier durant l’ensemble des opérations et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [R] [Y] [M] [F] à compter du 19 janvier 2024 et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions contractuelles ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Y] [M] [F] à son paiement à compter de l’échéance de janvier 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Y] [M] [F] à payer à la société CDC Habitat la somme de 13092.31 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés arrêtée au 14 janvier 2025 ;

DIT que somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2023 sur la somme de 1 866.15 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

RAPPELLE que toute somme versée en plus du loyer et des charges courantes sera déduite de la dette ;

RAPPELLE au locataire ses obligations et notamment le paiement des loyers et charges et indemnités d’occupation entre la date de l’audience et la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Y] [M] [F] à verser à la bailleresse une indemnité de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Y] [M] [F] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA